依據內政部營建署公布之101年第2季住宅需求動向調查顯示，台灣六大都會區（台北市、台北縣、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、台南縣市及高雄縣市）整體房價所得比高達8.5倍，台北市的房價所得比更高達13.7倍，由以上數據可知房價已成為欲購屋者沉重之負擔。 同時，台灣地區亦存在高空屋率的現象，依行政院主計處民國99年最新人口及住宅普查結果台灣地區無人經常居住且未供其他用途之住宅共計住宅共計1,559,604宅，佔19.3％。面對同時呈現高房價及高空屋率的住宅市場，不斷有人提出房價將向下修正的可能性，但觀察房價之趨勢，卻仍持續上漲。究竟空屋率與房價之關係為何？是本研究將探討空屋率對房價之影響。 本研究以台北市及高雄市為研究之空間範圍，時間範圍則為民國99及100年度，以特徵價格函數建立實證模型，進行實證研究。本研究實證結果認為空屋率對房價之影響視區域之不同而有所不同，且就台北市之樣本資料，解釋力不強，顯示空屋率可能非影響台北市房價之重要因素。 關鍵字：空屋率、房價、特徵價格法

摘要 工業區土地為產業經濟的重心，惟國內有關工業區不動產的研究至為缺乏，因此本研究嘗試配合土地使用角度，探討其不動產價格之影響因素為何。本研究分為四大部分，第一部份回顧工業區不動產與土地使用相關文獻，藉此瞭解過去研究之優缺點，並作為後續選取變數之基礎；第二部分則為研究範圍土地使用與地價之現況調查，進一步蒐集各項屬性資料後，初選與統計實證研究之變數；第三部分為工業區不動產價格影響因素之實證研究，探討各項特徵變數與不動產價格間的關係，並針對土地混合使用之競用、聚集經濟效果加以分析；最後基於前述提出本研究結論與建議。 依據上述，本研究獲得兩部分結論：工業區土地混合使用對房地價影響方面，住宅使用入侵至工業區內後，造成競用現象，使得工業區房地價格因無法與其競爭而下跌；與商業使用距離之特徵屬性經實證後，顯示近年來工業區政策面、法令面的放寬，使廠商於生產過程中享受到其他服務的便利性，反映於房地價結構上即呈現負向關係。因此，未來工業區土地使用管制應建立混合使用的總量管制機制，確保產業用地質與量之完整性。 其次，聚集經濟變數於模式中呈現負向關係，證明廠商過度聚集的現象將產生外部不經濟的效果，造成房地價下跌，此擁擠性更降低廠商進駐意願。再由加入平方項實證結果證明主要產業廠家數於工業區內聚集至某一規模時，房地價格將由成長轉變為下跌趨勢，代表廠商生產因不再具有外部經濟效果，或因過度擁擠造成的生產環境品質降低等因素，影響廠商進駐該工業區的意願，對工業區房地價的需求因此減少，而相對的引起價格的下滑結果。於政策上之意涵，則需考量工業區聚集的最適規模為何，以避免不經濟的土地使用效果。 故本研究主要貢獻為建立具有土地使用面向的工業區不動產特徵價格模型，除驗證一般不動產特徵對價格之重要性外，並藉由土地混合使用探討工業區土地之競用、藉由聚集經濟概念測試土地使用後之價格變動以及可能產生的不經濟現象。對於未來工業區政策則建議進一步研擬土地使用面向的總量管制機制，以促進工業用地之使用效率，並提昇產業發展。 關鍵字：工業區、土地使用、特徵價格

