長久以來，不動產一直是國人偏好的投資工具之一，但國內房地產市場近20幾年來歷經三次飆漲之後，房價仍然居高不下，造成一般民眾多存有住宅價格「只漲不跌」及「高報酬率」之預期，然此預期是否正確，背後隱含著一般人對投資報酬率之計算方式是否清楚。 本文研究主要目的是希建構一套總體住宅投資報酬率計算模式及報酬率矩陣，藉此分析不同買賣時機、持有期間、類型之報酬率與風險有何差異。由於資料與時間上之限制，我們以台北市中古屋及預售屋為範圍，一般購屋民眾為研究對象，研究時間則涵蓋民國60年~82年。首先探討各種計算住宅投資報酬率方式之合理性，其次建構本研究之計算模式，並利用個案比較各種計算方式之差異性，再以IRR法建立台北市總體住宅投資報酬率矩陣，最後並與其他投資工具作一比較。由於本研究係依齊一之標準住宅屬性透過特徵價格模型重新計算房價，以此為基礎，再計算總體住宅的投資報酬率。故由此計算出來的報酬率，背後隱含著是在一定住宅品質控制下求得，且對於成交住宅具有普通代表性，故有助於不同買賣時機及持有期間報酬率之比較分析，並消弭住宅品質差異對投資報酬率的影響。 本研究實證結果顯示： 一、僅以價差計算年平均投資報酬率，其值高達22.11%，標準差為12.23%；以IRR法計算的報酬率僅有11.37%，標準差則為12.14%，顯示一般人計算報酬率時，確有高估報酬率的傾向。 二、預售屋在預售期間投資買賣，由於不必負擔各種稅費及資金成本，年平均ROE可達74.99%，遠超過中古屋之獲利率。 三、78年實為景氣重要分水點，不論何時買進，只要在78年脫手，皆可得到相當高的利潤。 四、投資住宅最佳持有期間為5年以上，持有5年以後之報酬率已趨於穩定狀態，上漲空間不大，但持有期間越長時，報酬率變動之風險亦趨小。 五、同樣投資一年，住宅年平均投資報酬率遠低於股票、基金及定存利率。

任何一項支出計畫都會耗費許多資源，在資源有限情況下，如何使資源使 用達到最經濟有效的配置，審慎評估各項計畫的成本與效益，便顯得格外 重要。本文的目的乃是利用消費者剩餘的概念，估計住宅優惠貸款計畫下 承貸戶之Hicksian價格均等變量(equivalent variation)，分析比較現行 「國民住宅貸款辦法」與「輔助人民貸款自購住宅辦法」下承貸戶之效益 與成本、消費型態改變情形及住宅優惠貸款計畫的利益歸屬與分配狀況。 希望能夠提供從事國民住宅政策研究者另外一種思考方向。基於資料上的 限制，本研究實證分析是以臺北市為主。且為了求出承貸戶真正的福利變 化，本文乃利用特定的住宅需求函數，並且先行估計其參數值，求出價格 均等變量之算術解，再以民國八十一年行政院經建會都住處委託政大財政 研究所對臺北市國民住宅現住戶及輔助人民貸款自購住宅住戶所作的「現 階段國民住宅貸款政策」調查問卷資料代入，求出住宅優惠貸款計畫下的 平均利益及實質所得增加率。並且根據其淨利益與家庭特性之回歸關係式 ，分析其利益歸屬及分配情形。

