近年來，國內的住宅建設有顯著的進步，然而卻一直缺乏一貫的住宅政策理念與整體 的住宅政策架構。基於此動機，本論文的研究目的如下： 一、澄清住宅活動的現象與問題，並檢討過去及當前住宅問題及政策，進而釐清政府 在住宅發展中所應扮演的角色。 二、研擬一套適合國內環境之住宅生產面政策綱領，以為政府未來規劃之藍本。 因此，本論文研究課題如下： 一、政府介入住宅發展是有必要的，但是介入的方式與程度應如何？ 二、從過去到現在進宅發展有何主要問題？原因何在？住宅政策該如何建立？ 三、如何透過住宅生命週期，投資－生產－交易－使用各階段問題之研究，尤其是生 產階段，進一步建立住宅生產面政策綱領？ 所以，本論文將以定性的方法分析如下的內容： 一、以住宅生產階段的三主要角色，供給者（開發者）、政府、需求者與住宅發展運 作的合理化關係為重點，進一步探討其與投資、交易、使用三階段的關係。 二、一併探討政府╱民間部門於住宅生產階段的問題。 三、探討住宅各部門運作的優點，結合住宅政策的相關理論，將之應用於住宅生產階 段。 最後，本論文的研究成果在於能從住宅生產階段掌握住宅發展部門（政府╱民間）的 完整關係及此階段各角色的合理運作，以此角色運作觀點構成住宅生產面基本架構， 反映此基本架構於住宅政策上，以期建立住宅生產面政策架構與綱領。

住宅缺乏與居住環境惡劣，不但對居住者的健康，社會與法律秩序的維持，構成嚴重的威脅，也是對人類尊嚴的侮辱；因此，解決住宅缺乏問題，改善居住環境的品質，提高國民生活水準，晚近幾年，成為各國人民的共同願望，並且普遍獲得政府的重視與支持。在住宅發展卓有成效的國家，如英國、美國、瑞典、新加坡等，解決住宅問題所採取的策略，恆有其配合國家社會與經濟發展特性的方案與措施，如由政府設立住宅專責機構，提供龐大的資金，將住宅建設視為國家社會與經濟發展計畫的重要環節，政府並適當地運用權力，消弭住宅發展過程所發生的障礙，積極介入態度的採取，使這些國家嚴重的住宅缺乏現象得以趨於緩和。反觀台灣地區，由於決策者觀念的偏差與對問題的誤解，國民住宅政策不但與社會經濟結構所表現的特性無法配合，解決住宅缺乏所必備的基本條件，如資助政策與興建計畫的釐定，財源籌措、土地取得與機構等因素所發生的障礙，由於政策與目標的暖昧不明，住宅發展欠缺整體的構想與全面的策劃，使住宅問題愈趨複雜。因此可言，缺乏政策積極的介入與支持，乃使台灣地區住宅缺乏問題，無法迅速而有效解決的癥結所在。 基於以上的認識，本文擬從社會經濟結構的觀點，對台灣地區國民住宅政策予以分析探討，在研究的過程，嘗試使用外推法（Extrapolation）、類推法（analogy），及瞭解因果關係、事實與觀念等，說明國民住宅政策目前可能發生的缺失，及其未來可行的發展策略，以促使住宅政策與社會經濟結構未來的發展趨勢與特性、互相配合依需；因此，很多關於未來的假設，其目的，均係使政策的擬定，使其具有科學的有效性，以作為決策階層，決定國民住宅政策時選擇與評價的參考，同時得以改進目前不合住宅發展需要的不當方案與措施。 本文共分五章十八節，玆擇要分述如左： 第一章「緒論」，分四節，分別探討(一)住宅問題的背景與國民住宅的之涵義；(二)確定住宅政策之重要性；(三)住宅政策與國家社會經濟發展計畫；(四)住宅建設與都市發展。 第二章「台灣地區住宅問題與住宅政策之發展」，分二節，首先分析台灣地區住宅供給不足之原因，然後，對於過去台灣地區國民住宅政策之發展，予以客觀性的評估。 第三章「未來台灣地區住宅供需推估」，分四節，分別析述(一)目前住宅供需狀況；(二)未來住宅需要量推估；(三)未來住宅供給量推計；(四)未來住宅供需之評估。 第四章「台灣地區住宅需要與有效需求差距分析」，分三節，分別論述(一)住宅需要、有效需求與供給間之關係；(二)影響台灣地區住宅需要與有效需求差距之因素；(三)差距與政府政策介入的功能。 第五章「台灣地區國民住宅政策方案芻議」，分五節，析述(一)目前住宅政策的利弊；(二)台灣地區社會經濟結構特性；(三)今後國民住宅政策擬議；(四)有關方面之配合措施；(五)結語，對本文予以綜合性的論結。 本文承蒙 酆師靖方，悉心指導匡正，傳師宗懋教誨啟迪，謹此誌謝。在研究期間，行政院經濟設計發展委員會李師如南、蔡師勳雄、馬益財學長，提供資料與協助，特此誌謝。筆者才學疏淺，本文所牽涉範圍與應用知識又極其廣泛，遺誤之處，在所難免，尚祈先進先學不吝指正，無任感幸。

