財產稅分成單一稅率財產稅制以及雙率財產稅制。財產稅稅基依賴的是評估價值，稅基通常沒有正確反應市價，雙率的財產稅制在有效稅率以及評估比率估算上皆較單一稅率稅制複雜；此外，房價居高不下之下，財產稅資本化效果的探討更有其必要性，因此本研究選取財產稅制度已實施雙率稅制數十年台灣的首都台北市，並且選取自用住宅為樣本，探討在雙率稅制下，衡量「1－評估比率」、財產稅有效稅率、以及探討財產稅資本化效果。 有效稅率以及評估比率方面，結論可以得知台北市及12個行政區之「自用住宅」財產稅有效稅率皆有極為偏低的現象，以及台北市以及每一個行政區的平均「1-評估比率」都至少有七成以上，這表示政府相關單位必須要將評估比率提高，提高財產稅有效稅率，才能有效降低稅基與市場價格之間的偏離程度。此外，土地與房屋分離課稅，地價稅的稅基土地公告地價以及房屋稅稅基房屋評定現值由不同評價委員會估價之下，容易產生評估比率偏低狀況，因此建議將不動產評議委員會以及地價評議委員會合併成單一的委員會，在評估價值的誤差應該會有顯著的降低。 財產稅資本化效果方面，發現台北市自用住宅的財產稅稅賦負擔太輕，尤其是地價稅，因此無法透過提高財產稅的方式來抑制房價。此外，根據分量迴歸的結果發現，房屋稅支出愈高，低房價的房屋總價會降低，這結果表示在低房價房屋稅的租稅負擔是高於最適水準；然而高房價的房屋總價會因房屋稅支出愈高反而愈高，這結果表示在高房價房屋稅的租稅負擔是低於最適水準。因此透過這些發現，建議台北市政府相關單位應將高房價的房屋稅租稅負擔提高超過最適水準，藉由此才能有效的抑制房價的上漲。 / This paper investigates the assessment ratio, effective property tax rate and property tax capitalization for owner-occupied residential houses in Taipei, which employs a split-rate property tax system. The analysis finds that the effective property tax burden is lower in Taipei. Therefore, the tax authority should work to raise the effective property tax rates and minimize the biases in order to raise assessment ratios. Ideally, if the committees could be integrated into a single committee, assessed value biases may be able to be significantly reduced. In property tax capitalization, we find that current property tax rate is smaller than the optimal one in Taipei. Current property tax burden especially from the land value tax is too light, so a higher property tax rate cannot be negatively capitalized into the house prices. Moreover, we also find that there is a positive house tax capitalization only for the high value houses, but a negative house tax capitalization for low value houses. These findings imply that Taipei authority has to raise the property tax burden especially for high value houses to be above the optimal level if it wants to effectively cool down the rising house value.

為了瞭解是否由於評價制度的累退偏差而使我國財產稅累退現象更為嚴重，本文利用Paglin and Fogarty (1972)發展之方法來測度財產稅垂直不公平和水平不公平。其假設完全公平情況下，評定價值對市場價格應是一致性，即評定價值與市場價格要維持一定百分比；當評定價值與市場價格未保持一定比例而導致垂直不公平時，其增減可用1-(b_e/b_i)來衡量，而S_y/AV乃估計水平不公平係數，即市場價格與評定價值未完全相關性，使相同價值之財產卻支付不同稅負。因此，便可利用上述評定價值與市場價格的離散程度來衡量不公平情形。 　　有關實證資料係以民國79年至82年臺北市大安區實際買賣資料為基礎，並配合稅捐機關的課稅資料做迴歸分析。實證結果發現財產市價愈高者，其評定價值佔市價之比例反而比市價較低者之財產為低，以至隨著市價上升，有效稅率反而下降。並且同樣價值的財產支付不同稅負的水平不公平情形相當嚴重。再利用法院拍賣價格來衡量房屋類型和區位其評價／市價之差異，結果新興郊區和一樓其比值最低，顯示往往因地區及房屋類型之不同而有不同評價標準。 　　從以上分析結果顯見評價與市價脫節之事實，是造成我國財產稅不公平原因之一，若是冀望財產稅能發揮平衡社會財富的功能，應儘速建立一套完整、合理的評價制度，使財產稅的稅基合理化，以促進稅制之公平性。

