近年來台灣地區房價水準持續攀升，民眾開始產生無力購置自有住宅的問題。在此情形下，政府採行何種住宅政策最能改善家戶單位的購屋能力，便成為社會關注的議題。為了比較各種住宅政策對各分位家戶單位購屋負擔能力的影響，本研究以Gan和Hill (2008) 的負擔風險法 (Affordability at Risk，AaR) 為衡量家戶單位購屋負擔能力的基本架構，並融合賸餘所得法 (Residual Income Approach)的衡量概念對Gan和Hill (2008) 的衡量方式進行部分修正，而後以台北市的數據模擬分析各住宅政策對台北市各分位家戶單位購屋負擔能力的影響效果，並指出在改善低所得家庭購屋負擔能力的目標上，以「放寬貸款年限」的政策效果最為顯著，其次為「利息抵繳所得稅」。而採取「利息補貼」或「提供優惠房貸」的住宅政策，僅在房屋貸款利率較高的年度具有較好的政策效果，在房貸利率較低的年度，其政策影響不大。此外，本研究的模擬分析結果也指出當家戶單位的自備款低於100萬元時，無論政府採取何種住宅政策對家戶單位而言皆無法增加其購買負擔能力，此時政府僅能藉由提供租屋補貼等方式，降低家戶單位的租屋負擔進而增加其住宅負擔能力。

台北市房價明顯高於其他地區，也使得民眾的購屋負擔相對沉重。其中房貸金額屬未來現金流出部分，是否有足夠能力償還貸款將直接影響生活品質。本研究旨在了解總體經濟因素對台北地區家戶房貸負擔能力的影響，並進一步探討家戶房貸負擔能力在面對相同因素下，是否會因所得的差異而有不同影響。 本研究採用Gan and Hill (2009) 提出的負擔風險法 (affordability at risk) 為基礎，藉由應還本付息金額與可負擔還本付息金額等資料計算出家戶單位房貸負擔風險。樣本期間為2009年至2014年，並將台北市全體家戶依所得區分為五等分位，再進一步比較各項經濟變數在不同年度及不同所得下與家戶房貸負擔風險之關係。 經實證結果得到以下四點結論： (1) 台北市整體家戶房貸負擔風險在樣本期間主要受「房價指數」、「經濟成長率」、「貸款利率」與「建物面積」影響。 (2) 當家戶單位所得越高，其房貸負擔越不容易受經濟變數影響。 (3) 銀行核貸條件顯著影響所得較低者之房貸負擔。 (4) 第三所得分位之房貸負擔風險相對其他分位數高。本研究亦提出以下三點建議： (1) 縮短不動產交易實價查詢資料更新時間，使實價登錄價格得以更即時反應。 (2) 續辦理政策性優惠房貸，依區域房價差異彈性調整申貸額度，(3) 針對確實換屋者有條件調整其適用利率，調整購屋補貼息。以期改善未來購屋者之房貸負擔，緩解台北市家戶房貸壓力。 / Housing price in Taiwan has risen for the past decade; Taipei City even reached historical high record in 2014. The burden of the mortgage, which is part of future cash out, becomes more stressful under such circumstance. For household units, the solvency of mortgage could directly impact their quality of life. This study would like to use macroeconomic factors to measure the impact of household mortgage affordability in Taipei metropolitan. This study would observe the relationship between income and household mortgage affordability under the same macroeconomic factors. This study uses affordability at risk published by Gan and Hill (2009), calculating household mortgage affordable risk by actual mortgage amount and affordable mortgage amount. Given different income segmentation, this study would discuss the relationship between household mortgage affordable risk and macroeconomic factors under study period. The empirical results show that "housing price", "economic growth rate", " interest rate" and "building area" have significant effects on household's mortgage affordable risk. The conditions of mortgage affect the mortgage affordable risk of lower income group more than upper income group. The more income the household have, the less significant variables they are affected. Furthermore, the third-income household takes the highest risk of mortgage affordability while the government developed policies in order to curb the housing price.

本研究以Gan and Hill (2009) 所提出之負擔風險法 (Affordability at Risk) 為分析模型架構，結合賸餘所得法 (residual income approach) 概念，分別探討台北市家戶單位購屋負擔能力及租屋負擔能力之變化，並比較各種政策對於不同所得分位家戶單位住宅負擔能力的影響，以模擬分析的方式判定何種政策能使低所得家庭獲得最多的幫助。 就整體購買負擔能力而言，模擬分析結果顯示，以「興建合宜住宅」和「放寬貸款年限」的效果最為顯著；其次依序為「調降貸款利率」、「優惠房貸」與「房貸利息支出抵減」。其中「興建合宜住宅」政策對於十分位數中第一和第二分位家戶單位的政策效果不佳，究其原因是雖然合宜住宅是以低於市價的價格出售，但仍高於其所能負擔的價格水準，不過對於第三和第四分位的家戶單位則有相當大的幫助。此外，本研究假設所有家戶單位的貸款成數為七成，因此「提高貸款成數」的政策效果，須視家戶單位在未來是否有能力償還提高貸款成數後的本利和而定，無法保證一定能夠提升家戶單位的購買負擔能力。而「優惠房貸」政策於當年度貸款利率較高的情況下實施，對家戶單位的影響較為顯著。 另一方面，在租屋負擔能力部分，相較於「提供社會住宅」及「租屋補貼」，「租屋租金支出抵減」的政策效果較小。由於第一分位家戶單位原先所能負擔得起的月租金價格已高於15,000元，所以當提供低於此租金水準的社會住宅時，家戶單位將可受到此政策的好處，改善租屋負擔能力，同時當政府所提供之社會住宅數量愈多時，家戶單位租屋負擔能力改善的幅度愈大。而租屋補貼則是在家庭原先能負擔的租金水準上，每月增加3600元的補貼，同樣能幫助家戶單位在市場上負擔更多比率的住宅。