我國臺灣地區自民國四十二年開始實施一連串四年經濟建設計劃以來，經濟發展所以能獲得卓越之成就，工業之蓬勃發展居功厥偉，在此過程中，為配合工業發展之需要，解決興辦工業人覓地設廠之困難，使有限土地資源之經濟有效利用，引導人口與產業合理分佈，均衡區域發展，政府近來年乃積極致力於工業區之開發，本文之研究目的乃在綜合討臺灣地區工業區開發之經過與現況，析論現存各項問題，並研擬對策，以期工業區開發能充分配合工業發展及區域發展，全面加速進行，發揮預期功能。 本文共分六章。在第一章緒論裡，筆者首先說明本文之研究目的、範圍與方法，其次敘論臺灣地區近二十餘年來經濟快速成長過程中，工業蓬勃發展與工業用地殷切需求之情形，並闡明工業用地與工業區之意義，以及工業區之分類與功能。 第二章為臺灣地區工業用地之編定，首論影響合理工業區位及合理工業區規模之各項條件因素，繼而探討臺灣地區工業用地編定之緣由、機關與程序、效力經過與結果，並檢討過去編定之缺失；今後工業用地之編定務須配合經濟發展計劃與區域發計劃，考慮區位條件，力求普遍，以引導工業適度分散，俾求各地區之均衡發展。又工業用地之編定應與開發計劃相結合，以免經所閑置，失卻編定之原意。 第三章為臺灣地區工業區之開發，工業區開發所涉及問題相當廣泛，筆者限於學識，擬捨開發工程技術部份，僅就開發機構、開發資金、土地取得、售價審定、地籍整理等項，逐節予以敘論，並研擬對策；臺灣地區現階段工業區之開發，仍以政府機關及公營事業為開發主體，亟應積極誘導鼓勵民營企業投資開發，以補政府人力財力之不足，俾工業區之開發得以全面進行；現今工業區開發資金多半仰賴金融機關貸款，利息負擔重，增加開發成本，且如遇銀根緊縮，資金來源無著，影響開發工作至鉅，為徹底解決工業區開發資金與管理經費之籌集困，難現行工業區開發管理基金應增闢財源，加速累積，取之於工業區，用之於工業區，循環運用；工業區土地取得方式有二種：一為公有土地之作價提供開發，二為私有土地之征收取得。前者較為簡易，後者諸多困擾，除應予以合理地價償外，現行對被拆遷業主按征收原價配售以面積不等之社區住宅用地之安遷措施，深具安撫功效，應繼續擴大辦理，以排除開發阻力；工業區土地售價，固應就開發成本參照附近地價增漲情形酌予提高，一則以避免承購人坐收暴利，防止不法之徒假興辦工業之名以行土地投機實，購地轉手圖利，二則以超成本之售價收入悉數撥充工業區開發管理基金，可為日後工業區開發資金與管理經費，提供可靠財源。惟售價之審定亦不宜過高，以免興辦工業人加重負擔，滯礙工業正常發展；工業區之地籍整理，縣市地政機關應予積極配合辦理，俾興辦工業人早日取得產權，為免拖延時日及費用浮濫，亟應由工業區主管機關及上級地政機關會同商定統一開支項目與費用標準，並限期辦埋完成。 第四章為工業區之經營與管理，工業區開發完成後，必須施以有效經營管理，以維持區內優良之投資環境，工業區之經營，主要在論工業區土地與廠房之租售、宜引進工業類型之選定、引進工廠之誘導措施以及區內公共設施與公用設備之營運維護；而工業區之管理則在論列興辦工業人在區內使用土地設廠應遵循之各項限制，並對現行管理機關之級織與體制予以評述。 第五章為工業區開發與政府有關政策計劃之配合，旨在論述農村工業區與專業工業區之開發、工業區與區之配合發展以及工業區開發與都市計劃、區域計劃、國土綜合開發計劃之配合；農村工業區之開發乃促成村工業化與農工配合發展之具體措施，惟區位選擇應採「分散中求集中」之方式，選定若干工業條件較佳之市鎮為據點予以開發，藉波及效果之產生，以促成農村地區之發展與繁榮；專業工業區開發，應配合當前之工業發展政策，政府並應予以輔導，鼓勵業者區之開發，應配合當前之工業發展政策，政府並應予以輔導，鼓勵業者共同營運，以發揮專業生產效能，促成該類工業之迅速成長；工業區與社區之配合發展，彼此可收相輔相成之功效，現行工業住宅社區之開發規模應予擴大，不應局限於以安遷被征收原住戶為主，務須以容納工業區內全體員工及家屬為目標；又工業區開發務須與市計劃、區域計劃及國土綜合開發計劃相配合，以達成區域之均衡發展。 第六章為緒論。工業發展為經濟發展之主流，亦為區域發展之原動力，而工業區之開發，則為促進工業發展最有力方式之一，因之，其在經濟發展與區域發展過程中所負之使命極為重大。臺灣地區之經濟結構目前已脫離以往以農業為主之落後形態，並積極由工業轉向重化工業與精密工業，由勞力密集工業發展向資本密集與技術密集工業，在此經濟升經及發展過程中，今後工業區之開發，應擇其理想區位所在加速進行，以資配合發展。又工業區開發既需與各階層地域發展計劃密切結合，其開發型態勢將由以往更利與辦工業人取得設廠用地之單一目的，趨向配合整體經濟發展與區域開發之多元目的，亦即由單一機能之點的開發，進而導向多元機能之面的開發，以促成自足性之區域綜合發展，此種開發型態之演變，政府應特別予以關注，並力促其早日實現。

