住宅，不只是一個房子，還是一個家的所在。所以購屋，當然是一生中重大的決定。而與住宅相關的價格、環境、交通、品質、交易安全等這些都需要有專門的知識與經驗。另外住宅還涉及了很多風水、信仰、喜好等沒有對、錯的個人價值觀等問題。而且一生中發生的次數不多，不容易累積足夠的知識與經驗，所以要從購屋市場供給的產品中，找到完全符合自身需求住宅，不但一般人不容易做到，即使不動產的專業相關人員，由於購屋過程涉及多樣專業，亦不能面面俱到，作出最佳的購屋決策。本研究藉由文獻回顧與實證分析，就這個即重大又複雜的購屋問題，探討三個主題，其研究結果之結論如下： 一、我國各購屋方案可量化購屋影響因素，所存在的價格差異性 在實證結果部分，不論從地區上的分類，或是從時間上的分類，經自我選擇偏誤問題校正後。其拍賣市場相對於搜尋市場的住宅價格折價百分率確有差異，折價差異大約在1.53% ~3.69%間。實證結果顯示，購屋時機的不同階段呈現價差差異性，在2005~2007年第一季期期間景氣狀況較佳時價差不明顯之外，由不同地區與第一階段購屋時機(2003~2004) 景氣狀況較差時結果都顯示拍賣市場相對於搜尋市場的住宅價格仍有17%~24%明顯的折價現象。然替選方案之購屋影響因素，除了價格因素之價差外，仍有可量化之住宅條件因素與可量化之購屋者條件因素顯示其重要性。 二、不動產從業人員和一般人購屋決策的差異性 在這個主題裡，我們利用AHP(分析層級分析法)探討了與不動產密切的不動產從業人員和一般的購屋者，由不同地區來看，其最大的不同，是在台北縣及桃園縣的「不動產從業人員」購屋者，都最重視「住宅條件」，但在台北市的「不動產從業人員」的選擇上，卻優先考慮的是「價格」。 三、消費者購屋選擇決策的影響因素之評估指標及方案分析 我們利用AHP(分析層級分析法)，在台北市、台北縣、桃園縣三個地區，分別進行問卷調查、評估指標分析。發現在最優先考慮購屋方案的問題上，在五個購屋替代方案預售屋、成屋、金拍屋、銀拍屋、法拍屋，消費者最可能的購屋方案都是選擇成屋，權重都是五個替選方案中最高者。從此一結果結果得知，就購屋者認知的效用而言，成屋優於預售屋，且優於各拍賣市場的金拍、銀拍、法拍。 影響消費者選擇購屋決定的四個評估指標為價格、住宅條件、交易制度及購屋者條件四個因素，其中購屋者最重視的是「價格」及「住宅條件」，特別是價格，在台北市不論是「不動產從業人員」及「一般購屋者」、台北縣的「一般購屋者」及桃園縣「一般購屋者」，其權重都是四個評估指標中最高者。「價格」仍是大部分購屋決策中最重要的影響因素。但是不是有坊間所提的：「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」，那般極端強調「價格」就是一切呢？仍值得商榷。 另外，在評估指標之影響因素細準則方面，從「價格」準則中其第三層細準則三個因素價差、交易費用、貸款中都為前三項之首選，可見得在購屋市場中建立「價格」資訊、秩序是很迫切的。在影響房屋住宅條件的因素中內環境、外環境為前三項之首選，而內環境為不論地區或各種購屋著都為重要考慮因素。「不動產從業人員」及「一般購屋者」的受訪者，除了價差為共同考量因素外，其差異性為前者亦考慮貸款，而後者加入交易費用之考量。以地區性來看只有桃園縣之不動產從業人員較重視環境，其他地區仍以價差為首選之考量因素。 / A residence is not just a house but also a place where people set up their homes. Purchasing a house is certainly a very important decision throughout everyone’s lifetime. However, the elements such as pricing, environment, traffic, quality, and transaction security that are closely in connection with such an important choice all take specialized knowledge as well as experiences. Besides, to appraise a residence also involves some personal view of values such as fate, beliefs, and fondness, which are rather difficult to be thought of as good or bad. Moreover, purchasing a house is something that isn’t going to happen frequently throughout one’s life, so there won’t be many chances to accumulate enough knowledge and experiences in this field. Not only is it difficult for common public to choose, among the supply of housing market, a residence that would completely meet their own demand but it is quite a challenge for a professional real estate agent to make a decision on how to purchasing a most suitable residence as the process is often so diversified and specialized. In this study, by means of reviewing related documents and analysis, three main subjects based on this critical and complicated issue of house purchasing have been explored, and the conclusions of the research are given as follows: 1. The price differences among quantifiable and determination factors of each house purchasing alternatives. In practices, it is verified that whether it is classified based on regional divisions or based on timing of purchasing, differences do exist in housing price discount percentage between auctioning market and searching market after correcting the estimate bias of self-selection, and differences of price discount fall roughly between 1.53% and 3.69. It is also verified that, by observing various districts in the first house purchasing stage (2003~2004), a period falling in economical recession, price differences do vary with different purchasing timings in the stage. The price differences of the auctioning market relative to searching market appear significant price discount percentage ranging from 17% to 24%. The only exception to this case might be during each of the first seasons in the years from 2005 to 2007, a period of booming economy, in which price differences didn’t seem so significant. However, when it comes to decisive factors of alternative house purchasing choices, there are still some quantifiable elements of resident condition and quantifiable purchaser elements that can be evaluated in addition to price differences. 