本文將我國購屋貸款制度分為一般貸款與補貼貸款兩部份，首由住宅負擔能力之觀點，探討住宅負擔能力與購屋貸款制度之關係；由相關文獻與理論探討住宅負擔能力之定義與種類，討論其與購屋貸款間之關聯性，並建立住宅貸款負擔能力指標。透過典型個案之設計，分析貸款利率、貸款額度、貸款期限以及償還方式對貸款負擔能力指標之影響。在購屋貸款補貼制度方面，則以住宅補貼公平觀點，檢討我國購屋貸款補貼制度之問題。最後參考各先進國家之購屋貸款制度，配合國內現況，提出以金融手段協助人民解決住宅問題之政策性建議。 研究結果發現，就貸款負擔能力之觀點而言，政府若欲透過貸款制度以協助人民購置住宅，在降低貸款利率方面，基於銀行追求利潤與政府補貼財源有限之前提下，對其幫助之程度有限；而貸款額度之決定端賴貸款者會有資金多寡、日後償還能力、擔保品價值與銀行資金狀況而定；償還期限若延長至三十年以上，對貸款者負擔能力改善，並無實益；然多樣化的償還方式卻可提供貸款者考量其負擔能力之自由選擇空間，惟為顧及銀行因此而承擔之貸款風險，可研究引進美國針對特定對象之保險或保證制度，以保障其貸款安全。而目前我國貸款補貼制度確實存有不公平現象，且受住宅價格偏高影響，現行制度實無法確實解決較低收入者負擔能力不足問題，故其實施成效不大，值得政府有關單位之重視與研究改進。

台灣房地產歷經民國六十二年石油危機及六十七年美元貶值兩次衝擊後，於民國七十 五年進入第三階段的循環，在短短的三年期間，房價漲幅平均高達百分之二百伍拾以 上，如今雖有趨緩平舵穩之勢，然在此高房價下，使一般受薪階層深覺購得一棲身之 所，愈來愈有艱難之感，根據統計，民國七十五年房價佔國民所得之比約為六倍，而 七十六年遽升至九、六倍，直至七十七年更高達十九、三倍，如此的事實，遂有一群 無殼蝸牛族，組成「無住屋者團結組織」，藉助各種運動批評政府的住宅政策及對高 房價的不滿，形成社會重要問題。 基於自用住宅問題廣泛的受到關注，本文擬就租稅政策公平與效率經濟效果的考量， 深入探討我國現行自用住宅相關財稅法令( 諸如所得稅中購屋借款利息扣除及土地稅 法中自用住宅相關規定 )與措施并詳加檢討; 「他山之石,可以為錯」,為充分了解先 進國家的住宅政策, 本研究特進一步搜集OECD等國有關自用住宅相關財稅法令與措施 進行深入研究, 以供我國借鏡之用, 並作為我國制定有關自用住宅牙關財稅措施之參 考。 最後，綜合我國現行自用住宅相關財稅法令與措施檢討之結果，並借鏡OECD等國之自 用住宅法令與措施可取之處, 提供一份自用住宅相關財稅策略之建議, 期盼對「住者 有其屋」理想之達成, 有所助益。

一、研究內容：近來國內房地產價格高漲，一般人皆有望屋興歎，買不起的感覺，另 一方面自六○年代以來，貿易出超經濟飛躍性成長，我國國民之國民所得亦快速提升 ，因此在房價與國民所得均呈大幅成長的情況下，國民之購宅能力如何，實有研究之 必要。住宅為耐久性的高價位商品，消費者需有相當的經濟能力始能購買，因此各階 層人民由於所得的不等，教育程度的差別，對於住宅的購買能力及居住環境品質的要 求亦有所不同，故消費者在購宅時不僅考慮房價因素，尚需考慮其他需要之滿足，如 選擇一符合其社會地位之社區，滿足其理想學區之要求，或考慮通勤之近便性，治安 與環境安寧，周圍之土地使用等，同時住宅之區位，環境亦會反映在住宅價格上，故 由住宅性質、環境、價格作整體性之探討，應是較切合實際的。 二、研究目的： １．了解住宅特性與住宅需求因素。 ２．了解台北市民其現時居住狀況及其理想居住型態。 ３．了解台北市民對其住宅滿意程度為何？及其購宅時主要考慮之因素？ ４．探討房價上漲與國民所得成長關係及其購宅能力。 三、研究方法： １．藉由迴歸式求出住宅需求之所得彈性與價格彈性，以了解住宅性質。 ２．藉由多變量解析之因子分析法來分析本文中之住宅環境滿意因素。

