房屋之交通便利與否為影響房屋價格之重要因素之一。房屋之交通便利性，一般可分為房屋本身出入之便利性及房屋所在地區對於其他地區間之交通便利性。就房屋本身出入之便利性而言，其最直接面對的是其所面臨的道路寬度。而就地區間之交通便利性而言，雖仍有其他的聯絡道路，但因大眾捷運系統具有專用路權、行車快速等特色，已被視為今日解決地區間交通問題最重要之運輸工具。 因此對於房屋特徵價格之研究，必需將房屋所面臨之道路寬度及房屋至捷運車站之距離列為重要之考量。惟以往國內相關研究並未實際估計出房屋面臨道路寬度或者房屋至捷運車站之實際距離對於房屋價格之影響程度。因此，本研究乃依據Alonso之競價理論及Rosen之特徵價格理論，採用太平洋房屋公司所提供之83年11月至86年12月台北都會區房屋之實際交易價格，以一千公尺為捷運車站之影響範圍，就台北都會區木柵線、淡水線、新店線、南港線及板橋線等五條捷運線之車站影響範圍內，房屋至捷運車站之實際距離及道路之實際寬度對房屋價格之影響程度來作探討。 研究結果發現： (一)房屋所面臨之道路寬度對於房屋價格確有正面之影響，其影響程度為房屋所面臨之道路每增加一公尺，其價格平均每坪增加將近1千元。且對於商業使用者而言，道路寬度這個屬性之重要性會大於住宅使用者。 (二)捷運車站影響範圍內之房屋價格顯著高於捷運車站影響範圍外之房屋價格，其因是否在捷運車站影響範圍內這項因素，所造成之價差平均每坪將近2萬5千元。 (三)無論就全部捷運線整體來看或者是就個別捷運線來看，在捷運車站影響範圍內，房屋至捷運車站之實際距離(d)對其價格(P)之影響顯著確有負向關係，且隨著距離之增加，其負向影響會有趨緩之現象，即aP/ad＜0，而a²p / ad²＞0，符合Alonso傳統競價模型。 (四)就不同使用型態之房屋而言，亦均有ap/ad＜0，a²P/ad²＞0之情況，且房屋至捷運車站之實際距離對其價格之負面影響，商業使用者會較住宅使用者為大，此亦符合Alonso的傳統競價模型。

由於國際金融風暴的影響，間接影響國內整體經濟、金融等環境的發展，此外，相對也連帶影響國內甚多產業的發展，例如觀光業、營建業、科技產業、金融業、不動產業等。若單從不動產業的角度來看，近期中央銀行為因應國內高房價的趨勢，採取寬鬆的貨幣政策，透過刺激經濟市場景氣。受到這股資金行情影響，使得國內房地產市場大幅上漲，特別是大台北都會區房價屢創新高，並且出現過度投資行為。 本研究導入變異數分析、相關分析及廻歸分析等統計方法，研究國內房價所得比及房價趨勢分數與國內金融、經濟等變數間的關係，並且將研究分析所發現的結果，概述如后： 一、 台北市之房價所得比居五都及桃竹地之冠； 二、 五都及桃竹等地區之房價趨勢分數不會受地區因素影響； 三、 國內利匯率對房價所得比是呈現負向影響關係； 四、 五都及桃竹地區市民對房價抱持逐年成長的看法； 五、 經濟成長率及定期存款對房價所得比有正面的影響關係。

