台灣地區房地產價格自民國76年年初全面上漲，尤其都會區，更是屢創高 ，形成暴 漲局面。首當其衝者，就是一般中低收入者，彼等眼看單價一再上揚，猶如「痛苦指 數」不斷增加。無□產者無□心，房地價格暴漲造成許多社會問題。更可怕者，不勞 所得增加，漲價歸私，形成財富重分配，帶動房租、工資上升及增加公共建設的成本 ，投機好利之風盛行，敗壞社會風氣，弊端甚多。「住」為民生四大需求之一，更是 政府責無旁貸的義務。政府的干預，可使市場運作更有秩序、價格更趨合理，故適度 的干預應屬必要。 過去政府干預政策效果不彰，原因為我國始終缺乏一套長期、完善的房地產政策，今 日價格暴漲，為維護全民利益，政府自然應提出一套合理有效對策，此為研究動機所 在。因此研究目的首先要對目前上漲情況，透過實證作一剖析，同時以合理房價指標 評論，並探討過去房地產價格上漲的因果關係。最後就政府歷年干預情形，參酌外國 對策及學者專家的意見，而研擬抑制暴漲的適當對策。本研究共分五章，第一章為緒 論，第二章為房地產價格之基本研究，第三章為房地產價格暴漲之探討，第四章為抑 制房地產價格之對策，第五章為結論與建議。 房地產影響民生最大者為一般住宅，即為研究對象，由於台北市住宅建設較早，資料 取得較易，故原先以台北市為範圍，至民國76年以後，則擴大到台北都會區的新莊、 板橋二市。因政府歷年抑帛對策從民國62年開始，目前價格居高不下，民意和政府決 策莫不以此為重點，為求完善起見，故以民國62年至目前為研究時間序列。由於國內 始終未建立資訊系統，故民國76年以前沿用預售價格資料，76年以後，為求容觀與突 破，則採用太平洋房屋公司實際成交資料。由於二種資料共同使用，在銜接上易發生 誤差，又市場情況複雜，政策的推動需朝野的共識與配合，才能成功。且政策的有效 與否牽涉時空環境與價值判斷，因此見解互異乃屬平常，要得他人全然共鳴十分困難 ，又因研究範圍遼擴，限於時間和篇幅，無法詳細和周延，疏漏在所難免，尚需讀者 先進加以匡導和斧正。

多年來台北市房地產價格上漲幅度很大，造成土地投機盛行，房屋價格居高不下，影 響了社會風氣與一般人購屋的能力。本論文即在探討這些價格變動的情形及其影響因 素，以期能消弭房地產價格不合理的上漲因素，使房地產價格能有正常發展，免得貽 害民生。玆將主要的章節列述如下： 第一章 緒論。敘述本論文的研究目的、研究方法、研究範圍與研究內容。 第二章 房地產價格與房地產市場。包括第一節房地產價格之意義與結構。第二節房 地產市場之特性與內涵。第三節台北市房地產市場之特性。 第三章 台北市房地產價格之演變及其影響因素。包括第一節民國六二－七○年台北 市房地產市場要況。第二節民國六二－七○年台北市房地產價格變動分析。第三節影 響價格變動因素之探討。第四節影響房地產價格變動因素之歸納。 第四章 房地產價格變動所帶來之影響。包括第一節房地產價格與物價、所得之變動 關係。第二節房地產價格變動所帶來之正面影響。第三節房地產價格變動所帶來之負 面影響。第四節房地產價格變動趨勢展望。 第五章 政府有關政策之檢討。包括第一節政府政策與房地產價格。第二節民國六二 －七○年有關房地產之政策的檢討。第三節政府政策之總檢討。 第六章 結論。

國內外大部分的學者，探討法拍屋與市價的價差，存有極大的興趣，學者的文獻資料數量極為豐富。但對於從法拍市場取得後再出售的房地產價格效果，鮮少見有研究者著墨。更少的是有關存在於法拍市場與一般搜尋市場的兩次出售的價格比較研究。過去有關房地產的交易過程與成交價格關係的研究，不論是從法拍市場或一般搜尋市場取得後再出售的售價，部分的學者認為有受到定錨效應的影響有折價現象，而產生最後成交價的不同。傳統經濟學的假設，許多人以為「人是理性的」是必要的假設，其實是很大的誤解。事實上，傳統經濟學的模型在解釋經濟活動時，早已發現許多的「異常」現象。展望理論提出對傳統效率市場假說的批判，成功的將心理學導入經濟學領域，讓我們在解釋「異常」的現象時，多加上「人性」因素方面的考量，而使得解釋能力更為周延。本研究分析法拍屋拍定價格及一般搜尋市場投資者買入後再出售時價格比較。我們發現：在法拍市場與一般搜尋市場中，賣方訂定參考點存有不同的價差關係。這說明了，參考點存在於交昜過程中不同的時點，賣方依各個不同的參考點，在法拍市場與一般搜尋市場中決定最後的成交價。 / 研究結果發現，顯示在不同市場之法拍與一般搜尋市場中獲得房子，再出售之賣方訂定的各種參考點也存有顯著的差異性，在一般市場與法拍市場中均以最大可能成交價價差最為顯著。其次，研究同時發現在不同的市場景氣狀態中，賣方訂定參考點存有不同的價差關係，法拍與一般搜尋市場價格存有規避損失現象。