一九九六年OECD發表「知識經濟報告」提出了以知識與資訊的生產、分配為重心的─「知識經濟」（knowledge-based economy），宣告知識經濟時代的正式來到。在知識經濟時代，企業有越來越多的核心競爭力是建立在看不見的技術、組織與客戶關係等無形資產上。其中，R&D投入是企業為了獲利所做的一項重要投資。因此高科技產業公司紛紛投入大量的資金進行研究（research）及發展（development）。希望透過研發支出的投入蓄積本身的研發能量，在競爭中脫穎而出。然而當高科技產業投入大量的研發支出以增進公司的競爭能力時，由於R&D的特性，使得研發投入對於公司的效益難以衡量。因此美國財務會計準則委員會（FASB）在一九七四年規定將研發支出以當期費用處理，而國際會計準則委員會（IASB）與我國也是將研發支出以當期費用處理。但是目前許多高度投入研發之企業其帳面價值與市場價值差距日大，使投資人無法正確評估公司的價值。因此有越來越多學者認為將研發支出費用化的結果將會造成會計報表的相關性不足。 研發支出以當期費用處理不僅在會計界引起廣泛的討論，在企業界也開始出現希望將研發支出當作公司資本，以資本化處理的聲浪。究竟企業將研發支出以費用化和資本化這兩種不同的會計處理方式處理下，對於企業的經營績效表現是否具有顯著性的影響，抑或是兩者其實對企業經營績效所造成的差異不大，有進行進一步探討之必要。 本文根據文獻探討發現，目前的研究並未證明費用化與資本化兩種不同做法下，企業財務績效指標的變異幅度如何、差異究竟有多大。為了解決此問題，本研究將企業的資產報酬率（return on assets）化成簡單的模型，採取簡化之會計處理方式，利用模擬來探討不同產業特性、不同政府政策之下，將研究發展支出以費用化或資本化處理，對企業的績效表現有無重大影響；以及費用化與資本化兩種做法下，企業財務績效的變異如何、差異究竟有多大，進一步去探討將研發支出甚至於智慧資本進行資本化，對企業的財務表現之影響。本研究可得以下初步之研究結論： 1.對於研發投入程度高或低的企業而言，研發支出費用化或資本化，對其ROA的影響並不具重要的差別。 2.對於尚未投入研發支出前，本身財務指標ROA高或低的企業而言，研發支出費用化或資本化，對其ROA的影響具有重要的差別。 3.對於研發支出投入後，當年度回收金額佔研發支出比例高或是低的企業而言，研發支出費用化或資本化，對其ROA的影響並不具重要的差別。 4.當攤提年限越長，研發支出費用化或資本化，對企業的ROA越具重要的影響性。 5.對於研發支出投入後，現金利益流入期間長或短的企業而言，研發支出費用化或資本化，對其ROA的影響並不具重要的差別。 6.對企業課以較低稅率的國家，政府在規定將研發支出要以費用化或是資本化處理時，必須較高稅率的國家，更仔細評估研發支出費用化或資本化，對企業的影響性。 7.當政府提供之投資抵減率越高，研發支出費用化或資本化，對企業ROA的影響越有重要的差別。 8.投資抵減率可以作為政府在實行研發支出費用化時，減低企業抗拒之政策工具。 9.當企業連續多期投入研發支出時，若以費用化處理研發支出，將需面對高度的ROA變動風險。 10.當企業投入研發支出的期數越多，研發支出費用化或資本化，對企業ROA的影響越有重要的差別。 11.長期下將未來預期收益作為資本化的基礎，並無法使企業財務指標中之ROA有較好的表現。

以土地經濟分析之觀點，資本化效果被定義為任何增加或減少房地未來收益屬性的變動，都將增加或減少房地權益價值。就影響因素不同，大致可分為正面及負面資本化效果；而就影響範圍區分，又可分為內部及外部資本化效果。 本研究首先以「淨現值」及「效用最大化」之理念，建立資本化效果之理論模型。接著在實証上，以台北市全區為範圍，擴充過去單年之橫斷面分析，以民國七十五年七月一日至八十年六月三十日之房地移轉個體資料，藉由典型相關分析整合多項地方公共設施之效益權重，排除可能的共線性關係；再透過BOX-COX轉換模式尋求適當函數型態以及二階段最小平方法消除房地價與土地稅間之同步誤差問題。由此分別進行分年橫斷面、時間趨勢面及新舊發展區之資本化效果分析。 結果發現，分年橫斷面之資本化效果呈現不穩定現象，時間趨勢面則呈現出較穩定的資本化效果，而且新舊發展區間之資本化效果有差異現象。此外，以內湖垃圾焚化廠設置為個案研究對象，驗証嫌惡性設施之負面資本化效果。最後將研究結果應用於土地政策上之探討，並提出政策上之建議。

收益資本化率是不動產估價收益法中最為關鍵的因素，不動產淨收益透過收益資本化率轉換為價值，其步驟看似簡易，卻深藏「失之毫釐，差之千里」的陷井。在國內，商用不動產廣泛運用收益法來估計不動產價值，但收益資本化率之研究卻相當缺乏，相關文獻僅限於國外，因此，本研究以台北市商用不動產為主要研究對象，除了探討收益資本化率之影響因素與實務界在決定過程上的缺失外，並提出較具有解釋力的計算與預測方法。 本研究蒐集自1992年至2008年止台北市商用辦公室之租金與房價資料，利用特徵價格模型將轉換後的租金與房以直接資本化法計算收益資本化率，與問卷結果中可得之影響因素資料進行相關分析、多變量自我迴歸分析，找出關鍵之影響因素，並利用指數平滑法、Box-Jenkins、灰色與VAR模型等時間預測方法來進行收益資本化率之預測。 本研究實證結果顯示，以特徵價格模型計算台北市商用辦公室之收益資本化率，其模型解釋力相當高，並獲致區位上的差異結果。此外，影響因素分為四個面向包含：社會經濟條件、其他投資工具、市場條件、建築物條件等四項，影響因素中除了收益資本化率自身前期為一個重要指標，社會經濟條件之經濟成長率、建築物條件之台電用電不足底度戶數與市場條件之電力(企業)總用電量(十億度)為重要領先指標，其他投資工具之股價指數與社會經濟條件之失業率為同步對收益資本化率有影響性，代表市場條件之不動產景氣領先綜合指標受到收益資本化率之影響而為落後指標，而收益資本化率本身並具有平均數復歸的現象。在未來趨勢的預測方面，單一時間數列適合長期資料之預測模型Box-J進行預測之解釋力（adjR-square）較高，各模型之預測結果平均來說，以Box-J與VAR-I為最有可能之預測值，而最樂觀為VAR-II之預測值，最悲觀為灰色之預測值。 透過國內不動產估價實例進行驗證，本研究結果可以準確進行事後驗證與事前預測，對於提升不動產估價師與投資者收益資本化率的估計與解釋能力上應有所助益。 / Capitalization rate is the most crucial factor in the income approach real estate appraisal method. When this appraisal method is applied, real estate net income is converted into value via capitalization rate. The conversion process is simple and straight forward, but there seems a trap of misuse in real practice. Domestically, income approach real estate appraisal method has been put to use extensively to estimate commercial real estate value. However, research in capitalization rate is in shortage considerably. Related literature merely re-stricted in overseas resource, Hence, our study focus on Taipei office as the main subject to investigate the influential factors of capitalization rate and its shortcoming of real practice, in additional, we propose more concrete explana-tory calculation and estimation methods. Our study collects information on Taipei City office rental and transaction price between 1992 and 2008. Using Hedonic Price Model, the converted rents and transaction price are applied by direct Capitalization Approach to calculate capitalization rate. Thereafter, we compared with the influential factors derived from the survey through correlation analysis, and Vector Autoregression Model (VAR) to find the pivotal influence factors. Meanwhile, we use Exponential Smoothing(ES)、Box-Jenkins、Grey Forecasting Model and VAR time-series estimate method to conduct capitalization rate prediction. The result of this study provides actual proof that to use Hedonic Price Model to calculate office capitalization rate of Taipei, the results are rather ac-curate and indicate a geographical difference. In terms of influential determi-nates, the capitalization rate in itself is an important indicator in the beginning. The Economical Growth Rate and the household under electricity base degree utility of Taiwan Power Company are also significant leading indicators. Stock Price Index, Unemployment Rate and the capitalization rate affect among them. Real Estate Cycle Leading Indicators are affected by capitalization rate and hence a lagged index. Capitalization itself exhibits mean return phenomenon. The future trend prediction of capitalization rate, Box-J and VAR-I give the most likely estimates; VAR-II gives the most optimistic value, whilst Grey Forecasting Model gives the most pessimistic estimation. Through Case study of domestic real estate appraisal to conduct experi-mental verification indicates that the result of our study can accurately carry out aftermath verification and prior estimation. As such, hopefully our empiri-cal study might be able to benefit real estate appraiser and investor to enhance their ability to determine the capitalization rate.