本研究旨在探討、分析政府於100年推動奢侈稅後，對民眾在處理房地產心理層面的影響，以及正式實施奢侈稅後房價的波動情形，並希望藉此了解奢侈稅的實施，對投資客及一般民眾購屋及售屋行為的影響。本研究採問卷調查法蒐集資料，以「奢侈稅(特種貨物及勞務稅條例)對購屋心理之影響問卷調查表」為研究工具，蒐集台北市35位受訪者(包含：投資客、一般民眾、學者、銀行業者、積極購屋者、建商、房屋仲介業者)之意見，並分析問卷調查的結果，進而了解奢侈稅的實施結果，並探究其原因。 依據資料分析與討論，本研究之結論如下： 一、整合有效的房地產政策 政府可藉由積極的賦稅政策，讓房地產持有成本增加，並盡速採用房屋買賣實價當成課稅的基礎，搭配現有的地價稅及房屋稅，每年直接對非自用住宅，或土地課予高且累進的稅率，增加房地產持有成本，降低房地產的所得暴利，炒房才能真正的被遏止，多餘的空屋才會被釋出給予需要的人，房價才會快速回到合理價位。 二、奢侈稅之實施成效 政府推出奢侈稅及中央銀行採行之各項管制措施，再加上財政部積極進行查緝財產交易所得稅之動作，基本上或多或少有抑制投機客的狂妄炒作現象，展現了奢侈稅的實施效果，若其配套措施能更加完備，一定能有效防止房價炒作的情形，讓房地產價格走入正軌。 最後依據本研究之結論，提出以下建議供行政單位參考： 一、行政院應針對土地使用管制，及房地產政策管理事務，組成跨部會小組，負責長期研究土地政策，及房地產發展，並定期提出適時之管理政策或修正規則，定期做成報告及改善意見，提供行政院進行房地產政策實施的參考。 二、行政院財政部或直轄市財政局、都市發展局及內政部須加強彼此互相合作，持續加強房地產交易所得稅的徵收，及相關稅賦的稽徵技巧，避免逃漏稅現象。 三、行政院應盡速建立房價透明機制及適時機需要執行實價課稅，並建立預警機制，運用此制度及資訊，監視房地產價格的波動情形。

