「住」為人類生活四大需要—衣、食、住、行—之一，居住情況的良蓏，對人民、社會、及國家的影響至大。我國台灣地區第一大城巿的台北巿，在最近十幾年來，由於人口的迅速增加，造成居住上的嚴重問題；巿區中違章建築的產生與存在，即為居住情況惡化的表徵。因此台北巿的住宅問題遂為舉國朝野所注目，且亟待設法予以解決。此是為本文寫作的動機。 民國五十六年十月，在吾師酆裕坤教授的指導下，決定本文題目著手研究，至五十八年三月底脫稿，前後歷時一年又五個月。研究的方法，係採用實際資料作統計與分析，復根據理論並參照各國辦法作檢討與說明。 本文在結構上分為四章；第一章包括四節，在對台北巿的居住現況，作實際的說明與介紹，藉以首先瞭解事實的真象。第二章包含四節，分別從地理、社會、經濟、及政治等四方面，說明台北巿住宅問題發生的背景，求進一步的瞭解住宅問題形成的原因所在，以為解決或處理住宅問題的基礎。第三章分成四大節，是為本文研究的重心，分別從違章建築、住宅機構、建宅資金，建宅基地等四方面，對住宅問題及其處理，作個別的探討，並根據檢討所得，對問題的解決或處理，分別陳述拙見，以為對策。第四章係根據前三章的研究，對台北巿的住宅問題，簡要的表示整個的看法，作為全文的結論。 本文得以完成，首先感謝吾酆師裕坤教授懇切的指導，熱心的提供資料，並介紹有關學者專家給予協助。在搜集資料期間，承蒙中央警官學校莊教官心田借閱有關違建資料；以及台北巿政府有關單位諸先生幫助提供資料，並對資料予以解說。在撰寫期間，又得台北巿政府工務局李副局長如南、國民住宅及社會區建設委員會蔡執行秘書添璧、及違章建築處理委員會胡執行秘書大彬等提供寶貴意見，筆者受益匪淺，俾使本文順利寫成，感激之餘，謹此一併致謝。

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一、住宅問題之重要性： 住宅問題是社會与經濟互為因果之綜合性問題。住宅缺乏，在社會方面可以削弱一般國民之體力與抵抗力，可以促使危險疾病之發生與傳染，可以葬送良風美俗與人心之和平，可以束縛思想之發展。在經濟方面，住宅問題，可以削減人類體力與工作熱誠，危害個人與國家經濟之進步，以及一般國民之福利。 二、臺灣住宅問題不易解決，綜有四個因素： （一）社會因素： 1.以民國五十七年為例，臺灣人口自然增值率為百分之二•三八，較同期日本之一•二六％，荷蘭之一•０四％，美國之０•七八％，英國之０•五二％，法國之０•五八％均高。 2.臺灣每年人口約增加三十餘萬人，如每戶平均以五口估計，則每年需增建住宅六萬餘戶，而每年實際興建之戶數，遠在此數之下。 3.臺灣由於工商業之快速發展，鄉間人口向都市集結之速度非常驚人，益增都市房荒之嚴重性。 （二）經濟因素： 1.從家庭經濟觀點看：一般國民所得低，可用住宅之費用比例不高，而房屋售價與租金均相當昂貴，因之，一般中低收入階層無法改善居住環境，不得不在原有狹隘住屋擁擠，或到處搭建違章建築。 2.從國家經濟觀點看：以往由於興建住宅被視為非生產性之社會福利措施，故歷年來用於興建住宅之資金僅為國民生產毛額百分之三以下，在國家經濟事業中所佔之地位，极為低落。 （三）政治因素： 1.共匪竊據大陸後，數十萬軍民追隨政府播遷來台，原有住宅不敷住用，居住問題頓形嚴重。 2.政府處理住宅問題是在問題發生之後，而非計劃在先，故住宅政策缺乏完整性，法規宥於片面性與局部性。 （四）自然因素： 地震、颱風、及洪水為台灣三大天然災害，每年遭此天然災害損毀之房屋，為數甚多，是為台灣住宅缺之一特殊原因。 三、台灣地區每年住宅需要量之估計： （一）因人口增加而需提供之住宅： 六○、○○○戶。 （二）因戶量縮減而需提供之住宅： 八、○○○戶。 （三）因災害損毀而需補建之住宅： 三○、○○○戶。 （四）因折舊廢棄而需補充之住宅： 三六、○○○戶。 合計 一三四、○○○戶。 亦即每年每千人應興建住宅九•二戶。 四、臺灣地區五十九年底住宅不敷數量之推計： （一）五十九年底人口總數為一四、七○○、○○○人。 （二）每人居住面積平均約為八•一五平方公尺。 （三）每人標準居住面積平均為十二•八平方公尺。 （四）為提高每人平均居住面積所需之住宅為一、○五○、○○○戶。 （五）為清除違章建築所需興建之住宅約一○○、○○○戶。 合計：一、一五○、○○○戶。 五、住宅供給狀況： （一）五十九年底之現有住宅數量：根據戶口及住宅普查抽樣調查初步統計結果，臺灣地區共有住宅二、五五五、二二八居住單位。其中臺灣省有二、二○一、二二三居住單位，臺北巿有三五四四、○○五居住單位。平均每戶居住面積為四五•六○平方公尺，每戶房間數為三•四間。 （二）一般住宅供給狀況：臺灣省自民國五十年至五十九年十月間，在都巿計劃地區內新建房屋之總數為二五、一八○、四二三平方公尺，如以六十六平方公尺（二○坪）計算，則共興建住宅三八一、五二一戶，平均每年興建三八、一五二戶臺北巿自五十九年一月至六十年三月間，所興建之住宅為一、三九九、二○三平方公尺，約二一、二○○戶。 （三）國民住宅供給狀況：臺灣地區自民國四十四年至六十年元月底止。 共計興建國民住宅九○、二三三戶，貸款總額為新臺幣二、六六六、一八五、○六七元，平均每年興建五、六四○戶，每年貸款新臺幣一六六、六三六、五六六元。 六、住宅標準低落： 根據民國五十五年住宅普查之統計資料顯示，臺灣地區之居住情況見左： （一）平均每戶家庭人口數為五•九一人。 （二）平均每居住單位房間數為三•一五間。 （三）平均每居住單位房間面積為四一•九六平方公尺。 （四）平均每人居住面積為七•一四平方公尺。 （五）平均每房間居住人數為一•八七人。 七、住宅資金籌措困難： （一）就投資觀點言：臺灣資本缺乏，短期高利借款需要甚急，因民間多圖近利，故對住宅以外之投資較有吸引力，對長期低利投資不感興趣。 （二）就安全觀點言：臺灣尚未建立以政府為後盾之貸款保證保險制度，故銀行業基於安全理由，不輕易貸款。 （三）就功利觀點言：住宅貸款期限長達十五年以上，使一般金融機構有通貨膨脹之顧慮。 （四）就法令觀點言，現行法令對於不歸還住宅貸款者，不易強制執行。 八、住宅用地普遍缺乏： （一）土地供求失調。 （二）土地價格高昂。 （三）土地利用不能有效管制。 （四）建地取得法之欠週。 （五）濫行禁建。 九、現行有關住宅法規，不能適應全盤需要： 由於缺乏母法依據，現行有關住宅之法規，零亂散陳，不但易滋紛擾，且其效力宥於局部性，其內容約束性多於建設性，已難適應多目標住宅建設之需要。 十、缺乏強而有力之住宅專管機構： 我國辦理國民住宅之機構，自四十八年起移由臺灣省政府接辦，而臺灣省辦理此項業務之機關，分散於社會、財政、地政、建設、物質、林務、土地銀行等單位，本位主義，積重難返，縱橫連繫，協調費時，影響行效政率殊甚。