近年來國內房地產價格的高漲，情況已相當嚴重，令人隱憂，而大家對其快速上漲的 原因卻並無一致看法，此乃促成這篇研究的主因。目前國內有關房地產價格方面的研 究著作，多為房地產價格影響因素的研究，對其變動原因的探討並不多見，特別是目 前國內房地產價格如此劇烈的變動，大家對其原因的探討卻是眾說紛紜，缺乏深入的 研究，此現象實有澄清之必要。 研究目的： １．對房地產價格的形成、房地產價格的變動因素及影響能有更突破性的了解。 ２．對當前模糊的房地產價格高漲原因有一番澄清並探討國內房地產價格的變動是否 有特殊的地方。 研究範圍： １．研究時間：從民國６２年至７７年。 ２．研究地區：台北都會區。 ３．研究對象：a 房地產價格及其變動。 b 以住宅價格為主。 研究方法： １．資料：以每月期刊上公開的預售屋價格，採用二樓以上平均單價。 ２．分析方法：A 影響因素及變動因素：建立迴歸模型。 B 無法量化部分：個案研究（訪談）。 研究步驟： １．從供需的觀點探討房地產價格的影響因素，以明瞭房地產價格如何的形成。 ２．房地產價格過去及現在的現象澄清，以找尋國內房地產價格的影響因素。 研究成果： １．影響因素 A 短期：建立自我迴歸模型及延滯分配模型。 a 第一期（６２∼６４年）：變數以貨幣供給量、物價指數及房價三者的前一期為最 佳。 b 第二期（６７∼７０年）：變數以房屋建築費用指數前一期為最佳。 c 第三期（７４∼７７年）：變數以股價指數及房價的前一期為最佳。 B 長期：建立複迴歸模型。 變數以房屋建築費用指數所建立的方程式最佳。 ２．變動因素：建立自我迴歸模型及延滯分配模型。 a 第一期（６２∼６４年）：變數以通貨膨脹率前一期、房價的前三期為最佳。 b 第二期（６７∼７０年）：變數以房屋建築費用指數變動率的前一、二期為最佳。 c 第三期（７４∼７７年）：變數以貨幣供給量前一期為最佳。

本文計一冊，分六章二十節，共約五萬餘字，其大綱分述如次： 第一章 緒論 第一節 研究動機與研究目的 第二節 研究範圍與研究方法 第三節 研究流程 第二章 台中市軍眷區之分析 第一節 軍眷區之形作與發展 第二節 軍眷區實質環境分析 第三節 軍眷區社會環境分析 第四節 眷村更新之必要性 第三章 軍眷村改建國宅之探討 第一節 政策目標與法令規章 第二節 土地取得與經費來源 第三節 機構組織與專業人才 第四節 規劃、設計、發包、施工及配售 第五節 原眷戶之安置 第六節 管理維護 第七節 其他 第四章 台中市眷村改建之意見調查與分析 第一節 眷區已完成改建之國宅住戶意見彙總 第二節 未改建之眷區住戶意見調查 第三節 推行改建工作之承辦人員意見彙整 第四節 調查結果分析 第五章 眷村改建國宅可行性之研究 第一節 眷村改建國宅總論－整體分析 第二節 眷村改建國宅個論－個體評估 第六章 結論與建議

