住宅缺乏與居住環境惡劣，不但對居住者的健康，社會與法律秩序的維持，構成嚴重的威脅，也是對人類尊嚴的侮辱；因此，解決住宅缺乏問題，改善居住環境的品質，提高國民生活水準，晚近幾年，成為各國人民的共同願望，並且普遍獲得政府的重視與支持。在住宅發展卓有成效的國家，如英國、美國、瑞典、新加坡等，解決住宅問題所採取的策略，恆有其配合國家社會與經濟發展特性的方案與措施，如由政府設立住宅專責機構，提供龐大的資金，將住宅建設視為國家社會與經濟發展計畫的重要環節，政府並適當地運用權力，消弭住宅發展過程所發生的障礙，積極介入態度的採取，使這些國家嚴重的住宅缺乏現象得以趨於緩和。反觀台灣地區，由於決策者觀念的偏差與對問題的誤解，國民住宅政策不但與社會經濟結構所表現的特性無法配合，解決住宅缺乏所必備的基本條件，如資助政策與興建計畫的釐定，財源籌措、土地取得與機構等因素所發生的障礙，由於政策與目標的暖昧不明，住宅發展欠缺整體的構想與全面的策劃，使住宅問題愈趨複雜。因此可言，缺乏政策積極的介入與支持，乃使台灣地區住宅缺乏問題，無法迅速而有效解決的癥結所在。 基於以上的認識，本文擬從社會經濟結構的觀點，對台灣地區國民住宅政策予以分析探討，在研究的過程，嘗試使用外推法（Extrapolation）、類推法（analogy），及瞭解因果關係、事實與觀念等，說明國民住宅政策目前可能發生的缺失，及其未來可行的發展策略，以促使住宅政策與社會經濟結構未來的發展趨勢與特性、互相配合依需；因此，很多關於未來的假設，其目的，均係使政策的擬定，使其具有科學的有效性，以作為決策階層，決定國民住宅政策時選擇與評價的參考，同時得以改進目前不合住宅發展需要的不當方案與措施。 本文共分五章十八節，玆擇要分述如左： 第一章「緒論」，分四節，分別探討(一)住宅問題的背景與國民住宅的之涵義；(二)確定住宅政策之重要性；(三)住宅政策與國家社會經濟發展計畫；(四)住宅建設與都市發展。 第二章「台灣地區住宅問題與住宅政策之發展」，分二節，首先分析台灣地區住宅供給不足之原因，然後，對於過去台灣地區國民住宅政策之發展，予以客觀性的評估。 第三章「未來台灣地區住宅供需推估」，分四節，分別析述(一)目前住宅供需狀況；(二)未來住宅需要量推估；(三)未來住宅供給量推計；(四)未來住宅供需之評估。 第四章「台灣地區住宅需要與有效需求差距分析」，分三節，分別論述(一)住宅需要、有效需求與供給間之關係；(二)影響台灣地區住宅需要與有效需求差距之因素；(三)差距與政府政策介入的功能。 第五章「台灣地區國民住宅政策方案芻議」，分五節，析述(一)目前住宅政策的利弊；(二)台灣地區社會經濟結構特性；(三)今後國民住宅政策擬議；(四)有關方面之配合措施；(五)結語，對本文予以綜合性的論結。 本文承蒙 酆師靖方，悉心指導匡正，傳師宗懋教誨啟迪，謹此誌謝。在研究期間，行政院經濟設計發展委員會李師如南、蔡師勳雄、馬益財學長，提供資料與協助，特此誌謝。筆者才學疏淺，本文所牽涉範圍與應用知識又極其廣泛，遺誤之處，在所難免，尚祈先進先學不吝指正，無任感幸。

