近年來我國產業受全球經濟競爭激烈以及中國低廉生產成本等因素影響，外移情形嚴重，甚而造成國內工業區土地閒置及開發單位資金積壓問題，因此政府為解決上開問題及鼓勵廠商投資以帶動景氣復甦，乃貸款投資取得工業區土地，推出「工業區土地租金優惠調整措施」(○○六六八八優惠出租方案)，以提供廠商承租設廠使用。然如何在有限貸款額度內，提升政府資金運用效率，使能在不增加或減少政府財政負擔前提下，達到擴大出租方案資金規模、提振國家經濟以及償還開發單位墊付之開發費用等效益，從而引發本文以不動產證券化方式針對上述議題進行研究之動機。 　　本研究以我國不動證券化制度為基礎，經由相關文獻回顧歸納整理、指標評點分析法、現金流量分析法及不動產證券化證券設計分析方法，從我國工業不動產證券化投資組合選取、證券化前後現金流量及證券設計模擬分析等面向，進行深入探討，經實證結果顯示，透過不動產證券化之財務工具運用，確實能夠改善投資組合財務結構，並達到提升政府資金運用效率，擴大優惠出租方案規模，以減輕政府財政負擔等目標。