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市地重劃的地價查估影響到土地所有權人的費用負擔、用地負擔、土地分配及補償的權益。依據地價理念，不同的土地使用類別會有不一樣的影響地價因素，然而市地重劃地價查估所考量的影響地價因素是否與地價理念相符？市地重劃地價查估的法令規定與實務作法是否有所差異且符合地價理念？皆為本文的研究目的，而本文以個案的實證分析，檢討現行市地重劃之地價查估作法，研究結果有二： 一、市地重劃地價查估法令規定及實務作法與地價理念有落差。 法令規定內容不夠詳盡，而實務作法比法令規定更加簡略，甚至直接參酌公告土地現值或是直接推估重劃後可能之平均地價，作為重劃計畫書中概算負擔比率之依據，所以市地重劃的地價查估未因土地使用類別不同而考量個別的影響地價因素，與地價理念不符。 二、市地重劃後的地價查估未考量土地面積因素。 影響住宅用地地價的因素有可及性、臨街寬度及土地面積，而依據本文的實證研究發現，市地重劃地價查估考量了可及性及臨街因素，但是忽略土地面積大小對地價的影響，如此一來，與真正的地價曲線不同，會影響到查估的準確性。 因此本文建議市地重劃地價查估的法令規定與實務作法應該更加詳盡，並應先依土地使用分區不同而規定其影響地價之因素，且應該考量土地面積因素的影響，在土地面積變動後，地價上漲率要隨之變動以符合真正的地價曲線，才能使地價查估更具準確性而不影響相關權利人的利益。 關鍵字：市地重劃、地價查估、住宅用地 / Land value assessment of Urban Land Readjustment affects landowners’ rights which include expenses burden, land burden, land distribution and compensation. In accordance with concepts of land value, different land uses will have different various factors which influence land value. However, do these factors are applied to the land value assessment in the implementation of Urban Land Readjustment? This paper intends to investigate the above question and to conduct an empirical analysis to study the current land value assessment of Urban Land Readjustment. The conclusions and suggestions are as follows: First, the provision of law and the practice of land value assessment of Urban Land Readjustment don’t adopt the general concepts of land value. The content of laws is too rough. However, the practice of land appraisal is rougher than the provision of the law in particular to the point of different land uses. Second, the factors which influence the land value in residential area are accessibility, width of nearby roads and land area. Land value assessment of Urban Land Readjustment does not consider the factor of land area. From the result of empirical analysis shows that land value assessment of Urban Land Readjustment does not include land area too. Thus, this paper suggests that the provisions of law and the implementation of practice of land value assessment of Urban Land Readjustment should be more detail and define the factors according to different land uses. Besides, the laws and the practice of land value assessment should also consider the factor of land area and adjusted increasing rate of land value based on the scale of land area so that the rights of landowners won’t be damaged. Keywords: Land Value Assessment of Urban Land Readjustment, Residential Area.

在市民主義抬頭、消費者社會的思潮下，政府部門在推行一項政策時，已經不能再像以往一般「我說什麼，你做什麼」、「治者與被治者」的主從關係，而是應轉變成一種「生產者與消費者」的平等合作關係，因此公共管理者必須思考的是，在推行一項政策時，如何將政策當成一項產品來行銷，進而獲得民眾的認同與支持，此即為「政策行銷」。 住宅政策一向受各國政府重視，如何讓國民住得起、住得好，一直是各國政府努力的目標。為了實現「住者有其屋」，我國自50年代起開始實行「國民住宅」政策，將由政府興建的住宅以低於成本的價格租、售予弱勢團體。惟隨著時序的推移，政府漸將我國住宅政策的重點轉向「住者適其屋」，亦即著重「都市設計、規劃與管理」，朝「各住宅社區都是利於人民居住的優質社區」的方向規劃。 此歷經半個世紀之久的國宅政策，制度之深根衍成有其歷史背景，新政策推動尤其困難，因此首應釐清究有哪些深層問題是新政策推行前亟待解決的，進而作為設計政策行銷策略時的考量依據。 本研究即在檢閱行銷相關文獻並檢視政策背景與問題後，探討目前臺北市政府推動此政策的行銷策略實行情形，並嘗試提出建議。此外，政策行銷概念雖擷取自私領域，惟政策行銷畢竟有其相異於企業行銷的公共利益之需求，因此亦希能藉由理論與實務的探究，獲致具公共性的政策行銷概念。

本文利用1999年，行政院衛生署家庭計畫研究所之「臺灣地區老人保健與生活問題長期追蹤調查系列研究調查資料」探討台灣地區老年人健康與住宅所有權之關係。實證方法採用binary logistic regression來探討模型一與模型二。模型一以三個健康指標來衡量老人健康狀態，第一個指標為主觀健康，即老年人認為本身是否健康，第二個指標為日常生活活動之限制 (ADLs)，第三個指標為日常生活工具性活動 (IADLs)。得出結果若健康指標為IADLs和 ADLs則住宅所有權屬於自己和配偶的會比較健康。但是若以主觀健康衡量之，則住宅所有權對健康沒有顯著影響。模型二將住宅所有權分為二類，第一類為廣義自有屋，第二類為狹義自有屋。若是住宅所有權為廣義自有屋，則健康狀況對住宅所有權並沒有顯著影響。住宅所有權為狹義自有屋時，ADLs和IADLs方面越健康者，則越可能持有狹義自有屋。

