房仲業雖作為連鎖經營及行銷通路概念行業，但因其交易特性，需要足夠的專業與服務的一致性，所以人才一直是此行業成功的關鍵因素。但在大陸地區，由於市場的成熟度與政府強勢主導，加上近些年 經濟快速成長，國際資金不斷湧入，其競爭環境比在台灣相對複雜許多。本研究主要是採取個案研究方式，希望經由深入的個案分析，尋找房仲業在大陸地區未來發展趨勢與關鍵成功要素。並為個案公司擬定策略以因應未來環境的快速變遷；並能在發展過程中蓄積核心資源，增加競爭力。 本研究的架構採用Aaker的理論架構來進行內外在分析與策略規劃。整個研究架構分為四個階段： 1.先分析整體環境為房仲業帶來的機會與威脅，以及該產業的成功關鍵因素；進而了解個案公司所擁有的優劣勢。 2.根據以上分析，歸納出該公司所面臨的問題。 3.策略方向的擬定，並依照適當的準則予以評估與選擇。 4.提出可行的策略，在該策略下擬定競爭策略與營運策略。 經過本研究分析發現，除了三S專業化、簡單化、標準化，及人才、品牌、資訊等傳統關鍵成功要素外，面對政策強勢主導及快速變動環境，掌握需求變動時間差能力、行銷通路及售後服務的創新整合能力、地理區差異所需要的彈性模組運作能力、網絡及策略聯盟整合能力、顯得更加重要。本研究建議個案公司採成長策略與差異化集中作為競爭策略，以發揮個案公司的核心能力，持續領先同業並奠定永續經營的利基。

房地產業在整個國民經濟體系中有舉足輕重的作用。伴隨著房地產業的飛速發展，房仲業也應運而生。而在目前的房地產市場上，一方面有為數眾多的房仲企業，其服務品質參差不齊，行業整體服務滿意度令人堪憂，另一方面在互聯網的浪潮下，各種新興模式的房仲企業層出不窮，著實令公眾難以甄別。因此，無論是整體性或區域性的房仲企業績效排名，對於消費者、房仲經紀人與資本市場都具有重要的參考意義，此外還可作為房仲企業之間相互比較的可靠依據，是一個值得深入探討的課題。 本研究將利用上海市房地產交易中心的交易資料，其中交易資料包含交易時間、交易次數、交易金額、房屋類型、房屋面積、交易區域等資料，透過RFM分析及平均數檢定等方法的應用，以2014年上海市房地產交易市場作為研究對象，首先對於上海市的房地產交易狀況進行概述，其次研究分析上海的房仲企業在不同交易區域與房屋類型上的表現，進而結合優質房仲企業的經營特點做出建議，其研究發現概述如下： 一、公寓的交易次數約有逾八成的比例； 二、上海市次級核心地區房屋交易占交易總量的50%； 三、上海市核心地區平均房屋交易單價較偏遠地區高出約1.8萬； 四、中原物業、我愛我家房屋、德佑房地產與太平洋房屋的經營績效最佳。

服務業已成為國家經濟發展的重要基礎，如何提供良好的服務來滿足顧客，也成為相當重要的議題。而在組織中，員工面對顧客所展現的態度及行為皆代表著組織，員工服務的行為與經驗在與顧客互動的過程中，影響顧客對服務品質的認知，再者，房屋仲介業在服務業中具有相當重要的地位，房仲業者分店數全台已達五千多家，僅次於便利商店，因此本研究將以房仲業者為例，進行員工服務行為之內涵之探索，並探討房屋仲介業務人員，在銷售價格高低不同之房屋時，或面對不同類型的顧客需求時，所展現的服務行為內涵是否具有相同、相異之處。 　　本研究以台北市之房屋仲介業業務人員為研究對象，深度訪談49位具有8個月以上服務經驗之房仲業務人員與店主管，並將訪談內容逐字稿轉為可研究的項目 (item)，依內容相似性作分類，共產生10種不同的服務行為類別。研究結果顯示，不論房仲業務人員在銷售價格較高或較低的房屋時，或是其面對自住型或投資型需求之顧客時，大多會展現出公司所規定之服務行為；然而，當其在銷售價格較高的房屋時，與當其面對投資型需求（而非自住型需求）之顧客時，尚會展現出公司未明文規定之服務行為。 / Service industry has become an important foundation for national economic development. So how to provide better service to make customer satisfied has become an important issue. In service organization, employee’s behaviors and attitude toward customers are on behalf of organization. And employee’s service behavior in the process of interacting with customer will influence how customer perceives service quality. What’s more, the real estate brokerage industry plays an important role in service industry. The number of stores of real estate brokerage industry in Taiwan is more than 5,000 stores, only less than the number of convenience stores. Therefore, this study used the salespersons in real estate brokerage industry as sample to explore the first-line employee service behaviors. And this study discussed the similarities and differences in service behaviors when salesperson sold the houses with higher or lower price, and faced customers with different needs. 　　This study used a sample of the salespersons of real estate brokerage industry in Taipei. After interviewing 49 salespersons, whose working experience is more than 8 months, the study turned the transcripts into analyzable items. By the similarity of the items, this study classified the items into 10 categories. The result is that no matter the salespersons sold the house with higher or lower price, or faced customer need of consumption or investment, they mostly provided the organization expected customer service behaviors. But when they sold the house with higher price, or faced the customer need of investment, they even provided the more customer service behaviors which are not required.

