本文之目的為研究臺商對大陸投資和外人直接投資對臺灣房地場市場的影響，以大臺北都會區、大臺中都會區、大高雄都會區為分析對象，資料取樣期間為1993年第一季至2005年第4季，實證發現臺商對大陸投資與外人直接投資只對工商業發達的大臺北都會區與大高雄都會區有顯著的影響力。在中古屋市場，臺商對大陸投資與外人直接投資皆為正面的衝擊，顯示外人直接投資的增加會帶動房地產景氣的提升造成房價上揚，而且資金外移對於國內房地產市場投資不會出現排擠的現象；新屋市場上，臺商對大陸投資在各地區皆為負面影響，外人直接投資除了大臺北都會區為正面的衝擊外，臺灣地區、大臺中都會區、大高雄都會區都是負面的衝擊。由於中古屋市場與新屋市場之間具有替代性質，而且中古屋市場為主要的買賣市場，因此會臺商對大陸投資與外人直接投資對中古屋市場的投資會排擠到對新屋市場的需求。

近年來，中國房地產的價格持續飆漲，造成房價收入比差距日漸拉大。這讓以中低收入為主體的中國，大部分的人民負擔不起高額的房價。有許多原因推升了房地產價格，除了國內外游資外，地方政府、房地產開發商都是高房價的幕後推手，造成了房地產供需結構嚴重的不平衡，這是政府極需解決的大難題。而中國的房地產市場在2008年受到金融海嘯的影響，產生大幅度的波動，在此震盪下，政府正好有了為房地產市場重新整頓的契機，因此出台了一系列的救樓政策。 本文第一部分先介紹房地產市場的概念及作用，再來簡單回顧與房地產相關的宏觀調控政策。第二部分探討了中國房地產市場現存的主要問題。而最後一部分是研究中國在金融海嘯的衝擊下，所推出的四兆擴大內需新政，其中主要焦點是針對建設保障性安居工程的部分，目的是希望透過檢視政府出台的救樓政策，剖析對房地產業的影響，並探討政策落實執行的問題，最後對此提出合理化建議。

本研究對中國大陸房地產市場設立需求及供給函數，並使用中國大陸2001 到2009 年的省級資料進行研究分析，以探討中國大陸房地產市場的所得彈性、價格彈性與貸款成數對中國大陸房地產市場供給與需求的影響。 經由實證估計出來的所得彈性值域為1.77 ~ 3.00，價格彈性值域為0.08 ~ -0.80。相較於過往的文獻與研究，估計到的彈性較高，顯現出即便中國大陸房價持續飆漲，民眾仍肯購置房產，且房價飆漲對於房地產市場的需求量影響有限，乃因民眾對於未來的經濟情勢持樂觀的態度。 而貸款成數方面，在貸放資金大增的環境下，對於中國大陸的房地產需求及供給市場大抵而言有顯著影響，而貸款成數的增加也使得房地產需求及供給量跟隨增加。 / The research constructed the demand and supply function for the market of China's real estate, and used the provincial data in China from 2001 to 2009 to analysis. Based on the information, we discussed the income elasticity and the price elasticity, and furthermore the impacts of the percentage of loans on the China's real estate market. According to the empirical estimate, the range of income elasticity was from 1.77 to 3.00, and for the price elasticity, it was from 0.08 to -0.80. Compare with those previous studies, the higher level of elasticity represented that although the real estate price continued soaring in China, people were still willing to purchase. Moreover, the soaring price had a limited influence in the demand of real estate market, and the main reason was that people were all optimistic about the future. To the percentage of loans, in this environment of the sharp increase in money lending, we found that it affect the demand and the supply market of real estate significantly, and with the relaxation of credit control, it led the demand and the supply of real estate to increase.

多年來台北市房地產價格上漲幅度很大，造成土地投機盛行，房屋價格居高不下，影 響了社會風氣與一般人購屋的能力。本論文即在探討這些價格變動的情形及其影響因 素，以期能消弭房地產價格不合理的上漲因素，使房地產價格能有正常發展，免得貽 害民生。玆將主要的章節列述如下： 第一章 緒論。敘述本論文的研究目的、研究方法、研究範圍與研究內容。 第二章 房地產價格與房地產市場。包括第一節房地產價格之意義與結構。第二節房 地產市場之特性與內涵。第三節台北市房地產市場之特性。 第三章 台北市房地產價格之演變及其影響因素。包括第一節民國六二－七○年台北 市房地產市場要況。第二節民國六二－七○年台北市房地產價格變動分析。第三節影 響價格變動因素之探討。第四節影響房地產價格變動因素之歸納。 第四章 房地產價格變動所帶來之影響。包括第一節房地產價格與物價、所得之變動 關係。第二節房地產價格變動所帶來之正面影響。第三節房地產價格變動所帶來之負 面影響。第四節房地產價格變動趨勢展望。 第五章 政府有關政策之檢討。包括第一節政府政策與房地產價格。第二節民國六二 －七○年有關房地產之政策的檢討。第三節政府政策之總檢討。 第六章 結論。