在其他條件不變時，房屋的現值是居住者將預期該棟房屋在未來各期所能提供的服務價值，扣除預期未來各期所需負擔之財產稅後，將淨服務價值按折現率加以折現後之價值。租稅資本化問題即為研究財產稅折現進入房價的比率，但是，公共支出與有效財產稅率之間的潛在關連與房屋服務價值的設算方式是相關研究的最大限制，本文採用Palmon and Smith (1998b)的修正後的Capitalization Model，以預測租金加上管理費設算房屋所提供的服務價值，配合台北市與台北縣的買屋抽樣資料，估計台北都市化地區的財產稅資本化比率，幾乎所有的實證結果都顯示存在著過度資本化的情形，探究可能的原因，資料的誤差以及相關變數的遺漏都有可能導致過度資本化的情形。若是資料誤差不大時，購屋者的資訊不完全與房價被高估而使有效財產稅率過低也許是造成過度資本化的真正原因。 / All other things being equal, the value of a house equals the present value of the rental flow minus the present value of the property tax flow. The objective of this study is to estimate the degree of property tax capitalization of the Taipei urbanized area. In fact, there are two main limitations on this issue—the potential correlation between local public expenditures and effective property tax rate, and the method in computing the value of housing service. We apply the modified capitalization model established by Palmon and Smith (1998b) and the idea that the values of housing services equal the estimates of rental prices plus the management fees to estimate the degree of capitalization. Our result shows that there is over capitalization in Taipei urbanized area and that the degree of capitalization reported here is much greater than those from past studies. Although such over-capitalization result may be caused by sample errors and missing variables, it can be argued that, if the sample-error problem isn’t severe, incomplete information and under-estimated effective property tax rates should take the blame for this.

研究發展是促使科技進步之原動力, 且可帶來產業與整體經濟之繁榮, 技術進步實為 推動經濟成長的重要因素之一, 因而世界各國莫不致力於研究發展工作。由於企業競 爭日趨劇烈, 為求生存, 近年來投注於這方面的經費也日益增加, 研究發展經費已成 為企業的一項重大支出。除此之外, 投資大眾於評估企業的價值時, 研究發展費用的 資訊亦扮演著重要角色。 在FASB發表第二號公報之前, 會計界對研究發展成本之會計處理極為紛歧, 有全部於 發生當期列為費用; 有將全部研究發展成本予以資本化; 亦有將符合特定條件的研究 發展成本資本化, 其余的支出列為費用; 更有先將成本彙記特別帳戶, 俟未來利益實 現時才區分為資產或費用。為解決此實務上之紛歧, FASB乃於1974年10月發布第二號 會計準則公報: 「研究發展成本之會計處理」, 規定所有研究發展成本均應作為當期 費用, 不得資本化。其所持之理由如下: ヾ未來效益之不確定性 ゝ支出與利益間缺乏因果關聯 ゞ不符合會計上資產之定義 々成本與收入之配合 ぁ資本化無助於投資者評估公司未來之收益及風險 對於FASB基於上述理由而將研究發展成本列為當期費用的會計處理, 有些學者對上述 各點提出強烈質疑, 本文均有詳細探討。 會計原則的經濟后果近來一直深受各界重視。會計原則的制定無疑的會產生一些經濟 性的影響, 蓋若無影響, 即無須訂定該原則, 所謂影響包括有利與不利兩方面。基本 上, 會計原則的制訂仍屬技術性的問題, 主要目的在求真實表達營業情況及揭露攸關 資訊。就此而論, 會計原則對經濟后果應保持中立性。FASB No.2 規定研究發展支出 應列為當期費用, 不得資本化, 有人認為會使企業從事研究發展工作之意願降低, 亦 即FASB No.2 之規定會產生不利之經濟后果, 本文對此問題作深入研究, 并探討一些 學者對此問題之實證研究。 研究發展活動對經濟成長的貢獻, 乃人人皆知之事實, 惟那些因素影響企業的研究發 展支出呢? 凈利、銷貨、資金流量, 其他投資機會, 過去的研究成果, 行業屬性、R& D 的投資報酬及控制的型態等均影響企業的研究發展支出, 而政府的財稅金融措施亦 影響企業的研究發展支出。 最后本論文以問卷方式, 探討我國企業對研究發展成本之會計處理情形, 以作為有關 團體進一步制訂此會計原則之參考。

