在「有土斯有財」的觀念下，國內保險公司對於不動產相關投資向來非常熱衷，佔資金運用比重亦明顯高於國外同業，保險法修正條文於90年6月26日三讀通過，將保險業不動產投資上限由現行資本額的百分之十九，再度放寬為百分之卅，希望為低迷的房地產市場注入新的活水。然而受到房地產不景氣的波及，保險公司面臨不動產跌價損失及逾放比攀升，是否因此增加經營風險，進而影響股價表現，值得進一步研究。 本論文以國內13家上市保險公司為研究對象，觀察期間自民國75年第1季到89年第4季，以三因子模型進行迴歸分析，實證結果為： (1) 除了公營保險公司之外，不論是全體保險公司、產險公司、壽險公司及民營保險公司的股票報酬，與大盤加權指數報酬皆呈高度的正相關，具有齊漲齊跌的走勢，顯示大盤加權指數為影響保險公司股價最主要的因素。 (2) 無論是商業本票的當期、預期及非預期利率，對各分類樣本保險公司股票報酬均未具顯著的影響效果。 (3) 對全體樣本保險公司、民營壽險公司而言，大盤加權指數是決定其股票報酬最重要的因素，房地產景氣亦會產生顯著的效果；而民營產險公司股票報酬在反應房地產景氣則呈現較不穩定的現象；至於公營保險公司，對房地產景氣的反應則產生若有似無的影響。 (4) 在考量房地產景氣影響的因素下，會因保險公司屬於公營或民營而產生差異；但是對於民營保險公司屬於產險公司或壽險公司則並無明顯的差別。 (5) 全體保險公司、民營保險公司與全體壽險公司的股票報酬在房地產景氣揚升期及衰退期兩種不同階段，將有顯著的差別，變異的來源主要仍是大盤加權指數的漲跌，房地產景氣變化對保險公司股票報酬雖有影響但並不明顯。 / With the idea of "Property equal to wealth", Taiwan's insurance company are always put a lots of interest in the real estate related investment. The percentage of the total investment in a Taiwan insurance company is also much higher than same type of companies in other countries. The bill was third vote passed on June 26, 2001, is going to raise the limitation of real estate investment percentage from 19% to 30%, hoping that can help the defeated real estate market. It is necessary to take a closer look to find out if the investment in real estate market will take more risk because of the losing value of the real estate and the bad debt, and further influent the performance of insurance companies' stock. This thesis is base on the research of 13 Taiwan insurance companies' performance from the first quarter of 1986 to the 4th quarter of 2000, the conclusions listed below are base on the three-index regression model. 1.All types of insurance companies stock returns, except government owned companies, are highly related to the returns on the market portfolio. The research shows the market portfolio is the major impact for the stock returns of insurance companies. 2.The interest rate dose not have out standing impact to the stock returns of any types of insurance company. 3.For private owned life insurance companies, real estate is also important factor for stock returns; but for private owned non-life insurance companies' stock returns react unstable. As to government owned insurance companies do not have much impact from the change of real estate market. 4.The insurance companies will react to the real estate market differently depend on if it's private owned or government owned: but it won’t make a lot of differences from being private owned non-life or private owned life insurance company. 5.The stock returns of private owned life insurance company during the real estate market up and down will have huge differences, the major impact cause the differences is still the change of the returns on the market portfolio. On the other hand, the influence from the change of real estate market to the insurance companies' stock returns is not notable.

本研究旨在針對國內現行有關房地產景氣說法做一澄清與了解，並且試著從房地產生 命週期中，找出投資、生產、交易、使用等階段的景氣指標，以期建立房地產景氣指 標系統，做為政府建立房地產資訊之基礎工作，以及因應房地產景氣變化之參考依據 。 本研究分成二方面進行，一方面是就訪談、問卷調查、實地了解業界對於房地產景氣 的判斷方式，同時從問卷調查中，受訪者亦分別就迭取指標進行評估工作，業者基本 上肯定房地產景氣指標編製工作的重要性。另一方面從經濟理論探討房地產各個階段 之景氣指標，並以時間序列和景氣綜合指數分析各個指標之時間關係。其研究結果如 下： １．就房地產投資面而言，本研究迭取之指標有平均每人國民生產毛額變動率、貨幣 供給額變動率、證券價格指數營建股、土地減建築物買賣移轉登記、中長期放款利率 ；生產面以建造執照及使用執照之面積、房屋建築類指數、住宅投資、房屋建築人數 、開工面積；交易面則以平均房價變動率、銷售卒、建築物買賣移轉登記件數、契稅 件數、消費者物價指數變動率；使用面以空屋率、用電量不足基本度數之戶數、每戶 住宅面積變動等指標分析。 ２．台灣房地產基準循環共有三次（自民國６０年至７６年止），一次是在６３年２ 月、一次是在６９年７月、一次是在７３年１０月達到高峰。 ３．房地產景氣的領先綜合指數，約領先１２．５個月，同時指標約落後１．２個月 ，落後指標則落後１１．８個月。至於房地產景氣對策信號，本研究採６個指標，分 別計算其檢查值，並以４個燈號代表政府所應採取之對策。