住宅缺乏與居住環境惡劣，不但對居住者的健康，社會與法律秩序的維持，構成嚴重的威脅，也是對人類尊嚴的侮辱；因此，解決住宅缺乏問題，改善居住環境的品質，提高國民生活水準，晚近幾年，成為各國人民的共同願望，並且普遍獲得政府的重視與支持。在住宅發展卓有成效的國家，如英國、美國、瑞典、新加坡等，解決住宅問題所採取的策略，恆有其配合國家社會與經濟發展特性的方案與措施，如由政府設立住宅專責機構，提供龐大的資金，將住宅建設視為國家社會與經濟發展計畫的重要環節，政府並適當地運用權力，消弭住宅發展過程所發生的障礙，積極介入態度的採取，使這些國家嚴重的住宅缺乏現象得以趨於緩和。反觀台灣地區，由於決策者觀念的偏差與對問題的誤解，國民住宅政策不但與社會經濟結構所表現的特性無法配合，解決住宅缺乏所必備的基本條件，如資助政策與興建計畫的釐定，財源籌措、土地取得與機構等因素所發生的障礙，由於政策與目標的暖昧不明，住宅發展欠缺整體的構想與全面的策劃，使住宅問題愈趨複雜。因此可言，缺乏政策積極的介入與支持，乃使台灣地區住宅缺乏問題，無法迅速而有效解決的癥結所在。 基於以上的認識，本文擬從社會經濟結構的觀點，對台灣地區國民住宅政策予以分析探討，在研究的過程，嘗試使用外推法（Extrapolation）、類推法（analogy），及瞭解因果關係、事實與觀念等，說明國民住宅政策目前可能發生的缺失，及其未來可行的發展策略，以促使住宅政策與社會經濟結構未來的發展趨勢與特性、互相配合依需；因此，很多關於未來的假設，其目的，均係使政策的擬定，使其具有科學的有效性，以作為決策階層，決定國民住宅政策時選擇與評價的參考，同時得以改進目前不合住宅發展需要的不當方案與措施。 本文共分五章十八節，玆擇要分述如左： 第一章「緒論」，分四節，分別探討(一)住宅問題的背景與國民住宅的之涵義；(二)確定住宅政策之重要性；(三)住宅政策與國家社會經濟發展計畫；(四)住宅建設與都市發展。 第二章「台灣地區住宅問題與住宅政策之發展」，分二節，首先分析台灣地區住宅供給不足之原因，然後，對於過去台灣地區國民住宅政策之發展，予以客觀性的評估。 第三章「未來台灣地區住宅供需推估」，分四節，分別析述(一)目前住宅供需狀況；(二)未來住宅需要量推估；(三)未來住宅供給量推計；(四)未來住宅供需之評估。 第四章「台灣地區住宅需要與有效需求差距分析」，分三節，分別論述(一)住宅需要、有效需求與供給間之關係；(二)影響台灣地區住宅需要與有效需求差距之因素；(三)差距與政府政策介入的功能。 第五章「台灣地區國民住宅政策方案芻議」，分五節，析述(一)目前住宅政策的利弊；(二)台灣地區社會經濟結構特性；(三)今後國民住宅政策擬議；(四)有關方面之配合措施；(五)結語，對本文予以綜合性的論結。 本文承蒙 酆師靖方，悉心指導匡正，傳師宗懋教誨啟迪，謹此誌謝。在研究期間，行政院經濟設計發展委員會李師如南、蔡師勳雄、馬益財學長，提供資料與協助，特此誌謝。筆者才學疏淺，本文所牽涉範圍與應用知識又極其廣泛，遺誤之處，在所難免，尚祈先進先學不吝指正，無任感幸。

