市地重劃為台灣常使用的土地開發方式，此政策的規劃將影響該地區的土地市場。本文以台中市第十二期重劃區為例，探討重劃後土地交易與後續開發的情況，將給定重劃後新建的公共設施以及目前已有的既存設施，研究該土地的空間特徵是否會影響土地的交易情況，而其中參與的角色包含了土地所有權人、投資者與建設商。此外，過往的房地產研究中多著重於土地價格的分析，然而卻缺乏「量」之研究，本文將以土地交易次數作為被解釋變數，使用零膨脹卜瓦松模型，觀察重劃後交易的活絡程度。另一方面本文也將重劃完成後的開發分成兩階段，分別為初期土地間分割整合、買賣的階段，以及建商開發成建案的階段，將使用存活分析研究兩個階段的相距時間與空間特徵之關聯。本研究成果中發現，離新建設施與既有設施的距離對於土地交易量有不同影響，其中距離既有設施愈近，其交易量愈少。另外，某些既存設施的周圍也發現建商有養地之情形，使得周遭的土地並無獲得合適的利用。 / Land readjustment is commonly used in Taiwan for land development and the policy has a big impact on the local land market. This paper focuses on the case of the 12th land readjustment area in Taichung City and examines the land transaction in that area after land readjustment. This paper looks into the spatial characters of lands such as distance from new-built or existing facilities and analyzes the influence the spatial characters have on land transaction. The three parties of land transaction, namely the developers, investors, and the land owners, will be thoroughly discussed in this paper. In addition, most previous studies in real estate concentrate on analyzing the price of land instead of the numbers of the land transactions made. This paper uses the numbers of land transactions as dependent variable and zero-inflated Poisson model to analyze the activity in land market after land readjustment. Besides, the study will separate the development of land after readjustment into two stages: one is the phase when the land is divided, assembled, purchased or sold and the other is the phase when the buildings are constructed. This paper use survival analysis to study the relations between time and land transaction. The result of this research shows that the distance between existing facilities and lands does influence the frequency of land transactions: the closer a land is to existing facilities, the less land transactions are made. The study also discovers that the closer a land is to the existing facilities, the less likely developers are to develop that area.

市地重劃是目前政府為解決嚴重市地發展及利用問題，所採取的有效手段之一，可知 市地重劃的政策目標應為促進市地利用。土地分配作業是市地重劃的心臟作業，土地 分配的成功與否，代表著市地重劃的成功或失敗，故土地分配是以促進市地利用為大 前提，方能達成市地重劃的目標。本文研究的主要目的，是評估分析現行市地重劃運 作過程中，土地分配執行結果是否能有效的促進市地利用；詳言之，即分析評估土地 分配後的結果是否較分配前有助於市地利用，並分析評估土地分配執行結果是否能有 效的促進市地利用，若能，則進一步瞭解其情形和理由，若不能，則進一步就法令規 定、土地分配本身作業方式、其他相關作業的配合及其他社經、政策因素等內容加以 檢討，瞭解導致土地分配結果不能有效促進市地利用的原因，並研擬解決和改善的對 策，以供政府施政的參考，期使土地分配的執行確實能達成促進市地利用的目標。 本論文僅一冊，預計六萬字左右，共分七章，約三十節左右。 第一章緒論（指出研究動機、目的、方法和流程）。 第二章相關文獻回顧。 第三章土地分配執行前後比較分析評估。 ┐ 第四章土地分配執行效果分析評估。 │→ 為本文主要評估研究的部分。 第五章土地分配執行效率分析評估。 ┘ 第六章檢討與對策。 第七章結論。