在市民主義抬頭、消費者社會的思潮下，政府部門在推行一項政策時，已經不能再像以往一般「我說什麼，你做什麼」、「治者與被治者」的主從關係，而是應轉變成一種「生產者與消費者」的平等合作關係，因此公共管理者必須思考的是，在推行一項政策時，如何將政策當成一項產品來行銷，進而獲得民眾的認同與支持，此即為「政策行銷」。 住宅政策一向受各國政府重視，如何讓國民住得起、住得好，一直是各國政府努力的目標。為了實現「住者有其屋」，我國自50年代起開始實行「國民住宅」政策，將由政府興建的住宅以低於成本的價格租、售予弱勢團體。惟隨著時序的推移，政府漸將我國住宅政策的重點轉向「住者適其屋」，亦即著重「都市設計、規劃與管理」，朝「各住宅社區都是利於人民居住的優質社區」的方向規劃。 此歷經半個世紀之久的國宅政策，制度之深根衍成有其歷史背景，新政策推動尤其困難，因此首應釐清究有哪些深層問題是新政策推行前亟待解決的，進而作為設計政策行銷策略時的考量依據。 本研究即在檢閱行銷相關文獻並檢視政策背景與問題後，探討目前臺北市政府推動此政策的行銷策略實行情形，並嘗試提出建議。此外，政策行銷概念雖擷取自私領域，惟政策行銷畢竟有其相異於企業行銷的公共利益之需求，因此亦希能藉由理論與實務的探究，獲致具公共性的政策行銷概念。

國父在「實業計劃」中指出：「居室為文明之一因子，人類由是所得之快樂，較之衣 食為多」，住宅之重要性，由此可見一斑。三十多來，台灣地區由於人口急遽增加， 都市化人口集中、社會結構改變、住宅售價偏高以及住宅供需未能配合等因素，使得 「住宅」一直是社會大眾難以解決的問題。政府有鑑於此，乃大量投資興建國民住宅 ，以期能為中低收入家庭提供良好的居住環境。 由於住宅投資計劃將會投入為數不少的資源，在資源有限，而政府各項支出又柵當浩 繁的今天，審慎衡量住宅投資計劃的投入與產出，實具有其重要性。 本文研究之主要目的，在於利用成本效益分析的方法，評估住宅投資計劃的各項成本 與效益，並為今後的國民住宅建設，提供努力的方向。 本文共五章，十五節，茲將各章內容簡單說明如下： 第一章緒論：對研究動機與目的、研究方法及研究限制做一概述。 第二章住宅問題與住宅政策：從台灣住宅問題形成的原因，探討政府在住宅問題之解 決上應扮演的角色。其次敘述可資借鏡的各國住宅政策，最後說明我國從事國民住宅 投資計劃概況。 第三章住宅投資計劃之成本效益的模式：就成本效益分析之理論基礎，住宅投資計劃 有關的成本效益及其衡量方法，以至於住宅投資計劃成本效益分析有關文獻之回顧， 逐一陳述。 第四章第五甲國宅社區投資劃成本效益分析之實例研究：先從五甲國宅社區投資計劃 作一概述，然後對該計劃之成本、效益分別加以評估，最後再將分析結果作一敘述。 第五章結論與建議：將以上研究結果作一總結，並對今後我國在國民住宅建設有關的 努力方向，提出建議。

第一章 緒論，介紹研究動機、研究目的、研究範圍與方法，並為本文提出一個架 。 第二章 敘述我國居室建設之基本原則，從 國父遺教中之居室建設、先總統 蔣 公對住宅建設之訓示，描繪出現階段住宅建設政策之遠景。 第三章 分析當前住宅問題之成因、現況，以及限制條件等……，其中影響國民住 宅建設推動之主要障礙，在於用地取得甚為困難。 第四章 計算用地需求量之多寡，為達成「住者有其屋」之目標，政府在年度計劃 內應該取得之用地有多少。 第五章 為取得這些國宅用地，目的取得方式如何，所遭遇到之困擾如何。 第六章 檢討及建議，分為治本、治標辦法，對於前章所述困擾，提出解決之道， 期能藥到病除，提供國民良好居住環境。