住宅者，乃人類生活起居之所，為民生六大需要之一，亦為文明之一因子，可視為一 個國家文明及強弱的表徵。興建國民住宅，為一項多目標之社會福利措施；不僅可使 中、低收入者安居樂業，提高其生活水準，且可以帶動相關工業之發展，增加就業機 會，促進經濟繁榮，確保社會之安定。 本論文旨在藉由台北市國宅政策執行之評估檢討，尋求未來國宅政策應走之方向與工 作重點，國宅產生滯銷之原因，以供各級國宅主管機關之參考，並介紹國情、民俗與 我相近之新加坡、日本、韓國之國宅建設制度，以為借鏡。 全文一冊，計分六章十五節，共十二萬餘言。 第一章 緒論：首先界定名詞，並敘述研究動機、目的、方法、分析架構，研究範圍 與研究限制。 第二章國民住宅政策的相關概念：介紹國宅政策的緣起暨發展，以及國民住宅建設應 具備之功能。 第三章 台北市國宅政策之執行：首先簡析政策執行概念，並檢視台北市為執行國宅 政策而成立之執行機關、相關之法令規章、執行經費，以及歷年來國宅之興建成果。 第四章 台北市國宅政策執行之評估與檢討：先做政策評估概念予以檢討；繼就台北 市國宅政策之執行提出評估，如各階段興建完成數目與計畫目標數目之比較，有關政 策執行各項投入因素之檢討，以及國宅滯銷原因之剖析。 第五章 亞洲地區國宅建設之個案研究：選擇新加坡、日本、韓國等三個在國宅建設 上較有成效之國家，就其國宅建設之成果、相關法令與制度等，予以介述探討。 第六章 建議與結論：乃針對北市國宅政策執行之評估結果，並參酌星、日、韓三國 國宅興建措施，嚐試提出可行性建議。最後根據建議，指出我國國宅政策未來發展之 方向與途徑。