本研究主要探討台灣地區自有住宅與生育決策之間的關連性，利用1994年至2005年台灣地區23個縣市之自有住宅率與一般生育率作為實證研究的資料，欲說明一個家庭在面對預算限制式之下，自有住宅對於生育行為的影響，究竟兩者之間存在互補關係抑或競爭關係。本文參考簡單生育理論模型建立迴歸模型，再利用Panel Data實證模型，分析自有住宅與生育決策之間的關係。 根據台灣地區之官方資料所得出的實證結果，得出以下結論：當生育率遞延一期之時，住宅的持有對於生育行為存在負向關係，顯示出自有住宅於購買初期會延後生育決策的形成，兩者之間存在資源排擠效果；而當生育率遞延兩期時，兩者之間的資源排擠效果更為強大。此外，女性受教程度越高，隱含在工作中所獲得的報酬越高，養育子女的機會成本也就越高，與生育率為負向關係。家戶所得亦等同理論預期，與生育率為正向關係。其他變數，如：代表景氣循環的失業率與反應國情文化的龍虎年效應均與原先預期一致，生育行為有著順景氣循環的特性；台灣生育決策與龍虎年息息相關。 / The thesis presents the relationship between home-ownership and the birth of children in Taiwan. Housing factor might affects childbirth in complement or replacement way with limited budget in a family. In this study, general fertility rate represents decision of childbirth and homeownership rate means housing factor. This research uses 1994-2005 panel data from the statistic institutions in Taiwan to examine the factors which influence decision of having children, especially housing factor. The results of the empirical study are summarized as follows: If the decisions of childbirth are lagged a year and two years, they both suffer negative effects from home-ownership. The negative effect of the latter is larger that that of the former. This finding shows that the cost of home-ownership might compete with that of having children. This study also finds that there is a negative relationship between female education and the birth of children. Household income is significant to improve decision of childbirth. Both are consistent with the expectation of theory. Concerning the procyclical behavior of fertility, the study demonstrates that an increase in the unemployment rate generates a decrease in fertility. In addition, having children is correlated with the cultural factors.

自古以來，遊民(homeless )就一直存在人類社會。在過去，遊民主要是災民或乞丐，他們多半由於戰亂、天災、瘟疫、疾病、意外傷害等因素，而造成流離遷徙，甚至無家可歸的慘況，因此向為政府及地方善心人士布施的對象。現代的遊民，除了某些戰禍頻仍或經濟落後的地區，主要因為失業、貧窮、疾病、缺乏住宅，以及家庭破碎等而露宿街頭、公園、火車站等公共場所，或暫時棲身遊民收容所。他們的組成更廣泛地涵蓋社會的底層，包括失業工人、臨時短工、精神病患、單親婦女及失依兒童等，不僅人數暴增，並有日益複雜的趨勢，因此，此課題值得深入探討之需要。 本研究為瞭解臺北縣的遊民形成原因、遊民生活處境、遊民情感性、工具性社會支持及人生觀與未來展望，採深入訪談法，以12位遊民及4位從業人員為訪談對象。研究發現：受訪者對遊民印象充滿污名化與標籤化，加上現行社會救助法的資格審查機制背後所隱藏的工作倫理與家庭照顧責任，及社會福利發展趨勢邊緣化遊民福利，使遊民形同被社會拋棄的一群人。 最後，依據本研究發現提出幾項建議，包括：（一）全國統一界定遊民；（二）政府、民間與居民共同為遊民脫離遊民生活；（三）政府部門橫向聯繫，建立綿密整合性團隊工作模式；（四）預防高風險家庭生計者落入遊民；（五）預防走失人口淪為遊民；（六）重視人權，加強社區居民認知宣導；（七）加強政府與民間單位合作機制；（八）開設遊民職業媒合專門窗口，提供就業機會、急難救助與短期住宅；（九）建立遊民的自信心，推動社會重建協助重回職場；及（十）鼓勵大專院校社會工作相關科系學生實習或組成社團。 / From time immemorial, homeless has been existing in human being society. In the past, homeless were mainly of victims or beggars, who were suffered from wars, disasters, plague, diseases and accidents, forcing them scatter around, nowhere like home to stay, and became the target group aided by the government and local charities. In contrast, homeless people today, besides those who are in the war regions or low economy development areas, are caused by unemployment, poverty, disease, lack of shelters, and misfortune/unhealthy family as to live on the streets, parks, stations , either the other public places or stay in the homeless institutions temporarily. The whole group is widely contained of the bottom level of the society, including unemployed workers, temporary workers, mental sickness people, single-child parents (or mother) and orphans. The number of this group is increasing, and also growing more complicated. As the result, the problem requires deep research and discussion. The purpose of this study is to understand the reasons of being homeless, living conditions of homeless, emotional and instrumental supports from home and society, and the their perspectives of life and future. By taking deep interview, there are 12 homeless people and 4 homeless-relevant employees as the interviewees. The study found that interviewees have bad impressions and biases on homeless, moreover the inspecting mechanism of the qualification under the social rescue regulations has presumed the working ethic and family care responsibilities, while the benefit of homeless in the whole social welfare is lessening, homeless were like being abandoned by the society. Eventually, the research proposed several suggestions: (1) unified definition of homeless group; (2)aligning government、civil and residents to help homeless out of their homeless life; (3) horizontally connect governmental sub-division as to establish an integrated team work pattern; (4)prevent high-risk-family becoming homeless; (5) prevent stray becoming homeless; (6) emphasize on human rights, and strengthen the announcement in the community; (7) reinforce the corporation between government and civil authorities; (8) set up the service counter regarding to homeless as to provide job opportunities、emergent rescue and help, and temporary settlement; (9) rebuild the confidence among homeless and promote society reconstruction and aid to return working force; (10) encourage students who takes social work and other related subjects to practice intern or to organize clubs.