又各縣巿國民住宅興建委員會，另屬臨時組織，其工作人員多為調兼或臨時雇用者，對此項繁重業務自難有效推展。 十一、都巿違章建築問題嚴重： 根據五十三年調查，臺灣地區之違建戶總數超過十萬戶，其中僅臺北巿即有五三、○○○間，其人口約三十萬人，佔當時全巿人口之四分之一；高雄巿約有一三、○○○戶，人口約五萬人，佔全巿人口之十一分之一。在臺北巿違建中，妨害都巿計劃者二九、○○○間，妨礙公共交通者約九、○○○間；七一•三％是侵佔公有土地，五•七％是侵佔他人私有土地，二三％是私有土地上之違建。 十二、解決住宅問題之對策： （一）糾正以往住宅建設為非生產性投資之不當觀念。 （二）配合時代需要，儘速完成住宅法之立法程序。 （三）預測人口發展趨勢，訂頒住宅興建計劃。 （四）開闢財源，廣籌住宅資金。 （五）戢止地價上漲，嚴防土地投機，有助建地取得。 （六）簡化住宅糾紛處理程序，加強住宅產權保障。 （七）發展製造標準建材工業，獎勵生產標準建材。 （八）研究建屋新技術，促進房屋工業化。 （九）開闢新社區，疏散都巿人口，減輕房荒壓力。 （十）減輕房地之稅負，鼓勵民間大量興建住宅。 （十一）設置獨立專管機構，強化機關組織。 （十二）加強處理違章建築，改善居住環境。

一、研究目的 １．經由資料整理，探討第二種住宅區的空間分佈及其特徵。 ２．由實證研，瞭解第二種住宅區土地使用強度及土地使用類別之現況與計劃間的差 距。 ３．藉由有關理論模型的瞭解及第二種住宅區劃設理念，建立合理的土地使用。 ４．透過研究瞭解，以發掘問題及研擬對策，俾供日後實施土地使用管制之參考。 二、研究方法 １．以阿隆索（W.ALONSO, １９６４）提出之競標價格理論（BID PRICE THEORY）做 為本研究之理論基礎。由於各類用地之競價能力不同，能承擔之地租水準也不同，造 成各類用地之空間分佈和土地使用的差異。 ２．資料搜集分析：資料來源主要包括（１）台北市都市計劃說明書（２）台北市房 屋稅及營業稅資料（３）相關研究報告及作成之社會基圖（SOCIAL BASE MAP） （４ ）土地使用現況調查；以瞭解第二種住宅區之空間分佈與土地使用。 ３．比較分析：瞭解現況與計劃目標之差距，輔以相關理論模型，以建立合理的土地 使用。 三、研究結果 １．瞭解第二種住宅區空間分佈與土地使用。 ２．建立合理的土地使用及其應注意事項。 ３．擬對現行土地使用分區管制作檢討修正之建議。

近年來，國內的住宅建設有顯著的進步，然而卻一直缺乏一貫的住宅政策理念與整體 的住宅政策架構。基於此動機，本論文的研究目的如下： 一、澄清住宅活動的現象與問題，並檢討過去及當前住宅問題及政策，進而釐清政府 在住宅發展中所應扮演的角色。 二、研擬一套適合國內環境之住宅生產面政策綱領，以為政府未來規劃之藍本。 因此，本論文研究課題如下： 一、政府介入住宅發展是有必要的，但是介入的方式與程度應如何？ 二、從過去到現在進宅發展有何主要問題？原因何在？住宅政策該如何建立？ 三、如何透過住宅生命週期，投資－生產－交易－使用各階段問題之研究，尤其是生 產階段，進一步建立住宅生產面政策綱領？ 所以，本論文將以定性的方法分析如下的內容： 一、以住宅生產階段的三主要角色，供給者（開發者）、政府、需求者與住宅發展運 作的合理化關係為重點，進一步探討其與投資、交易、使用三階段的關係。 二、一併探討政府╱民間部門於住宅生產階段的問題。 三、探討住宅各部門運作的優點，結合住宅政策的相關理論，將之應用於住宅生產階 段。 最後，本論文的研究成果在於能從住宅生產階段掌握住宅發展部門（政府╱民間）的 完整關係及此階段各角色的合理運作，以此角色運作觀點構成住宅生產面基本架構， 反映此基本架構於住宅政策上，以期建立住宅生產面政策架構與綱領。