企業經營者最主要的工作目標之一，即是利用稀少資源達成企業之長期利益目標。現 時的企業經營者應瞭解人力資源的重要性，因為人力是企業的基本生利資源。在企業 競存日趨激烈的今天，企業的成敗泰半決定於其人力資源的良窳。而傳統會計卻忽略 且無法提供這方面的資訊。 本文之主要目的，即在於衡量人力資源投資，試圖介紹提供有關人力資源投資資訊的 理論。本文僅將人力資源會計之基本觀念、人力資源會計之理論基礎，人力資源會計 制度之設立與人力資源會計之其他運用等項，作一探討研究，藉供企業界從事人力資 源投資決策之參考。本文內容大略分成下列幾章： 第一章：人力資源之重要性及其資本化 第二章：人力資源會計的意義及使命 第三章：人力資源之評價 第四章：人力資源會計制度之設立與施行 第五章：人力資源會計未來之展望

國外住宅租金普遍具有復歸性質，理性投資者應考慮此性質，於市場高峰期預期較低的未來租金成長率，而以較高資本化率進行評價，於市場谷底期預期較高的未來租金成長率，以較低的資本化率進行評價。故理性預期將導致市場波動穩定。近年相關研究發現，英國投資者對未來租金成長的預期相對較美國及澳洲的投資者理性，投資者理性程度可能具地區差異。本研究利用向量自我迴歸模型驗證台北地區住宅租金具有復歸性質。利用追蹤資料迴歸分析實證台北地區住宅資本化率資料，探討投資者是否具理性預期；研究發現投資者的評價未考慮租金的賦歸性質，不具理性預期，於市場租金低迷時期過於悲觀，於市場租金快速成長時期過於樂觀。此外，本研究探討投資者理性預期的地區差異，發現市場資訊流通較高的台北市，投資者預期相對較台北縣合理，其市場資本化率波動亦較穩定。顯示投資者理性程度對於住宅市場的穩定性具有重要意義。 / Housing rents are widely considered to be mean or trend reverting overseas. Rational investors should consider the reverting potential of rents so that they would expect lower / higher future rental growth rates at rental cyclic peaks / troughs, hence higher / lower capitalization rates. Investors with rationality could appropriately value their housing property, hence they help stability of housing market. Recent studies have found more rationality in the expectations of rental growth of English investors relative to the U.S. and Australian investors. In this study, we use a vector autoregression model to examine the reverting nature of housing rents in Taipei. We use a panel data regression analysis to explore the rationality of housing investors by examining the relationship between current rent level and capitalization rates. The empirical results suggest that investors were too pessimistic / optimistic while rent level is relatively low / high, they have not built the reverting nature of rents into their valuations / or their capitalization rates. Further, we have found more irrationality in Taipei County than that in Taipei City, as a result of the information sufficiency in Taipei City. Hence the volatility of capitalization rates in Taipei County is greater than in Taipei City, indicating that investor rationality plays an important role in housing market.