賣方存有規避損失的訂價價格效果。深入訪談時發現，賣方出盈保虧的規避損失現象是一個十分普遍的現象。如果投資人對於已造成跌價損失的房地產不願輕易認賠脫手，表示投資人在有規避損失心態下，願意承擔風險，繼續持有該房地產。因此，在停損前，往往已下跌了相當的幅度；相反的，如果投資人對於已獲利的房地產很快的獲利了結，則表示停利前的上漲幅度有限，賣方為了得到正報酬，將依不同的參考點，調整不同的出售訂價。這個研究讓我們了解到「世事無絕對，視參考點而定」。參考點的選擇，對於我們的決策上會產生不同的結果。然而，面對參考點如此的多樣性，投資人於投資後，應避免只以購買價為決策參考點，以免造成損失。尤其在景氣低迷時期，在擬定銷售策略時，除了較難以改變區位條件外，應改變以價格為主要的行銷重點的方式，多提供買方相關外部資訊，滿足其需求，以縮短出售時的銷售期間。

近年來，隨著中國大陸經濟快速的成長，中國大陸房地產市場也隨之蓬勃發展，然而，近期中國大陸房地產價格的節節高漲，產生了房地產過熱的警訊，而區域間房地產價格的差異與不均，也成為各地區經濟發展的重要阻礙。所以，如何合理的調控房地產價格，使房地產市場能穩定成長並與經濟發展相輔相成，成為中國大陸中央政府必須持續關注與適時妥善處理的問題。 本文運用1999年至2010年中國大陸31個省市地區商品房平均銷售價格和影響房價的經濟相關變數的追蹤資料，運用雙因子固定效果模型進行實證研究。研究結果發現：中國大陸各地區財政分權程度對各地區房地產價格為非線性的關係，呈現U型的曲線。意即，存在一個財政分權的臨界值可以使房價達到最小的情況。建議中央政府應透過調整各地區的財政分權程度，來避免因財政分權不均而產生財政資源不均問題，造成房地產價格的波動。並加強對地方政府的財政預算與財政收入的監督與管制，以抑止「土地財政」的行為。 / With the economic growth, the real estate market is booming in China recently. But the overheating real estate price and the difference of real estate price between region and region become the important impediment to regional economic development in China. Therefore, the central government how to control the real estate price is an immense problem. By using the panel data of average selling price of commercialize buildings and the economic variables of 31cities in China between 1999 and 2010, the study uses two-way fixed effects model to investigate the effect of fiscal decentralization on the real estate price in China. The empirical analysis’ result shows that the fiscal decentralization provides a non-linear effect on the real estate price, it presents the U-shaped curve. In other words, there are a degree of fiscal decentralization can make the real estate price to reach the minimum. According to results, we propose to take some policies. The central government should adjust the degree of fiscal decentralization in each region, in order to avoid the local government financial problem to lead to rise the real estate price.