摘要 青年離巢而後成立新家戶對住宅市場需求面而言相當重要，而哪些因素對青年之離巢決策有關鍵性影響？本研究區分未婚單身青年與已婚夫妻這兩個次樣本後，企圖探究個人屬性的影響外，主要貢獻即在於剖析住宅於青年離巢決策中所扮演的角色。 實證結果發現年齡較長、所得較高的未婚青年較易選擇離巢；平均而言，當青年年齡每增長一歲，選擇離巢的機率增加了3.35%；而年所得每提高1萬元，選擇離巢的機率增加了0.96﹪。 在已婚夫妻樣本方面，由於已婚女性多隨丈夫與公婆同住，因此本研究採取夫妻配對的模式進行分析，結果顯示傳統父系社會價值觀對已婚男性之離巢意願仍有影響，而其配偶在「為妻」、「為母」、「為媳」的多重角色壓力下，對於夫妻倆是否離開公婆而自組小家庭此課題的態度較為積極，且其協商能力取決於所得狀況。是以，夫妻個別所得變數雖對其離巢決策有顯著正向影響，但當妻子的所得邊際影響效果(0.56%)高於丈夫的所得邊際影響效果(0.51%)。然而，在夫妻皆就業的情況下，由父母所提供的「托兒服務」在青年的離巢決策中顯現了相當價值，形成了另一種不離巢的誘因。 外在住宅成本攀升的確阻卻青年的離巢意願，而由父母提供的住宅享受，通常因為不須支付使用代價，是一種類似於「居住補貼」的「住宅代間移轉」，此移轉愈多，便使身為既得利益者之青年子女愈不容易選擇自立；實證結果顯示住在使用成本總租金較高、自家所有房屋中之台北市未婚青年，其離巢可能性相對較低。而已婚夫妻是否離巢，首先考慮到同住後的生活空間是否足夠，對住宅面積變化較未婚者敏感，住宅代間移轉之多寡則未有顯著影響。另一方面，父母因多希望與兒媳、孫子同住的偏好，亦使其為了因應三代同堂的空間需求而購置了坪數較大的房子，以便實踐華人家庭中「傳承」、「香火延續」等傳統觀念。換言之，已婚夫妻的離巢決策深受住宅面積變數影響，父母家中面積愈大其離巢自組小家庭的可能性就愈低；然而，也正因為上一代對於三代同堂有所偏好，他們不離巢的選擇甚而同時左右了父母的住宅消費量。 此外，為了測知未離巢者是否能夠獨立擔負離巢後的住宅成本？本研究以未婚已離巢者的平均住宅屬性進行推估後發現，未離巢者如欲獨立不但將放棄以往的代間移轉效益，且其住宅成本所得比將為33%，高於已離巢者所得中21%的比例許多，未離巢之已婚夫婦若以相同方式進行估算，住宅成本所得比亦高於已離巢者，未離巢者似乎力有未逮，惟已婚夫妻之住宅成本所得比較未婚者為低，隱含已婚者不離巢的決定下其他非經濟因素之作用。且縱然願意降低居住水準以彌補所得不足的問題，卻必須在居住品質上有相當的犧牲，離巢的決定於權衡後顯然弊多於利。若不願降低離巢後的居住享受，部分青年乃選擇延後離巢時點，企圖藉由代間移轉效益以籌措購屋資金，在房價穩定時有其可行性，但如房價持續攀升，青年累積資金速度相對緩慢，其購屋離巢的時點將繼續後延。