房地產堪稱人們一生中最重大的交易商品，很多人投入畢生積蓄，背負二三十年的房貸，方能一圓購屋夢，可說是關係一輩子的重大決定，在選購房屋時，更需格外慎重與小心，事先蒐集行情資訊就顯得十分重要。房仲業在台灣發展至今已有三十餘年，其產業特質也因此異於一般服務業。 本研究採深度訪談及資料分析法並用，並蒐集相關文獻，以個案公司—信義房屋、永慶房屋及住商不動產為例。除了解各房仲公司公關人員與媒體雙方在互動關係的運作方式及意見，並蒐集房仲業者發布的新聞報導加以分析討論，內容包括公關策略及新聞運作方式的差異，以及是否對新聞呈現或媒體關係造成影響，進而探討房仲業企業公關的特性、差異性，以及個案公司的媒體策略、公關危機處理等課題，從研究中建構企業公關運作的正確模式。 經過資料分析，本研究主要結論有五項，分別陳述如下： 一、房仲業倚賴公關新聞稿的程度不下於其他產業，房仲公關與記者的互動頻 率更明顯高於其他產業。 二、各大房仲業均設有「不動產企劃研究室」等單位，藉由公關把影響房市的 因素以訊息包裝方式傳遞出去。 三、記者室漸為企業近用媒體最便捷的方式。 四、記者在改寫公關稿時偏愛官方提供的數據，認為較有公信度而會保留並引 用。 五、品牌印象其實是消費者決定由哪家房仲業為其服務的重要參考，而品牌指 名度往往建立於口碑及媒體能見度。 本研究為一初探性研究，透過深度訪談及資料分析法蒐集資料，因此研究結果僅能整理出一初步的媒體策略模式。針對消費者對品牌的認知、品牌關鍵因素對消費決策的影響，以及品牌與媒體曝光率的關聯性，並未進行深入討論，是本研究深感不足之處。 本研究針對房仲公關實務及媒體策略提供了概略的分析與研究，但內容仍侷限於媒體策略的探討，例如新聞稿的撰寫、與記者的互動等。實際上企業公關的工作領域何其多，舉凡企業形象、行銷溝通、員工關係等皆是負責的範疇，媒體策略僅是其中主要的一項工作。綜合以上建議，期待未來能夠有更多相關的研究出現，讓企業公關研究更臻完備！ / Property can be the most important purchasing in one’s life. To make this dream come true, many people spend their life-long saving and carry to a 20-to-30 -year mortgage. Therefore, to collect effective information in advance is crucial to help and make a significant decision. This study employed the tactics of deep interview and data analysis. By gathering the information of 3 major Realty in Taiwan, I want to construct an applicable model of corporative PR operation for Real Estate Agencies. The cases are Sinyi Real Estate, Yungching Real Estates and HB Housing. Information regarding agencies’ PR policies, PR programs, and crisis management strategies is collected and analyzed to see how those factors affect the relationship among agencies and the media. Our study shows: 1.The dependence of PR practices is very much comparable with other sectors. The interaction between PR practitioners and reporters are even more frequent than other sectors. 2.Most agencies establish “Real Estate Research Lab” to deliver the market information with PR practices. 3.Press room is the most convenient practice for corporate to serve the needs of media. 4.Reporters are most likely to quote “Official statistics” since it’s more reliable. 5.Brand image is an important reference in the consumers’ decision-making process. Brand specification is depending the public praise and media publicity. This report is a exploratory study and thus is limited to an elementary model of media strategy. The topics regarding the brand recognition, key factors on consumers’ decision making process, and link of brand and media coverage are not discussed in this report. The result of this research provides a general analysis and study for media strategy of PR practices in Realty industry. However, it still limited to the writing of news release and the interaction with reporters. In fact, corporative PR covers far more issues, including corporative image, marketing communication, and internal relations. In the future, we hope to see more related research covering the topics of corporative PR and help us to understand more.