為瞭解地方縣市長選舉期間，候選人所爭相開立之競選支票對於地方經濟的影響，本研究將過去僅以中央政府為研究對象的政治景氣循環理論延伸至地方層級，期能藉此彌補相關文獻僅考量政治層面的不足。而關於政治景氣循環理論自Nordhaus(1970)正式提出至今，較具爭議之實證結果分歧的部分，本研究試圖以「執政者操控經濟之能力」的差異予以解釋。 另一方面，基於地方政府彼此間的競爭性，地方層級之政治景氣循環現象對於地方經濟的影響，應有別於中央層級。本研究遂以此現象對房地產價格之影響為焦點，藉以瞭解當政治景氣循環現象可能因執政者操控能力之有無而不必然出現時，各地方之經濟狀況是否將因此而有所差異。 經由理論模型之探討，以及蒐集台灣地區民國74年至87年各縣市之相關年資料以進行實證分析之後，本研究得到下列結論： 1. 就本研究的實證資料而言，我國地方層級存在政治景氣循環現象；而執政者為達成其連任目的而於選前採取擴張政策時，將同時考量其財政自主程度，顯示執政者之操控能力對於政治景氣循環現象的發生有相當的影響。 2. 地方層級之政治景氣循環現象，將伴隨房地產價格的過度資本化，而使房地產價格有相對上較高的傾向；由台灣地區相關資料所得之實證結果亦是如此。由此，可推論此一現象對於地方經濟發展有相當影響。 3. 由於政治景氣循環現象的存在，使得都市發展程度較高、財政自主程度較高的縣市，其房地產價格偏高的現象，似乎是現今民主政治制度下一種難以避免的趨勢。 4. 地方政府贏得選舉的動機，應是中央政府制訂相關政策目標或策略時所不容忽略的，特別是那些須經由地方政府所執行者，如促進區域均衡、促進城鄉發展之策略等。 此外，基於研究結果與限制，關於如何改善在總體經濟變數、政府支出等方面因政治景氣循環現象所引發之人為波動，乃是未來值得進一步探究之課題。或是突破資料之限制，改以季資料或月資料進行實證分析，應能使研究成果更為清晰。再者，關於中央政府對於地方政府行為的影響，亦可為後續研究方向。 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究方法 4 第三節 研究範圍 5 第四節 研究限制 5 第五節 研究流程 8 第二章 文獻回顧 9 第三章 理論模型 15 第一節 政治景氣循環理論之討論 15 第二節 結合政治景氣循環理論之資本化模型 17 第四章 地方層級政治景氣循環現象探討與實證分析 22 第一節 地方政府操控經濟之誘因與工具 22 第二節 地方政府執政者操控能力之差異 30 第三節 實證分析 36 第四節 小結 49 第五章 地方層級政治景氣循環現象對房地產價格之影響實證分析 51 第一節 各縣市房地產價格概況分析 51 第二節 實證分析 62 第三章 小結 70 第六章 綜合分析與檢討 72 第一節 中央補助款角色之探討 72 第二節 地方層級之政治景氣循環現象與區域均衡發展 74 第三節 實證資料之限制 76 第七章 結論 78 第一節 結論 78 第二節 後續研究方向 80 參考文獻 82 附錄 92 表目錄 表4-1：選民的政黨偏好與改變，1983-1992 23 表4-2：第十屆至第十三屆縣市長選舉當選人名單與得票率 25 表4-3：第十二屆至第十四屆縣市議會之多數黨及該黨籍議員比例 31 表4-4：各縣市之自有財源比例 33 表4-5：各縣市自有財源比例之ANOVA分析結果 35 表4-6：實證資料來源 39 表4-7：選舉循環之虛擬變數設計 40 表4-8：平均每人歲出之選舉循環估計結果 43 表4-9：每年新闢與維護之道路面積之選舉循環估計結果 45 表4-10：地價稅收之選舉循環估計結果 47 表5-1：各縣市房地產報酬率之ANOVA分析結果 57 表5-2：變數定義與資料來源說明 65 表5-3：OLS估計結果 68 表5-4：Parks法估計之結果 69 表a-1：「平均每人歲出」迴歸分析之基本統計量 92 表a-2：「每年新闢與維護之道路面積」迴歸分析之基本統計量 93 表a-3：「地價稅收」迴歸分析之基本統計量 94 表a-4：「房地產報酬率」迴歸分析之基本統計量 95 圖目錄 圖1-1：研究流程圖 8 圖5-1：北部區域縣市之歷年平均區段地價 52 圖5-2：中部區域縣市之歷年平均區段地價 53 圖5-3：南部區域縣市之歷年平均區段地價 54 圖5-4：東部區域縣市之歷年平均區段地價 55 圖5-5：北部區域縣市歷年之房地產報酬率 58 圖5-6：中部區域縣市歷年之房地產報酬率 59 圖5-7：南部區域縣市歷年之房地產報酬率 60 圖5-8：東部區域縣市歷年之房地產報酬率 61