由於房地產投機近年來對國內經濟造成極大的影響，而公共政策亦以打壓投機為目標。然而，房地產投機之意義為何?不同投機行為間有何差異?房地產投機的投機強度如何衡量?如何訂定抑制房地產投機之對策?這些均為本研究所討論的內容。 本研究首先分析房地產市場及其財貨特性，並配合相關法令以瞭解房地產投機、其他投機主體與投機標的物探討房地產投機行為，並歸納投機指標，然後以此指標建立「房地產投機指數模型」用以衡量投機強度。 最後對策研擬部份首先檢討全國土地問題會議之結論，然後針對健全房地產市場、減少市場失靈與政府失靈和房地走投機指數模型之運用等相關課題分析，最後以短、中、長期研擬房地產投機防制對策。

壹、研究目的 （１）透過本研究瞭解房地產仲介的型態及發展。（２）透過本研究發掘台灣不動產 市場中現存的仲介問題，並以公平性及效率性作為分析的重點，加以評估。（３）為 建立「房地產仲介制度」提出具體的建議，以供政府日規範房地產交易制度的參考。 貳、文獻回顧 （１）國內方面﹕包括有關房地產方面的期刊，及住商研究室對房屋仲介市場經營等 相關方面的研究報告。 （２）國外方面﹕則搜集有關Broker方面的研究期刊，繼有Greshem （１９７４）， Owen（１９７７），Villani and Simonson（１９８２）自不同觀點探討brokers 在 房地產市場中所扮演的角色與功能；１９８１年Yinger則透過模型，分析broker的佣 金結構和房價的關係；David W and Peter F.（１９８６）則建立模型研究仲介制度 和住宅市場的關係；Johnson and Loucks（１９８６）主張政府可透過對佣金和執照 的管制來管理仲介市場，並提高服務品質。 參、研究方法與內容 （１）文獻的探討一以瞭解各國仲介制度的情形。（２）資料的搜集一搜集台北都會 區內有關房屋仲介的各種報導，並藉由訪談及問卷的方式，瞭解各經營型態的代表性 公司的營運情形，以深入探討房屋仲介的情況。（３）個案的分析一透過深入訪京及 問卷的趼究方法，對個案做深入分析，以瞭解仲介關係中的公平及效率。 肆、研究結果 （１）透過問題的發掘與探討，以瞭解成屋及中古屋的交易方式與過程。 （２）透過公平／效率指標，評估台灣房地產仲介的公平性與效率性。 （３）就所發掘的課題提出策略，以供政府或民間業者欲成立房地產仲介制度的參考 。

台灣房地產歷經民國六十二年石油危機及六十七年美元貶值兩次衝擊後，於民國七十 五年進入第三階段的循環，在短短的三年期間，房價漲幅平均高達百分之二百伍拾以 上，如今雖有趨緩平舵穩之勢，然在此高房價下，使一般受薪階層深覺購得一棲身之 所，愈來愈有艱難之感，根據統計，民國七十五年房價佔國民所得之比約為六倍，而 七十六年遽升至九、六倍，直至七十七年更高達十九、三倍，如此的事實，遂有一群 無殼蝸牛族，組成「無住屋者團結組織」，藉助各種運動批評政府的住宅政策及對高 房價的不滿，形成社會重要問題。 基於自用住宅問題廣泛的受到關注，本文擬就租稅政策公平與效率經濟效果的考量， 深入探討我國現行自用住宅相關財稅法令( 諸如所得稅中購屋借款利息扣除及土地稅 法中自用住宅相關規定 )與措施并詳加檢討; 「他山之石,可以為錯」,為充分了解先 進國家的住宅政策, 本研究特進一步搜集OECD等國有關自用住宅相關財稅法令與措施 進行深入研究, 以供我國借鏡之用, 並作為我國制定有關自用住宅牙關財稅措施之參 考。 最後，綜合我國現行自用住宅相關財稅法令與措施檢討之結果，並借鏡OECD等國之自 用住宅法令與措施可取之處, 提供一份自用住宅相關財稅策略之建議, 期盼對「住者 有其屋」理想之達成, 有所助益。