2001年以來，由於持續性的經常帳順差和資本流入，促成了中國外匯存底快速的累積。為了維持人民幣匯率的穩定與經濟平穩發展，中國人民銀行實施了一連串的沖銷政策，以緩解因外匯占款所可能引起的流動性過剩與物價膨脹問題。然而，日益推升的沖銷成本對中國外匯沖銷的有效性與持續性將造成衝擊。因此，本論文第一部分即建構在個體基礎理論的架構下，將房價納入中國貨幣當局的目標函數，並檢視中國人民銀行沖銷政策的有效性與可持續性。實證結果顯示，近年來中國人民銀行幾乎完全沖銷了國際資本流入與外匯準備上升對基礎貨幣的影響，亦即資本流動程度的上升並未破壞中國貨幣政策的獨立性。然而，沖銷政策的可持續性分析卻顯示，中國人民銀行沖銷政策的可持續性於2008年3月開始受到嚴峻的挑戰，顯示出中國人民銀行承受了極大的沖銷不可持續性的壓力。 隨著短期國際資本流入快速增加以及在中國人民銀行無法完全沖銷因外匯干預所釋放出的外匯占款背景下，資產價格的上漲也逐漸引起人們對於短期國際資本流入與資產價格之間相互作用導致資產價格泡沫的質疑。為了探討短期國際資本流入與中國資產市場之間的關係，本論文第二部分引入結構化向量自我迴歸模型來探究未沖銷完全的基礎貨幣與短期國際資本流入對中國股票市場與房地產市場的衝擊。實證結果顯示，中國的短期國際資金流入與資產價格上漲事實上為一種自我實現與相互促進的關係，未沖銷完全的基礎貨幣會進一步推升資產價格上漲，顯示出短期國際資本的流入與流動性過剩的現象，將促使中國資產價格出現泡沫。 當資金極度充裕的時候，在中國大陸缺乏其它可以選擇的投資管道之下，將會助長股市與房市的投資與投機熱潮，也因而造成股票市場的波動與中國的房地產價格的快速成長。隨著中國近年來的改革開放與經濟發展，房地產業迅速發展成為國民經濟的支柱產業，甚至已經成為一些城市的經濟命脈。因而瞭解中國房地產市場的發展情況並針對房價泡沫化作出判斷也因此成為了刻不容緩的課題。 因此，本論文第三部分則延續第一部分及第二部分的議題，探討中國房地產市場的房價泡沫問題，並進一步利用狀態空間模型，結合卡門濾波器的遞迴運算，以最大概似法來估計泡沫價格。實證結果顯示，中國、北京、及上海的房地產市場確實存在房價泡沫的現象，中國房地產的泡沫價格占房價的比例雖然隨著中國政府的房地產政策調控而略有下降趨勢，但在2012年第4季，此比例仍高達27.99%的水準。此外，利用北京與上海民眾的可支配所與房價進行實證分析發現，北京與上海泡沫價格占房價的比例甚至超過了48%，顯見中國房地產市場房價泡沫問題的嚴重性。 / In the context of the constant buildup of China’s foreign exchange reserves, the PBC has undertaken a series of sterilization operations to alleviate excessive liquidity and inflationary pressure resulting from huge funds outstanding for foreign exchange. However, the growing costs of sterilization have also impacted the effectiveness and sustainability of the foreign exchange surplus sterilization policy. Therefore, the first part of this dissertation is to examine the sterilization policy in China. Within a microeconomic framework, we incorporate the housing price variable into the target loss function of the monetary authority to explore its financial capabilities and evaluate the effectiveness and sustainability of China’s sterilization policy. The empirical results show that Chinese monetary authorities sterilize almost all of the effects of international capital inflows and increasing foreign exchange reserves on the monetary base. That is, increased capital mobility does not sabotage the independence of the Chinese monetary policy. Nevertheless, analyses of the sustainability of sterilization policy indicate that the sustainability of the monetary sterilization policy has been seriously challenged since March 2008, which suggests that Chinese monetary authority has endured tremendous pressure for unsustainable sterilization. In the context of rising foreign exchange reserves and monetary authorities being unable to sterilize all funds outstanding for foreign exchange due to foreign exchange market interventions, increases in asset prices have gradually made people question the interaction between short-term capital inflows and asset prices that contributes to asset price bubbles. In order to investigate the relationship between short-term international capital inflows and asset markets. A structural vector auto-regressive (SVAR) model is used to explore the effects of the incompletely sterilized monetary base and short-term international capital inflows on the Chinese stock markets and real estate markets in the second part of this dissertation. The empirical evidence demonstrates that the relationship between short-term international capital inflows and asset prices is self-fufilling and mutually reinforcing. The incompletely sterilized monetary base further exacerbates asset price bubbles, which suggests that short-term international capital inflows and excess liquidity will gradually escalate the severity of asset price bubbles. With an over-abundance of funds and a shortage of other viable channels of investment in China, such circumstances tend to encourage investments and speculations in the stock market and real estate market. Consequently, this causes China’s stock market to fluctuate and prices of real estate are being driven up in China. Following China’s reform and economic development in recent years, the nation’s real estate industry has rapidly evolved into a pillar of China’s national economy and the economic bloodline in some cities. As such, acquiring sufficient understanding of China’s real estate market for an accurate assessment of the risk of a housing price bubble has become an issue that requires immediate attention. In order to discuss the extent and severity of real estate bubbles in China. The third part of this dissertation uses the maximum likelihood method through the use of a state space model and recursive computation of the Kalman Filter to estimate the housing price bubbles in China. Results of empirical analyses reveal that price bubbles do exist in housing markets of Beijing, Shanghai and the whole of China in general. Although the proportion of price bubble to house price in China has shown a moderate decline due to the Chinese government’s adjustment of its real estate policies, price bubbles remained as high as 27.99% in the fourth quarter of 2012. Empirical analyses of Beijing and Shanghai residents’ disposable income and housing prices revealed that the proportion of price bubble to house price in the two cities has exceeded 48%, which suggests that housing price bubbles remain a significant issue to be addressed.

