根據行政院主計處於民國79年所進行的戶口及住宅普查報告中可知，台灣地區一般住戶租屋而居約佔總住戶的13.3%，台北縣l8%，台北市則高達20%，顯示租賃房屋已成為今日台灣都市地區民眾居住之主要形式之一。然而長久以來，我國在「有土斯有財」之傳統觀念下，政府及一般民眾皆偏重「住宅自有率」的提昇，造成在探討住宅課題的文獻及調查中，多偏重於「房價」方面，而有關「房租」方面的研究則較少探討。 本研究主要乃利用崔媽媽服務中心與主計處住宅狀況調查的出租住宅資料，針對民國70年至85年台北地區（台北市、台北縣）的住宅租金水準進行探討與分析，探討重點為住宅租金影響因素（特徵租金函數）、住宅租金歷年變化情形（租金指數）、住宅租金與價格相對變動關（租金乘數）係等三方面。 住宅租金影響因素方面，由於房客承租住宅屬於單純的消費行為，純粹享受住宅所提供的服務，因此租金可視為住宅的使用價格。反觀自有住宅者對於住宅則具有消費與投資雙重需求，房價除了使用價值外，亦包括預期增加的交換價值。實證結果發現影響住宅租金的主要因素為面積、內部隔間（房間數、廳數）、衛浴設備套數、住宅類型、屋齡、區位，而出租住宅提供家具與否、所在樓層、距小學或市場距離對於租金的影響則較不顯著。 住宅租金歷年變化情形方面，台北地區住宅租金受到住宅價格波動所影響，但租金反應價格波動具有時間上的落差，住宅價格在民國75、76年即有明顯上漲的趨勢，而住宅租金則遲至民國78年才出現大幅上漲的趨勢。主要原因在於租金受到租賃契約期限的關係，無法及時反應市場狀況而作調整，因此產生落後的現象。 住宅租金與價格的相對變動情形方面，台北市歷年來月租金乘數平均為298，台北縣則為274，表示台北市的住宅價格為住宅每月租金的298倍，台北縣則為274倍；顯示台北市之住宅投資、投機需求於房價高峰期遠遠超過台北縣，相對影響租金乘數幅度。

龜兔賽跑，是大家耳熟能詳的寓言故事，雖然故事簡短，卻富有深刻的教育意義。房地產景氣時期，租金與房價的關係也如同龜兔賽跑一樣，房價就像跑得快的兔子，租金則是緩慢爬行的烏龜。在故事中，烏龜和兔子因為「賽跑」這件事而產生關係，在住宅市場上，租金和房價亦因為人們對房地產的投資與消費需求、次市場間租買選擇的替代性而產生關聯性。 月租金乘數（房價/月租金）可以表現出房價與租金兩者的相對關係。近十餘年來市場的不景氣，家戶對住宅的投資性需求減弱，過去造成月租金乘數偏高的房價波動減緩，但月租金乘數並未因此而下降，台北地區的月租金乘數平均為345，呈現穩定但仍偏高的現象。考量因權屬不同，導致住宅所提供的服務品質有所差異的情況下，出租與自有住宅的使用價值產生落差，亦因此無法縮小租金與房價之間的差距。 分析租金與房價互相影響的程度，發現兩者彼此影響的程度減弱，且房價變動對租金的影響明顯高於租金變動對房價的影響，表示房價除了受租金影響外，其它變數亦佔有重要的影響地位，房價與租金兩者的關聯性不若理論或經驗上來的直接密切。進一步分析房價與租金的時間關係，兩者存在長期的均衡關係，且台北市房價具有領先台北縣房價的現象。房價與租金間並無明顯的因果關係，這與過去認為房價領先租金的說法不同，兩次市場可能因市場區隔而使價格偏離，租買選擇並非同時考慮之行為，因而減弱住宅次市場間互相調整替代的功能。 關鍵字：龜兔賽跑、租金、房價、租金乘數、時間關係

租屋市場是一種重視居住環境、室內空間與價格等影響因素的市場，若經營者可以符合消費者對於居住環境或室內空間的要求及價格合理時，市場的開發便相對會容易許多且經營成效也較容易呈現。因此，在這樣的前提下，本研究考慮藉由住家、獨立套房、套房、雅房等房屋類型之房屋租金、出租房屋坪數、出租房屋的坪價、出租房屋的出租數等數據資料的導入，據以分析台北市捷運站租屋的市場區隔，深入瞭解租屋價格與坪數的分布概況，進而提供決策者參考，依分析結果提出以下幾點結論： 在不同地點的套房或獨立套房的租金的範圍則會相對較大，故會造成較大的波動幅度。 住家、獨立套房、套房、雅房等房屋的整體平均租金均以文湖線的租金價格為最高，而以新蘆線附近的整體平均租金為最低。 捷運新蘆線的房屋出租的平均租金價格均是顯著的較文湖線、信義淡水線、松山新店線、板南線等捷運站的路線的租金來得低。 台北市的捷運轉運站的地點的房屋出租是屬於熱門的區域。