2. The difference in making decision on house purchasing between real estate professionals and ordinary buyers. In this theme, we utilize AHP to explore the interaction between real estate professionals who are closely related to this industry and ordinary buyers. From the regional point of view, the most significant variance appears in Taoyuan County and Taipei County where real estate professionals and ordinary buyers both value “resident conditions” as a most important factor while in Taipei City real estate professionals would view the price as the first priority. 3. Evaluation indicators and alternatives analysis of the factors which affect consumer in making decision on house purchasing. Adopting AHP as an analytical method, we carried out questionnaire survey in Taipei City, Taipei County, and Taoyuan County as well as analyze their appraisal indicators. The findings are that, among five purchasing programs, namely newly completed houses, houses ordered before being built, houses auctioned by court, houses auctioned by banks, and houses auctioned by private financial sectors, the most likely case that consumers will choose is that of newly completed houses. The four evaluation indicators that have affected consumers’ decision on buying a house are price, residential conditions, transaction system, and purchasers’ conditions. Among them, price and residential conditions are given more weight by consumers, but price alone possesses the highest weight to which both real estate professionals and ordinary buyers in Taipei City, ordinary buyers in Taipei County, and ordinary buyers in Taoyuan County all have given. Price is still the most influential factor when making a decision on house purchasing. However, is it realistic that price is so decisive as to reach to the extent like many people say “There is not any unmarketable house but an unacceptable level of price” ? The extremely aspect of this view needs be further considering deliberately. As for the influential factors set up under the four evaluation indicators, here are the analyses: The three factors (price difference, transaction fee, and loan) of the first indicator named “housing price” are the first three valued factors either observed based on regional variance or based on purchasers. It can therefore be realized that how important and urgent it is to establish “price” information of the house purchasing market. In the second appraisal indicator named residential conditions, internal/external environment are the first three valued factors. However, internal environment seems to have more priority, and that is quite consistent with the traits of our fellow people, most of whom think only to care about themselves. Such phenomenon is quite common in many residential communities nowadays. The real estate professionals and ordinary buyers both value “price difference” as a most important factor while the former added the factor of transaction fee, and the latter added up loan. From the difference areas point view, only Taoyuan County value “environment” more important than others. The rest of areas value “housing price” is the most important factor than others.

