近年來，台灣逐漸步入高齡社會的狀況，致使政府開始推動「以房養老」政策，以便讓老人可以安度晚年。而這樣對於房子或土地等不動產的新觀念，已逐漸普及化至國人的觀念，而且也逐漸衝擊不動產住宅市場的買賣趨勢。以房地產經濟的角度來看，房地產業不僅可以帶動國內金融、製造、營建、傳統等相關產業的持續發展，進而可以帶動國內總體經濟的上揚，無論從國家經濟面或企業經營面而言，房地產的市場趨勢對於國內經濟或企業經營都具有相當程度的影響，若國內房地產市場價格未能合理達到民眾期待之際，此時房市銷售可能會受到影響，連帶也會影響到企業的永續經營目標。因此，不動產住宅買賣的景氣與否，對於整體經濟復甦或企業持續成長都具有關鍵的影響，故針對其一方向的研究對於市場發展應具有其貢獻。 本研究引用不動產資訊平台上的資訊，收集大台北地區之不動產住宅市場指標資料，利用統計分析及集群分析，找出大台北地區的住宅市場區隔，以利未來不動產企業開發決策的參考，其結論整理如下： 一、 台北市近一年的每季平均買賣筆數以中山區居冠； 二、 新北市近一年的每季平均買賣筆數以淡水區居冠； 三、 台北市不動產住宅移轉以住宅或住商混合區為較高； 四、 淡水區是新北市住宅移轉筆數較多的行政區； 五、 中正區及大同區是以小坪數的住宅為主； 六、 淡水區的住宅市場移轉熱度已開始退燒。

房價是台灣重要的公共議題之一，有關房屋價格合理性及其與總體經濟之關聯為本研究所欲探討之主題。國內文獻過去多由房租或所得兩方面分析房價問題，本研究則利用設算租金模型，由購屋者持有成本角度衡量台北市與台灣全區自1993年至2010年之房價狀況。根據本研究計算之結果，台北市在2009年存在房價過高現象，台灣全區則未見此情況。此外，由設算租金指數分解可知，影響購屋者持有成本最重要之兩項因素為利率與購屋者對未來預期，台灣利率自1993年之後皆維持在偏低水準，影響了購屋者購屋意願與房屋價格之成長。為了解不同類型購屋者持有成本與總體經濟市場之關聯，本研究進一步將住宅市場購屋者區分為投資者與自有住宅持有者，根據租金比與總體變數實證結果顯示，投資者關注未來房價預期，而自有住宅持有者則受到利率與貨幣供給額之顯著影響，共同影響兩類購屋者之變數為家戶可支配所得、消費者物價指數與匯率。就本研究之結論，投資者與自有住宅持有者具有差異性，政府提出之不同房價政策可能影響投資者或自有住宅持有者之持有成本及其投資或購屋意願。

近十年來，因投機需求、游資充斥等原因使台灣房價成長之上升趨勢明顯高於許多國家，房屋交易方面則呈現明顯起伏不定之走勢，台灣政府單位為達成物價穩定、金融穩定與經濟成長等目標並且避免金融危機再度發生，透過制定及執行貸款管制政策，期能有效抑制假性需求與房價上漲趨勢。 然而，貸款管制是否能有效抑制房價，過去未有文獻針對購屋貸款管制工具與房價及住宅交易量觀察長期趨勢關係並缺乏整體性探討，故本研究欲藉由探究貸款成數與購屋貸款餘額占國內生產毛額比率與住宅市場間是否存在長期、短期影響或其間因果關係，以得知是否政策的投入能夠確切影響標的、達成目標。 本文嘗試以 2000 年第一季至2016 年第二季之貸款管制工具變數及總體經變數資料，運用 ARDL Bounds Test、ARDL-ECM 模型及Toda and Yamamoto 因果檢定探究購屋貸款管制變數對於台灣住宅市場間之長期與短期動態關係及因果關係。研究結果顯示，購屋貸款管制變數對於房價及交易量有顯著之影響，尤其對於住宅交易量方面具有較為明顯之效果，因此，期望透過本研究對於台灣未來金融、房市政策規劃提出建議。 / Over the past decade, an abundance of money and speculative demand from the Quantitative Easing (QE) monetary policy drove the housing price in Taiwan to rise sharply, and the volume of housing market is unstable. To stabilize the financial markets, the government have formulated policies on housing markets and mortgage control to curb rising housing prices. In order to understand the effect of mortgage control on curbing housing price, this study examines the long-run and short-run relationship and causality effect among loan-to-value ratio and mortgage-to-GDP ratio and housing markets. This study used ARDL model, bounds test and Toda and Yamamoto causality to analyze quarterly data over the period 2000-Q1 to 2016-Q2. Empirical results show that mortgage control has significant effects on the housing market. Results further shown that the influence on the volume is more obvious than on the price. Results of this study provide precious policy implications for future housing financial sectors.