隨著人口高齡化的趨勢與社會型態的變遷，以健康、自主老人為目標市場的老人居住安養需求日益增加。此外，「老人住宅」為我國積極推動服務業發展項目之一。政府不但於民國92年底陸續頒佈了「老人住宅綜合管理要點」等規範，並透過政策獎勵積極推動民間市場投入。近年來，建築業、醫療產業、壽險業等企業集團紛紛看好老人居住安養市場，相繼投入退休養生/銀髮社區/老人住宅之市場中。 過去有關老人居住安養議題的研究多針對社會福利、老人需求與建築空間設計等。然，面對老人多元需求與日益激烈競爭環境，如何透過服務模式的創新來提供差異化服務商品與如何經營運作，成為重要的課題。本研究希望透過深入個案訪談，了解我國新興照顧服務業－老人住宅之創新服務模式與做法，希望能有助於不論是政府、非營利機構或私人企業投入經營規劃老人住宅服務，以及開創新興照顧服務業之參考。 本研究以Hertog & Bilderbeek（1998）提出的服務創新四構面模型作為研究的基礎，針對「潤福生活新象」、「長庚養生文化村」、「翠柏新村」與「兆如老人安養護中心」四個研究個案經營者進行訪談，來了解我國老人住宅之服務創新。 本研究結果發現：1.在安養、養護、到長期照護服務的提供上，個案間各有不同的整合程度，加上不同目標顧客的選擇，有不同的策略定位與營運範疇。2.不同的策略定位與服務理念，產生出不同的服務概念，並在服務創新的「服務概念」、「客戶介面」、「服務交付系統」與「技術選擇」四構面，有不同程度的創新。3.老人住宅所提供的服務包括：「基本服務」，以及依照組織資源及特性的不同所提供差異化「創新服務」。4.服務介面的設計，必須同時考慮硬體上與軟體上的溝通介面，且軟體較硬體來的重要。5.服務交付系統設計由過去傳統養老院的「管理」老人，轉為以「服務」老人為中心，強調老人的自由與自主性。6.創新服務的設計與提供，應具備相關領域的產業知識、市場知識，以及人力資源管理。7.新創新服務模式成功推行，必需搭配適當有效的行銷策略、服務產品分配策略與組織發展策略將三構面互相的搭配整合。並於文末提出老人住宅經營管理、行銷與新興服務模式之建議。 / As aging population increases and society evolves, the demand of housing and caring service for the healthy and independent senior increase day by day. In addition, “Elderly Housing” is promoted as one of the development projects of service industry for our country. In recent years, building, medical and life insurance industry etc. are optimizing that market potential and investing in providing elderly housing service. The researches relevant to elderly housing were almost focused on social welfare, elder's need and architectural design etc. However, in the face of more competitive environment and various elderly demands, how to conduct service innovation and how to operate differential serves successfully become the critical issues. The purpose of the thesis was to study and find out “how the elderly housings conduct service innovation” . The thesis used “4 dimensional model of service innovation”（Hertog & Bilderbeek, 1998）as the study framework and through deeply interview with the directors of four elderly housing cases. Then may they contribute to future organizations ( no matter non-profit or profit organization) planning and managing of elderly house. The thesis concludes were as follows：（1） Each study case had different target market and strategy. Innovation service of elderly housing mostly occur in “new service concept”, “new client interface”, and “new service delivery system” dimensions ; seldom in “technological options dimension”. （2）The elderly housing provide not only “basic service” but also differential “creative service”, according to organize resource and competence.（3）The client interface consider both hardware and software. Software is more important than hardware.（4）The service delivery system of elderly housing is more “customer focus”.（5） Offering of innovative service should possess “business intelligence”, “market intelligence”, and “human resource management”.（6）Successful service providing are linked by marketing, distribution, and organization development. And the thesis made suggestions in the end.

近年來，台灣逐漸步入高齡社會的狀況，致使政府開始推動「以房養老」政策，以便讓老人可以安度晚年。而這樣對於房子或土地等不動產的新觀念，已逐漸普及化至國人的觀念，而且也逐漸衝擊不動產住宅市場的買賣趨勢。以房地產經濟的角度來看，房地產業不僅可以帶動國內金融、製造、營建、傳統等相關產業的持續發展，進而可以帶動國內總體經濟的上揚，無論從國家經濟面或企業經營面而言，房地產的市場趨勢對於國內經濟或企業經營都具有相當程度的影響，若國內房地產市場價格未能合理達到民眾期待之際，此時房市銷售可能會受到影響，連帶也會影響到企業的永續經營目標。因此，不動產住宅買賣的景氣與否，對於整體經濟復甦或企業持續成長都具有關鍵的影響，故針對其一方向的研究對於市場發展應具有其貢獻。 本研究引用不動產資訊平台上的資訊，收集大台北地區之不動產住宅市場指標資料，利用統計分析及集群分析，找出大台北地區的住宅市場區隔，以利未來不動產企業開發決策的參考，其結論整理如下： 一、 台北市近一年的每季平均買賣筆數以中山區居冠； 二、 新北市近一年的每季平均買賣筆數以淡水區居冠； 三、 台北市不動產住宅移轉以住宅或住商混合區為較高； 四、 淡水區是新北市住宅移轉筆數較多的行政區； 五、 中正區及大同區是以小坪數的住宅為主； 六、 淡水區的住宅市場移轉熱度已開始退燒。