第一章導論：旨在敘述本文之研究動機與目的，研究設計與範圍，及研究的方法，以 明整篇論文之架構。 第二章理論基礎：在從社區發展的方法、社區參與及組織權變理論三方面，來探討不 同類型國宅社區的管理。 第三章國外住宅管理的情形：介紹與分析英國、新加坡及日本的國宅管理制度與經驗 ，以作為我國國宅管理的參考。 第四章實證研究：採用調查訪問法及參與觀察法對兩種不同類型的國宅 (一般國宅、 整建國宅) 進行實證研究，以了解各類國宅社區的參與程度、管理現況、住戶的管理 需求及影響社區參與的變項。 第五章結論與建議：就研究結論提出具體改進的建議。

本文針對台北市之發展情形，住宅問題之特質，於現行土地政策、國宅政策影響下 興建國民住宅土地取得之問題加以探討分析，提出可行途徑，以作為立法及行政之 參考。全文共分六章十四節，約六萬餘字，主要內容摘述如下： 第一章敘述本文之研究動機、目的、範圍與方法。 第二章對現行國民住宅政策之檢討。 第三章敘述台北市之住宅問題。 第四章敘述台北市歷年興建國民住宅概況，國民住宅興建計劃與土地取得問題。 第五章論述台北市興建國民住宅土地取得之途徑。 第六章建議與結論。

第一章共分二節：本章闡明研究動機、研究目的及研究方法。 第二章共分六節：本章闡明住宅建設的目標、住宅市場之特性、影響住宅供需因素之 分析、台灣地區住宅問題發生之背景、住宅供需失調之影響、台北縣住宅問題之概況 。 第三章共分九節：本章闡明國宅調查分析，包括台北縣家庭狀況、住宅狀況、居住水 準、居民改善計畫、願意承購、承租國宅之意願及居民住宅財務分析。 第四章共分五節：包括住宅需求之分類、台北縣住宅之人口需求估計，台北縣住宅之 有效需求分析、台北縣住宅供給之分析、台北縣住宅價格及居住費用負擔能力之推計 。 第五章共分二節：包括前項調查之總結及今後國宅政策之建議。

國民住宅社區的興建，原是政府為了解決地狹人稠所造成之環境惡化，以及舒緩都市住宅需求的壓力所採取的社會福利措施，並由政府完全肩負起國民住宅社區管理維護之責任。然而，當政府面臨無法以有限的資源滿足住戶龐大需求的「雙環困境」時，便開始採取國民住宅社區轉型政策，試將國民住宅社區管理維護業務真正回歸社區自管自治。然而，臺北市國民住宅社區轉型政策執行已逾4年，轉型進度均未達到預期目標，本研究從政策執行影響因素的角度，以「政策本身因素」、「執行機關與人員因素」、「標的人口因素」、「環境因素」等四個面向分別切入探討轉型政策執行結果不如預期之原因與困難。 本研究採取的研究方法為質化研究取向的文獻探討法、深度訪談法及參與觀察法，兼採量化研究中問卷調查法之敘述性統計方法，透過27篇訪談大綱、訪談逐字稿及42篇參與觀察紀錄，深入瞭解影響轉型政策執行之因素及執行困難之原因。經研究發現，轉型政策執行不順利的原因： 一、在「政策本身因素」方面，係受到政策本身明確性不足、欠缺法令上之強制性、欠缺國民住宅社區住戶贊成政策的誘因機制、以及相關法令、經費、人力、資訊等資源不完備等影響。 二、在「執行機關與人員因素」方面，係受到執行機關彼此間權責分配不明、執行人員結構性問題、欠缺促使執行人員推動轉型政策適當的誘因機制、執行人員欠缺專業能力以外的訓練等影響。 三、在「標的人口因素」方面，係受到住戶抱持仰賴政府管理的態度、國民住宅社區管理維護基金幾乎用罄或太過龐大、住戶組成分子參差不齊、原國民住宅社區管理委員會未運作或不配合轉型政策執行等影響。 四、在「環境因素」方面，係受到政策執行的監督情況仍有不足、未型塑支持轉型政策之外在環境等影響。 在改進建議方面： 一、對涉及「政策本身因素」問題方面，應將轉型政策的具體內涵、利弊得失、影響等加以統整、加速住宅法通過時程、相關法令不完備或有疑義之處，執行機關應統一解釋、轉型政策的相關資訊可從多個管道提供等。 二、對涉及「執行機關與人員因素」問題方面，應成立轉型政策的溝通平台、保障執行人員成功推動轉型政策之輔導轉業、建立執行人員推動轉型政策適當的誘因機制、加強執行人員專業能力以外的訓練等。 三、對涉及「標的人口因素」問題方面，應強化社區自管自治的重要性、針對不同性質的國民住宅社區，採取不同的宣導作法、加強執行機關、人員與住戶間的溝通、化解國民住宅社區管理委員會與住戶間歧見等。 四、對涉及「環境因素」問題方面，政策執行機關應適時提出協助、加強大眾傳播媒體的宣導等。

