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財產權為憲法明定應予保障，而國家為增進公共利益得對財產權加以限制，此乃財產權之社會義務性，惟國家所採限制措施應符合必要性，並以法律明文定之，避免財產權遭受不當之侵害。時效取得制度乃國家為實現公共利益，透過立法行為重新調整所有權人及占有人間之財產權關係，其採取剝奪財產權之手段，是否具有必要性，有無違背憲法保障財產權之精神，殊值研究。又制度設計之良莠，除攸關政策目的能否實現、制度功能得否發揮外，亦決定制度存在之價值。在肯認時效取得制度之存在價值下，如何促其更合理完備，達到增進社會公共利益之目標，同時符合憲法保障人民財產權之精神，為本文所欲探討之課題。 為探究我國時效取得制度與土地所有權人之財產權保障間之關係，本文首先就時效取得制度在公益目的之追求下，是否兼顧土地所有權人之財產權保障進行探討，並以比例原則作為分析工具，檢視制度內容之合理性。其次，就實務上相關課題進行論述，藉由問題之釐清，尋求合理之解決方式，提供未來修法方向之參考，促使時效取得制度內容更臻合理完善。期使在公益目標達成下，尚能合理保障個人財產權，以減少紛爭，維持社會秩序之和諧，並符合社會公平正義。 本研究發現，為建立合理之時效取得制度，首應檢討並釐清制度追求之公益目的為何，始得決定其採行之手段及其他構成要件。當涉及人民權益之侵害時，必須以比例原則作為公益與私益之衡平標準，俾進一步確認「目的與手段間之適當性」、「採取手段之必要性」及「所實現公益與所侵害私益間之合比例性」，避免造成人民財產權之不合理侵害。目前實務上之作法，除允許已登記土地得適用時效取得地上權，與時效取得制度兼顧土地登記制度公信力之最初立法意旨不符外，餘如採取限縮時效取得所有權及地上權適用客體之作法、占有人是否符合「以行使地上權之意思為占有」要件之審核等，大都採取對土地所有權人較為有利之判斷，使土地所有權人之財產權免於不當之侵害，殊值肯定。惟應儘速檢討及修訂相關法律規定，以符法律保留原則。 關鍵詞：時效取得、財產權、地上權、比例原則

國有非公用地上權住宅可以解決高房價與土地投機的問題，惟目前的地租調整機制有阻礙地上權住宅發展的疑慮。定有期限的地上權，使用價值會隨著時間遞減，隨申報地價調整的地租則會隨著時間漸增，在地租超過使用價值的時候，會產生使用不經濟與使用者抗爭的現象，此將造成地上權住宅無法發揮預期的功能。 本文透過地租理論與地上權發展的文獻歸納，使用他人土地合作經營，是土地經濟中不可避免的模式，公平與明確的契約關係，可以促進經濟與效率。此外，依法律行為設定地上權的取得，與繼受他人既有地上權權利移轉的取得不同，設定地上權為權利的直接創設取得，而地租的性質也會依取得地上權的原因而有所不同。 國有非公用土地設定地上權作業要點，是管理機關常態釋出基地利用的法規依據，其係源於公有土地經營及處理原則第 3點，與住宅政策具有關聯性。作業要點發布以前管理機關缺乏辦理招標設定地上權的經驗，以過往管理出租的地租收取習慣，套用於設定地上權契約，是造成地租隨地價調整的原因。 以招標個案進行分析發現，分期給付的地租隨地價調整時，依目前公告地價的平均年增率，會使地上權人難以經營地上權住宅。使用者也難以負擔普通適宜住宅的地租，因為地租的漲幅是以地價的複利模式調整。 研究結果發現招標設定地上權分期給付的地租調整，以契約當時之地租附加適當利息為合理。研究建議：提高持有空地的負擔，是加速土地有效經濟使用的辦法；依土地使用計畫利用的公有非公用住宅基地，建議免徵地價稅，而間接地從土地利用的經濟活動，取得更多的所得稅基；國有非公用土地設定地上權利用的辦法，應提升至立法機關得以監督的法規命令，才能使依法利用的地上權人，得到應有的法律保護。 / The problems of high house price and speculations on land price could be solved by national non-public Superficies-Housing. However, the current mechanism of rental increasing is a hindrance for the developments of Superficies-Housing. The value of fixed-term Superficies-Housing decreases as time goes by, on the contrary the announced land value increases. When the rentals surpass its value, the Superficies-Housing is no longer economic for users and could further trigger off their to refusal to perform the contracts. As the result, the Superficies-Housing will fail to bring itself into full productive use. Supported by The Theory of Ground Rent and papers of superficies, I conclude that co-organization using other's land is inevitable in the land economy. Thus, only with fair and detailed rights and obligations can we assure the efficiency of the economy. There are different acquisition methods of superficies, the superficies creation by juridical acts or the transfer of established superficies. Furthermore, based on diversed juridical acts, the types of contracts should be different as well. The authority use the public land for non-public purpose creation of superficies operation guideline as the accordance to release the site; the guideline is orginated from the third point of the principle of public land management and process which is related to housing policy. Before the guideline is released, the