依據內政部營建署公布之101年第2季住宅需求動向調查顯示，台灣六大都會區（台北市、台北縣、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、台南縣市及高雄縣市）整體房價所得比高達8.5倍，台北市的房價所得比更高達13.7倍，由以上數據可知房價已成為欲購屋者沉重之負擔。 同時，台灣地區亦存在高空屋率的現象，依行政院主計處民國99年最新人口及住宅普查結果台灣地區無人經常居住且未供其他用途之住宅共計住宅共計1,559,604宅，佔19.3％。面對同時呈現高房價及高空屋率的住宅市場，不斷有人提出房價將向下修正的可能性，但觀察房價之趨勢，卻仍持續上漲。究竟空屋率與房價之關係為何？是本研究將探討空屋率對房價之影響。 本研究以台北市及高雄市為研究之空間範圍，時間範圍則為民國99及100年度，以特徵價格函數建立實證模型，進行實證研究。本研究實證結果認為空屋率對房價之影響視區域之不同而有所不同，且就台北市之樣本資料，解釋力不強，顯示空屋率可能非影響台北市房價之重要因素。 關鍵字：空屋率、房價、特徵價格法

一、研究目的： 隨著都市發展，都市土地利用有愈來愈集約的趨勢，也就是說，在有限的資金下，以 相對低額之建築成本（假設是單位房價）取代相對高額之土地成本（假設是單位房價） ，而都市土地利用重視區位，在不同的區位、不同的可及性下，建築成本與土地成本 間如何替代；從另一角度言，即房地總價中如何分配房價與地價之歸屬，值得深入研 究。此外，根據傳統的區位理論，以WILLIAM ALONSO之BID=RENT THEORY 為例，都心 之不動產價格最高，由此向周圍遞減，因而形成自中心而外不同土地利用型態之數個 同心圓，但這是末考慮法令管制的理論。事實上我國施行容積率、建蔽率等法令管制 ，則不動產價格中房價與地價之組成是否深受影響而產生不同的房地組成比率及由都 心向外圍擴張之不同的地租坡度，也值得加以探討。因此，本文以台北市以實證研究 為主，旨在探討不同區位、不同使用目的，及不同的建蔽率、容積率等法令管制下， 房地產價格結構中土地成本及建築成本之替代性，以及房價與地價之相對份額（房地 比），以瞭解都市中不動產價格結構與區位、法令等因素之關聯作為民間投資及政府 決策之參考。 二、研究步驟及研究方法： （一）不動產價格（即房地總價）中房價與地價之組成分析：比較傳統估價法、特徵 價格法及迴歸分析法，以提出適合的房、地價分離方式。 （二）求不同區位、不同用途不同管制下，房地比以瞭解其替代性有何不同：應用生 產函數與資本替代率等相關理論。 （三）分析出來之基地價格本質探討： １．與土地持分之差異性比較。 ２．與公告現值之差異性比較。 三、預期結果： 本研究希望獲得下列三方面之結論： １．都市不動產之房地比結構。 ２．正常合理之持分地價與建坪地價之差異。 ３．正常合理地價與公告現值之差異，及改善公告現值系統之建議。

價格預期是影響市場價格波動的重要因素，但過去房價預期的研究多半以客觀的市場與環境因素取代購屋者實際的預期，缺乏購屋個體實際的預期研究。股價與物價預期相關研究已從個體預期的角度發現價格預期具有高度的異質性，隱含多元豐富的資訊。故本研究希望釐清個體購屋者預期，是否因身分屬性、搜尋行為、動機與認知產生不同的預期？房價預期的差異與股價預期、民生消費品價格預期有何不同與類似之處？在不同的景氣狀況之下預期之異質性是否因此而改變？ 由於購屋者預期為類別變數，本研究使用多項羅吉特模型。實證結果顯示，購屋者身分、行為、動機與認知使房價預期產生差異，其中女性購屋者看漲機率較男性高與消費市場預期差異結果相同，加上住宅投資消費目的皆較投資者多，推測購屋者對住宅商品之看法仍偏向消費市場。此外，從在不同景氣階段，房價預期之異質性會因此改變，主因是住宅投資與消費價比例發生變化。當市場投資比例增加時，購屋者房價預期差異較大，反之預期差異較小。