世界上許多國家均以致力於工業發展作為促進經濟繁榮與改善國民福利的手段。要滿 足工業發展的需求必須提供中夠的工業用地以利於工廠之設立。我國自民國四十九年 率先在六堵開發工業區，迄今三十年，台灣已開發工業區七十處，面積約有一萬餘公 頃，對台灣過去的經濟發展具有相當的貢獻。 本文研究目的，即針對我國工業區開發政策，採取政策評估論點，對此政策之過程與 影響進行評估，檢討已往工業區開發政策之優異面與缺失面，期能對日後工業區開發 政策有所助益。 全文共分五章，各章內容如下： 第一章「緒論」：說明本文的研究動機、目的、方法與限制。 第二章「理論架構」：對政策評估之相關概念分析，並採取系統研究途徑提出本文理 究架構。 第三章「工業區開發過程之探討與評估」：從工業區開發過程( 包括工業用地之取得 、工業區之規劃、開發、銷售與管理 )工業區開發相關法令及實務工作進行評估。 第四章「工業區開發影響之探討與評估」：分別從經濟面、區域面及生態面等三個面 向評估工業區開發之影響。 第五章「結論」：說明本文研究發現，並針對當前工業區開發政策之缺失。提出改進 建議。 由上列研究結果，本文認為欲解決我國當前工業區開發之各種缺失，必須來「事權統 一原則」，由中央設置專賣機構，統籌全國工業區開發事宜，制定並修改現行工業區 開發相關法令，配合經濟發展計畫、區域發展計畫、生態保護，進行預評估。採任務 性分工開發方式，以提昇促進工業區開發政策之品質等技能。

都市內之工業區因製造空氣污染、噪音等負外部性(Negative Externality)，而與周 圍之住宅、商業用地產生不相容使用(Nonconforming Use) ，另因工業區之廠商在面 臨都市外不經濟(Eeternal diseconomy) 的推力（如交通擁擠、公害、地租高漲等） 及可新設廠區比較利益(Comparative Advantage) 吸引下，紛紛外遷，同時在市場誘 導下，廠商轉作非工業目的使用有增加之趨勢。因此在配合都市健全發展的目標下， 與其讓廠商違規使用，不如有條件將工業區變更使用，以提高市地利用效率。如將工 業區更為較高價值使用所造成的地價增值利益及所需配合之公共設施負擔，廠商（地 主）應如何作出回饋社會之方式以示公平，此為本研究之主要目的。 本研究以中和市工業區變更為住宅使用之為個案探討對象，利用複迴歸之虛擬變數( Dummy Variable) 分析變更地區之地價增值模型，並透過問卷調查廠商對於工業區變 更之意願，在配合中和市發展課題下，提出結論與建議。

