改革開放後，上海市在中共中央的規劃下，希望於二十一世紀時成為國際經濟中心的城市；然而，上海市的城市功能定位自 1949 年後由國際外向型經濟中心轉為國內型生產城市，城市功能、空間佈局亦隨之改變。卻成功達成「以上海浦東開發開放為龍頭，進一步開放長江沿岸城市，盡快把上海建成國際經濟、金融、貿易中心之一，帶動長江三角洲和整個長江流域地區經濟的新飛躍」的發展目標，城市佈局的重建可說是支撐上海市實現其目標的基礎。 本論文嘗試就外商直接投資（第二章）、地方政府行為（第三章）及房地產（第五章）三個角度探討上海市城市空間變化，也試著探討政府、外資及房地產三者間彼此的互動與影響。而從分析的過程中發現，中國大陸欲引進外資解決其資金缺乏的問題，以各式優惠的政策來吸引外資；外國投資者看重的是中國大陸廣大的市場。上海市同樣面臨資金缺乏的問題，為進行城市空間的改造與建設，上海市藉舊城改造、新區開發及住房改革等因素形成的房地產吸引外資的投入，三者間形成巧妙的互動與影響。 　　經濟與政治間的角力在上海市生動的呈現，上海市為了資金的到位，變更了原有的城市規劃設計，外商為了獲利願意配合政策投資獲利極小的平價或動遷住宅，在互相協商、較勁後，可以發現上海市再從計畫經濟轉軌至市場經濟時，經濟利益的影響雖大，但仍未能掌控上海城市空間的發展。相對的，上海市政府卻實際巧妙的利用外資進行了城市空間的重構與發展，同時也獲得了所需的資金。

利用1995-2015年間美國房地產投資信託基金（REIT）的176個初次公開發行為樣本，本研究分析了初步公開說明書（Form S-11）資訊與REITs上市後之當天，短期和長期表現之間的關係。其中，本文著重於探討四個特別領域的相關資訊，包括管理結構，承銷商聲譽，IPO閉鎖期及管理團隊品質。 實證結果顯示，初步公開說明書（Form S-11）包含有價值的資訊，有助於REIT IPO 投資人作投資評估之使用。其中，IPO閉鎖期大於等於產業標準180天的REITs，其在上市後6個月和12個月期間的報酬率高於IPO閉鎖期小於180天的REITs。此外，與過去的IPO研究結果相似，由知名承銷商所銷售之REIT IPOs 在初次公開發行後的短期及長期表現平均優於由知名度較低之承銷商所銷售的REIT IPOs。 然而，儘管過去與REIT相關的研究普遍偏好內部管理，本研究之實證結果支持外部管理的模式。其中，實證結果顯示外部管理的REITs在初次公開發行後的短期及長期表現平均優於內部管理的REITs。 / Using a sample of 176 US REIT IPOs from 1995 to 2015, this study examines the relationship between information provided on the preliminary IPO prospectus (form S-11) and post-IPO initial, short-term and long-term performance of REITs. In particular, this paper focuses on information related to four specific areas: management structure, underwriter reputation, lock-up period, and management quality. The findings of this study suggest that form S-11 carries valuable information, and is useful to investors in evaluating REIT IPOs. The regression results indicate that REIT IPOs with a lock-up period that is at least as long as the industry standard, on average, earn higher post-IPO returns 6-month and 12-month following the IPO date. Moreover, consistent with prior IPO studies, offerings underwritten by prestigious underwriters, on average, yield better post-IPO performance than IPOs underwritten by less reputable underwriters. Yet, unlike prior REIT studies, the findings of this paper tend to favor the external management structure. The results from the sub-sample imply externally managed REITs, on average, earn higher post-IPO short-term and long-term returns than their internally managed counterpart.