本研究主要是針對香港印花稅及差餉對房價影響之研究。近年來因美國、日本等國不斷實施寬鬆貨幣政策，投資資金持續流向亞洲各國，造成亞洲各國房地產價格繼續飆漲，高房價成為各國政府首先要解決的問題。房價過度高漲，會造成抑制經濟發展的狀況，因此各國政府須適時調節房地產價格，到底應該運用什麼手段來抑制高房價就成為各國政府重視的重大課題。 　　香港房價自2009年起不斷上揚，雖然香港政府推行各項新印花稅制來抑制房價，也確實影響了房地產市場行情的變化，但不論是「額外印花稅（special stamp duty）」、「買方印花稅（buyer stamp duty）」及「雙倍印花稅（double stamp duty）」，由香港土地註冊處房地產買賣合約資料或實證顯示均僅影響香港的房市交易量，卻無法如期抑制香港房價向上的走勢。 　　差餉是持有或占用香港不動產所課徵的一種間接稅。自1999年起香港政府每年都會重估應課差餉租值 (市場年租金)，並依此虛擬租值徵收5%的差餉，且不論房屋的用途是自住、出租，還是空置都必須繳納。由香港差餉物業估價署編制的房屋售價指數顯示，自2011年迄今，香港私人住宅、商用大樓、店舖及工業大廈這四類中，以工業大廈漲幅最高，漲了約0.7倍。究其原因，主要是香港政府自2010年陸續推出各種新印花稅制打擊私人住宅的交易，使得部分游資轉向非住宅房屋市場，進一步推高非住宅房價。另外，許多國家已證明房地產持有稅是抑制房價上漲的有效工具且實證顯示差餉稅收占總稅收的比率與私人住宅房價間呈負相關，即差餉稅收愈高，私人住宅房價愈低。要增加差餉稅收，可從稅基或稅率著手。因此，香港政府若要將房價導回正軌，不妨考慮比照歐美等國擴大差餉稅基，採「評估價格」做為計算基礎，而非以「租值」計算，這樣比較能精準反映房地產持有人的財富，使得財產多的納稅人多繳稅並符合稅收的公平原則。 關鍵詞：印花稅、差餉、房價、應課差餉租值

在資訊較不對稱的不動產市場中，購屋者往往無法有效的利用資訊正確預期房價走勢，而過去的研究多半是以總體經濟變數或是市場環境因素探討購屋者實際的預期，並沒有太多購屋者預期的個體研究。近年來行為財務學的文獻中已經發現個人特質以及身分背景將影響投資人的決策模式，故本研究希望從個體角度出發，研究購屋者是否因個人特質、身分背景或是從業性質影響房價預期的正確性？而在台灣的主要城市中，影響的程度與方向有何不同？ 由於購屋者對房價預期正確與否為一機率變數，因此本研究使用二元羅吉特模型估計之。實證結果顯示，當購屋者最高學歷為碩士或碩士以上畢業時，其購屋時對於房價預期的正確機率顯著較高；另外每當購屋決策者之家庭月收入越高時，其預測房價的正確機率也顯著較高。

本研究利用1997年第一季到2013第四季的新個案推案量、銷售量觀察台灣地區、台北市、新北市的房價變化。延續過往的文獻，本研究首先利用單根檢定之方式檢定台灣地區、台北市、新北市之中古屋房價租金比，實證結果發現樣本期間裡三個地區皆存在房地產泡沫，並且印證了貨幣供給量經由房貸信用擴張的管道推升房價的假設。 接著以租金、所得、消費者房貸三者觀察房價，發現新北市由於政府近年投入大量重大建設使房屋區位外在環境大幅改善，但居民所得並未隨之提升使所得與房價兩者出現脫鉤。台北市則因為身為全國的發展重心，高所得的家戶與活絡的金融活動支撐了高房價。 而從新個案推案量、銷售量觀察房價變化，由於台北市發展完善及地理環境使土地供給受限，新個案推案量並非觀察房價的有效指標，但台北市房地產交易卻是觀察房價景氣的良好指標。新北市、台灣地區則因為建商跟隨政府重大建設在各大重劃區推案而帶動周邊房價，但新北市的市場交易並未完全隨著房價的景氣波動。