一、研究目的： 隨著都市發展，都市土地利用有愈來愈集約的趨勢，也就是說，在有限的資金下，以 相對低額之建築成本（假設是單位房價）取代相對高額之土地成本（假設是單位房價） ，而都市土地利用重視區位，在不同的區位、不同的可及性下，建築成本與土地成本 間如何替代；從另一角度言，即房地總價中如何分配房價與地價之歸屬，值得深入研 究。此外，根據傳統的區位理論，以WILLIAM ALONSO之BID=RENT THEORY 為例，都心 之不動產價格最高，由此向周圍遞減，因而形成自中心而外不同土地利用型態之數個 同心圓，但這是末考慮法令管制的理論。事實上我國施行容積率、建蔽率等法令管制 ，則不動產價格中房價與地價之組成是否深受影響而產生不同的房地組成比率及由都 心向外圍擴張之不同的地租坡度，也值得加以探討。因此，本文以台北市以實證研究 為主，旨在探討不同區位、不同使用目的，及不同的建蔽率、容積率等法令管制下， 房地產價格結構中土地成本及建築成本之替代性，以及房價與地價之相對份額（房地 比），以瞭解都市中不動產價格結構與區位、法令等因素之關聯作為民間投資及政府 決策之參考。 二、研究步驟及研究方法： （一）不動產價格（即房地總價）中房價與地價之組成分析：比較傳統估價法、特徵 價格法及迴歸分析法，以提出適合的房、地價分離方式。 （二）求不同區位、不同用途不同管制下，房地比以瞭解其替代性有何不同：應用生 產函數與資本替代率等相關理論。 （三）分析出來之基地價格本質探討： １．與土地持分之差異性比較。 ２．與公告現值之差異性比較。 三、預期結果： 本研究希望獲得下列三方面之結論： １．都市不動產之房地比結構。 ２．正常合理之持分地價與建坪地價之差異。 ３．正常合理地價與公告現值之差異，及改善公告現值系統之建議。

一、研究內容：近來國內房地產價格高漲，一般人皆有望屋興歎，買不起的感覺，另 一方面自六○年代以來，貿易出超經濟飛躍性成長，我國國民之國民所得亦快速提升 ，因此在房價與國民所得均呈大幅成長的情況下，國民之購宅能力如何，實有研究之 必要。住宅為耐久性的高價位商品，消費者需有相當的經濟能力始能購買，因此各階 層人民由於所得的不等，教育程度的差別，對於住宅的購買能力及居住環境品質的要 求亦有所不同，故消費者在購宅時不僅考慮房價因素，尚需考慮其他需要之滿足，如 選擇一符合其社會地位之社區，滿足其理想學區之要求，或考慮通勤之近便性，治安 與環境安寧，周圍之土地使用等，同時住宅之區位，環境亦會反映在住宅價格上，故 由住宅性質、環境、價格作整體性之探討，應是較切合實際的。 二、研究目的： １．了解住宅特性與住宅需求因素。 ２．了解台北市民其現時居住狀況及其理想居住型態。 ３．了解台北市民對其住宅滿意程度為何？及其購宅時主要考慮之因素？ ４．探討房價上漲與國民所得成長關係及其購宅能力。 三、研究方法： １．藉由迴歸式求出住宅需求之所得彈性與價格彈性，以了解住宅性質。 ２．藉由多變量解析之因子分析法來分析本文中之住宅環境滿意因素。