本研究所稱建商包括「建設公司」以及有從事建設業之「資產股公司」。建設公司在一般人的認知裡是高獲利的產業，但其營運狀況易受到房地產景氣波動的影響，發生財務危機的比例較其他產業高；而資產股公司投入建設業被認為是挹注獲利拉高股價的題材，因此本研究探討1996-2007年建設公司利潤力績效與房地產景氣的關聯性，獲利較同業佳的建設公司類型、投資決策之差異為何，以及資產股公司從事建設業獲利與房地產景氣之關聯，使建商能根據所發佈之房地產景氣指標在投資決策上做適當之調整，也提供投資人投資建商之參考。研究結果如下： 一、前期房地產景氣越好，建設公司利潤力績效越佳，總銷與購地總額越高。 二、市場佔有率高、建設營收比＞90％的建設公司利潤力績效較佳。借殼上市、曾發生財務危機、上市公司相較於上櫃興櫃公司利潤力績效較差。產品純住宅較產品包含辦公室、廠辦的公司獲利差，但並不明顯。此外，推案區位並非影響建設公司獲利之因素。 三、獲利較佳的建設公司較能夠敏銳掌握房地產景氣趨勢推案，並在景氣較差時敢於持續購地，景氣好時也積極購地。 四、資產股公司多數個案選擇在房地產景氣燈號綠燈時推出，銷售情形佳，貢獻獲利良好。大型商業開發案開發、獲利情形與房地產景氣的關係可能不如一般建案密切。近期開發案除了住宅建案，還有辦公、商場、商務住宅等商業不動產，長期租金收益的開發概念增加，較早期開發多元化。 / The real estate developers in this study included “construction companies” and the “property stock companies” which operate construction businesses. Construction companies are commonly known as a high-return industry by the general public, but their operations are easily affected by real estate cycle and their chances of financial crisis are higher than other industries. It is considered a sure bet for pushing up the share prices when property stock companies participated in the construction industry. This study analyzed the relationship between the profit performances of construction companies and the real estate cycle, the types of relatively high profitability construction companies in the industry, the differences in investment strategies and the relationship between property stock companies’ gain of profits from construction business and the real estate cycle in 1996-2007. This is to enable real estate developers to make appropriate strategic adjustment on their investment according to the announced real estate cycle indicators, and to serve as a reference for the investors on investing in construction companies. The results of the study are as follows: 1.The better the real estate cycle in the previous year, the better the profit performance of construction companies, with higher total sales and total land-purchase amount. 2.The construction companies with higher market share and construction-revenue ratios higher than 90% have better profit performances. The profit performances of backdoor listed companies, companies with previous financial crisis and TSE listed companies are not as good as OTC and emerging-market listed companies. Companies providing purely residential products have poorer profit performances than those providing offices and factory space alongside with residential products, but the difference is insignificant. Apart from that, project location does not affect the profitability of the construction companies. 