風水為流傳數千年的中國古老學問，雖然有些人認為風水具有迷信的色彩，但從生活周遭四處可見風水對於人民生活的影響，舉凡選日、取名、占卜及擇地而居等。隨著報章雜誌的發達，風水之學已經流傳到世界各地。另外，由於風水所跨及領域相當廣泛，近年來國內外各學門學者紛紛投入風水的相關研究，其中包含了建築學、人類學、民族學、及社會學等。 然而，關於嫌惡風水對於房價影響的研究一直很少，尤其是嫌惡風水對於不同房價房屋的影響更加鮮少，因此本文採用台灣某民營銀行所提供之西元2002年2月至2007年6月間台灣本島二十一個縣市房屋之實際交易價格為研究範圍，探討嫌惡風水對於房價的影響。由於一般最小平方法迴歸模型只能探究嫌惡風水對房屋價格「平均」的影響，我們引進Koenker and Bassett於1978年所提出的分量迴歸模型，進一步探討嫌惡風水對於房價的影響是否會隨著房屋價位而不同。 本研究主要研究發現包括： （一） 在最小平方法模型中，除了路衝對房價的負影響不顯著異於0外，其餘的嫌惡風水設施都顯著地降低房價；而折價最多的為鄰近棺木店、殯儀館或墳墓，這些喪葬相關設施及場所會使房價平均減少8.26%。 （二） 透過分量迴歸更清楚地顯示，隨著房價的分量增加，鄰近高架橋、廟宇或神壇的房子之折價幅度會顯著地增加；而位居四樓嫌惡風水對房價的影響，並不會隨著房價的而有所差別，亦即不管購屋能力高低的消費者，所有民眾對於位居四樓的厭惡程度相同。

以往進行更新地區實施優先順序評估時，多著重在篩選出實質環境最窳陋之地區，但過去失敗的更新經驗也說明僅由公部門力量來剷除窳陋地區、進行重建計畫並無法帶來都市經濟社會再復甦的全面效益，同時也將造成政府部門沈重的財政負擔；然而在未來更新事業走向公私合夥、獎勵民間參與的機制下，為使有限都市資源能投入於可帶來較大效益之地區，優先更新地區的評選應進一步由經濟效益面來評估其是否具有更新可行性，並非於劃設更新地區後卻無法採取任何實際更新行動。就公部門而言，其考量的是於何處先施行更新計畫可對都市產生較多且立即的效益？而就私部門投資報酬的觀點而言，除了居民更新意願外，地區因環境條件而具有之潛在再發展價值、才是該地區是否具有投資可行性的重要考量；因此於進行更新優先順序評估時，應同時考量地區實質環境狀況所顯露之更新急迫性、以及區位條件所產生之優先再發展潛力。因更新計畫之成果將直接反應在建物價值上，故本文嘗試透過房價來評估各種實質環境特徵、及區位條件對房價之影響程度為何？並以其建立更新地區優先順序評估指標及估計各指標權重，以減少過去採用罰分法或是AHP分析階層程序法等方式來評選更新地區時，參與決策者主觀認知影響評估結果客觀性的限制。 本研究分為五大部分：第一部份回顧更新地區優先順序評估之相關研究與法令、檢討比較過去評估方式之優缺，以及回顧特徵價格理論與更新理論、做為建構實證模型之基礎；第二部分則針對更新評估項目、建構更新地區環境屬性與房價之特徵價格模型、並估計各環境屬性之特徵價格；第三部分則依據實證結果、選取適當環境屬性建立更新地區順序評估模式、並估計各評估項目之權重；第四部分將評估模式應用於板橋市劃設更新地區、並評估其更新優先順序；最後部分為結論與後續研究建議。 根據實證結果與分析，本文研究結論歸納如下： 一、建物實質狀況與房價有顯著關係，故居住效用水準的差異會反應在 房價上；而住戶對房價之邊際願付價格會因街廓內不寧適環境屬性的外部效果而減少；另外區位條件及土地利用的優勢對房價有顯著的正面效果。 二、由實質環境品質對住宅價格的減損、以及區位條件對住宅價格的增加程度，可綜合評估各地區之更新潛力；實質環境差者之房價水準與環境水準將降低，可配合更新事業進行環境改善計畫；而具有土地利用及區位條件上之優勢條件者，因該環境特徵對房價有正向效果，透過更新計畫可實現其隱含之預期經濟價值，故其吸引私部門投資更新之潛力也較高。 三、本文所建立之更新地區優先順序評估模式中、不以環境窳陋程度做為決定優先順序的唯一考量、採特徵價格估計權重可降低評選過程中主觀判斷對評估結果的影響。 四、於加入區位條件評估項目後，更新潛力與優先順序評估結果異於僅以實質環境窳陋程度進行評估，而前者所涵蓋之評估項目可滿足改善居住環境品質、以及促進土地利用等更新目標的考量。 本文之更新地區優先順評估結果在政策上可做為研擬分期分區發展計畫、公共建設與環境改善方案、審核私部門更新事業、以及決定獎勵優惠程度之依據；除了確保公共財源能經濟有效利用外，俾以順序引導民間資源進入更新地區、且提公私部門獲得合理利潤的投資條件與投資環境。