本論文將兩大重要議題-房地產泡沫化以及金融體制作一個結合，目的是想詳細討論房地產泡沫影響實質部門的過程，並比較這個過程在不同金融體制下是否會有異同。我們前面先闡述理論的部份，包括房地產泡沫影響GDP的過程，以及比較兩種不同金融體制-英美和日徳-他們某些經濟特徵值的差異。後半部分則採用迴歸分析法，針對實際資料進行估計和檢定，印證理論的正確性。

無

近年來都會地區房價水漲船高，因此引發民怨。本論文從研究者實習經驗切入，觀察身為消息來源的建商／代銷公司，試圖引導房地產記者報導方向，從而深入討論2003年至今房地產預售屋新聞產製中，建商／代銷業者與報社、房地產記者間的角力關係。 研究發現，三者之間並非抗衡的角力關係，而是由建商／代銷業者身兼消息來源與房地產廣告主的角色，掌握房地產重要新聞資訊與報社營收。建商／代銷業者經常運用廣告、人脈影響房地產新聞報導方向，身為既得利益者，認為與房地產記者為互相合作的友好關係；然而房地產記者由於與建商／代銷業者的資訊不對稱，造成權力不對稱的狀況，再加上報社高層追求廣告利益，導致房地產記者與報社主管認為記者是一份工作，必須遵從上級主管的命令顧慮報社營收，讓建商／代銷業者成為報社背後的老闆，記者與主管只好轉變想法讓自己能繼續待在工作崗位上。房地產預售屋新聞喪失財經新聞的教育意義，變成報社向廣告主酬庸的功能，建商／代銷業者主導三者互動關係，權力倒向建商／代銷業者手中。 本研究建議報社必須對一面倒傾向廣告主的經營方針再省思，從組織面改革，將報社內部業編分離制度確實落成；另外也要明確規範廣告能佔據新聞版面的比例，讓報社內部、與廣告主都有能共同遵守的遊戲規則。同時也建議政府公部門應從制度面切入，更確實推動目前正在進行的房地產資訊透明化，例如要求房地產成交價格如實申報，而非只是列出每區段大約價位，讓房地產記者取得與建商／代銷業者的同等資訊地位，能提供更好的房地產新聞給讀者。

台灣地區房地產價格自民國76年年初全面上漲，尤其都會區，更是屢創高 ，形成暴 漲局面。首當其衝者，就是一般中低收入者，彼等眼看單價一再上揚，猶如「痛苦指 數」不斷增加。無□產者無□心，房地價格暴漲造成許多社會問題。更可怕者，不勞 所得增加，漲價歸私，形成財富重分配，帶動房租、工資上升及增加公共建設的成本 ，投機好利之風盛行，敗壞社會風氣，弊端甚多。「住」為民生四大需求之一，更是 政府責無旁貸的義務。政府的干預，可使市場運作更有秩序、價格更趨合理，故適度 的干預應屬必要。 過去政府干預政策效果不彰，原因為我國始終缺乏一套長期、完善的房地產政策，今 日價格暴漲，為維護全民利益，政府自然應提出一套合理有效對策，此為研究動機所 在。因此研究目的首先要對目前上漲情況，透過實證作一剖析，同時以合理房價指標 評論，並探討過去房地產價格上漲的因果關係。最後就政府歷年干預情形，參酌外國 對策及學者專家的意見，而研擬抑制暴漲的適當對策。本研究共分五章，第一章為緒 論，第二章為房地產價格之基本研究，第三章為房地產價格暴漲之探討，第四章為抑 制房地產價格之對策，第五章為結論與建議。 房地產影響民生最大者為一般住宅，即為研究對象，由於台北市住宅建設較早，資料 取得較易，故原先以台北市為範圍，至民國76年以後，則擴大到台北都會區的新莊、 板橋二市。因政府歷年抑帛對策從民國62年開始，目前價格居高不下，民意和政府決 策莫不以此為重點，為求完善起見，故以民國62年至目前為研究時間序列。由於國內 始終未建立資訊系統，故民國76年以前沿用預售價格資料，76年以後，為求容觀與突 破，則採用太平洋房屋公司實際成交資料。由於二種資料共同使用，在銜接上易發生 誤差，又市場情況複雜，政策的推動需朝野的共識與配合，才能成功。且政策的有效 與否牽涉時空環境與價值判斷，因此見解互異乃屬平常，要得他人全然共鳴十分困難 ，又因研究範圍遼擴，限於時間和篇幅，無法詳細和周延，疏漏在所難免，尚需讀者 先進加以匡導和斧正。

