University of Macau / Faculty of Social Sciences and Humanities / Department of Government and Public Administration

本文之目的為研究臺商對大陸投資和外人直接投資對臺灣房地場市場的影響，以大臺北都會區、大臺中都會區、大高雄都會區為分析對象，資料取樣期間為1993年第一季至2005年第4季，實證發現臺商對大陸投資與外人直接投資只對工商業發達的大臺北都會區與大高雄都會區有顯著的影響力。在中古屋市場，臺商對大陸投資與外人直接投資皆為正面的衝擊，顯示外人直接投資的增加會帶動房地產景氣的提升造成房價上揚，而且資金外移對於國內房地產市場投資不會出現排擠的現象；新屋市場上，臺商對大陸投資在各地區皆為負面影響，外人直接投資除了大臺北都會區為正面的衝擊外，臺灣地區、大臺中都會區、大高雄都會區都是負面的衝擊。由於中古屋市場與新屋市場之間具有替代性質，而且中古屋市場為主要的買賣市場，因此會臺商對大陸投資與外人直接投資對中古屋市場的投資會排擠到對新屋市場的需求。

本研究主要在探討中國大陸「全球城市」建構的政治分析。在中國大陸，上海市是一個具有全球城市雛形的城市。然而，上海市卻直至1992年浦東計畫後才開始發展，那麼上海市如何在短時間內崛起，且具有全球城市雛形？政府的介入成為上海發展的關鍵點。因此，本研究立基於全球城市相關研究上，透過國家官僚為中心的「全球城市」建構模式，以政府介入上海城市發展為切入點，進一步分析中央政府與上海市地方政府的互動。最後以透過湯臣集團作一個案研究，將其背後政治的影響因素與實例相結合。

房地產業在整個國民經濟體系中有舉足輕重的作用。伴隨著房地產業的飛速發展，房仲業也應運而生。而在目前的房地產市場上，一方面有為數眾多的房仲企業，其服務品質參差不齊，行業整體服務滿意度令人堪憂，另一方面在互聯網的浪潮下，各種新興模式的房仲企業層出不窮，著實令公眾難以甄別。因此，無論是整體性或區域性的房仲企業績效排名，對於消費者、房仲經紀人與資本市場都具有重要的參考意義，此外還可作為房仲企業之間相互比較的可靠依據，是一個值得深入探討的課題。 本研究將利用上海市房地產交易中心的交易資料，其中交易資料包含交易時間、交易次數、交易金額、房屋類型、房屋面積、交易區域等資料，透過RFM分析及平均數檢定等方法的應用，以2014年上海市房地產交易市場作為研究對象，首先對於上海市的房地產交易狀況進行概述，其次研究分析上海的房仲企業在不同交易區域與房屋類型上的表現，進而結合優質房仲企業的經營特點做出建議，其研究發現概述如下： 一、公寓的交易次數約有逾八成的比例； 二、上海市次級核心地區房屋交易占交易總量的50%； 三、上海市核心地區平均房屋交易單價較偏遠地區高出約1.8萬； 四、中原物業、我愛我家房屋、德佑房地產與太平洋房屋的經營績效最佳。

2008年5月，在新政府上台後兩岸間經貿往來越來越密切，兩岸間勢必將面對一個新的互動關係，也將對兩岸產業間的互動產生直接及間接的衝擊。在兩岸交流日益活絡的情形下，熱錢湧入，包括陸資、外資、與回流的台商資金等「三資」正悄悄的進入台灣。市場各種訊息顯示，這股錢潮對房市、股市已迅速產生相當的衝擊。在國際資金眼中，台灣已成了佈局大陸大戰略棋局中極優質的選擇，本文研究之目的在於探討兩岸三通後對於台北市房價之影響。 本研究係採用2000年至2009年之信義房屋房價指數資料為樣本，藉由迴歸分析來做實證研究。實證結果顯示，台北市人口總數對於房價變動的影響為負向影響；股價加權指數、平均每人國內生產毛額、台北市消費者物價指數、台北市家庭收支、匯率及兩岸三通等，對於台北市房價均有顯著正向之影響；而台北市結婚對數、勞動力參與率及金融海嘯等，則對於台北市房價的變化無顯著關係。 / As new government inaugurated in May 2008, economic and trade exchanges cross Taiwan Strait became intent. A new and friendly interaction model across the strait was born and it would inevitably cast direct and indirect impacts on business activities of both sides. Hot Money, including Chinese funds, international funds and oversea Taiwanese funds are gradually inflowing to Taiwan. Market statistics show that, this wave of Hot Money has had rapid and significant impacts in property market and stock market. From international investment community’s point of view, Taiwan has become a quality target to deploy into the gigantic market of China. The purpose of this research aims to discuss the impacts Three Links will have impacts on Taipei City property market. This research adapts housing price index from 2000 to 2009 provided by Sinyi Real Estate, using regression analysis to provide empirical studies. Empirical studies show that, population of Taipei city versus housing price alteration is negative correlated, where as TAIEX, GDP, CPI, Family Income & Expenditure, Exchange Rates and Three Links have direct impacts on Taipei City property market. As for Marriages, Labor Force Participation Rate and financial crisis show no significant correlation in Taipei city property market.