3.Construction companies with better profits can get hold of the real estate cycle in a relatively fast way. They also can continue to buy land when the real estate cycle is depressing and to actively buy land when the real estate cycle is good. 4.Most projects of property stock companies were released when the real estate cycle signal turned green. Good sales contributed to good profitability. The relationship between large commercial development project profitability and the real estate cycle might not be as close as general construction projects. Apart from residential projects, recent development projects also include commercial real estates such as offices, shopping malls, residential-commercial buildings, etc. The development concept of long-term rental return is more popular and it has more variety than the initial period.

從2003年下半年開始，面對大陸經濟結構中的不合理投資，尤其是房地產行業的過快與過大的投資，對大陸經濟正常的永續發展，帶來巨大的隱患，大陸宏觀調控連續祭出了一系列緊縮的政策，將積極財政貨幣政策改為穩健財政貨幣政策，提高利率、控制土地與信貸、首次使用浮動匯率等等措施，所有這些都對房地產行業帶來了巨大的影響。 大陸房地產市場在經過2006年至2007年的快速上漲階段之後，由於大陸祭出了緊縮的貨幣政策與限制國外熱錢進入大陸房地產的規定之後，在大部分的城市中，房價出現了下降的情況，市場購買者觀望氣氛濃烈，在這樣的整體大環境下，能否制定合理的行銷策略，打開市場的通路，在房地產市場已出現反曲點的情況下，取得優異的銷售成績，對於房地產業者來說，將顯得十分重要。本研究介紹了房地產行銷管理的概念和發展階段，分析了房地產行銷現階段所存在的問題，提出了解決這些問題的整體解決方案。 為了協助投資北京房地產的台商，適應房地產市場新的變化，認識房地產市場的規律與發展策略，及時進行策略性的調整。本研究在研究者本身對房地產行業特殊性認識經驗的基礎上，以研究者自行設計的北京房地產產業鏈與波特五力模型相整合的模型為基礎，對影響北京房地產企業策略的共通性的因素做了審慎的實證分析。運用實證分析可以有效判斷出，大陸的宏觀調控政策並不是打擊房地產，而是穩定房價，引導投資合理的佈局。 本研究運用對比分析，借鏡於國外和其他地區的房地產市場發展的經驗，從經濟學的角度為大陸房地產行業的發展正本清源，理清房地產與工業化、城市化、消費水準、人均GDP 的互動關係與發展規律，聚焦於重點分析北京地區的城市規劃、房地產總供給量與總需求量的平衡關係。對於北京高度國際化的特點，也重點分析了外資對北京房地產的重要影響。 針對企業一般策略選擇模型的分析，本研究掌握北京房地產企業的策略篩選的一般性原則。比較大陸與海外房地產企業的策略特色，希望在房地產行業發展宏觀調控、經濟泡沫等複雜的新變化之下，為北京房地產企業的策略篩選提供有價值的借鏡功能。 有鑑於全球經濟的走緩和大陸經濟的未來挑戰，北京從去年底今年初以來，其實早以推展「後京奧時代」的經濟重編計劃，包括製造業西移、品牌產業的打造、區域經濟的重劃，及有計劃的對外投資等。根據很多經濟專家的研判，在2008年北京奧運之後，大陸經濟成長勢必降溫，但還不致於泡沫化，本研究也證實這樣的看法，其主要理由有三:第一，2007年大陸出超佔GDP比重約為8.1%，所佔比率尚低，雖然受到次貸危機的衝擊可能下修，但龐大的內需市場相對受到的衝擊較小，仍可維繫經濟的持續成長，預估2009年經濟成長仍可維持在8%以上(參見附錄C)。 第二，大陸經濟規模大，相較於過去承辦奧運的小國家而言，症候群相對較小(參見附錄D)，且北京佔全中國人口只有1%左右，佔全中國GDP的比重也不到5%，在奧運後陷入不景氣的機率相對降低。第三，大陸當局政策調整的靈活度大，從過去強調嚴控通膨，轉為強調優先維持「平穩較快」的經濟成長，並維持抑制通膨的力道。同時，最近大陸放寬對中小企業融資、紡織品、成衣出口退稅重新上調等措施，均有助於緩和外部經濟情勢之逆轉。透過實證分析，本研究得出2008年北京奧運之後，北京房地產之成長力道勢必降溫，但還不致於泡沫化。 2008年北京奧運之後，大陸經濟的問題，看似房市的泡沫化，其實不是類似於日本的流動性過剩問題，本質上大陸屬於二元經濟，地方政府的創GDP工程，例如國企、形象工程、基礎建設工程等過熱，故要有一定程度的限制與保護，但民企過冷，政府誤認是流動性過剩，進行宏觀調控，反而加速二元經濟，使過冷的民企部門更冷。在北京奧運結束之後，中共把振興經濟的重心放在刺激內需。本研究預期，最有可能從大陸內需新政中受惠的產業首推動住房等產業，官方可能以補貼經濟房與雙限房(指限制售價及建築面積的房子)的做法，滿足中下階層民眾的居住需求，但北京當局只增加經濟房供給量，相關救市措施可能性不大，短期內宜先觀望。 摩根史丹利在2008年所發表的研究報告指出，中國大陸房地產市場崩潰(即價格與成交量大幅下跌)的可能性高，房地產商減價促銷的情況已經在大陸多個主要城市出現，大陸房地產市場在2008年上半年遭受嚴峻考驗，預估2008下半年也難有突破。地產企業除了出現獲利顯著下滑之外，也可能面臨嚴重的償付能力困難，但大陸房地產市場長期仍然看好。 大陸房地產在歷經五年的快速成長之後，如今已面臨調整期。2008年1至6月大陸房屋銷售面積達2兆5892萬平方公尺，比2007年同期下降7.2%。目前大陸的房價還很高，一般老百姓仍買不起房子，房價還會再大幅下調，只要房價下來之後，銷售量自然會上去，過去幾年大陸的房地產發展太快，對資源造成嚴重的排擠效應。 目前大陸營建業正處於水深火熱的境地，房地產行業發展到2008年，所面臨的最大困難就是缺錢，從所有上市房地產公司的報告就可以清礎地看出來。