台灣已於1993年邁入高齡化社會，65歲以上老年人口增加趨勢日益明顯；伴隨著高齡化現象加劇，衍生許多層面之衝擊，如醫療、人力、經濟、消費型態等；為因應日漸增加高齡人口之居住需求，政府乃於2004年核定【促進民間參與老人住宅建設推動方案】，獎勵民間參與老人住宅之興建。過去雖有相關研究針對老人住宅進行探討，然在政策施行之初，是否上述方案所獎勵之居住型態符合高齡者之選擇？遂引起本研究之動機。 爰此，欲瞭解影響高齡者選擇不同居住型態之因素，本研究以高齡學理論及「個人－環境」理論做分析基礎，探討個人老化後與環境之互動影響，並歸結至影響高齡者選擇不同居住型態的因素。研究方法上，除利用問卷調查進行統計分析外，亦透過訪談方式補充無法量化之影響因素，包括傳統社會觀念下三代同堂與安土重遷之影響。研究結果中，除了可探究影響高齡者選擇不同居住型態的因素外，亦可分析此方案所獎勵之老人住宅是否會成為台灣高齡者之居住選擇型態，而研究結果亦回饋做成老人住宅政策上之修正建議。茲將本研究結果與建議臚列如下： 一、藉由多項式羅吉特模型分析社經人口變數對居住型態之影響，發現現況居住老人集合式住宅的高齡者，具有教育程度為高中（職）以上、年齡為六十五歲以上且所得為三萬元以上的顯著特性。 二、在社會變遷下，傳統觀念的影響有減輕的現象，高齡者在面對居住型態選擇時，有更開放多元的思考，而未來的高齡者相較於過去世代將更健康、更富有、有更高的教育程度、要求更好的生活品質，因此台灣老人集合式住宅型態在未來將具有市場性。而且高齡者也將隨著年齡增加、自我照顧需求增加、傳統觀念影響式微、少子化顯著影響下，逐漸地選擇此種居住型態。 三、未來的社會對於老人集合式住宅仍有其開發上之需求；此外，亦需藉由政府之力量，規範新建房屋無障礙空間設計，以符合高齡者對政策之期望。 四、經本研究之調查與分析，提出老人住宅政策上之建議。在【促進民間參與老人住宅建設推動方案】上之建議為：1.住宅提供方式應兼顧市場效率與社會正義；2.提供高齡者老人住宅租金補貼3.提昇老人住宅規劃設計品質。而針對整體性的住宅政策建議為：1.加強原有住宅設施之修繕更新；2.整體都市環境之規劃反省；3.藉由社區支持力量提昇高齡者居住品質。 / As the proportion of the senior population has increased significantly in Taiwan, the need of seniors for housing is drawing much attention. The government promotes “Project of Promoting Non-Government Participation in Senior Citizen’s Housing Development” in order to increase the quantitative of seniors` houses. Although there have been a lot of literature about elderly housing in the past, this research intends to understand if the living pattern answer to the senior need. Therefore, this research based on Gerontology and Person-environment Theory explores the influencing factors of seniors to choose different living pattern. In order to analyze the influencing factors, including the culture of filial piety, this research use not only surveying method but interviewing method. Within the conclusion, this research provides suggestions for elderly housing policy as a reference for the government. 1.This research uses multi-nominal logistic regression model to analysis the surveying data. The empirical results shows, the senior who live in the elderly housing have some obvious characteristic, including above 65 years, with high education and have a high income. 2.In the changing society, the traditional values relieve the senior effects. In the future, when the senior decide what kind of living pattern they need, they will have a more openly attitude. Therefore, by the trend of the changing society, the traditional values effects ease, and the need of taking care by myself, the pattern of elderly housing will be accepted slowing in the future. 3.There will be a need for elderly housing development in the future. In order to answer to the senior expects, it still needs government power to establish laws for disability-free space. 4.In sum, this research provides several suggestions. For the “Project of Promoting Non-Government Participation in Senior Citizen’s Housing Development”, including emphasize the justice and equity to increase elderly housing, provide rent subsidy and enhance quality of living. For the elderly housing policy, including renew for original housing, introspection for planning and use the community power well.

近年來，因房價急速攀升，居住困難的問題在台灣各都會區越形嚴重，為緩解此一現象，保護人民居住的權利，只租不賣的社會住宅成為政府住宅政策的焦點之一，且受到社會大眾的廣泛討論。本文使用文獻分析法爬梳台灣歷來的住宅政策，以及主導這些政策的意識型態，發掘形塑台灣社會住宅論述的主要成因。並對房地產業從業人員、民間從事土地與住宅之社會運動者及政府相關部門公職人員進行深度訪談，以不同角度交互印證前述文獻分析的結果，同時，以台北市和新北市為例，探討台灣實際執行社會住宅政策以來，其發展的現況、面臨的困境與批評，以及可能的解決之道。研究結果顯示，台灣社會住宅論述形成的原因，是由於台灣既有的住宅持有分配不均與住宅市場失靈，造成人民居住權受到壓迫，進而產生一種新型態的住宅提供之訴求，此訴求可視為對原有自由主義市場經濟主宰住宅分配的反動。台灣目前主要推行社會住宅政策的區域為居住困難情形最嚴重的台北市與新北市，其面臨的主要批評有數量少、租金高、租期短、承租對象年齡侷限等，而在政策實施上面臨的困境則有興建經費不足、政府資源分配不均、周邊社區鄰避效應處理與營運管理維護等問題。政府必須著眼於改善現行社會住宅政策的困境與批評，方能使社會住宅政策更臻完善，並能藉此達到落實居住正義之效。 / In recent years, the dramatic increase in house price has led to difficulties for dwellings to serve their own housing needs in the metropolitan area in Taiwan. Social housing therefore becomes a vital policy, in hope of easing the stress on the difficulties of housing needs and moreover, reserving the civilian’s right of habitation. This study is composed of two major parts: literature review and interview. The literature review provides the background and framework of housing policies in the past, identifies the ideologies that formulated the policies, and concludes the main factors that develop the discourse of social housing in Taiwan. The second part of the study reinforces the attributions of the literature review based on the statement and experience of the interviewees. The group of interviewees consists of chief executive form a construction company, real estate agent, social activists with awareness on land and housing issues, and civil servants involved in social housing affairs. The different perspectives presented by the interviewees explain the development of social housing, bring up the criticism and predicament on the topic, and contribute in discovering solutions for the difficulties of housing needs. The findings of this study indicate that housing inequality and housing market failure has underlain the discourse of social housing. The exploitation on the right of habitation has raised the appeal for social housing, which can also be suggested as a counteraction to the housing distribution dominated by free market. In Taiwan, social housing policy is mainly enacted in Taipei City and New Taipei City, which suffer most from the difficulties of housing needs. However, there are drawbacks that impede the promotion of this policy: lack of fund for construction, inequality on governmental resource, NIMBY in the community, and maintenance for sustaining operation. In addition, arguments about insufficient availability, unaffordable rent, short tenure and age restrict on tenants are also powerful against the policy. To conclude, the government should try to ensure that the system is designed in the way to minimize the disadvantages, which merits achieving social housing policy aim: reserving the civilian’s right to adequate housing.