自2011年以來，中國大陸的房地產企業陸續出現向海外其他國家擴張的現象，在短短兩三年中，有十餘家企業在海外收購、開發房地產建案。因為房地產產品不可移動的特性，為這一國際化策略增加了更多的複雜性，而該策略的動機、過程及結果也引起了高度關注。 本文以中國廣東的碧桂園股份有限公司作為研究個案，試圖探討自2010年以來碧桂園的國際化策略，並對其能夠取得階段性成功的原因進行分析。選擇碧桂園作為研究案例的原因有三：其一，近年來碧桂園的業績擴張十分驚人，以營業收入來看已經保持全國前三的位置，其策略行為受到高度關注；其二，碧桂園對國際化抱有相當認真的態度，相對一些大型房企的試水行為，碧桂園希望未來海外事業可以真正成為其事業的一部分；其三，碧桂園在馬來西亞的建案「森林城市」從規模、影響力和商業模式來看，具有高度的獨特性，具有一定的研究價值。 對於碧桂園的研究，本文結合Dunning的OLI理論，從其國內事業發展、商業模式開始，探討至在國外事業的發展過程中，碧桂園如何在海外複製其特有的優勢能力、選定海外市場等方面；同時，也對碧桂園的國際化在未來可能遇到的困難和風險進行討論。 本文完成於中國房地產企業國際化階段的初期，這一趨勢是否會上升、該產業行為是否能長期成功，都尚且處於未知；希望本文所描述的觀察及研究，會為未來更長遠的研究提供一些基礎性資料。

本文係以個案研究的方式，針對我國營建業之發展歷程，進行有關產業環境中之各項 因素對產業內企業競爭策略影響的研究。由於企業競爭策略的決定，必須考慮該企業 所身處的產業環境，以及該企業本身的條件，經過所謂「衡外情」、「量己力」的功 夫，而做出正確而有助於企業生存發展並可以指導企業功能性政策執行的策略；因此 如何掌握產業環境的各項有利（機會）、不利（威脅）的因素，並從而制定競爭策略 ，就成為企業主管所關切的課題。本文即嚐試經由個案的分析，了解產業環境諸項因 素對企業制定策略的影響過程及涵意，並發展出足以提供企業主管參考的原則。本文 之理論架構係參考有關產業組織、產業經濟、競爭策略、企政策等文獻，並參考有關 產業政策的理論，綜合而成。 我國營建業自民國３４年台灣光復後始逐漸出現有規模、有組織的團體，並在民國５ ６年太平洋公司成立後至民國６２年第一次能源危機民國６９年，第二次石油危機止 ，是一段相當快速的成長，建設公司一夜之間暴增，並且多人因而一屋致富，但經政 府連串壓抑房價措施，便銷售銳減，一時間許多財務不健全的公司因而倒閉，房地產 景氣低迷，並持續至民國７４年；７５年，７６年是一次空前的房價漲升，並且出現 仲介公司、建築經理公司以及海外投資房地產的多化功能，營建業一片欣欣向榮。 經個案分析，吾人得知營建業依賴資金極重，若一公司財務槓桿優良自可渡過難關， 但許多財務不健全的公司，追求營業上的風險，因而倒閉，是足警惕；此外，政府政 策對營建之影響應十分驚人，值得施政者注意。

台灣房地產景氣動向季報的發佈不但為台灣房地產市場該季景氣狀況提供一客觀參考依據，且對未來房地產市場景氣走向進行預測分析，提供房地產景氣相關資訊予社會各界參考。在對未來房地產景氣進行預測方面，是採用領先指標作為一參考標的，雖然領先指標就其特性而言為一預測未來景氣動向的參考資訊，但卻無法明確指出其所預測的期間為多長，本研究所欲探討的部分即在於使用房地產景氣綜合指標之領先指標於預測房地產景氣上可以預測幾季之後的房地產景氣狀況，並探討房地產景氣預測的準確度。另外對廠商景氣預測的部分進行一致性的檢視，再從而比較廠商景氣認知與同時、領先指標之間的關係。希望藉此能釐清房地產景氣季報內的訊息內涵。 本研究透過因果關係檢定，找出領先指標領先同時指標三季的關係，確定可以透過領先指標來預測三季之後的景氣變化情形。再利用平均絕對百分比誤差分析使用領先指標作為預測工具的準確度，經過計算求得平均絕對百分比誤差為4.57%，可以看出使用領先指標作為預測工具相當合適。在廠商本身預測景氣動向上，本研究發現廠商預期符合調適預期理論，且對未來的預期有較為樂觀的趨勢；經過本研究統計整理發現廠商對房地產景氣變動的認知與同時指標的變動之間的一致性並不理想，此有可能是因為市場上各項房地產資訊充斥，廠商並不全然以同時指標的變動來判斷房地產景氣的變動。惟經過前後期的比較，可以發現一致性的上升與不一致性的下降，表示兩者之間認知的一致性有逐漸提升的趨勢。 / The atmosphere of the real estate industry in Taiwan was upswing gradually in the past few decades, and its market information was definitely occupied an significant role and many people started to put their focus on it. In fact, the industry forecast which can be found from those seasonal report was a prediction only that is not accurate, i.e. those projections were based on the current market information only. Therefore, how to interpret and digest the number from those reports is the crucial issue for the reader to think and to consider. This study is trying to find out the time-lags between leading index and coincident index and the accuracy of the cycle forecasting system. The Granger causality test is widely used to examine the time-lags between the leading index and the coincident index. From the result of this study, we can found that there has a 3-season time-gap embedded in, and this is an obvious difference indeed. In addition, the forecasted index of the leading indicator i.e. The MAPE is in 4.57% sharp. Thus, we dare to judge that the result of this study is absolutely accurate with 100% confidence.