財產稅在地方財政收入中，一直扮演著舉足輕重的角色。其稅制結構是否合理，對納 稅義務人的權利與義務之影響，至深且鉅。因而誘發了探討本文的動機。 本文的研究方法是以歷年來稽徵機關的統計資料，作為分析與檢討之依據。並列舉美 國、日本及韓國三個在經貿上與我國關係密切之國家的財產稅制度，作一簡單之比較 與評估，以供參考。 本文研究範圍所稱之財產稅，係指一般人民買賣房地產時，所需負擔的地價稅、房屋 稅、土地增值稅與契稅。俾瞭解一般人民因房屋及土地之買賣，持有而負擔之財產稅 制，是否合理。 本文共分五章十五節加以探討。首先在緒論中說明研究動機、目的、方法與範圍。其 次，分析財產稅的歸宿理論。接著，扼要說明我國及美、日、韓三國財產稅之規定與 稅收趨勢，以便瞭解他國可資借鏡之處，並導出我國財產稅制之缺點，提出檢討與建 議事項，作成結論。

財產稅歸宿論之發展約略可分為傳統觀念的歸宿理論與新觀念的歸宿理論。傳統觀念 認為財產稅的移轉依賴於供需彈性的估計值，除土地外，稅後財產的供給是為有彈性 的，但對於稅後財產所生產出來的產品，其需求卻無彈性，因而稅負大多數向前轉移 消費者。新觀念的財產稅歸宿理論則認為對財產課征一般化的租稅，其將由財產所有 者負擔租。若課征不同稅率的租稅，部份會發生貨物稅的效果。本文將對上述理論及 其晚近發展做一探討。文中分為左列章節： 第一章：前言 第二章：傳統觀念的財產稅歸宿 第三章：新觀念的財產稅歸宿 第四章：晚近的理論發展 第五章：台灣之實證分析 第六章：結論

在其他條件不變時，房屋的現值是居住者將預期該棟房屋在未來各期所能提供的服務價值，扣除預期未來各期所需負擔之財產稅後，將淨服務價值按折現率加以折現後之價值。租稅資本化問題即為研究財產稅折現進入房價的比率，但是，公共支出與有效財產稅率之間的潛在關連與房屋服務價值的設算方式是相關研究的最大限制，本文採用Palmon and Smith (1998b)的修正後的Capitalization Model，以預測租金加上管理費設算房屋所提供的服務價值，配合台北市與台北縣的買屋抽樣資料，估計台北都市化地區的財產稅資本化比率，幾乎所有的實證結果都顯示存在著過度資本化的情形，探究可能的原因，資料的誤差以及相關變數的遺漏都有可能導致過度資本化的情形。若是資料誤差不大時，購屋者的資訊不完全與房價被高估而使有效財產稅率過低也許是造成過度資本化的真正原因。 / All other things being equal, the value of a house equals the present value of the rental flow minus the present value of the property tax flow. The objective of this study is to estimate the degree of property tax capitalization of the Taipei urbanized area. In fact, there are two main limitations on this issue—the potential correlation between local public expenditures and effective property tax rate, and the method in computing the value of housing service. We apply the modified capitalization model established by Palmon and Smith (1998b) and the idea that the values of housing services equal the estimates of rental prices plus the management fees to estimate the degree of capitalization. Our result shows that there is over capitalization in Taipei urbanized area and that the degree of capitalization reported here is much greater than those from past studies. Although such over-capitalization result may be caused by sample errors and missing variables, it can be argued that, if the sample-error problem isn’t severe, incomplete information and under-estimated effective property tax rates should take the blame for this.