authority lacks the experience of holding a public auction for superficies creation. Thus, they apply the custom of leasing management to the superficies creation contracts which is the cause of the rentals increases along with the announced land price. By analyzing the public auction, I discovered that the installment plans will make the operation situation arduous for superficiaries to run a Superficies-Housing and the suitable housing unaffordable for public users. The installment plans are currently increasing along with the announced land values, which, are raised according to the rate of compound interest. The research finds out that the reasonable rental increase of superficiencies creation should only be the initial rental with appropriate interest if necessary. The research advises, increasing the burden of the vacant owner is a manner to improve the land use efficiency. Additionally, the reduction of the land value tax on building sites which follow the land use plan can make the nation indirectly earn more tax basis through land use economic activities. At last, the public land for non-public purpose creation of superficies operation guideline should be lifted to the level of legal order; in the case, the rights of land users can be protected under the law.

由於目前國有非公用土地處分政策係以大面積國有土地不出售為主，且限於政府人力、物力的不足，加上人民對價格便宜的住宅需求與日俱增，故兩相權衡下即逐漸發展出將國有土地設定地上權交由得標之地上權人開發營運，待地上權期滿後，再將土地及建物移轉予政府之開發方式。因此，政府近年來推出許多設定地上權標案，造成設定地上權案例增加，也使得國有土地設定地上權制度成為近年來備受關注與討論的議題。 且由於國有非公用土地設定地上權適用法規之修正、停止適用或新訂，尤其是關於禁止地上權分割之規定所衍生之號稱「地上權住宅」但實際上為「使用權住宅」，及民國102年9月30日財政部台財產改字第10250007490號令修正發布並自即日生效後之「地上權住宅」法律性質及交易相關爭議。本文乃透過文獻分析法，對於國有非公用土地設定地上權制度法律觀念釐清，及梳理國有非公用土地設定地上權興建集合住宅各個當事人間之法律關係，歸結出各當事人間於國有非公用土地設定地上權興建集合住宅交易之法律問題。 / Due to the current public land for non-public purpose disposition policy department in a large area of state land does not sell, and lack of government limited human and material resources, coupled with people's growing demand for cheap housing, so the next two-phase balance that is gradually developed a national land establishment of superficies by the owner of the winning bid to develop the operation until after the expiration of superficies, and then was transferred to land and construction development mode of government. Therefore, the government in recent years launched a number of standard case establishment of superficies, causing the earth to set right cases increased, so that the public land for non-public purpose establishment of superficies has become in recent years much attention and discussion topics. This paper is through literature analysis, public land for non-public purpose establishment of superficies system of legal concepts to clarify and sort out the public land for non-public purpose establishment of superficies to build the legal relationship between the collective housing respective parties, concluded with inter-party land set in the public land for non-public purpose establishment of superficies to build a collection of legal issues of residential transactions.