多年來台北市房地產價格上漲幅度很大，造成土地投機盛行，房屋價格居高不下，影 響了社會風氣與一般人購屋的能力。本論文即在探討這些價格變動的情形及其影響因 素，以期能消弭房地產價格不合理的上漲因素，使房地產價格能有正常發展，免得貽 害民生。玆將主要的章節列述如下： 第一章 緒論。敘述本論文的研究目的、研究方法、研究範圍與研究內容。 第二章 房地產價格與房地產市場。包括第一節房地產價格之意義與結構。第二節房 地產市場之特性與內涵。第三節台北市房地產市場之特性。 第三章 台北市房地產價格之演變及其影響因素。包括第一節民國六二－七○年台北 市房地產市場要況。第二節民國六二－七○年台北市房地產價格變動分析。第三節影 響價格變動因素之探討。第四節影響房地產價格變動因素之歸納。 第四章 房地產價格變動所帶來之影響。包括第一節房地產價格與物價、所得之變動 關係。第二節房地產價格變動所帶來之正面影響。第三節房地產價格變動所帶來之負 面影響。第四節房地產價格變動趨勢展望。 第五章 政府有關政策之檢討。包括第一節政府政策與房地產價格。第二節民國六二 －七○年有關房地產之政策的檢討。第三節政府政策之總檢討。 第六章 結論。

本研究將應用知識管理概念，以休閒房地產業為基礎，建立休閒房地產業之專案管理知識架構，提供整合且即時的分析能力，以期為休閒房地產產業提供參考依據。 第一章 序論，闡明研究背景、動機、目的與程序: 研究背景源自於知識管理為基礎的專案管理在建築業休閒房地產開發中的重要作用日益凸顯，成為建築業競爭力的重點。休閒房地產開發機制也日益需要快速回應顧客個人化需求並且幫助休閒房地產研發創新，才能提升企業的競爭力。但傳統房地產開發模式已不能圓滿解決當今休閒房地產開發中遇到的許多複雜問題。因此，針對快速變化的市場發展趨勢，如何提高休閒房地產專案管理的知識含量、採用有效措施組成快速休閒房地產專案管理系統以滿足市場需求、縮短休閒房地產開發週期，從而提升休閒房地產業的競爭力是現代休閒房地產開發乃至整個建築業面臨的重大課題。 本研究目的就是探討休閒房地產專案管理知識的表達、獲取、供應、發佈等關鍵問題，首先提出了休閒房地產專案管理知識形式化和模型化的建模方法；透過對休閒房地產專案資源進行辨識、抽取、整理，實現對組成元件關聯知識、任務分解知識、配置決策規則、實例、設計原理等知識的捕獲，以形成支援休閒房地產開發的系統化的知識資源，提高休閒房地產開發速度。 第二章為文獻探討，本研究之研究程序首先根據研究動機及目的，並針對該主題之國內外文獻資料作整理，建立初步研究架構。接著進行個案公司深入訪談，並蒐集個案公司的次級資料。經過本研究的資料分析與整理，最後提出相關的結論與建議。整理國內外相關文獻則是從三個部分著手，第一個部分是休閒房地產，第二部分是知識管理，第三部分是專案管理。 第三章研究方法經由第二章的文獻探討，瞭解知識管理的特性與複雜性。休閒房地產業勢必需要從事知識管理服務，才能將組織內外與建設專案有關的的知識相互連結，要整合企業中不同專案的員工經驗，勢必先瞭解公司中休閒房地產之專案建設流程、在建設流程中的決策點所涉及地與決策有關的物件以及不同決策點物件間的關係著手，再透過知識需求分析，才能定義出何謂知識管理「關鍵資料」及「關鍵流程」。本研究採用的研究方法是個案研究法，本研究對個案進行的研究方法以實地訪談為主，個案訪談的進行方式是在事先研讀有關知識管理趨勢、知識管理、專案管理、房地產開發等主題之相關文獻，研讀並做適當的整理與歸納。 在進行個案訪談前，事先已對個案公司背景及資料、組織特性予以蒐集並獲得充分瞭解，以便能在充份的背景資料支持下針對問題切入主題核心，然後依據研究主題設計訪談綱要。 第四章個案分析選擇之個案以休閒房地產專案開發之專案管理過程做為知識管理應用之範圍。個案為一建設公司（以下簡稱個案公司）在房地產開發專案管理上已有多年之經驗，對歷年來所發生之問題均不斷修正專案管理的做法，專案發展過程中對於處理過程亦強調以文件或備忘錄等留下紀錄，因此，本研究以個案公司做為建設公司應用知識管理專案之研究個案。 第五章之研究結論，以知識管理為基礎，結合專案管理，針對休閒房地產專案管理知識的建模、知識獲取技術、知識供應和發佈機制，建立針對休閒房地產專案管理知識管理系統，形成一套支援休閒房地產專案管理的知識利用架構，從不同角度探討休閒房地產專案管理知識管理在企業的實際應用。本研究以個案公司進行案例分析，探討在休閒房地產產業環境變動之下，個案公司應採取何種知識管理策略以因應市場環境下之激烈競爭，以及如何針對該種知識管理策略之實施，個案公司目前專案管理狀況與如何在專案開發過程中結合知識管理，最後基於該知識策略施行下所有相關資訊使用情形、效益及契合度等資訊，設計一知識管理架構，期望所得研究結果可以作為相關業者的具體實施參考與依據。因此歸結研究所得之結果，再依此對休閒房地產業者及後續研究者提出建議。