本文所謂「工業區」主要係依獎勵投資條例等法令規定，編定為工業用地後，由公民 營事業機構開發完成之工業區。台灣地區自民國49年10月開發六堵工業區開始，迄今 已有近30年的歷史。其間共計開發完成83處工業區，面積高達12117 公頃。不但便利 投資人設廠用地取得，吸引僑外投資，便利工廠管理，減少污染公害環境破壞，創造 就業機會，有效利用土地資源，增加政府稅收，更進而促進工業發展，加速國家經濟 建設。 工業區的開發，對於一個國家，尤其是開發中國家的工業發展，經濟繁榮及國民生活 水準之提昇有相當大的貢獻。本研究主要目的乃在探討台灣地區歷年來工業區開發的 趨勢及現況；同時比較分析工業區區內區外廠商其勞動，資本及單位土地面積生產力 的差異狀況及其所創造的附加價值之比較；此外亦探討投資人設廠時，其所考慮所重 視的主要因素為何？以及針對這些因素，目前已開發完成的工業區所提供給投資人之 滿意程度為何！ 其中有關生產力之分析，係依不同產業，不同縣市，分別比較工業區區內及區外工廠 之勞動，資本及單位土地面積的生產力高低，結果發現工業區區內的廠商有較高的生 產力。而分析的對象，係指在民國76年底以前，凡在台北市、高雄市及台灣省各縣市 設立工廠，並經核准登記有案者為限，共計72117 家工廠。 至於投資人設廠所考慮的主要因素，則採用人員訪問方式進行，依此、中、南、東四 個地理區，及食品、基本金屬，化學材料、電子電器製造業四種行業，分層隨機抽得 工業區區內280 家廠商及工業區外100 個樣本，結果發現普遍對工業區所提供之條件 的滿意程度不是很高。

本研究由以往的工業區開發政策及政策指導下的工業區開發成果，分析各開發階段的銷售供需變化，發現在工業區開發作業時忽略了區位勘選與規模編定的重要性，致已開發工業區難以達成最適規模的利益；並且所規劃設計的區位、規模及區內各項公共服務設施等，也未針對不同生產類型的廠家作設計考量，致使已開發工業區的外部內部環境、設施條件不足，無法吸引廠家前來投資設廠，失去了提供良好產業生產環境的開發目的。 因此，本研究即針對上述缺失，詳加探討工業用地供需變化與工業區使用現沉，找出工業區規模編定的決策因素；並由外部因素（外部環境）及內部因素（內部環境）來探討影響工業區開發規模的因素；最後則考慮工業區所在都市階層，建立各都市階層工業區規模目標函數及限制條件，適當轉換雪拉吉土地使用計劃模型的變數，並運用線性規劃方法（SAS/OR），求解工業區的最適規模。 研究結果發現： (一)不同政策目標下所開發的工業區區位與規模亦不相同，開發區位由區域中心，地方中心、逐漸移往一般市鎮與農村集居，開發規模則大多為大型工業區。 (二)計劃體制的工業用地呈現供過於求的狀況，但廠家在理想區位卻找不到工業用地可以設廠，因此工業用地的編定應重視區位與規模因素，以免在區位偏僻地區因土地取得較容易而開發大規模工業用地後，卻因不符合廠家設廠需求，形成資源浪費。 (三)工業區的區位優劣、規模大小、開發當期經濟成長快慢與否等因素，會影響到工業區的銷售率。 (四)各階層工業區的行業家數比例與用地規模比例呈現相當大的差異，代表著行業的聚集與用地規模的差異受工業區所在區位及劃設規模大小的影響。 (五)工業區所在都市規模、都市階層、與主要都市距離、都市聚集經濟程度等外部因素；開發規模、公共設施配置比例與服務水準、審定成本價格等內部因素；及開發政策、經濟成長率等社經因素，均會影響工業區規模的編定。所求解出的工業區最適規模，在區域中心約為650公頃、地方中心約為140公頃、一般市鎮約為150公頃、農村集居約為190公頃。

近年來我國產業受全球經濟競爭激烈以及中國低廉生產成本等因素影響，外移情形嚴重，甚而造成國內工業區土地閒置及開發單位資金積壓問題，因此政府為解決上開問題及鼓勵廠商投資以帶動景氣復甦，乃貸款投資取得工業區土地，推出「工業區土地租金優惠調整措施」(○○六六八八優惠出租方案)，以提供廠商承租設廠使用。然如何在有限貸款額度內，提升政府資金運用效率，使能在不增加或減少政府財政負擔前提下，達到擴大出租方案資金規模、提振國家經濟以及償還開發單位墊付之開發費用等效益，從而引發本文以不動產證券化方式針對上述議題進行研究之動機。 　　本研究以我國不動證券化制度為基礎，經由相關文獻回顧歸納整理、指標評點分析法、現金流量分析法及不動產證券化證券設計分析方法，從我國工業不動產證券化投資組合選取、證券化前後現金流量及證券設計模擬分析等面向，進行深入探討，經實證結果顯示，透過不動產證券化之財務工具運用，確實能夠改善投資組合財務結構，並達到提升政府資金運用效率，擴大優惠出租方案規模，以減輕政府財政負擔等目標。