近年來台灣地區房價水準持續攀升，民眾開始產生無力購置自有住宅的問題。在此情形下，政府採行何種住宅政策最能改善家戶單位的購屋能力，便成為社會關注的議題。為了比較各種住宅政策對各分位家戶單位購屋負擔能力的影響，本研究以Gan和Hill (2008) 的負擔風險法 (Affordability at Risk，AaR) 為衡量家戶單位購屋負擔能力的基本架構，並融合賸餘所得法 (Residual Income Approach)的衡量概念對Gan和Hill (2008) 的衡量方式進行部分修正，而後以台北市的數據模擬分析各住宅政策對台北市各分位家戶單位購屋負擔能力的影響效果，並指出在改善低所得家庭購屋負擔能力的目標上，以「放寬貸款年限」的政策效果最為顯著，其次為「利息抵繳所得稅」。而採取「利息補貼」或「提供優惠房貸」的住宅政策，僅在房屋貸款利率較高的年度具有較好的政策效果，在房貸利率較低的年度，其政策影響不大。此外，本研究的模擬分析結果也指出當家戶單位的自備款低於100萬元時，無論政府採取何種住宅政策對家戶單位而言皆無法增加其購買負擔能力，此時政府僅能藉由提供租屋補貼等方式，降低家戶單位的租屋負擔進而增加其住宅負擔能力。

由於我國並無明確的住宅政策，再加上土地資源有限及人為炒作住宅價格的影響，往 往使較低收入家庭無法在自由市場中買到或租到適當的住宅，造成市場失靈現象。雖 然我國的國宅政策宗旨便在協助較低收入家庭解決居住問題，但是由於其興建數量不 多，且多半以出售為主，出租數量稀少，造成以大量金額補貼少數人現象，近來甚至 成為轉手圖利的工具，形成不公平且沒有效率，這項社會福利措施已經無法照顧到真 正較低收入家庭。 出租國宅為國宅政策的一部份，為現有住宅政策中較能落實照顧較低收入家庭之措施 ，但卻未積極的推行。本論文旨在探討出租國宅的理論基礎，進而尋找其在推行過程 中所遭遇到的問題癥結，並謀求解決對策。本文共分六章： 第一章為緒論。簡述本篇論文的研究動機與目的、研究架構與流程、研究範圍與限制 及研究的方法。 第二章為文獻回顧與住宅補貼理論之探討。首先探討國內外關於出租國宅的文獻，進 而探討住宅補貼的理論及不同補貼政策的利弊比較，並檢討我國現行的住宅補貼政策 ，最後則探討出租國宅的需求性。 第三章為出租國宅之執行與檢討。探討出租國宅政策的緣起及現況施行與原政策目標 的關係。進而從法規與執行兩方面來檢討出租國宅的受益對象標準、數量與區位、品 質與價格、資金的籌措運用與管理維護等項目。 第四章為個案研究與問卷分析。針對中正及西寧出租國宅做個案研究以瞭解承租戶的 意見，並對政府單位及學術界做問卷調查，瞭解不同角度下對於出租國宅的看法。 第五章為出租國宅之課題與對策。根據前面之研究分析歸納出課題，並針對課題研擬 不同的解決對策，並討論其利弊得失，提出建議對策。 第六章為結論與建議。對於本篇論文的研究結果做成摘要性結論及建議，提出未盡事 宜做為後續研究的參考。