財產稅分成單一稅率財產稅制以及雙率財產稅制。財產稅稅基依賴的是評估價值，稅基通常沒有正確反應市價，雙率的財產稅制在有效稅率以及評估比率估算上皆較單一稅率稅制複雜；此外，房價居高不下之下，財產稅資本化效果的探討更有其必要性，因此本研究選取財產稅制度已實施雙率稅制數十年台灣的首都台北市，並且選取自用住宅為樣本，探討在雙率稅制下，衡量「1－評估比率」、財產稅有效稅率、以及探討財產稅資本化效果。 有效稅率以及評估比率方面，結論可以得知台北市及12個行政區之「自用住宅」財產稅有效稅率皆有極為偏低的現象，以及台北市以及每一個行政區的平均「1-評估比率」都至少有七成以上，這表示政府相關單位必須要將評估比率提高，提高財產稅有效稅率，才能有效降低稅基與市場價格之間的偏離程度。此外，土地與房屋分離課稅，地價稅的稅基土地公告地價以及房屋稅稅基房屋評定現值由不同評價委員會估價之下，容易產生評估比率偏低狀況，因此建議將不動產評議委員會以及地價評議委員會合併成單一的委員會，在評估價值的誤差應該會有顯著的降低。 財產稅資本化效果方面，發現台北市自用住宅的財產稅稅賦負擔太輕，尤其是地價稅，因此無法透過提高財產稅的方式來抑制房價。此外，根據分量迴歸的結果發現，房屋稅支出愈高，低房價的房屋總價會降低，這結果表示在低房價房屋稅的租稅負擔是高於最適水準；然而高房價的房屋總價會因房屋稅支出愈高反而愈高，這結果表示在高房價房屋稅的租稅負擔是低於最適水準。因此透過這些發現，建議台北市政府相關單位應將高房價的房屋稅租稅負擔提高超過最適水準，藉由此才能有效的抑制房價的上漲。 / This paper investigates the assessment ratio, effective property tax rate and property tax capitalization for owner-occupied residential houses in Taipei, which employs a split-rate property tax system. The analysis finds that the effective property tax burden is lower in Taipei. Therefore, the tax authority should work to raise the effective property tax rates and minimize the biases in order to raise assessment ratios. Ideally, if the committees could be integrated into a single committee, assessed value biases may be able to be significantly reduced. In property tax capitalization, we find that current property tax rate is smaller than the optimal one in Taipei. Current property tax burden especially from the land value tax is too light, so a higher property tax rate cannot be negatively capitalized into the house prices. Moreover, we also find that there is a positive house tax capitalization only for the high value houses, but a negative house tax capitalization for low value houses. These findings imply that Taipei authority has to raise the property tax burden especially for high value houses to be above the optimal level if it wants to effectively cool down the rising house value.

市地重劃是目前落實都市計畫的重要工具之一透過市地重劃可取得十公共設施用地及部分設施之建設經費。在地方政府財源短絀的情況下，市地重劃不啻是為優良之地方建設工具之一。 市地重劃運用使用者付費之觀念，將開發利益以公共設施用地及建設經費的內容，轉換成抵費地之方式回饋社會，目前依法令規定此回饋比例不得超過市地重劃總面積之百分之四十五。然而如何適當地評估開發利益（即市地重劃效益），並依此獲利負擔回饋（即市地重劃負擔）是本研究所欲了解的。本研究藉由地價理論，確定市地重劃效益主要是因為公共設施投資建設所產生之寧適性與可建性，資本化為每宗土地之土地價值一部分而得；其次依分配價值理論與使用者付費方法，確定市地重劃負擔具有類似稅捐性質，其意為每宗土地支付重劃負擔所繳納之土地比例。由此觀點，本研究藉由市地重劃地價函數之建立，依特徵價格法（ Hedonic Price Method）建構實證模型，並且選定臺中市第七期及第八期重劃區為實證地區，以討論公共設施投資建設對市地重劃後土地價值的景響程度，２重劃負擔法定比例的經濟意義及土地所有權人對重劃負擔的真實負擔能力，以及3以個體經濟之觀點，衡量土地所有權人對重劃之利益與負擔，願意支付之價格。最後再進一步檢討1現行市地重劃分配計算方式之缺失，2以抵費地支付重負擔之問題，以及3重劃估價方式之間題，並提出改進方向。 本研究經以理論及實證分析，獲得之主要結論為：參與市地重劃之住宅地，透過地方性公共建設投資資本化作用，可獲得相當利益，此時以抵費地方式回饋部分利益是極可行的方式，且依實證結果可知，目前地主支付重劃負擔之實力仍大於法規要求之百分之四十五。因此，若再考慮土地使用變更所獲之超額利益，則回饋利益之比例應遠大於百分之四＋五。