摘要 現階段政府對於民眾在持有土地或買賣、移轉土地應申報土地價格時，是以公告地價與公告土地現值方式作為民眾申報的依據；政府不管在評定公告地價或是當年的公告土地現值，都是依據「地價調查估計規則」所訂定一套評估地價方式去進行，而「地價區段」的劃分是整個估價作業程序的首要，因此地價區段劃分的正確與否，不僅牽扯到政府對各宗土地估價的精準程度，也會影響到地主課稅、繳款的多寡；如何擬定一套公平、客觀且為民眾所認同的「地價區段」劃分模式？應是現行政府機關值得深入研究的課題。 本研究即想以「地價區段劃分作業電腦化」作為公平、客觀及獲得民眾認同基本訴求，研究內容是先從現行的作業模式出發，探討作業流程的盲點與缺失，尋求利用電腦輔助地價區段劃分的契機；另一方面，想透過現行土地交易市場下的「地價」來說明「土地價格」與「土地價值」兩者之間的差異，衍生出地價區段劃分的多元性；用特徵價格理論的觀點來分析都市土地「價值」與「價格」異質的特性，用特徵條件束的觀念來建立同質區塊的地價區段，用同等價值的區段性土地來建立民眾所認為較公平、客觀的「地價區段」。 在電腦軟體運用方面，本研究針對形成地價區段的變數擁有區域差異的特質，選用地理資訊系統軟體作為輔助分析工具，將影響區域地價的因素轉成一張張的變數圖層，再透過圖層的套疊空間分析整合同質的特徵條件數，產生電腦作業下的「地價區段」。 經過模擬分析發現，利用法律層面變數配合地理資訊系統的空間分析方式進行同質地價區段的構建是可行的，但是礙於模擬地區因都市發展程度不一，致使各地區的細部計畫頒布時段不同，產生各時期法令對都市土地使用限制條件無法一致，使適用範圍無法擴大，如何克服現有問題是本研究另一個值得繼續探討的課題。 關鍵詞：地價區段、特徵價格理論、地理資訊系統 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 1-1 第二節 研究方法與研究流程 1-4 第三節 理論基礎 1-8 第四節 文獻探討 1-15 第二章 地價區段的劃分 第一節 地價區段的意義 2-2 第二節 現行地價區段劃分方法分析 2-7 第三節 現行地價區段劃分之檢討 2-15 第四節 地價區段劃分的準則 2-19 第五節 改良式地價區段劃分的方式 2-21 第三章 運用地理資訊系統劃分地價區段 第一節 地理資訊系統之簡介 3-1 第二節 劃分地價區段所需之地理資訊 3-7 第三節 劃分地價區段之模式設計 3-9 第四節 劃分地價區段之操作方式 3-15 第四章 個案模擬 第一節 模擬地區概述 4-1 第二節 前置作業 4-10 第三節 圖層套疊 4-26 第四節 成果檢討分析 4-34 第五章 結論與建議 第一節 結論 5-1 第二節 建議 5-3

由於房地產產品具有顯著異質性的特質，在缺乏一致性的比較基準下，房地產產品代表的「價值」難以判定，因此「價格」的訂定亦難有絕對標準。而構成個案內各戶別間價格差異的原因，對購屋者而言是由於戶別間條件差異所代表的效用不同；而對業者而言，則更表現出其訂價策略的運用。本研究以垂直價差及水平價差代表訂價過程中的效用面影響因素，以策略價差代表策略面影響因素，由此三方面來討論個案訂價過程中各項影響因素，並得致下列結論： 垂直價差方面，在以四樓為基準樓層的條件下，各樓層之樓層別效用比多數均為正值，表示台北地區之樓層別效用比率一般仍以四樓最低。而以頂樓之效用比率最高，其效用比率水準大致為10%左右。至於一樓之樓層別效用比率，就本研究所採個案而言，甚且有低於四樓之效用比率者，顯示一樓之樓層別效用比率深受基地附近環境與建商整體訂價考量影響而呈現較大起伏的現象。另外，如就不同類型住宅產品而言，則以高價位、先建後售之產品類型的各樓層效用比率差異較小；而樓層效用比率差異較大者則為高樓層產品類型。 水平價差方面，叫水平視野之效用比率調整幅度而言，一般水準下優劣差距之調幅約為5%，如以不同類型產品相較，高價位產品相較於低價位產品會有較大調幅，其調幅分別約為6.4%以及0.3%。 就公設比而言，則呈現低價位產品較一般產品有更大調幅的結果，於本研究中，公設比每增加一百分比，其訂價分別下降0.9%與0.2%。 至於私密性與座向兩項變數對不同類型間價差訂定之影響狀況，則受限於個案數量而未有比較性的結果。而實際上此兩變數對於價差訂定之影響程度亦視視個案產品規劃方式而定若規劃形式較為單純而具一致性，則影響程度低；反之，則會有較大的影響。 就策略價差方面，本研窕透過實証結果，發現台北地區住宅市場中，高價位產品會以縮小條件優劣戶數間之價格差距為主要價差訂價方式，就本研究個案言，其幅度約為2.4%。低價位產品則以拉大條件優劣戶數間價格差距為主要價差訂價方式，其幅度約為8.5%。至於中價位產品則需考量市場狀況，若市場兢爭狀況不強，則可縮小價差，其幅度約為3.2%；反之，則以拉大價差作為主要訂價方式，其幅度約為8.4%。