本研究主要是要建立台灣地區市地重劃後地價查估之模式，並嘗試將地價影響因素予以量化。藉由分析較適合重劃後地價查估之方法，得出日本之路線價係數法較適合市地重劃後地價之查估。是以，本論文將調整日本之路線價係數法，建立一套台灣地區之路線價係數法，以模擬台灣地區市地重劃後地價之查估。日本路線價係數法之公式如下： 　　路線價係數=｛t．F(w)+ΣX｝+｛Σm．F(s)｝+｛u．F(P．Q)+ΣY｝ 　　然而，由於國情不同以及重劃區實際辦理情況有異，故本文嘗試對於日本路線價係數法加以調整，以建立台灣地區路線價係數之模式及參考數據。本研究將日本之路線價係數法修正如下： 　　路線價係數=｛t．F(w)｝+｛Σm．F(s)｝+｛u｝ 　　在市地重劃後地價查估之模式確立後，本研究嘗試利用階層分析程序法求取重劃後地價影響因素之權重，並利用上述之路線價係數評估結果，建立台灣地區路線價係數。 　　本論文擬藉由已建立之台灣地區路線價係數求取重劃後之地價，並利用ARC/INFO進行個案模擬分析，模擬採用路線價係數後之地價空間分佈情形，與研究地區原來重劃後的評估地價分佈情形，兩相比較，以檢測路線價係數與現行重劃後查估方法之優劣。是以，本研究所模擬之路線價係數法，可作為評估市地重劃後地價之決策參考。

台灣地區數十年來隨著社會經濟的快速發展，都市計畫地區內之人口數，自民國50年以來，平均每年約以7.45%的速度增加。為了滿足日益增加的都市人口活動需求，故需不斷地在有限的都市土地資源上進行開發活動。然而，由於在規劃、組織、管制等方面的不周延，導致土地開發常缺乏計畫性指導原則，產生例如交通擁擠、環境污染、公共設施與開放空間的不足、生態環境的破壞等許多不同性質的問題，而無法真正健全都市的發展，對於都市型態與都市機能亦產生許多的負面效果。 本研究以台灣地區目前公部門常實施之市地重劃與區段徵收為例，藉由文獻資料的整理分析與問卷深入訪談的方式，探討相關的政府承辦人員及專家學者們對於上述兩種土地開發方式所產生的土地開發問題性質之看法。期以美國成長管理理念為基礎，並透過管理的規劃、組織、指導、管制四大功能的分析，提出成長管理策略與相關配合措施之建議，俾指導土地開發活動的進行得以滿足促進都市發展，健全都市機能的目標。 本研究基於上述的理念，對於市地重劃與區段徵收所產生之土地開發問題的分析，研擬適當的成長管理策略，作為政府在土地開發管理上的參考。首先在規劃方面應建立明確的土地開發原則，配合相關技術工具的實行，以指導土地開發活動的進行；在組織方面應加強各相關單位之協調整合；在管制方面則是擬定適當的管制性計畫並透過電腦技術的運用，監測與掌控土地開發的速度與都市發展、公共設施之間的配合；在指導方面則是須有效整合土地開發各相關單位之意見及解決其發生之衝突，清楚界定土地開發相關單位間的權責以達成彼此間的共識。此外，亦須加強民眾在土地開發過程中的參與機制，以爭取民眾的支持而減少土地開發所受到的阻力。 / For decades, Taiwan has experienced rapid social and economic development. Since 1961, the population has increased about 7.45 percent annually in the urban planned districts. In order to accommodate the increasing urban population and activities, it has to develop scarce land resources. However, weakness in existing planning systems, government structure, policy context, and control strategies for managing development and growth has led to many problems, such as traffic congestion, environmental pollution, public facility provision, open space deficiency, and ecological environment destruction. Those problems produce negative impacts on urban development, urban pattern, and urban firnction. Based upon the functions of management, such as planning, organizing, leading, and controlling, this study investigates the problems of urban development in Taiwan, particular in the development by urban land consolidation and zone expropriation programs. The approaches of literature review and questionnaire are adopted in order to understand deeply the problems of land development in Taiwan. Furthermore, the strategies of growth management of American experiences are discussed. Finally, some practical suggestions for land development in Taiwan are presented. This thesis explores the background of existing problems related to urban land consolidation and zone expropriation programs and develop workable growth management strategies and suggestions. First, in planning aspect, government should establish clear land development principles associated with relative technical tools to guide development which is satisfactory in timing, location, and quantity. Second, in organizing aspects, government should bring more about integration and coordination among relative institutions to yield administrative efficiency. Third, as for controlling aspects, government should develop feasible land use plans and apply the computer techniques for monitoring land development pace and service level. Fourth, in leading aspects, government should regulate the clear responsibilities among relevant institutions and resolve the possible conflicts to bring more about consensus. Finally, government should strengthen citizen participation in the land development process to win public support.