從2003年下半年開始，面對大陸經濟結構中的不合理投資，尤其是房地產行業的過快與過大的投資，對大陸經濟正常的永續發展，帶來巨大的隱患，大陸宏觀調控連續祭出了一系列緊縮的政策，將積極財政貨幣政策改為穩健財政貨幣政策，提高利率、控制土地與信貸、首次使用浮動匯率等等措施，所有這些都對房地產行業帶來了巨大的影響。 大陸房地產市場在經過2006年至2007年的快速上漲階段之後，由於大陸祭出了緊縮的貨幣政策與限制國外熱錢進入大陸房地產的規定之後，在大部分的城市中，房價出現了下降的情況，市場購買者觀望氣氛濃烈，在這樣的整體大環境下，能否制定合理的行銷策略，打開市場的通路，在房地產市場已出現反曲點的情況下，取得優異的銷售成績，對於房地產業者來說，將顯得十分重要。本研究介紹了房地產行銷管理的概念和發展階段，分析了房地產行銷現階段所存在的問題，提出了解決這些問題的整體解決方案。 為了協助投資北京房地產的台商，適應房地產市場新的變化，認識房地產市場的規律與發展策略，及時進行策略性的調整。本研究在研究者本身對房地產行業特殊性認識經驗的基礎上，以研究者自行設計的北京房地產產業鏈與波特五力模型相整合的模型為基礎，對影響北京房地產企業策略的共通性的因素做了審慎的實證分析。運用實證分析可以有效判斷出，大陸的宏觀調控政策並不是打擊房地產，而是穩定房價，引導投資合理的佈局。 本研究運用對比分析，借鏡於國外和其他地區的房地產市場發展的經驗，從經濟學的角度為大陸房地產行業的發展正本清源，理清房地產與工業化、城市化、消費水準、人均GDP 的互動關係與發展規律，聚焦於重點分析北京地區的城市規劃、房地產總供給量與總需求量的平衡關係。對於北京高度國際化的特點，也重點分析了外資對北京房地產的重要影響。 針對企業一般策略選擇模型的分析，本研究掌握北京房地產企業的策略篩選的一般性原則。比較大陸與海外房地產企業的策略特色，希望在房地產行業發展宏觀調控、經濟泡沫等複雜的新變化之下，為北京房地產企業的策略篩選提供有價值的借鏡功能。 有鑑於全球經濟的走緩和大陸經濟的未來挑戰，北京從去年底今年初以來，其實早以推展「後京奧時代」的經濟重編計劃，包括製造業西移、品牌產業的打造、區域經濟的重劃，及有計劃的對外投資等。根據很多經濟專家的研判，在2008年北京奧運之後，大陸經濟成長勢必降溫，但還不致於泡沫化，本研究也證實這樣的看法，其主要理由有三:第一，2007年大陸出超佔GDP比重約為8.1%，所佔比率尚低，雖然受到次貸危機的衝擊可能下修，但龐大的內需市場相對受到的衝擊較小，仍可維繫經濟的持續成長，預估2009年經濟成長仍可維持在8%以上(參見附錄C)。 第二，大陸經濟規模大，相較於過去承辦奧運的小國家而言，症候群相對較小(參見附錄D)，且北京佔全中國人口只有1%左右，佔全中國GDP的比重也不到5%，在奧運後陷入不景氣的機率相對降低。第三，大陸當局政策調整的靈活度大，從過去強調嚴控通膨，轉為強調優先維持「平穩較快」的經濟成長，並維持抑制通膨的力道。同時，最近大陸放寬對中小企業融資、紡織品、成衣出口退稅重新上調等措施，均有助於緩和外部經濟情勢之逆轉。透過實證分析，本研究得出2008年北京奧運之後，北京房地產之成長力道勢必降溫，但還不致於泡沫化。 2008年北京奧運之後，大陸經濟的問題，看似房市的泡沫化，其實不是類似於日本的流動性過剩問題，本質上大陸屬於二元經濟，地方政府的創GDP工程，例如國企、形象工程、基礎建設工程等過熱，故要有一定程度的限制與保護，但民企過冷，政府誤認是流動性過剩，進行宏觀調控，反而加速二元經濟，使過冷的民企部門更冷。在北京奧運結束之後，中共把振興經濟的重心放在刺激內需。本研究預期，最有可能從大陸內需新政中受惠的產業首推動住房等產業，官方可能以補貼經濟房與雙限房(指限制售價及建築面積的房子)的做法，滿足中下階層民眾的居住需求，但北京當局只增加經濟房供給量，相關救市措施可能性不大，短期內宜先觀望。 摩根史丹利在2008年所發表的研究報告指出，中國大陸房地產市場崩潰(即價格與成交量大幅下跌)的可能性高，房地產商減價促銷的情況已經在大陸多個主要城市出現，大陸房地產市場在2008年上半年遭受嚴峻考驗，預估2008下半年也難有突破。地產企業除了出現獲利顯著下滑之外，也可能面臨嚴重的償付能力困難，但大陸房地產市場長期仍然看好。 大陸房地產在歷經五年的快速成長之後，如今已面臨調整期。2008年1至6月大陸房屋銷售面積達2兆5892萬平方公尺，比2007年同期下降7.2%。目前大陸的房價還很高，一般老百姓仍買不起房子，房價還會再大幅下調，只要房價下來之後，銷售量自然會上去，過去幾年大陸的房地產發展太快，對資源造成嚴重的排擠效應。 目前大陸營建業正處於水深火熱的境地，房地產行業發展到2008年，所面臨的最大困難就是缺錢，從所有上市房地產公司的報告就可以清礎地看出來。大陸房地產業缺錢的主要原因有四點，一是國際形勢不好，房地產商的境外融資計劃基本上全部泡湯；二是大陸國內實行緊縮貨弊政策，對房地產行業控制得更緊；三是開發商過去兩年不理智地爭地王，大搞土地儲備，錢花過了頭；四是2008年初以來，全大陸房屋成交量急遽下滑，至2008年8月底已下滑近50%，這一點是最重要的因素。 大陸房地產在未來可能出現五種情況， 一是失業率上升；二是住宅打折求售，但成交量急遽萎縮。住宅市場從來都是買漲不買跌；三是地方政府的出讓金收入大幅度減少；四是住宅開發商萎縮、虧損、被併購，甚至破產；五是銀行的金融安全，受到房貸申請人停止還款，和住宅開發商的不良貸款的雙重威脅。 目前當務之急，是要給市場信心，官方應儘快鬆綁房地產行業貸款，解除綑綁房地產行業的各種枷鎖，惟有如此，未來大陸的房地產市場才能長期看好。 房地產景氣循環，大致是5至7年，預估今年與明年都不會有大行情；不過這段時間正好是佈局的最佳時機，保留現金，逢低強進土地與良好的專案，才有可能在下一波大多頭循環時，有所表現，但好的標地物，大都需要資金、機會與時間的等待，往往是可遇而不可求。而不論是募集資金，或是組織資產管理公司，目前宜處於熱身階段，等市場更為積弱不振，得以花費更少力氣適時進場，快穩準狠兼備，成為有如獅子在草原稱霸一般的房市超級贏家。 / To correct some unhealthy development in the Mainland China’s economic structure, especially the overheated investment in the real estate industry, which could cause huge harm to Mainland China’s economy. Mainland China has started macro economic control since the second half of 2003.Those financial and monetary policies have been set to control land and credit, by using flexible-exchange rate, higher interest etc.Thus at the same time all new changes will take place in real estate market , in addition to new threats. We know it is very important for Beijing housing enterprises to understand the law of real estate and get in line with its new changes.In this paper,by combining analysis of its particularity and Porter’s five force analysis, the researcher design a model of Beijing real estate industry structure.With this model, the researcher analyzed the common factors of Beiing real estate contruction companies.We can see it is sure that the Mainland China government wants to control macro economy to keep housing price stable, and not heating the real estate market. By contrastively analyzing development experience of other countries and areas in relation to real estate, we hope we can find the solutions for the Mainland China .We also hope to identify the connection between real estate and industrialization, urbanization, consumption level, and average GDP.On one hand, we analyze city planning of Beijing.On the other hand we balance between gross supply and demand in real estate.With the globalization of the world economy, we also discuss that more overseas investment are getting into Beijing’s real estate market . By constructing the strategic model, we can establish suitable development strategy or implementation.We can learn from inside and outside real estate companies, and in dramatic competition, the research hope some modern strategic management theory can be applied to those Beijing real estate companies.