近年來國內房地產價格的高漲，情況已相當嚴重，令人隱憂，而大家對其快速上漲的 原因卻並無一致看法，此乃促成這篇研究的主因。目前國內有關房地產價格方面的研 究著作，多為房地產價格影響因素的研究，對其變動原因的探討並不多見，特別是目 前國內房地產價格如此劇烈的變動，大家對其原因的探討卻是眾說紛紜，缺乏深入的 研究，此現象實有澄清之必要。 研究目的： １．對房地產價格的形成、房地產價格的變動因素及影響能有更突破性的了解。 ２．對當前模糊的房地產價格高漲原因有一番澄清並探討國內房地產價格的變動是否 有特殊的地方。 研究範圍： １．研究時間：從民國６２年至７７年。 ２．研究地區：台北都會區。 ３．研究對象：a 房地產價格及其變動。 b 以住宅價格為主。 研究方法： １．資料：以每月期刊上公開的預售屋價格，採用二樓以上平均單價。 ２．分析方法：A 影響因素及變動因素：建立迴歸模型。 B 無法量化部分：個案研究（訪談）。 研究步驟： １．從供需的觀點探討房地產價格的影響因素，以明瞭房地產價格如何的形成。 ２．房地產價格過去及現在的現象澄清，以找尋國內房地產價格的影響因素。 研究成果： １．影響因素 A 短期：建立自我迴歸模型及延滯分配模型。 a 第一期（６２∼６４年）：變數以貨幣供給量、物價指數及房價三者的前一期為最 佳。 b 第二期（６７∼７０年）：變數以房屋建築費用指數前一期為最佳。 c 第三期（７４∼７７年）：變數以股價指數及房價的前一期為最佳。 B 長期：建立複迴歸模型。 變數以房屋建築費用指數所建立的方程式最佳。 ２．變動因素：建立自我迴歸模型及延滯分配模型。 a 第一期（６２∼６４年）：變數以通貨膨脹率前一期、房價的前三期為最佳。 b 第二期（６７∼７０年）：變數以房屋建築費用指數變動率的前一、二期為最佳。 c 第三期（７４∼７７年）：變數以貨幣供給量前一期為最佳。

財產稅在地方財政收入中，一直扮演著舉足輕重的角色。其稅制結構是否合理，對納 稅義務人的權利與義務之影響，至深且鉅。因而誘發了探討本文的動機。 本文的研究方法是以歷年來稽徵機關的統計資料，作為分析與檢討之依據。並列舉美 國、日本及韓國三個在經貿上與我國關係密切之國家的財產稅制度，作一簡單之比較 與評估，以供參考。 本文研究範圍所稱之財產稅，係指一般人民買賣房地產時，所需負擔的地價稅、房屋 稅、土地增值稅與契稅。俾瞭解一般人民因房屋及土地之買賣，持有而負擔之財產稅 制，是否合理。 本文共分五章十五節加以探討。首先在緒論中說明研究動機、目的、方法與範圍。其 次，分析財產稅的歸宿理論。接著，扼要說明我國及美、日、韓三國財產稅之規定與 稅收趨勢，以便瞭解他國可資借鏡之處，並導出我國財產稅制之缺點，提出檢討與建 議事項，作成結論。