相較世界各國，我國已屬高住宅自有率國家，住宅自有率的成長幅度理應減緩。然而，1988年至2006年間，經歷了幾波房地產波動，我國住宅自有率卻再以每年平均0.51%的增加速度，由78.13%上漲至87.83%，是否意味著不論房價漲跌，國人都深受「有土斯有財」這個傳統觀念影響？值得研究。 過去國內探討住宅自有率變化的研究，多以行政區、年度別切分資料，僅探討哪些因素影響不同縣市或各年度自有率，較少針對年齡別，及時間早晚期與年齡因素對住宅自有率產生之綜合影響做深入探討。本文依年齡層（24歲以下、25-35歲、36-50歲、51-65歲、66歲以上），以及時間（早期和晚期）切分資料，並且設置年齡組別、年齡層與時間交乘項之虛擬變數，探討當控制其他可能影響自有率的因素不變後，觀察在房價波動下之不同時期各年齡層住宅自有率的變化，是否隱含「有土斯有財」之觀念。 本文實證資料來源為行政院主計處發佈的家庭收支調查報告，應用一般迴歸分析方法建立實證模型。實證結果在控制變數方面，教育程度愈高、收入愈多、有偶率愈高、景氣愈佳、都市發展愈低，對於住宅自有率將有正向影響。在觀察變數方面，本文發現年齡層愈高住宅自有率愈高，推論年齡層愈高可能愈受「有土斯有財」之觀念影響之傾向、年齡層愈低可能因房價逐年高漲而愈難以己力購屋，然而隨著時間經歷、房價高漲及投資工具增加，在部分年齡層顯現「有土斯有財」之觀念可能有愈來愈淡薄之傾向。

從過去研究房價的文獻中發現，影響房價主要除了地理空間、面積、樓層外，住宅類型也是相當關鍵的一項因素，而過去文獻對此因素欠缺深入討論，因此本文從台北地區常見住宅類型─透天、套房與電梯大廈的角度出發，探討住宅類型對於單價的影響，另外從個別住宅類型下探討面積與住宅單價的關係。 本文在控制各項住宅特徵後，從住宅供需、典型住宅、非線性價格策略的角度觀察住宅類型影響單價的程度，另一方面，從不同住宅類型下檢測面積與單價關係為何？藉由台北縣市新推個案資料，實證研究結果發現：(1)在住宅品質控制下，套房每坪單價高於透天住宅6.76%，更高於電梯大廈10.72%，而透天住宅每坪單價高於電梯大廈3.7%。 (2)在不同住宅類型中，透天與電梯大廈住宅其面積顯著影響房價，且呈現邊際價格遞增的數量溢價現象。 關鍵詞：住宅類型、典型住宅、面積、單價

Kyoto University (京都大学) / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(工学) / 甲第15036号 / 工博第3185号 / 新制||工||1479(附属図書館) / 27497 / 京都大学大学院工学研究科都市環境工学専攻 / (主査)教授 髙田 光雄, 教授 加藤 直樹, 教授 髙橋 大弐 / 学位規則第4条第1項該当

本文首先對於規範住宅品質之法規作一整理，以釐清住宅品質標準之意義。其次透過文獻回顧中正反面意見之爭論對於住宅品質標準進一步澄清，在理論模式中就住宅品質標準、成本及住戶負擔能力三者間的關係並提出兩項假說( hypothesis )以待驗證: (1)經濟力是影響住宅品質的重要因素; (2)台北市之住戶所得雖增加，但住宅品質提升緩慢甚至有降低可能。此外，根據主計處之資料擬定可操作之住宅品質指標，在各指標中以定性及定量方式確定其最低及較適品質標準並給予分數，用以檢測與比較台北都會區中台北縣、市近十一年間住宅品質的變動狀況，並透過對世界各國及台北市的實證研究初步驗證前述假設，及確認影響標準訂定之因素。最後提出結論並建議政府儘速研究訂定住宅品質標準之相關法規，以提升住宅品質。