本研究利用1997年第一季到2013第四季的新個案推案量、銷售量觀察台灣地區、台北市、新北市的房價變化。延續過往的文獻，本研究首先利用單根檢定之方式檢定台灣地區、台北市、新北市之中古屋房價租金比，實證結果發現樣本期間裡三個地區皆存在房地產泡沫，並且印證了貨幣供給量經由房貸信用擴張的管道推升房價的假設。 接著以租金、所得、消費者房貸三者觀察房價，發現新北市由於政府近年投入大量重大建設使房屋區位外在環境大幅改善，但居民所得並未隨之提升使所得與房價兩者出現脫鉤。台北市則因為身為全國的發展重心，高所得的家戶與活絡的金融活動支撐了高房價。 而從新個案推案量、銷售量觀察房價變化，由於台北市發展完善及地理環境使土地供給受限，新個案推案量並非觀察房價的有效指標，但台北市房地產交易卻是觀察房價景氣的良好指標。新北市、台灣地區則因為建商跟隨政府重大建設在各大重劃區推案而帶動周邊房價，但新北市的市場交易並未完全隨著房價的景氣波動。

商用不動產在國外已經成為近年來不動產市場的新興研究主題，由於過去研究主要著重於商用不動產租金之波動，對於影響租金折價空間比率因素少有研究者探討。本研究以台北市內主要辦公大樓為研究樣本，運用特徵價格理論，探討影響租金折價空間比率之變數，並以迴歸分析方法探討影響租金折價空間比率之因數，實證分析發現，影響租金折價空間比率顯著變數如下： 一、辦公大樓個別屬性變數有：管理費、是否為A級大樓、是否產權單一等三項變數，呈正相關。屋齡、成交前一季空置率等二項變數，呈負相關。 二、總體經濟變數有：成交前一季消費者物價指數呈負相關。 期望藉由本研究實證結果，做為出租方在辦公大樓招租時擬定出租策略之參考、承租方在選擇租賃標的做為出價策略參考、投資人進行投資決策之參考、以及估價師案例比較時的租金調整率之參考指標。

食、衣、住、行是人生基本需求，其中「住宅」與人民的生活息息相關，鑒於社會及經濟進步的根基，主要來自住屋的安定。因此，如何協助民眾解決居住問題，使能安心工作，是政府重要施政要項之一。 由於近年來所得最低家庭實質可支配所得已呈負成長現象，惟購屋負擔卻不減反增，參考《住宅需求動向季報》調查，台灣五大都會區「房價年所得比」，已從2002年的6.1倍增加至2008年的7.3倍，而台北市最高，由7.3倍增至9.8倍。換言之，民眾若將全部所得均用於住宅支出，而不做其他消費，需長達7至10年，始能購置住宅。若從「購屋貸款負擔」來看，房貸支出佔家庭月所得比亦從2002年的27%增加至2008年的33%，台北市則由30%增至42%，且這種情況要持續20年以上。若從「房屋購買力指數」來看，台灣七大都會區所得最低家庭購屋指數卻從2003年的0.249下降至2007年的0.206，而台北市則從0.279下降至2007年的0.206。在房價遠超過所得成長的情況下，實無力購屋，故政府以協助「租屋」方式保障中低收入弱勢家庭基本居住權，應比協助「購屋」容易多，且有其必要性，並可照顧更多家庭。 鑒於政府住宅補貼資源有限，如何有「效率」且「公平」的補貼最需要照顧的對象，是政府當前重要的課題，本研究透過文獻回顧及資料分析，了解在住宅補貼制度中，「租金補貼」相較「出售國宅」、「出租國宅」及「購屋貸款利息補貼」是較有效率且公平的作法。惟現行內政部齊頭式固定額度租金補貼的作法，並未考量受補貼者住宅費用負擔能力，有違垂直公平，且以優惠購宅貸款每月利息補貼金額的2.5倍估算租金補貼額度，其理論基礎亦有待探討。 本研究建議在所得負擔25%及最低居住面積下，依受補貼家庭之總收入、人口數及居住地區的不同，研訂差額的租金補貼額度，供政府未來政策參考。