本文為了建立房地產預警系統，針對1992年至2007年期間房地產巿場相關指標為警情指標選取之研究對象，利用層級分析法、因素分析法與擴散指數模型，選擇如同房地產景氣指標四個層面之重要代表性（非先行性）為主變數之警情指標，再綜合確定各指標之權重組成之房地產警情指標，不同於以往將選擇房地產景氣指標利用專家意見的定性方法，且其權重皆設定相同之方式。 警界檢查值是根據房地產警情指標預警值級別判斷房地產警情狀況，檢查值的計算運用變動百分比的方式，拔靴法，3σ法及理想目標值法，評估房地產警情指標之適度警界檢查值。 預測房地產巿場未來情況，採用指數平滑法、Box-Jenkins預測方法，以及灰色GM(1,1)Alpha模型，來預測房地產巿場警情指標及其單指標，並比較其預測績效方式選出較佳模型。據此便可對房地產巿場發生不正常現象的可能性和嚴重程度進行預測和監控。 研究發現，在民國95年第1季至民國96年第1季房地產警情狀況，可以看出其中的建築貸款餘額與全體金融機構放款總額之比值(S7)過高燈號為5分，顯示銀行對於房地產業貸款過熱，而住宅使用率(S19)有過低燈號為1分的不正常情況，並產生出過多的空屋的情形。接著預測民國96年第2季，所選擇的重要性指標來看，延續了前一季的狀況，更可看出其中的建築貸款餘額與全體金融機構放款總額之比值(S7) 過高燈號為5分，臺灣地區住宅建照樓地板面積與臺灣地區建照執照樓地板面積之比值(S8) 偏高燈號為4分，反應出供給多，五大銀行新承做購屋貸款金額與全體金融機構放款總額之比值(S16) 過高燈號為5分，需求過多，然而住宅使用率(S19)有過低燈號為1分的不正常情況，過多空屋，部分也可能含有餘屋的情形，此買了不住的情形，使住宅資源浪費，需加以警戒，並應適時提出修正。 關鍵字：房地產預警系統(Real Estate Early-Warning System) ，擴散指數模型(Diffusion Index Model)，層級分析法(Analytical Hierarchy Process)，因素分析法（Factor Analysis），檢查值(Check Point)，3σ法，拔靴法(Bootstrap)，指數平滑法（Exponential Smoothing）、Box-Jenkins預測方法，灰色GM(1,1)Alpha模型(Grey Forecast)。 / In order to establish real estate early-warning system, We select the main indicators from real estate market relative indexes during 1992 to 2007.Selectction are similar as the four layers of real estate cycle indicators that we have the important not proceeding indicators. The important indicators selection we applied the analytic hierarchy process, factor analysis and diffusion index model, forthmore, we integrated to determine the weights of the indicators and composed of main indicators. Unlike the past, the real estate cycle indicators choose the use of qualitative methods of expert advice, and set the same weight manner. Warning check point is based on the real estate early-warning value of indicators to determine the status of real estate market. Refered as the current cycle indicators, we have the check value calculated by using the range percentage, bootstrap method, and also developed the 3σ and ideal goal methods to determine an appropriate warning check point of the real estate early-warning value. To forecast the real estate market situation, we use black-box model of exponential smoothing, Box-Jenkins methods, as well as the gray GM (1,1) Alpha model to predict the real estate market indicators and their single indexs. Comparing and electing the better prediction performance model which can forecast and monitor the real estate market situation. The real estate market situation are estimate based on the empirical analysis during the first quarter of 2006 to the first quarter of 2007. The construction loans (S7) is too high for the signal is 5 points, which show overheated. The residential usage (S19) show too low for the signal is 1 point, which indicated non-normal conditions and produce too many vacant houses. Thereafter, we forecast the second quarter of 2007. We have continuously the situation of the previous quarter which as the construction loans (S7) is too high for the signal is 5 points. The residential building floor area (S8) is too high for the signal is 4 points, which was reacting too much supply. housing loan (S16) signal is too high for the signal is 5 points, which show too much demand. But The residential usage (S19) is too low for signal is 1 point, which show too many empty houses and some may contain redundant house.To buy and not to live, so that waste the resources of residential. We need to be alert and should be the right time to amend. Keywords: Real Estate Early-Warning System, Diffusion Index Model, Analytical Hierarchy Process, Factor Analysis, Check Point, 3σ, Bootstrap, Exponential Smoothing, Box-Jenkins, Grey forecast.