為瞭解地方縣市長選舉期間，候選人所爭相開立之競選支票對於地方經濟的影響，本研究將過去僅以中央政府為研究對象的政治景氣循環理論延伸至地方層級，期能藉此彌補相關文獻僅考量政治層面的不足。而關於政治景氣循環理論自Nordhaus(1970)正式提出至今，較具爭議之實證結果分歧的部分，本研究試圖以「執政者操控經濟之能力」的差異予以解釋。 另一方面，基於地方政府彼此間的競爭性，地方層級之政治景氣循環現象對於地方經濟的影響，應有別於中央層級。本研究遂以此現象對房地產價格之影響為焦點，藉以瞭解當政治景氣循環現象可能因執政者操控能力之有無而不必然出現時，各地方之經濟狀況是否將因此而有所差異。 經由理論模型之探討，以及蒐集台灣地區民國74年至87年各縣市之相關年資料以進行實證分析之後，本研究得到下列結論： 1. 就本研究的實證資料而言，我國地方層級存在政治景氣循環現象；而執政者為達成其連任目的而於選前採取擴張政策時，將同時考量其財政自主程度，顯示執政者之操控能力對於政治景氣循環現象的發生有相當的影響。 2. 地方層級之政治景氣循環現象，將伴隨房地產價格的過度資本化，而使房地產價格有相對上較高的傾向；由台灣地區相關資料所得之實證結果亦是如此。由此，可推論此一現象對於地方經濟發展有相當影響。 3. 由於政治景氣循環現象的存在，使得都市發展程度較高、財政自主程度較高的縣市，其房地產價格偏高的現象，似乎是現今民主政治制度下一種難以避免的趨勢。 4. 地方政府贏得選舉的動機，應是中央政府制訂相關政策目標或策略時所不容忽略的，特別是那些須經由地方政府所執行者，如促進區域均衡、促進城鄉發展之策略等。 此外，基於研究結果與限制，關於如何改善在總體經濟變數、政府支出等方面因政治景氣循環現象所引發之人為波動，乃是未來值得進一步探究之課題。或是突破資料之限制，改以季資料或月資料進行實證分析，應能使研究成果更為清晰。再者，關於中央政府對於地方政府行為的影響，亦可為後續研究方向。 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究方法 4 第三節 研究範圍 5 第四節 研究限制 5 第五節 研究流程 8 第二章 文獻回顧 9 第三章 理論模型 15 第一節 政治景氣循環理論之討論 15 第二節 結合政治景氣循環理論之資本化模型 17 第四章 地方層級政治景氣循環現象探討與實證分析 22 第一節 地方政府操控經濟之誘因與工具 22 第二節 地方政府執政者操控能力之差異 30 第三節 實證分析 36 第四節 小結 49 第五章 地方層級政治景氣循環現象對房地產價格之影響實證分析 51 第一節 各縣市房地產價格概況分析 51 第二節 實證分析 62 第三章 小結 70 第六章 綜合分析與檢討 72 第一節 中央補助款角色之探討 72 第二節 地方層級之政治景氣循環現象與區域均衡發展 74 第三節 實證資料之限制 76 第七章 結論 78 第一節 結論 78 第二節 後續研究方向 80 參考文獻 82 附錄 92 表目錄 表4-1：選民的政黨偏好與改變，1983-1992 23 表4-2：第十屆至第十三屆縣市長選舉當選人名單與得票率 25 表4-3：第十二屆至第十四屆縣市議會之多數黨及該黨籍議員比例 31 表4-4：各縣市之自有財源比例 33 表4-5：各縣市自有財源比例之ANOVA分析結果 35 表4-6：實證資料來源 39 表4-7：選舉循環之虛擬變數設計 40 表4-8：平均每人歲出之選舉循環估計結果 43 表4-9：每年新闢與維護之道路面積之選舉循環估計結果 45 表4-10：地價稅收之選舉循環估計結果 47 表5-1：各縣市房地產報酬率之ANOVA分析結果 57 表5-2：變數定義與資料來源說明 65 表5-3：OLS估計結果 68 表5-4：Parks法估計之結果 69 表a-1：「平均每人歲出」迴歸分析之基本統計量 92 表a-2：「每年新闢與維護之道路面積」迴歸分析之基本統計量 93 表a-3：「地價稅收」迴歸分析之基本統計量 94 表a-4：「房地產報酬率」迴歸分析之基本統計量 95 圖目錄 圖1-1：研究流程圖 8 圖5-1：北部區域縣市之歷年平均區段地價 52 圖5-2：中部區域縣市之歷年平均區段地價 53 圖5-3：南部區域縣市之歷年平均區段地價 54 圖5-4：東部區域縣市之歷年平均區段地價 55 圖5-5：北部區域縣市歷年之房地產報酬率 58 圖5-6：中部區域縣市歷年之房地產報酬率 59 圖5-7：南部區域縣市歷年之房地產報酬率 60 圖5-8：東部區域縣市歷年之房地產報酬率 61