我國的財產稅率雖然以法律條文明文規定各縣市的財產稅率一致，並不允許各地方政府依照自己地方的自然環境特徵、政治、人文偏好，訂立差異化的財產稅率以符合地方自己財政的需求。有違憲法所賦予的『地方自治精神』和理論上地方財政的租稅競爭均衡。可是事實上，在我國稅法上，計算財產稅的倍數累進稅基基準，各縣市政府都不同。在課徵土地增值稅時是依照各縣市官方所發佈的『土地公告現值』作為計算的稅基基準；課徵地價稅是依照各縣市的『公告區段地價』作為稅基；課徵房屋稅是依據各縣市政府所評定的『房屋評定現值』作為課徵基礎。可是由於各縣市都市化程度不同，所以各縣市間的公告現值、公告地價和房屋評定現值差異很大，再加上地價稅各縣市間的倍數累進課徵起點都不相同以及課稅的評估價值與市價的差距，如此一來，使的各地土地交易所需負擔的有效土地增值稅賦、持有土地所課征的有效地價稅率及持有房屋的有效房屋稅率各縣市間均有顯著的不同。本文嘗試從個體交易資料分別推估台灣各縣市對於持有土地、房屋時所需實質承當的有效稅率。藉此來釐清各縣市間雖然有一致的『名目』財產稅率，可是實際上各縣市人民所需承受的『實質』『影子價格』是不同。此外，在推估台灣地區財產的有效稅率後，本文藉由比較國際間各國財產的有效稅率，說明台灣地區財產有效稅率有明顯低落的現象。本文估計出實際上台灣地區住宅區有效地價稅率的約為0.0243%、住宅區有效房屋稅約為0.2252%。而地價稅的有效估價率約為0.12，低於房屋稅的估價率0.23。從區域分佈及各縣間分佈來分析，發現房屋稅較地價稅分佈更符合租稅課徵的公平和效率。 　　此外，整體來看，有效地價稅率是呈現『先累退，在逐漸累進』的現象。至於23個縣市間，地價稅的累進、累退或一致性則呈現相當分歧的結果。

我國地價稅與房屋稅之稅制源起甚早且近年無重大變革，而早期針對部份年度的實證研究顯示我國財產稅具有累退性，故本研究擬以行政院主計處之「家庭收支調查報告」為資料依據，長時間觀察自1979至2011年間我國家計單位所負擔之財產稅的支出、財產稅占所得比率的變化、財產稅對所得均化的影響程度、累退性的變化情形等，並進一步分析各縣市的財產稅的支出、財產稅占所得比率及財產稅的累退性。 分析結果顯示，家計單位財產稅的平均支出大抵呈現遞增的趨勢，在1979年至1983年間財產稅並不具有明顯之累退性，但1984年以後至2011年間則具有累退性，且累退性日益明顯，近10年更顯急遽惡化，且惡化速度亦日益加快。分析2006年各縣市財產稅負擔，累退程度最嚴重的三個縣市依序為為台東縣、宜蘭縣、澎湖縣，累退性最和緩的三個縣市依序為為高雄市、彰化縣、桃園縣。再深入探討2001年至2006年各縣市財產稅之累退程度，累退程度最嚴重者出現次數最多之縣市為，累退程度最輕微者，則無明顯集中於某一縣市。

本論文係研究台南市之財政收支，有關內容大致如下： 第一章為緒論，說明研究本文之動機與目的，以及資料來源與文章之結構。 第二章為都市財 政之基本理論，介紹財政收支之劃分，並論述地方財政最主要之稅收─財產稅，同時 探討準公共財與環境財。 第三章為台南市之財務行政。先將台南市之財務行政作個簡介，其次探討台南市庫款 集中支付制度，最後再將屬於主計部門之預算與決算加以論述。 第四章為台布市財政收廿結構分析。將台南市歷年之經費支出與財源籌措情形分別作 詳盡之分析。 第五章為台南市財政部問題之癥結及其解決之道。指出台南市財政收十之問題所在， 並提出解決方案。 第六章為結論，將本文作個總整理，並提出結論。