2007年，力霸集團掏空案轟動社會，其中，舞弊者掏空友聯產險將近48億元，其所採用之手法即利用房地產評價困難之特性。近二年來，台灣部分地區房地產價格飆漲，情況嚴重。聯想二事，有心人趁此時機再利用房地產進行舞弊可能性不低，不禁令人憂慮。好在查核人員可能可以防堵該舞弊之發生，而其學識背景可能不同。 本研究彙總相關之個案，試圖探討該種舞弊手段，並企圖瞭解對此種手段之了解程度，包括不同學識背景之查核人員了解程度是否不同。本研究以學生代替查核人員，所探討之二種不同學識背景為會計與地政；本研究透過問卷測量會計科系出身之查核人員對房地產評價與以房地產為工具之舞弊了解程度，是否與地政背景之查核人員存在差異。 本研究透過個案研析，找出14項舞弊風險因子，並將其分為四類。在實證結果部分則發現，會計背景之查核人員在以房地產為工具之舞弊風險因子的了解程度上，不如地政背景之查核人員。不過，只有當情境高度涉及地政相關專業時，二種背景之查核人員所評估之該種舞弊風險差異才顯著，一般情境下，二者評估之能力沒有明顯差異。因此，本研究建議會計背景之查核人員應該多了解以房地產為工具之舞弊個案。另外，出於會計背景之查核人員在以房地產為工具之舞弊風險因子的了解程度上，仍有部分較佳；故本研究亦建議實務上如遇處理涉及房地產之案件或查核時，應同時指派地政背景與會計背景之查核人員。 / The case of Rebar Group in 2007 was a serious case in Taiwan. As one part of the case, the fraud in Union Insurance Co. was committed by using real estate as tools, because real estate is difficult in evaluation. In recent two years, there has been a situation that the real estate’s price goes very high in some areas of Taiwan. If we associate these two things, there may be a chance for someone to commit the fraud by using real estate as tools. Fortunately, auditors could prevent the occurrence of this kind of fraud; auditors might have different major. This research summarized all the cases related, discussed about the tricks of this kind of fraud, and tried to know whether the levels of the auditors in different major fields on these tricks are different or not. Trough the poll(which is aimed at students of accounting and land economics departments), the research measured auditors’ level of comprehending the fraud by using real estate as tools, and tried to find out whether the levels are different or not between auditors majoring in accounting and in land economics. Trough the cases, this research found 14 fraud risk factors, and classified them into 4 categories. On the other hand, the empirical results show auditors majoring in accounting are not as good as auditors majoring in land economics on comprehending this kind of fraud’s risk factors. Nevertheless, about the ability to evaluate the risk of this kind of fraud, there is no significant difference between auditors major in accounting and in land economics but in the situation highly involved the specialty of land economics. Thus, this research suggests auditors majoring in accounting should get more comprehending on the fraud cases committed by using real estate as tools. Additionally, due to auditors majoring in accounting perform better than whom majoring in land economics on some part of comprehending this kind of fraud’s risk factors, this research also suggests the one who dealing with the cases related to real estate should appoint auditors majoring in land economics and in accounting at the same time.

隨著國內都市計畫面積的逐年成長，致使國內出現房地產市場蓬勃發展的現象，但同時也造就了國內房地產的戰國時代的來臨，當房地產的願景如預期般的成長時，房地產業者如何在市場競爭激烈的環境中，尋求良好的營運策略則成為各房地產業者所需思考的方向。在許多的研究中，曾指出房地產景氣的波動並非偶發而是有跡可尋，只要當強烈的經濟成長、房地產供給短缺及銀行信用擴張等影響因素的組合下，則會產生投機性的景氣復甦。所以，當房地產景氣受到影響而有所波動之際，其所受的影響因素可能不僅僅只是經濟因素所引導，也有可能是受到房地產供需不平衡或利率、股市等金融因素的波動所導致，故如何掌握國內房地產景氣循環的根本原因，也是一項值得關注的話題。 因此，本研究考量如此創新思維的概念，若應用於房地產業者的經銷，是否也可能獲得良好的成效，故以K公司為個案研究的對象，探討其導入創新設計模式對營銷的影響，而其研究發現：近年來國內對於房地產建築之容積率的修訂及都市計畫變更等政策指導，造成國內房地產建築物的建造受到影響；住宿類房地產建築物商品是目前國內近年來房地產企業所重視的商品；房地產建築導入創新設計的模式時，是可以提升房地產企業的營運成效；發展創新設計的經營方式已經成為房地產的必要策略之一。