大陸房地產業缺錢的主要原因有四點，一是國際形勢不好，房地產商的境外融資計劃基本上全部泡湯；二是大陸國內實行緊縮貨弊政策，對房地產行業控制得更緊；三是開發商過去兩年不理智地爭地王，大搞土地儲備，錢花過了頭；四是2008年初以來，全大陸房屋成交量急遽下滑，至2008年8月底已下滑近50%，這一點是最重要的因素。 大陸房地產在未來可能出現五種情況， 一是失業率上升；二是住宅打折求售，但成交量急遽萎縮。住宅市場從來都是買漲不買跌；三是地方政府的出讓金收入大幅度減少；四是住宅開發商萎縮、虧損、被併購，甚至破產；五是銀行的金融安全，受到房貸申請人停止還款，和住宅開發商的不良貸款的雙重威脅。 目前當務之急，是要給市場信心，官方應儘快鬆綁房地產行業貸款，解除綑綁房地產行業的各種枷鎖，惟有如此，未來大陸的房地產市場才能長期看好。 房地產景氣循環，大致是5至7年，預估今年與明年都不會有大行情；不過這段時間正好是佈局的最佳時機，保留現金，逢低強進土地與良好的專案，才有可能在下一波大多頭循環時，有所表現，但好的標地物，大都需要資金、機會與時間的等待，往往是可遇而不可求。而不論是募集資金，或是組織資產管理公司，目前宜處於熱身階段，等市場更為積弱不振，得以花費更少力氣適時進場，快穩準狠兼備，成為有如獅子在草原稱霸一般的房市超級贏家。 / To correct some unhealthy development in the Mainland China’s economic structure, especially the overheated investment in the real estate industry, which could cause huge harm to Mainland China’s economy. Mainland China has started macro economic control since the second half of 2003.Those financial and monetary policies have been set to control land and credit, by using flexible-exchange rate, higher interest etc.Thus at the same time all new changes will take place in real estate market , in addition to new threats. We know it is very important for Beijing housing enterprises to understand the law of real estate and get in line with its new changes.In this paper,by combining analysis of its particularity and Porter’s five force analysis, the researcher design a model of Beijing real estate industry structure.With this model, the researcher analyzed the common factors of Beiing real estate contruction companies.We can see it is sure that the Mainland China government wants to control macro economy to keep housing price stable, and not heating the real estate market. By contrastively analyzing development experience of other countries and areas in relation to real estate, we hope we can find the solutions for the Mainland China .We also hope to identify the connection between real estate and industrialization, urbanization, consumption level, and average GDP.On one hand, we analyze city planning of Beijing.On the other hand we balance between gross supply and demand in real estate.With the globalization of the world economy, we also discuss that more overseas investment are getting into Beijing’s real estate market . By constructing the strategic model, we can establish suitable development strategy or implementation.We can learn from inside and outside real estate companies, and in dramatic competition, the research hope some modern strategic management theory can be applied to those Beijing real estate companies.