本文主要目的在釐清集合住宅的設計價值，並進一步分析「設計」影響台灣集合住宅「價值」的關鍵因素。本研究以Sharkawy（1994）所提出的「設計經濟中各種決策間抵換模型」（PHYS-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-offs）為基礎，發展適用於分析台灣集合住宅設計的經濟模型。本研究透過十五個業者，包含建設公司、代銷業者、建築師事務所及營造廠，蒐集近三年來北台灣381筆集合住宅大樓資料，對設計經濟作實證分析。實證結果顯示對建設公司集合住宅大樓開發，特定的設計行為（公設比、機房二次施工、柱皮面積、陽台二次施工、陽台設計、雨遮設計、外露樑設計、容積率提高、高度、露台、法定空地專用、室內挑空、景觀配合）對集合住宅開發的經濟價值有不同的影響，可以對建設公司在考量集合住宅開發經濟利益上的設計方式提出一定程度的解釋。經過本文研究，實證模式的整體的解釋力（Adj-R2）達到87.8％，反映出實證資料期間的北台灣集合住宅設計，因為開發商極盡追求開發經濟利益的結果，對於財務價值追求的設計方式已發生非正面的影響情形。 / The main purpose of this paper is to discuss the design value of housing project, and analyze further that influences the key design factor of Taiwan housing development value. This paper is based on Sharkawy(1994) “PHYS-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-offs” to develop the economy model of design for Taiwan housing projects. We collected the data of 381 housing projects from 2006 to 2008 in northern Taiwan. The empirical results found that the ratio of public area, utility room, post areas, balcony, rain hiding, roof beam area, floor area ratio, height, platform, building coverage, and view factors can explain properly the design value of housing projects. The results show that design value of housing development in Taiwan has been distortion through illegal or disappropriate of floor area added.

近年來集合住宅的公共設施比例不斷增加，已成為不動產買賣時消費者關注的焦點，到底公共設施的內容有些什麼？消費者購買的集合住宅其中有多少比例是公共設施？由於目前在登記公共設施產權時沒有一定的標準，造成個案的公設比差異極大，常令消費者無所適從。公共設施中屬各層樓電梯間、屋頂突出物、地下室機電設備空間等法規所必須設置的，本研究稱之為「必要性」公共設施；其他提供給住戶交誼、休閒、運動使用的，非法規所必須設置的，本研究稱之為「非必要性」公共設施，這些公共設施有的使用率極低（如宴會廳、圖書室…等），有的維護成本極高（如游泳池、三溫暖…等），在使用一段時間後，經常遭到閒置不用的命運。為探討集合住宅必要性與非必要性公共設施的比例，乃以台北大學特定區最近五年內完工的集合住宅為研究範圍，從樹林地政事務所調閱20筆地號，其中485筆建號的產權登記資料，統計分析當前集合住宅公設比的現況，再按本研究對「必要性」與「非必要性」的定義，重新調整各類公設比的計算方式。最後，建立公設比的模型，透過實證研究探討公設比的影響因素，希望以此揭開「公設比」的神秘面紗，提供消費者在購買不動產時有所參考依循。