工業區開發乃是促進國家與地方經濟發展的重要手段之一，而工業區開發政策之內容亦必須隨著國家發展政策的變更加以調整。本文之研究乃以產權理論為基礎，分析編定工業區開發合作關係中的人力要素及非人力要素的配置問題及各個生產要素投入的特性及與剩餘索取權的關連。開發者是人力的投入者，政府為非人力的投入者，開發者於公開甄選程序後，取得開發案的控制權，主導著開發案的走向，然而在產權結構上，卻採固定式報酬的代工模式，開發者人力沒有隨著開發案的開發成效愈好而得到愈高的報酬。本文試圖檢核在工業區開發產權結構中，開發者人力因沒有受到激勵，剩餘索取權配置所發生的問題與盲點，提出應以合作開發關係取代委託開發關係，開發者以勞務出資方式分享剩餘索取權，避免開發者機會主義的行為，以為健全未來工業區開發制度之參考。 / 本文第二章工業區開發制度之產權結構：概述工業區開發契約意義與利益分配，闡述團隊生產活動的本質、不完全契約及剩餘索取權，鏈結工業區開發與產權理論的關係；第三章，是我國編定工業區開發制度沿革，首先簡介工業區開發制度，其次論及開發問題與困境，再者進行開發課題的分析；第四章，以開發個案之探討為例，配合產權理論，深入探究剩餘索取權分配及歸屬。 / 第五章結論與建議，除了綜理產權理論應用於編定工業區的結果外，亦針對我國現行編定工業區提出改進的方向：第一、編定工業區開發制度設計應朝激勵制設計：現行編定工業區開發中，工業區委託生產關係無法激勵開發者去努力工作，因為生產率愈高，報酬卻沒有增加，所以未來在工業區相關制度設計上，應朝激勵制的方向修正，讓投入要素者都擁有剩餘索取權，相互監督，互享利益；第二、開發者報酬應與生產效率緊密地連繫：代辦費的大小係立基於開發規模的大小而定，代工性質濃厚，無法分享剩餘利益，實在不甚合理；第三、規劃設計單位亦須給予激勵：由於規劃設計單位知悉如何監督的Know How，這種專業知識亦難衡量，而必須賦予剩餘索取權，激化其認真監督的動機；第四、開發土地之定價改採市場定價：整個代辦費給付制度係從「懲罰」的角度來思維，開發者的報酬與生產效率不相對應，開發者實際上獲取高於其承擔風險的適當報酬，開發者才會願意投入開發，不符合公平正義，應讓市場來決定開發者的報償多寡，也可利用市場來測定開發者對開發到底投入多少人力，從而決定其應該可得多少回報，故土地的定價方式應從原先的成本法轉為比較法，以剩餘索取權的分配來促進開發。最後提出後續研究建議，首先，在沒有激勵制度下，開發者為何仍願意投入工業區開發案；而採用市場定價法後，仍有一些可供政策上應用的手段，這些都值再深入研究探討，但因非本文研究之重點，僅點到為止。而本文希望為工業區開發帶來新的機制設計，進一步更廣泛應用於其他的開發機制上。

摘　要 編定工業區與都市計畫工業區一直是台灣工業用地的主要供給來源，儘管兩者均稱為「工業區」，然而兩者在現況上卻存有許多差異。一般而言，編定工業區通常具有達成國家經濟政策的任務，因而政府對編定工業區的開發介入較多，而其平均使用率也達到95％以上，就此情形而言，編定工業區的開發可謂成功；反觀都市計畫工業區，由於其劃設原始意義僅在消極排除工業發展的外部性，因而相關單位並未積極開發，台北市近來的工業區變更案更顯示出都市計畫工業區的存在與否有檢討的必要。有鑑於此，本研究針對編定工業區與都市計畫工業區之開發效率進行比較，希望藉由明確數字結果說明兩種工業區開發情形，同時對全台灣各市鄉鎮進行問卷調查，以了解工業區現況，期望能由實證與問卷結果得知兩種工業區開發效率之高低，並對開發效率較低者未來發展方向提出建議。 本研究可分為以下五部分，一為文獻回顧與理論基礎；二為針對編定與都市計畫工業區各項條件的比較，從法令、歷史沿革、面積、區位、數量、公共設施提供等各方面進行分析，以了解兩者間差異；第三部分為資料包絡分析法（DEA）的實證分析，測試結果顯示在291個受測試市鄉鎮中，有編定工業區設置的市鄉鎮無論整體效率、技術效率與規模效率均高於為設有編定工業區市鄉鎮。在變數分析中則發現，影響市鄉鎮工業生產效率的主要變數在投入面是土地，在產出面則是產值；第四部分則是台灣地區設有工業區市鄉鎮的問卷調查，調查結果發現編定工業區在地方的認知中確實優於都市計畫工業區；最後為結論與建議，本研究認為未來台灣地區工業土地的供給應朝向一元化，由編定工業區提供，而新設都市計畫則不應劃設工業區，既有都市計畫工業區則應配合當地實際情況准予變更或加強管理。 關鍵字：編定工業區、都市計畫工業區、開發效率、資料包絡分析法、DEA