風水雖是一門古代科學但卻影響社會大眾之深遠，加上現代的風水學說往往被加諸許多神鬼力量，使得一般人通常也持著半信半疑或寧可信其有之態度看待，但不可否認的是，一般社會大眾在選擇不同型態用途的房子時旋即產生不一樣的風水顧忌，有鑑於此，本研究主要希望能夠找出不同的風水因子如何對房價產生不同程度的影響，與以往不同的是本文是針對風水對商用不動產價格而言，包括了店面、辦公室及住辦合用，風水則是選定了路沖、鄰近高架橋、鄰近神壇或廟宇和無尾巷等，我們希望能夠利用分量迴歸方法找出在不同的房價下，風水是否就會產生不同程度的影響力。依據Koenker 和 Bassett於1978年所提出的分量迴歸模型以及Rosen之特徵價格理論，並採用台灣某民營銀行所提供2002年2月到2007年12月台灣本島20個縣市實際的交易資料，研究結果發現：1.四項風水因子皆對商用不動產價格產生負面影響，以鄰近高架橋負面影響程度最大，達24.22%。2.路沖、鄰近神壇或廟宇以及無尾巷等對高價位的商用不動產負面影響程度較大，顯示高價位的商用不動產對於這些風水因子要比低價位者還要更為厭惡。3.比較凃雅珍(2008)風水對一般住宅價格影響研究，相同的四項風水因子對於商用型態的負面影響程度較大，顯示商界人士要比一般民眾更容易寄託於不確定的風水力量。4.路沖對於店面價格以及路沖對於辦公室、住辦合用價格分別都會產生負面影響，而且隨房價越高，折扣幅度越大，顯示與一般住宅的觀點相同，路沖仍被視為眾多嫌惡性風水因子之一。

二十世紀以來，全球環境逐漸惡化，綠建築研發逐漸成為國際間關切的議題。近年來國外已開始有文獻研究綠建築對房價的影響，發現綠建築會增加其不動產價值，然而，台灣綠建築至今已發展一段期間，但其與房地產價格的之關係並不明朗，且國內缺乏相關研究。 本文以民國97年至民國101年臺北大學特定之成交資料，運用特徵價格模型分析綠建築標章和綠建築特色對房價的影響。研究結果顯示，隨著房價越高， 綠建築標章對價格影響越大；部分綠建築特色對房價有顯著影響，其中維護頻率低的設備對房價有正面影響，維護頻率高的綠建築特色會對房價有負面影響；因房價越高，綠建築特色設備品質越好，所以維護頻率高的設備對案例的折價影響力也越少。 本文進一步對民眾進行認知之問卷調查結果顯示，綠建築標章在價格中影響不顯著，但有無綠建築特色對房價較具影響力的，此結果與實證結果相呼應。本研究成果分析綠建築對不動產價格影響之內涵，有助於增加社會大眾對綠建築的認知，讓開發商了解哪些綠建築特色影響房價程度較高，同時政府亦可藉此了解哪些綠建築特色需要加強推廣，期待未來綠建築得以在台灣蓬勃發展，對房價的影響亦可趨明朗化。