國內外大部分的學者，探討法拍屋與市價的價差，存有極大的興趣，學者的文獻資料數量極為豐富。但對於從法拍市場取得後再出售的房地產價格效果，鮮少見有研究者著墨。更少的是有關存在於法拍市場與一般搜尋市場的兩次出售的價格比較研究。過去有關房地產的交易過程與成交價格關係的研究，不論是從法拍市場或一般搜尋市場取得後再出售的售價，部分的學者認為有受到定錨效應的影響有折價現象，而產生最後成交價的不同。傳統經濟學的假設，許多人以為「人是理性的」是必要的假設，其實是很大的誤解。事實上，傳統經濟學的模型在解釋經濟活動時，早已發現許多的「異常」現象。展望理論提出對傳統效率市場假說的批判，成功的將心理學導入經濟學領域，讓我們在解釋「異常」的現象時，多加上「人性」因素方面的考量，而使得解釋能力更為周延。本研究分析法拍屋拍定價格及一般搜尋市場投資者買入後再出售時價格比較。我們發現：在法拍市場與一般搜尋市場中，賣方訂定參考點存有不同的價差關係。這說明了，參考點存在於交昜過程中不同的時點，賣方依各個不同的參考點，在法拍市場與一般搜尋市場中決定最後的成交價。 / 研究結果發現，顯示在不同市場之法拍與一般搜尋市場中獲得房子，再出售之賣方訂定的各種參考點也存有顯著的差異性，在一般市場與法拍市場中均以最大可能成交價價差最為顯著。其次，研究同時發現在不同的市場景氣狀態中，賣方訂定參考點存有不同的價差關係，法拍與一般搜尋市場價格存有規避損失現象。賣方存有規避損失的訂價價格效果。深入訪談時發現，賣方出盈保虧的規避損失現象是一個十分普遍的現象。如果投資人對於已造成跌價損失的房地產不願輕易認賠脫手，表示投資人在有規避損失心態下，願意承擔風險，繼續持有該房地產。因此，在停損前，往往已下跌了相當的幅度；相反的，如果投資人對於已獲利的房地產很快的獲利了結，則表示停利前的上漲幅度有限，賣方為了得到正報酬，將依不同的參考點，調整不同的出售訂價。這個研究讓我們了解到「世事無絕對，視參考點而定」。參考點的選擇，對於我們的決策上會產生不同的結果。然而，面對參考點如此的多樣性，投資人於投資後，應避免只以購買價為決策參考點，以免造成損失。尤其在景氣低迷時期，在擬定銷售策略時，除了較難以改變區位條件外，應改變以價格為主要的行銷重點的方式，多提供買方相關外部資訊，滿足其需求，以縮短出售時的銷售期間。

University of Macau / Faculty of Social Sciences. / Department of Government and Public Administration

以前在台灣房地產開發市場上主要的房屋銷售模式是預售制度，這是受限於當時政治、經濟的環境條件下，所形成的特殊制度，主要的原因就是需要從市場中，獲得足夠的營運週轉資金；但是台灣的房地產市場在這幾年來逐漸轉變，已經出現為數不少的成屋銷售個案，主要著眼於當房地產市場景氣上揚時，延遲銷售能夠使專案獲得更大的報酬，而且當房地產專案融資的取得逐漸放寬，資金來源不在成為限制條件時，預售房屋可能已不再是唯一的銷售模式，且可能不再是最適銷售模式，但市場上房地產業者仍延續以前的思考模式，以融資比例的大小（有錢沒錢），作為判斷銷售時機的決策依據。本研究所想要研究的方向是最適銷售時機的選擇與融資決策是否會影響銷售時機的選擇，在各種不同市場條件下最適銷售時機與選擇權價值的變化。 本研究以實質選擇權（Real Options）模式探討新建房屋最適銷售時機，但以應用以前學者所推導的模式並不做模式的推導；首先以建立市場中專案營收的模式與建立實質選擇權決策模式，模擬房地產業者營運情境，並以隨機亂數帶入房價與融資利率模擬模式中，以模擬房地產市場中房價與融資利率，將模擬結果帶入所建立的模式中，模擬不同房地產市場條件下專案的營收，並藉由不同的決策值所模擬的專案營收，探討房地產市場中新建房屋的最適銷售時機的選擇與選擇權的價值。並且將模式中所應用的各變數予以獨立（在其他條件不變下，僅改變該變數）做敏感性分析，探討各模式中變數對於選擇最適銷售時機與實質選擇價值變化所產生的影響，以瞭解房地產市場中各外生變數，對於房地產市場新建房屋最適銷售時機與實質選擇權價值所可能造成的影響，與所應該注意的涵義。 第壹章 緒論 第壹節 研究動機與目的 1 第貳節 研究範圍與限制 5 第參節 研究架構 7 第貳章 產業分析與個案訪談 第壹節 銷售時機 11 第貳節 不動產金融 25 第參節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 28 第參章 文獻探討 第壹節 最適銷售時機模式 32 第貳節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 51 第肆章 模式建構與模式設計 第壹節 最適銷售時機 56 第貳節 研究設計 67 第伍章 實證結果分析 第壹節 融資決策與最適銷售時機 75 第貳節 實質選擇權價值敏感性分析 81 第參節 最適銷售時機選擇敏感性分析 90 第陸章 結論與建議 第壹節 研究結果涵義 104 第貳節 建議 110 參考文獻 中文部份 114 英文部份 115

改革開放後，上海市在中共中央的規劃下，希望於二十一世紀時成為國際經濟中心的城市；然而，上海市的城市功能定位自 1949 年後由國際外向型經濟中心轉為國內型生產城市，城市功能、空間佈局亦隨之改變。卻成功達成「以上海浦東開發開放為龍頭，進一步開放長江沿岸城市，盡快把上海建成國際經濟、金融、貿易中心之一，帶動長江三角洲和整個長江流域地區經濟的新飛躍」的發展目標，城市佈局的重建可說是支撐上海市實現其目標的基礎。 本論文嘗試就外商直接投資（第二章）、地方政府行為（第三章）及房地產（第五章）三個角度探討上海市城市空間變化，也試著探討政府、外資及房地產三者間彼此的互動與影響。而從分析的過程中發現，中國大陸欲引進外資解決其資金缺乏的問題，以各式優惠的政策來吸引外資；外國投資者看重的是中國大陸廣大的市場。上海市同樣面臨資金缺乏的問題，為進行城市空間的改造與建設，上海市藉舊城改造、新區開發及住房改革等因素形成的房地產吸引外資的投入，三者間形成巧妙的互動與影響。 　　經濟與政治間的角力在上海市生動的呈現，上海市為了資金的到位，變更了原有的城市規劃設計，外商為了獲利願意配合政策投資獲利極小的平價或動遷住宅，在互相協商、較勁後，可以發現上海市再從計畫經濟轉軌至市場經濟時，經濟利益的影響雖大，但仍未能掌控上海城市空間的發展。相對的，上海市政府卻實際巧妙的利用外資進行了城市空間的重構與發展，同時也獲得了所需的資金。