工業區開發因必須耗費大量的人力､物力與財力，是以多屬於國家長期 性的投資計畫與工作，又因其是為近代促進經濟成長的主要手段，故此法 即成為二次大戰後各國為迅速恢復國力競相使用的重要方法。臺灣地區工 業區開發至今已有三十年歷史，但因早期均以改善經濟條件､促進經濟成 長為主要指標，而鮮少慮及其他相關配合層面之考量，是以近年來不斷發 生公害､汙染事宜，而在民眾環保意識日漸高張的情況下，抗爭事件亦日 益頻繁。 為減少因著重單一指標而導致之問題，故本論文進一步研究 臺灣地區未來工業區開發決策指標合理的考量方向，並以國內外相關文獻 回顧及理論探討方式，配合AHP決策法則的應用，進而得出臺灣地區工業 區開發決策指標應除經濟指標之考量外，尚須配合考量環保及社會指標， 並祈以多重指標之考量，可作為政府在未來擬定工業區開發決策指標之參 考。

一、研究目的：１．分析台灣地區歷年來影響工業區開發銷售之因素，以為未來工業區開發之參考。２．將台灣地區各地方生活圈未來發展趨勢予以分析歸類，並配合各類型工業之特性，建立各類型工業區區位選擇策略。３．探討分析各個影響工業區開發模因素，經由開發成本、經營成本、服務門檻等內在因素及環境污染保有之外在因素等觀點，建立各類型工業區最適開發規模。 二、文獻回顧：本研究主要參考文獻如下： 區位方面：Henderson之「英國落後區域引進產業之區位」、Smith之「產業區位」、Wescott之「肯亞產業區位之政治經濟」、經建會之「台灣地區製造業發展與工業區政策之研訂」、殷章甫之「工業區位與規模」、吳調輝之「工業區開發策略研究」等。 規模方面：劉錚錚之「最適都市體型之理論與實務」、伊藤武雄之「地域開發與工業立地」、曾國雄「環境污染之社會成本與企業立地規模關係之探討」、李公哲之「水質經理之最適化規劃技術研究」、Hewing之「門檻分析與都市發展」、Wheeler之「製造業區位決策之地理規模效果」等。 三、研究方法：本研究所採取的方法，主要可分為：（１）文獻分析法：參考各相關文獻資料，分析我國工業區之區位規模。（２）統計分析法：以質之迴歸主成份分析、群落分析、判別分析、判別分析等進行。（３）專家學者意見分析：以問卷方式調查專家學者在區位選擇上之看法。 四、研究內容：本研究之主要內容為：１．探討歷年來工業開發策略之演進，並分析影響工業區銷售因素為何。２．分析各地方生活圈製造業之空間發展結構，劃分區域發展類型，同時依各製造業之特性，劃分工業類型，並建立工業區未來區位選擇策略。３．分析開發成本、經營成本服務門檻及污染防治等對工業區規模大小之影響，擬訂工業區最適開發規模。 五、研究成果：經初步分析結果，本研究之主要成果如下：１．歷年來影響工業區開發銷售之好壞，除受經濟成長影響之，主要係為其所在地之社經條件及其規模大小所決定。２．依各地方生活圈發展情形，將台灣地區劃分為五大發展類型區域，並依製造業之特性，劃分為六種工業類型，並據而建立工業區區位選擇策略。３．分別建立工業區之開發成本規模、經營成本規模、服務門檻規模及污染防治規模，並依此確立工業區最適開發規模。