法拍屋市場已成為台灣重要的購屋管道之一，然而房地產為異質商品，其價格受到品質差異的影響很大。其中法拍屋底價的訂定方式和一般房屋不同：拍賣底價由公定房屋估價人員根據區域資料使用特徵價格理論方法先訂出初估價格，再與債權人、債務人三方協商討論而訂定。故本論文加入「定價偏誤」因子，以特徵價格模型探究民國八十九年至九十一年間影響台北縣市法拍屋拍定價格的各項因素及影響程度，並得出如下之結論: 1.影響台北縣市法拍屋拍定價格的顯著因子及影響幅度為:定價折價程度(影響幅度0.9798%)、總建物面積(影響幅度0.4709%)、土地持分價格(影響幅度0.4838%)、拍次(隱含價格-17.0308萬元)、競標人數(隱含價格7.611萬元)、房屋現況(非空屋)(隱含價格-18.950萬元)、房屋現況(出租)(隱含價格40.501萬元)、車位(隱含價格80.772萬元)、點交(隱含價格8.8073萬元)、建材(隱含價格69.748萬元)、建物型態(一樓) (隱含價格648.856萬元)、建物型態(大樓) (隱含價格674.94萬元)、建物型態(公寓) (隱含價格464.385萬元)、建物型態(透天) (隱含價格516.971萬元)、房價指數(隱含價格-8.888萬元)、區位變數(台北市) (隱含價格80.429萬元)。 2.分別比較台北縣市法拍屋資料，可以發現持分土地價格(+)、競標人數(+)、車位有無(+)、是否點交(+)對台北市法拍屋拍定價格影響較大;而總建物面積(+)、拍次(-)、建材(+)、建物型態、房價指數(-)對台北縣拍交價格影響則較大。 / Real estate properties are real assets that can produce goods and service in the economy. Among them, the foreclosure market has become an imperative means to acquiring a house. The auction market in Taiwan is composed of non-performing assets. They’ll have a discount up to 20% in every action. Is this a really good target to invest? In fact, houses are heterogeneity assets; they can only be estimated correctly by controlling of variables such as location variables and the physical condition of the property. Moreover, the listing price of foreclosure is quite different from that of an ordinary house. It is first calculated by appraisers, and the final listing price is obtained by the negotiation of the court, creditor and debtor. Thus, there could be mispricing of list price, and this mispricing is expected to have an impact on the selling price. This study applies Hedonic model and uses data from year 2000 to 2002 of Taipei City and Taipei County to examine the effect of these physical and foreclosure elements on the selling price of foreclosure and thus reach the following conclusions: 1.All the foreclosure and physical condition variables are remarkable in our sample, as well as the location variable. They are degree of underpricing, total building area, holding land price, the bid times, numbers of bidders, current status of this building, parking space, situation of handing over item by item, building material, object type, housing price index and location. 2.It shows that holding land price(+),numbers of bidders(+),parking space(+),situation of handing over item by item(+) have greater influence on the foreclosure selling price in Taipei city while total area(+),number of auctions(-), material used(+),object type, and housing price index(-) weight more on the selling price in Taipei county.

金融機構為了滿足新版巴塞爾協定必須每年對不動產抵押擔保品進行重新鑑價的規定，採用房價指數來進行資產重新估計。然而，觀察現今發佈的國泰與信義房價指數，發現兩指數走勢及變動幅度上，皆存在相當大的分歧。 因此，本研究採用西元2005年至2007年間台北市十二行政區房屋之實際成交價格為研究範圍，建立特徵價格模型，並結合市場比較法中期日修正概念，利用房價指數進行調整，再依Hit Rate 及MAPE準則評估整體表現。為了避免樣本誤差對於實證結果的干擾，透過隨機抽樣三十次進行重複實驗，測試模型穩定性及估計精確度，最後，採用兩成對樣本T檢定，檢定房價指數是否有助於不動產標的重新估計，並分析兩房價指數何者較能確切的反應當前市價。 實證結果發現:(1)使用房價指數調整之估值正負誤差在10%及20%以內的命中率以及MAPE皆有顯著改善，這說明現今發佈之房價指數具備反映市場實際價值的能力，仍有繼續編制及發佈的必要。(2)經由比較並分析兩房價指數結果可知，以國泰房價指數調整之估值在10%及20%以內的命中率，以及MAPE指標上，皆通過顯著性檢定。而使用信義房價指數調整之估值表現僅在10%及20%以內的命中率通過成對T檢定，故可知國泰房價指數較能充分地扮演著揭露不動產市場訊息的角色。