國有非公用地上權住宅可以解決高房價與土地投機的問題，惟目前的地租調整機制有阻礙地上權住宅發展的疑慮。定有期限的地上權，使用價值會隨著時間遞減，隨申報地價調整的地租則會隨著時間漸增，在地租超過使用價值的時候，會產生使用不經濟與使用者抗爭的現象，此將造成地上權住宅無法發揮預期的功能。 本文透過地租理論與地上權發展的文獻歸納，使用他人土地合作經營，是土地經濟中不可避免的模式，公平與明確的契約關係，可以促進經濟與效率。此外，依法律行為設定地上權的取得，與繼受他人既有地上權權利移轉的取得不同，設定地上權為權利的直接創設取得，而地租的性質也會依取得地上權的原因而有所不同。 國有非公用土地設定地上權作業要點，是管理機關常態釋出基地利用的法規依據，其係源於公有土地經營及處理原則第 3點，與住宅政策具有關聯性。作業要點發布以前管理機關缺乏辦理招標設定地上權的經驗，以過往管理出租的地租收取習慣，套用於設定地上權契約，是造成地租隨地價調整的原因。 以招標個案進行分析發現，分期給付的地租隨地價調整時，依目前公告地價的平均年增率，會使地上權人難以經營地上權住宅。使用者也難以負擔普通適宜住宅的地租，因為地租的漲幅是以地價的複利模式調整。 研究結果發現招標設定地上權分期給付的地租調整，以契約當時之地租附加適當利息為合理。研究建議：提高持有空地的負擔，是加速土地有效經濟使用的辦法；依土地使用計畫利用的公有非公用住宅基地，建議免徵地價稅，而間接地從土地利用的經濟活動，取得更多的所得稅基；國有非公用土地設定地上權利用的辦法，應提升至立法機關得以監督的法規命令，才能使依法利用的地上權人，得到應有的法律保護。 / The problems of high house price and speculations on land price could be solved by national non-public Superficies-Housing. However, the current mechanism of rental increasing is a hindrance for the developments of Superficies-Housing. The value of fixed-term Superficies-Housing decreases as time goes by, on the contrary the announced land value increases. When the rentals surpass its value, the Superficies-Housing is no longer economic for users and could further trigger off their to refusal to perform the contracts. As the result, the Superficies-Housing will fail to bring itself into full productive use. Supported by The Theory of Ground Rent and papers of superficies, I conclude that co-organization using other's land is inevitable in the land economy. Thus, only with fair and detailed rights and obligations can we assure the efficiency of the economy. There are different acquisition methods of superficies, the superficies creation by juridical acts or the transfer of established superficies. Furthermore, based on diversed juridical acts, the types of contracts should be different as well. The authority use the public land for non-public purpose creation of superficies operation guideline as the accordance to release the site; the guideline is orginated from the third point of the principle of public land management and process which is related to housing policy. Before the guideline is released, the authority lacks the experience of holding a public auction for superficies creation. Thus, they apply the custom of leasing management to the superficies creation contracts which is the cause of the rentals increases along with the announced land price. By analyzing the public auction, I discovered that the installment plans will make the operation situation arduous for superficiaries to run a Superficies-Housing and the suitable housing unaffordable for public users. The installment plans are currently increasing along with the announced land values, which, are raised according to the rate of compound interest. The research finds out that the reasonable rental increase of superficiencies creation should only be the initial rental with appropriate interest if necessary. The research advises, increasing the burden of the vacant owner is a manner to improve the land use efficiency. Additionally, the reduction of the land value tax on building sites which follow the land use plan can make the nation indirectly earn more tax basis through land use economic activities. At last, the public land for non-public purpose creation of superficies operation guideline should be lifted to the level of legal order; in the case, the rights of land users can be protected under the law.

Kyoto University (京都大学) / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(工学) / 甲第14568号 / 工博第3036号 / 新制||工||1452(附属図書館) / 26920 / UT51-2009-D280 / 京都大学大学院工学研究科建築学専攻 / (主査)教授 宗本 順三, 教授 鉾井 修一, 教授 髙田 光雄 / 学位規則第4条第1項該当