本研究的進行，乃基於國內的房地產與建設開發產業一直被視為國內產業的火車頭，其發展順利與否會帶動許多有關連之產業，故其對於國家的經濟發展也扮演相當重要之角色。而房地產與建設開發產業的作業流程，從土地購買、土地開發、土木工程委外建造到最後的銷售階段，其開發專案的生命週期往往耗費相當多的成本(陳銘崑、蔡煜凱，2012)。這樣的成本負擔，無論是大小型公司都是十分龐大，且帶來的風險也大。所以，任何一個專案於生命週期任一階段成本管理不良，則不僅關係該開發專案的成敗，亦會影響其所屬公司的存亡。有鑑於此，本研究乃從房地產開發業的專案成本結構、個案公司對專案成本的管理現況、未來管理模式與機制等三方向進行分析，以期益於個案公司專案成本管理績效與整體營運成長之目的。除此，本研究亦期經由本個案公司的深入探討，可提供學術研究與企業實務相關的參考，而利於房地產開發業與專案成本管理的研究領域之發展。

近年來，由於房價過於飆升及物價上揚等因素影響，致使一般上班族對於購屋的機會及可能性也相對降低。然而，房價的漲跌因素甚多，大致可歸納為外部因素及內部因素，其中外部因素有區域、地段、交通等；外部因素有經濟景氣與否、國際原物料價格起伏。若根據國際慣例，房價所得比介於3至6倍的區間，是比較合理的現象，若高於此一區間時，則可能會判斷該城市的房價有飆高的情形，如此對於該城市的居民來說，可能是一項痛苦指數的來源。 有鑑於此，本研究欲以地區的建案所提供的房地產來客對於建案總價款預算及房型坪數的認知進行探討，並且透過統計分析，據以瞭解探討房地產來客對於房價與房型坪數的看法，藉以提供房地產公司在未來的建案設計上，能較符合消費者的構想，為消費者量身打造一個房價總價款可以接受及地區或居住空間。其研究結果顯示： 1.看房來客職業、居住區、用途分別以上班族、台北市及換屋置產為多。 2.不同性別、自備款及用途之來客傾向擁有不同之總價款預算。 3.不同自備款及用途之來客傾向希望不同之坪數 4.影響總價款預算是否高於2,500萬之較重要變數為希望房數、介紹樓層及自備款。 5.影響希望坪數是否高於30坪之較重要變數有介紹樓層及希望房數兩項。