1992年鄧小平「南巡」之後，上海房地產業頓時成為全世界投資者所矚目的焦點。伴隨著上海經濟的急速成長、房地產市場的豐厚利潤、以及對人民幣升值的強烈預期，境外資金不斷湧入上海市進行房地產投資。節節高升的房價最終造成中國政府的注意，限制外資進入房地產市場成為大陸宏觀調控的重點。然而外資是否為房價高漲的主因，至今為止依然是爭論不休。到底外資是大陸房地產價格居高不下的罪魁禍首，還是宏觀調控政策下的代罪羔羊，為了清楚了解FDI對大陸房地產價格到底造成何種影響，本文主要研究目的主要有以下兩點：一為探討FDI金額的變動對上海房地產價格波動是否造成影響，二為研究影響上海房價波動的總體經濟因素為何。 根據實證結果顯示，就長期關係而言，外商直接投資、物價、利率、匯率、收入，皆與房價呈現正向關係，股價則與房價呈現反向關係。就短期關係而言，影響房價的因素有外商直接投資、利率、收入、以及房價本身，以上皆與房價呈現正向關係；整體而言短期物價對房價沒有顯著影響，但就個別月份而言，落後兩期的物價指數與房價指數呈現反向關係；短期匯率波動對房價的影響相互抵銷，加總後的影響效果為零，而短期股價則對房價沒有顯著影響，宏觀調控脈絡下的「限外令」並沒能使房市降溫。總的來說，外商直接投資雖對房價有正向影響，但影響最劇的因素卻是匯率與利率，因此外商直接投資並非上海房價飆漲的罪魁禍首，亦不是宏觀調控政策下的代罪羔羊。大陸政府拿外資開刀，其目的不外乎是為了「殺雞儆猴」，借此達到抑制房價的目的。 / The real estate has become a burgeoning industry in Shanghai since the Mainland deceased leader Deng Xiao-ping made his remarkable inspection tour of the South in 1992. Due to the fast growing market and desirable profit, uncountable foreign capital has flowed into the real estate industry of Shanghai. Housing prices have soared and already drew the attention of the authorities, which causes the restraint on real estate investment. Does foreign capital matter to real estate prices? What economic factors cause the movement of real estate prices? The purposes of this paper are to investigate the relationship between foreign direct investment and real estate prices of Shanghai. The empirical result shows: FDI, CPI, interest rate, exchange rate and income have significant positive effects on real estate prices in the long run. Nevertheless, stock market has significant negative effect. In the short run, however, FDI, interest rate, income and housing price itself have significant positive effects on real estate prices. In addition, overall CPI has no effect on real estate prices while some individual months of CPI have negative effect; exchange rate and stock market also have no effect on real estate prices in general. Furthermore, the policy of restraining foreign capital on real estate investment does not induce declining housing prices. To sum up, exchange rate is the main reason that affects real estate prices of Shanghai. FDI is not the “chief criminal” nor a scapegoat, neither. Penalizing the foreign capital is simply a warning from the Mainland government to seize the “hot money” in the real estate market.

近年來，中國房地產的價格持續飆漲，造成房價收入比差距日漸拉大。這讓以中低收入為主體的中國，大部分的人民負擔不起高額的房價。有許多原因推升了房地產價格，除了國內外游資外，地方政府、房地產開發商都是高房價的幕後推手，造成了房地產供需結構嚴重的不平衡，這是政府極需解決的大難題。而中國的房地產市場在2008年受到金融海嘯的影響，產生大幅度的波動，在此震盪下，政府正好有了為房地產市場重新整頓的契機，因此出台了一系列的救樓政策。 本文第一部分先介紹房地產市場的概念及作用，再來簡單回顧與房地產相關的宏觀調控政策。第二部分探討了中國房地產市場現存的主要問題。而最後一部分是研究中國在金融海嘯的衝擊下，所推出的四兆擴大內需新政，其中主要焦點是針對建設保障性安居工程的部分，目的是希望透過檢視政府出台的救樓政策，剖析對房地產業的影響，並探討政策落實執行的問題，最後對此提出合理化建議。