房價是台灣重要的公共議題之一，有關房屋價格合理性及其與總體經濟之關聯為本研究所欲探討之主題。國內文獻過去多由房租或所得兩方面分析房價問題，本研究則利用設算租金模型，由購屋者持有成本角度衡量台北市與台灣全區自1993年至2010年之房價狀況。根據本研究計算之結果，台北市在2009年存在房價過高現象，台灣全區則未見此情況。此外，由設算租金指數分解可知，影響購屋者持有成本最重要之兩項因素為利率與購屋者對未來預期，台灣利率自1993年之後皆維持在偏低水準，影響了購屋者購屋意願與房屋價格之成長。為了解不同類型購屋者持有成本與總體經濟市場之關聯，本研究進一步將住宅市場購屋者區分為投資者與自有住宅持有者，根據租金比與總體變數實證結果顯示，投資者關注未來房價預期，而自有住宅持有者則受到利率與貨幣供給額之顯著影響，共同影響兩類購屋者之變數為家戶可支配所得、消費者物價指數與匯率。就本研究之結論，投資者與自有住宅持有者具有差異性，政府提出之不同房價政策可能影響投資者或自有住宅持有者之持有成本及其投資或購屋意願。

都市規模不斷擴大，為解決龐大繁重的都市交通運輸問題，大眾捷運系統因應而生。捷運系統不但會改變原有的都市空間結構，不動產的區位條件與市場供需結構也隨之改變，進而資本化於不動產價格中，國外文獻即發現捷運系統對於不動產價格確實有正向影響，且不動產價格隨與車站距離增加而遞減；國內相關捷運系統相關之不動產市場研究，對於住宅領域之研究較為具體，不同類型之不動產產品如辦公大樓間仍未見討論。 本研究針對國內缺乏之捷運系統資本化效果對辦公大樓租金之影響進行分析，以台北市2005年至2014年之辦公大樓租金追蹤資料（panel data），採用二元固定效果模型分析區域特定固定效果及時間特定固定效果對於辦公大樓租金的影響。然而，礙於固定效果模型未能處理不隨時間變化而變動之變數，本研究進一步以普通最小平方法分析區域固定效果之截距項，將辦公大樓總供給面積、面臨路寬及至市中心距離等不隨時間變動之因素納入分析。 實證結果顯示出台北捷運系統對於辦公大樓租金亦有正向之提升效果，而距離捷運車站越遠之辦公大樓租金將隨距離而下降，同時，除了至最近捷運站之距離該項變數外，實證結果亦顯示辦公大樓租金受大樓總供給面積、空置面積、屋齡平方項、至市中心距離等因素影響。

第一章述明研究之動機，問題的定義及研究之目的，並述明研究之方法、資料的蒐集 、和研究之限制。 第二章述明訂價的重要性，和租賃訂價時應考慮的因素，租賃的訂價方法，和租金支 付之方式。 第三章述明實際訂價時應考慮的各項風險因素，風險因素的評估、如何減少風險，既 在該風險情況下租賃隱含利率的取決。 第四章述明實證研究之方法，問卷調查之分析及其結果，以明我國租賃訂價之概況。 第五章乃結論與建議。

近年來我國產業受全球經濟競爭激烈以及中國低廉生產成本等因素影響，外移情形嚴重，甚而造成國內工業區土地閒置及開發單位資金積壓問題，因此政府為解決上開問題及鼓勵廠商投資以帶動景氣復甦，乃貸款投資取得工業區土地，推出「工業區土地租金優惠調整措施」(○○六六八八優惠出租方案)，以提供廠商承租設廠使用。然如何在有限貸款額度內，提升政府資金運用效率，使能在不增加或減少政府財政負擔前提下，達到擴大出租方案資金規模、提振國家經濟以及償還開發單位墊付之開發費用等效益，從而引發本文以不動產證券化方式針對上述議題進行研究之動機。 　　本研究以我國不動證券化制度為基礎，經由相關文獻回顧歸納整理、指標評點分析法、現金流量分析法及不動產證券化證券設計分析方法，從我國工業不動產證券化投資組合選取、證券化前後現金流量及證券設計模擬分析等面向，進行深入探討，經實證結果顯示，透過不動產證券化之財務工具運用，確實能夠改善投資組合財務結構，並達到提升政府資金運用效率，擴大優惠出租方案規模，以減輕政府財政負擔等目標。