近年來，我國財政收支嚴重不平衡，地方政府相較於中央財政問題更困窘。由歷年來賦稅依存度或稅收資料顯示，地方賦稅收入並無法足夠支應地方支出，加上因為地區經濟發展狀況不同，各縣市財政收入不平衡，造成貧窮縣市之財政狀況更為艱辛，須依靠中央政府之補助款才得以提供地方事務。 本研究探討各地方財產稅之影響因素，因財產稅占各地方政府之賦稅收入之大宗，加上探討地方稅建制之文獻均認為財產稅最適合最為地方財源收入，故本研究藉由探討影響地方財產稅收之因素，分析我國地方政府財政制度之現況與困境，並對目前我國地方財政之困難提出建議。 本研究將影響地方財產稅因素分為經濟因素、人口因素、治安狀況、商業情況與房地產市場狀況，利用台北市、台北縣、高雄市與台中市民國81-93年之資料，進行實證分析。因本研究所採用的資料涵蓋4個轄區與13個年度，故計量模型採用Panel Data模型，Panel Data模型不僅可以分析解釋變數對財產稅收之影響程度，利用固定效果模型 (Fixed Effect Model) 更可以得知4個轄區之地方特定效果與時間效果。 根據實證結果顯示，我國地方財產稅具有明顯的地方特定效果與時間效果，表示地方財產稅容易受到各地人文地理制度之不同、地方無法量化之特質、土地政策的變動與總體景氣之影響。對於財產稅易受土地政策的變動與總體景氣之影響，我們合理懷疑其原因是因為本研究所稱之財產稅中含有土地增值稅與契稅兩種機會稅，才導致財產稅收會受到景氣變動之影響，經由實證分析結果驗證我們的論點，土地增值稅與契稅相較於地價稅與房屋稅易受整體經濟與土地政策變動之影響。 我國地方政府財政狀況，從實證結果亦能發現財政水平不均之情況，觀察固定效果發現台北市相對於其他轄區財產稅收較多，其原因可能為台北市為我國首都，人文地理與經濟發展情況均較其他轄區進步的地方特質效果所導致。透過本研究時間效果之分析，顯示地方政府若欲以降低該地區犯罪率或活絡該地之商業活動等僅具地區性之經濟活動來增加財產稅收，是較無效果的。地方財產稅收之增加主要仍須倚靠國家整體經濟景氣活絡，或以土地政策誘導房地產市場交易，是較可行的方法。

財產稅素來為政府重要財政收入，有關財產稅稅基計算為政府與民眾關心之重要議題。國際上財產稅稅基評估方式，依收益來源之不同，可分為由「租金收入」所得之年租金價值，或由「交易」所得之市場價值。我國財產稅稅基為土地申報地價與房屋評定現值，屬於以成本法評估之市場價值。 本研究經由稅基理論之文獻回顧，並針對臺北市觀光旅館與辦公大樓進行模擬分析與迴歸分析，研究結果發現，國際上財產稅稅基評估方式為市場價值或租金價值，應用於臺灣其實屬於「成本價值」與「收益價值」之爭。本研究認為，基於商業不動產經營獲利特性、交易型態與行政便利，並且符合量能課稅原則，商業不動產宜採用收益面之租金價值作為財產稅稅基；然而，現行制度僅反映不動產成本面，未反映不動產收益面。另外，若以租金價值作為稅基，需扣除無形資產之價值。 最後，若財產稅稅制轉變為以租金價值作為稅基，就旅館而言，於政策上可以鼓勵廠商興建大規模觀光旅館，並對經營初期業者有利，對於旅館產業發展有助益。就辦公大樓而言，於政策上可以鼓勵廠商興建大規模辦公大樓，可以促進開發者整合較大面積土地進行開發。 / Property tax is one of the important tax revenues of the government. People care about how to calculate property tax base. There are two values-based approaches that depends on different revenue sources one is “Annual Rental Value” which is based on rents, the other is “Market Value” which is based on sales. The Taiwanese property tax is based on market value and on cost approach. The study explores the tax base theories and use differential tax incidence and regression model to test the property tax bases of hotels and offices. According to the literature, there are two main ways to assess the property tax bases: Market Value Basis and Annual Rental Value Basis. However, it turns out to be the difference of Cost Value and Income Value in Taiwan. Due to the revenue-generating feature and transaction style of commercial properties, administrative convenience and the ability-to-pay principle, the study suggests that we should use annual rental value as the property tax base of commercial properties. Nevertheless, the Taiwanese property tax base only reflects the cost of properties, not the revenue-generating capacities of properties. On the other hand, the rent value includes the intangible assets such as famous brand names, the additional value which is not from the property should be excluded from the tax base. Nevertheless, if the rental value is substituted for the cost value as a tax base, there will be some possible situations as a reference for policy makers. For hotels, it will encourage firms to construct big scale hotels, and it will be beneficial for the initial operation of hotels. For offices, it will encourage firms to construct big scale offices and it will promote the developers to create more land area as well. Keywords: commercial property, property tax, house tax, cost value, rental value