本研究所要探討的課題主要有以下三點：1.現行國宅等候制度有何缺失？應如何改進？2.我們由台灣省各縣市等候名冊申請登記戶數情形可以看出，目前國宅需求集中在政府直接興建國宅，而輔助人民貸款自購住宅之需求則相對較少，其背後原因為何？應如何改進？3.各縣市國宅資源是否真的不足？目前以供給面的政府直接興建國宅為主的住宅補貼措施是否適當？應如何改進？ 　　為針對以上問題加以解答，本研究首先以國宅等候制度在實際執行上所應發揮的三項功能：掌握國宅需求、決定國宅資源分配順序與提供人民充分資訊為觀點，對現行國宅等候制度加以檢討，最後並對我國國宅等候制度未來的改進方向提出具體的建議。 　　其次，本文以國宅需求量本身之決定因素（資格、意願、負擔能力）作為研究基礎，以臺灣省21縣市為實證範圍，估計歷年國宅需求量，進而探討影響國宅需求量變動的各種因素，特別強調不同補貼額度對國宅需求量的影響，透過計量經濟分析方法，最後驗證了補貼額度與國宅供給速率對於國宅需求量確實存在有顯著的影響。 　　最後，本研究以資源公平效率分配的觀點，配合國宅供需現況，以模擬分析的方式對臺灣省二十一縣市的國宅資源分配加以試算，結果發現，各縣市國宅供需失衡之主要原因不在國宅資源不足，而是在資源分配之不當，若將供給面補貼的政府直接興建國宅資源部分分配到需求面補貼的輔助人民貸款自購住宅，大部份縣市均能在短期內解決其國宅供需失衡問題，且可有多餘的資源用於增加如出租國宅、租金補貼、售屋不售地國宅及特殊弱勢團體住宅等國宅產品。 / There are three main subjects that we want to explore in this study: 1.What problems exist in the public housing waiting system in Taiwan? 2.What reasons cause the demand of public housing much more than the demand of mortgage subsidy in Taiwan? How will we improve it? 3.Is the housing subsidy policy in Taiwan moderate? How will we improve it? 　　To solve the above problems, we first review merits and demerits of the public housing waiting system. We examine three practical functions of the public housing waiting system. One is having the demand of public housing in hand, the one is deciding the order of public housing allocation, and the other one is providing sufficient information to people. From the review, we suggest the directions to improve the public housing waiting system. 　　Second, based on the factors of demand to the public housing (capacity、 willing、 afford ability), we applied regression analysis on the 21-Taiwan-county data. The regression model shows the main factors are the amount of housing allowance and the speed of public housing construction. 　　Finally, with the view of justice and efficiency on the resource allocation of housing subsidy, we simulate the resource distribution of public housing subsidy in the 21-Taiwan-county. We ascertain the main factor of public housing disequilibrium is inappropriate resource allocation. Have we transferred the resource from the public housing for selling to the mortgage subsidy, most counties could solve the disequilibrium problem in short run. In the long run,there are more resources to increase the supply side.These extra-resources serve the public rental housing, rental subsidy and welfare public housing etc..