本文使用Pesaran,Schuermann and Weiner(2004)提出的全球化向量自我迴歸模型(Global Vector Autoregression Model, GVAR)對房地產市場進行分析。 我們考慮 1994Q1 至 2011Q2 的資料，納入美國、中國、日本及台灣，每個國家各七個變數及一個國際外生變數，使用衝擊反應函數去衡量總體經濟變數與房市之間的連動性，以及房地產市場在國際之間的外溢效果。 本文針對美國實質房價衝擊、美國實質產出衝擊及台灣實質產出衝擊做探討，所得到的實證結果主要可歸納為三點:首先是美國房市下跌會傳遞至其它經濟面，如實質產出、通膨率、利率市場，影響會在第四季時恢復平穩，但多存在著長期影響。其二為當美國景氣衰退時，美國利率市場的反應較為迅速，中國、日本及台灣平均會落後一到兩季才會反應，且美國利率的反應幅度會較大。最後一點為跨國之間的房地產市場雖然沒有顯著的直接連動關係，但是會透過不同管道間接影響他國的經濟市場，其中一個管道可能是經由財富效果傳導至實質經濟面，造成消費需求上的衝擊，進而影響兩國的貿易平衡，另一方面則可能會影響各國央行的貨幣政策，透過金融管道對跨國間的投資產生影響。 關鍵詞:全球化向量自我迴歸模型、共整合、誤差修正模型、房地產市場、財富效果。