京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(文学) / 甲第21494号 / 文博第799号 / 新制||文||673(附属図書館) / 京都大学大学院文学研究科行動文化学専攻 / (主査)教授 杉浦 和子, 教授 松田 素二, 准教授 米家 泰作, 教授 石川 義孝 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Letters / Kyoto University / DGAM

根據傳統經濟供需理論，價格便宜相對會吸引需求上升，然而，以台灣住宅現象來看，相較沈重的房貸壓力，低廉的租金為何不能吸引租屋需求增加，反而自有住宅市場佔整體住宅市場八成高的比例？對於負擔能力可自由選擇租賃或購買住宅的家戶，似乎不管租金負擔較房貸負擔輕鬆的事實，大多偏好進入自有市場；而租屋者似乎只要負擔能力可及，就會轉入自有市場。這些現象背後是否隱含台灣住宅租賃市場與自有市場之間的替代程度不大？ 實證結果顯示，民國72年，租賃住宅對自有房屋者之交叉彈性為0.04，而自有住宅對租屋者之交叉彈性為0.06。民國82年，租賃住宅對自有房屋者之交叉彈性為0.02，而自有住宅對租屋者之交叉彈性為0.07，交叉彈性皆很小。以同一年相比較，發現租賃住宅的交叉彈性較自有住宅為大，其可能由於租屋者視租賃為過渡時期，其最終仍想擁屋，所以租屋需求對房價的變動較為敏感；而擁屋者較少會有賣掉自有住宅轉入租賃市場的情形，所以其對租金的變動較不敏感。不同的房地產價格水準下（72、82年），自有者之交叉彈性變小而租屋者之交叉彈性增加。在住宅租賃市場與自有市場之相對購屋或租屋價格的變動下，住宅消費行為在兩個次市場之間的移轉情況可自替代程度中反應出來。

本研究從建商供給者角度，探討開發與經營老人住宅時所可能面對的問題以及影響老人住宅開發與經營的相關財務因子。首先，就目前老人住宅現況來探討，透過老人住宅市場分析，以瞭解目前老人住宅的市場趨勢，並從老人住宅營運流程，探討老人住宅與一般住宅的差異；最後，透過問卷設計與訪談方式，實際瞭解建商在開發與經營老人住宅的問題。接下來，從問卷訪談中所得到的相關個案資訊，建立個案財務分析模型；並透過內部報酬率法、敏感性分析、情境模擬分析，探討在不同經營方式下，投資報酬率的變化情形，並找出影響老人住宅開發與經營的關鍵因子，再從財務所得的結論，做最後的結論與建議。

Kyoto University (京都大学) / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(工学) / 甲第15036号 / 工博第3185号 / 新制||工||1479(附属図書館) / 27497 / 京都大学大学院工学研究科都市環境工学専攻 / (主査)教授 髙田 光雄, 教授 加藤 直樹, 教授 髙橋 大弐 / 学位規則第4条第1項該当