台灣自民國五十年代開始進入都市化，都市勞力需求大量增加，鄉村人口大量擁入都市，原住民亦紛紛的遷往都市尋求機會，成為都市最基層的勞力貢獻，隨著時空的轉變，原住民的在整體社會結構中的經濟地位並沒有顯著的改變，更可時常在都市空間上，發現屬於都市原住民特有的違建聚落，這樣的明顯印記，也反應了都市原住民對於都市之中居住問題解決的無奈與無力。 本研究首先以推拉理論的觀點分析都市原住民遷移至都市之原因，並從都市社會學的相關理論基礎，分析及瞭解都市原住民之居住問題，以及居住問題的發生原因，以便從歷史背景、社會結構、經濟層面中釐清都市原住民之居住問題。其次，運用問卷調查與訪談方式探求都市原住民對於居住上的偏好及需求，最後則運用公平性、效率性、回應性、效能性與適當性等指標來檢討政府相關都市原住民住宅政策與方案，分析是否尚有改進之空間及能否實際回應都市原住民居住上之需求，並據此提出都市原住民未來之住宅政策方向，以供日後相關研究之參考。 經由上述之研究方法與分析架構，本研究獲致研究結果如下： 一、在都市原住民的遷移原因方面，原住民受到都市拉力與原鄉推力之影響，本研究認為隨時空轉變，近來原住民的遷移受都市拉力影響較大。都市拉力方面，以都市就業、教育、醫療、社會福利及生活便利較吸引原住民。原鄉推力方面，則以原鄉就業、謀生不易等具較大的影響。 二、在都市原住民居住問題方面，可從下列幾個面向說明 (一)經濟面向 山地社會在光復後並無法面臨平地經濟之衝擊，原鄉經濟環境欠佳，使原住民紛紛遷至都市地區，不過由於上述歷史背景及原住民之就業結構，使原住民在經濟上無力面對都市居住成本，而導致嚴重之居住問題。 (二)社會面向 從都市社會學來看，都市原住民的空間分佈逐漸向都市外圍集中並有隔離的傾向，而都市原住民由於其特殊的人口組成、家庭因素、社會階級及文化價值，常容易在居住上需要同族群的親友給予慰藉與照顧，而漢人異樣的眼光亦使得原住民在居住上容易與大社會產生隔離的現象，而寧願選擇搭蓋違建與同族的朋友共同居住，形成空間上的居住情況。 (三)綜合面向 在面臨經濟上的居住困境及社會文化上的適應問題後，部分的都市原住民選擇於都市外圍地區搭蓋違建，過去的都市外圍地區常可看到這種在空間上的明顯印記，而違建社區常常是衛生及安全堪慮，都市原住民在面臨高昂的居住成本及陌生的都市環境，常無奈的再次發生上述的現象，值得注意。 三、在都市原住民住宅政策方面，都市原住民住宅政策應站在原住民政策、國家整體住宅政策及社會福利政策的立場來考量，故應將原住民或是都市原住民視為一需要在住宅政策上扶植之特殊團體，並建立其補貼及引導之機制，使都市原住民在遷移都市之後皆能「住者有屋住」，而在一定時間之後，促使其自立以達成「住者有屋住」之目標。

本研究以Gan and Hill (2009) 所提出之負擔風險法 (Affordability at Risk) 為分析模型架構，結合賸餘所得法 (residual income approach) 概念，分別探討台北市家戶單位購屋負擔能力及租屋負擔能力之變化，並比較各種政策對於不同所得分位家戶單位住宅負擔能力的影響，以模擬分析的方式判定何種政策能使低所得家庭獲得最多的幫助。 就整體購買負擔能力而言，模擬分析結果顯示，以「興建合宜住宅」和「放寬貸款年限」的效果最為顯著；其次依序為「調降貸款利率」、「優惠房貸」與「房貸利息支出抵減」。其中「興建合宜住宅」政策對於十分位數中第一和第二分位家戶單位的政策效果不佳，究其原因是雖然合宜住宅是以低於市價的價格出售，但仍高於其所能負擔的價格水準，不過對於第三和第四分位的家戶單位則有相當大的幫助。此外，本研究假設所有家戶單位的貸款成數為七成，因此「提高貸款成數」的政策效果，須視家戶單位在未來是否有能力償還提高貸款成數後的本利和而定，無法保證一定能夠提升家戶單位的購買負擔能力。而「優惠房貸」政策於當年度貸款利率較高的情況下實施，對家戶單位的影響較為顯著。 另一方面，在租屋負擔能力部分，相較於「提供社會住宅」及「租屋補貼」，「租屋租金支出抵減」的政策效果較小。由於第一分位家戶單位原先所能負擔得起的月租金價格已高於15,000元，所以當提供低於此租金水準的社會住宅時，家戶單位將可受到此政策的好處，改善租屋負擔能力，同時當政府所提供之社會住宅數量愈多時，家戶單位租屋負擔能力改善的幅度愈大。而租屋補貼則是在家庭原先能負擔的租金水準上，每月增加3600元的補貼，同樣能幫助家戶單位在市場上負擔更多比率的住宅。

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