本研究主要在建立1996-2008年間建商的存活預警模型，探討眾多危機事件中對於建商存活的影響力分析。研究所稱建商包括「建設公司」以及有從事建設業的相關公司。在台灣地區位屬火車頭角色的建設業具有舉足輕重的影響力，但其營運的財務槓桿較其他產業高，營運狀況易受景氣波動的影響，因此在事件的產生時對於投資者、銀行的應變處理便顯得相對重要。 危機事件所指除了證管會、台灣經濟新報資料庫的危機認定外，另加入財務之外的事件研究並加以定義。存活預警模型的建立是先以各種事件的相關性分析以了解各種事件的顯著性，並且量化分類後的影響事件，再進行羅吉特分析與存活分析的比對，選擇較適模型與影響力較大的危機事件進行實證分析。研究實證結果如下： 一 危機事件越多，建商經營越不穩定，存亡事件產生機率越高；影響公司存活的共通因子對於公司危機產生的共同預警變數有一定程度上的共通性，且都具有顯著性。 二 本研究將危機事件分類為財務面、監理面、經營面，存亡事件選定有終止上市、全額交割股、掏空三種。經實證後得知，財務面之外的預警變數亦能提供投資人及銀行產業了解公司經營的穩定度。在眾多預警變數中，又以重整、紓困跳票違約、董監事改選對於終止上市影響較大；對全額交割股的影響則以董監事改選、警示股、景氣因素以及利益輸送影響較大；對掏空的影響則以重整、警示股、財務結構較具顯著性。 三 存活期間與存活機率相關性比較中，以景氣預警變數而言，若產生全額交割事件，則產生存亡事件的機率非常高，公司得以存活期間較短。以重整預警變數而言，公司重整後，產生存亡事件的機率非常高，也就是說公司得以存活的期間較其他預警變數短。 四 景氣循環對於建商經營有非常大的影響，不景氣時產生具顯著性的危機事件，將會在較短期間後產生存亡事件。 / The goal of our study is establishing the survival model in the building construction companies during 1996-2008. The real estate developers in this study included “building construction companies” and the “property stock companies” which operate building construction businesses. Building construction companies are common known as a pivotal role in the power of influence by the general public, but the financial leverage is higher than other industries. Operating condition of construction companies is effected by the real estate cycle; in hence it is relative importance of the investers, banks, which the crisis events occurred. The crisis events in this study are not only the definition of Taiwan Stock Exchange and Taiwan Economic Journal Data Bank but also the events besides financial side. The study of survival model, in the beginning, is to analyze the correlation of crisis events to understand the significance of events, quantify the classified of the entire crisis event, and then to compare the results between the Logistic Analysis and the Survival Analysis. Finally, choose the appropriate model and the more influence crisis events to do the empirical analysis. The empirical analysis results of our study are as follows: 1. The more the crisis events occurred, the more the probability of failure events will occur. 2. Our study classified the crisis events into three different species, financial side, supervision side, business side. We choose company delisting, full delivery stock company, and company emptied as the failure events. 3. Compare the correlation of survival period with survival probability. In terms of company reorganized variable, for example, after reorganizing the building construction company, the probability of failure events are getting higher, and the survival duration get shorter than other crisis events. 4. The real estate cycle impact the building construction companies a lot. If significant crisis events occurred during downturn of the real estate cycle, the failure events will be generated in such a short time.

University of Macau / Faculty of Law

University of Macau / Faculty of Law