市地重劃是目前落實都市計畫的重要工具之一透過市地重劃可取得十公共設施用地及部分設施之建設經費。在地方政府財源短絀的情況下，市地重劃不啻是為優良之地方建設工具之一。 市地重劃運用使用者付費之觀念，將開發利益以公共設施用地及建設經費的內容，轉換成抵費地之方式回饋社會，目前依法令規定此回饋比例不得超過市地重劃總面積之百分之四十五。然而如何適當地評估開發利益（即市地重劃效益），並依此獲利負擔回饋（即市地重劃負擔）是本研究所欲了解的。本研究藉由地價理論，確定市地重劃效益主要是因為公共設施投資建設所產生之寧適性與可建性，資本化為每宗土地之土地價值一部分而得；其次依分配價值理論與使用者付費方法，確定市地重劃負擔具有類似稅捐性質，其意為每宗土地支付重劃負擔所繳納之土地比例。由此觀點，本研究藉由市地重劃地價函數之建立，依特徵價格法（ Hedonic Price Method）建構實證模型，並且選定臺中市第七期及第八期重劃區為實證地區，以討論公共設施投資建設對市地重劃後土地價值的景響程度，２重劃負擔法定比例的經濟意義及土地所有權人對重劃負擔的真實負擔能力，以及3以個體經濟之觀點，衡量土地所有權人對重劃之利益與負擔，願意支付之價格。最後再進一步檢討1現行市地重劃分配計算方式之缺失，2以抵費地支付重負擔之問題，以及3重劃估價方式之間題，並提出改進方向。 本研究經以理論及實證分析，獲得之主要結論為：參與市地重劃之住宅地，透過地方性公共建設投資資本化作用，可獲得相當利益，此時以抵費地方式回饋部分利益是極可行的方式，且依實證結果可知，目前地主支付重劃負擔之實力仍大於法規要求之百分之四十五。因此，若再考慮土地使用變更所獲之超額利益，則回饋利益之比例應遠大於百分之四＋五。

由於我國公辦市地重劃實行之相關程序規範散見於土地法、平均地權條例等法律及其授權訂定之法規命令與行政規則中。因此，公辦市地重劃之實行，長久以來衍生出諸如:民眾參與機制之設計是否足以保障權利人之程序參與權、重劃地價查估方式是否能客觀反映重劃前後土地之價格、差額地價請求權於何時得以行使、公共設施用地負擔之界線如何判定以及重劃救濟途徑規範不明確等問題。而此等問題均與人民之權利保障息息相關。 於是，本文於第二章中，援引日本學說之相關文獻，探討由參與重劃之土地所有權人負擔公共設施用地之合憲性基礎，以期清楚地勾勒出市地重劃制度之本質。本文認為市地重劃是透過受益者負擔之機制，由參與市地重劃之土地權利人，依受益比例負擔事業範圍內「鄰里性設施」之興建。因此，就應列為重劃負擔之公共設施之範圍，應有其界線，主管機關不應將市地重劃事業單純地視為政府取得公共設施用地之手法而浮濫地施行。 於第三章中，則由行政正當法律程序之內涵作為基礎，並且以日本土地區劃整理制度中民眾參與機制為鑑，檢討當主管機關決定採取市地重劃措施乃至於擬訂重劃計畫、土地分配之設計程序中，土地權利關係人是否有足夠之參與空間，並提供相關改進建議。 第四章中則歸納實務上常見之紛爭中，有關重劃地價查估與負擔計算及土地分配之相關爭議問題，如:實務上重劃前地價查估之方式適當與否、公共設施保留地重劃前價值之評定是否應另訂評定標準、應列入重劃負擔之公共設施項目之界線、是否有規定負擔比例上限之必要、差額地價給付請求權之得行使時點與差額地價給付請求權之消滅時效等問題，並分析之。 於第五章則探討公辦市地重劃計畫決定行為之法律性質，以釐清土地所有權人可否於計畫確定後，就計畫內容提起行政救濟。並討論重劃分配公告後，土地所有權人可否不經平均地權條第六十條之二規定之異議程序，直接依訴願法之規定提起訴願。最後，於第六章總結前述各章節之論述，對於我國市地重劃制度之改革提供建議，期能作為制度改進之參考。