雖然我國民法關於時效取得制度，係以動產及不動產所有權之時效取得為規定之主軸，然而我國實務運作卻極為特殊。動產所有權時效取得之案例，其為罕見；而不動產所有權取得時效之用，又因我國民法對於不動產取得時效之適用，限於未登記得之不動產，從而幾許案例，亦僅見於民國初年中國大陸戰禍稍息，登記制度尚未完備之時期，而台灣地籍登記制度經日據時代查勘及國民政府之圖治發展，己堪稱完整，從而不動產所有權取得時效，幾年適用之可能性，然因台灣迭經政權轉移，法制變更及傳統上之繼承習慣等原因，土地之利用，常發生事實上使用收益土地之人，與名義上之真實權利人不相符合之狀況，而有適用時效取得制度之思考。惟因立法上之限制，真實利用土地之人，並無法受惠時效取得之規定，而取得土地之所有權，實務上為突破立法上之限制，從時效取得所有權以外其他財產權之準用規定，發展出特殊之時效取得地上權之適用，相衍成習竟成為取得時效適用之大宗。 卻明確形成時效取得地上權之成立要件及效力，須就取得時效所有權先作清楚之分析，而欲了解時效取得所有權之制度內容，則須先透析時效取得所有權制度之存在理由，否則無法觀察出時效取得制度之全貌。從而本文於棵討取得時效取得制度時，仍從取得時效所有權規定之內容，著手建構其存在理由及理論之形成，再透存在理由之差異及其對於制度形成之影響，而確立其要件及效力之形成，並分析其差異，更引介各國立法及日本學說對於時效取得制度存在理由之不同見解，及制度建構之不同方向，俾供比較探討。因而本文之整體結構概為： 第一章：緒論。針對本文之研究動機、目的；研究方法與範圍，加以說明。 第二章：時效制度之概念。介紹時效制度之立法沿革，及日本立法學說上對於消滅時效與取得時效存在理由之爭議。 第三章：占有概念之介紹，標示占有概念並就占有制度中引導出時效取得制度之問題點。 第四章：時效取得制度之存在理由。首先以設例分析，尋求訴訟法說（法定証據說）時效取得制度之存在理由，並透過其存在理由，建構訴訟法說時效取得制度形成過程，次而演繹實體法說（權利得喪說）存在理由及取得時效制度之建構過程，並比較兩制度之差異，再從各國立法例，驗證其存在理由之選擇，進而就我國時效取得制度之立法規定，分析我國取得時效存在理由之採擇。 第五章：時效取得制度存在理由之異對於取得時效要件形成之影響。透過取得時效取得制度不同之存在理由，而形成不同的時效取得制度之主體要件、客體要件、主觀要件及客觀要件，並說明其差異、原因及對實務運作之影響。 第六章：時效取得制度存在理由之差異對於取得時效效力形成之影響。透過取得時效不同之存在理由，而說明占有人與所有人相互間之關係，舉凡：所有人契約上之權利、所有人之侵權行為損害賠償請求權、所有人之不當得利返還請求權等；以及占有人與第三名人之權利消滅關係及交易安全之影響，並就取得時效與不動產物權登記生效要件之相互關係，說明占有人完成取得時效後、完成登記前，對於原所有人及第三人之權利之效力，最後並介紹日本立法例上對於取得時效制度，採取實體法說之存在理由，然其立法上對於溯及效力及取得時效之援用卻採取訴訟法說存在理由應有的立法之捍挌現象。 第七章：結論。綜合歸納本論文之研究心得，說明時效取得制度之特殊性，及待突破之問題。

「有社會，斯有法律」法律上之諸制度，應反映各時代之政治背景，經濟結構與社會 需要；捷運系統地下化工程為一立體分層使用模式，現行有關的平面使用法制業已不 符所需，容有必要參照各捷運先進國家之相關立法、實例，配合國內的法律體制和社 會實情，研擬一套合理可行的穿越權利模式，以便為捷運系統地下化工程和類似的重 大工程建設或一般民間的立體分層使用，提供立法上之參考依據，此為本論文之研究 目的。 本研究分別蒐集了德國、法國、日本、新加坡、香港、英國、美國等國外之捷運系統 有關法令或實例，並將國有關論文目的之期刊、法規、實務上之判解、學說加以整理 歸類，形成了本論文之文獻基礎。 本論文之研究係以外國有關之捷運立法例或實例為主，配合我國現行之法律體制、社 會和經濟之背景、學說及實務上之見解，作立法上之比較研究；對於各種可行之制度 予以分析比較其優劣，最後建立起最適合我國法律體制和社會實情之權利模式。 本論文共分五章，大致內容如下﹕ 第一章 緒論 內含前言、研究動機和目的、研究範圍及研究方法。 第二章 德、法、日、香、新、英、美各國相關制度之研究。 第三章 我國應採行制度之探討。 第四章 相關配合立法制度之研究。 第五章 結論與建議。 本論文之研究結果建議﹕應在大眾捷運法中創設「區分地上權」立體分層使用制度， 並準用徵收之程序加以取得，以便利捷運系統地下化工程之興建和保障私人之權益。

地方政府透過引進民間投資公共建設，帶動了區域經濟發展、減少政府財務支出及增加就業機會，更開啟了地方政府與國有財產局合作的機制。本研究以新北市政府目前已完成簽約或辦理中的個案進行歸納分析，從設定地上權、租賃與標售等招商模式中，找出在不同的環境因素下，應選擇何種模式為最適。而辦理招商前置作業應考量基本環境、市場可行性、法律可行性、財務可行性等分析結果。 研究發現，政府部門開放的態度、設置專責的單位、長官的支持、有效的行政效率及良好的內容規劃，為招商案主要關鍵成功因素。不同的招商模式各有其考量因素，設定地上權模式主要考量因素為：1.財務設算後回收期間較長2.計畫的回收於設定地上權期間內達成，財務設算可行3.產業類型以服務業、商業設施為主。租賃模式主要考量因素為：1.產業特性較無法評量其營收的狀況2.財務分析不可行3.產業類型以工業使用為主。標售模式主要以土地開發後取得之土地為主。 / By introducing private investment in public construction, local governments could lead regional economic development, reduce the government’s financial expenditures, increasing employment opportunities, as well as create a cooperative mechanism between local governments and National Property Administration. The study summarized and analyzed some bidding cases which have completed contract signing or still under process in the New Taipei City Government, trying to find the most suitable trade promotion model, under different environmental factors, from like superficies creation, lease, tender and etc. In preparing the start-up work of trade promotion, the analysis of basic environment and feasibility in market, law and finance should be considered. The study finds that there are several key factors leading trade promotion projects successful such as open attitude, set of specialized unit, support from the executive, high efficiency and good project planning of and in governmental departments. Models will be designed under different considerations. When choosing the model of superficies creation, it mainly considers longer payback year after financial evaluation, which could possibly be accessible if the planed payback could be achieved during its creation period, and it mainly categorized in the service industry and commercial facilities. If the industry’s characteristics the kind less able to evaluate its revenue condition; financial analysis is unfeasible and is chiefly for industry use, the leasing model will be considered. If the land is expected to be acquisitive after land development, the tender one is the concern.

稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物或竹木為目的，而使用其土 地之權（民八三二），以往多僅視地上權為一般用益物權或定限物權，並未強調其社 會作用與時代意義；然隨不動產物權觀念的遞嬗、地價日益高漲、住宅問題嚴重、公 有土地處理方式之爭議等因素影響，已卓然賦予地上權新的色彩。 惟現行法令除民法物權篇對地上權作一概括性的規定外，其餘地政、財稅相關法令尚 未加以詳細詮釋與規定，有關論述亦極為缺乏，實與地上權當前所具備之功能難以相 稱。有鑑於此，本論文嚐試就地上權運用於解決現今都市建築用地利用上的若干問題 ，分別探討並做立法、相關配合措施補充，期能藉地上權之運用，得以做為實施土地 政策工具之一，並符合民法對地上權「以應經濟上之需要」之立法理由。 本論文計分五章，其內容大致如下： 第一章：緒論。內容包括研究動機、目的、研究範圍、及研究方法。 第二章：當前都市建築用地利用缺失之檢討。因受篇幅所限，本文係就當前都市建築 用地利用之主要問題，如：公有非公用土地之處分、國宅用地之取得、私有建築用地 之利用等問題為分析重點，以析出其問題關鍵，俾作地上權運用之基礎。 第三章：地上權運用於都市建築用地之研析。本章旨就地上權之法律性質做一論述， 並根據上一章所述，分就各個問題特性，研究地上權得否運用、解決，並據此建立地 上權運用之模式。 第四章：相關配合措施。本章係就前數章地上權運用研究過程中，可能產生之法令、 租稅、估價問題，分別提出得以解決之方案。 第五章：結論與建議。 本研究認為，隨近年來社會經濟之發展，地上權之運用，勢將逐年增加。特別是在地 價居高不下，對土地利用形成負面影響下，地上權不失為因應土地低度利用，甚至故 意不利用之補救辦法；亦可藉設定地上權方式出租公有土地予具備一定條件之投資人 利用，以結合公私力量，促進公有土地之有效利用，消弭公地標售導致地價飆漲之譏 ；其他對國宅用地之取得、缺乏營建資金之土地所有權人，均有裨益。凡此俱可臻於 促進都市建築土地利用之研究目的，並使現行制度得以配合地上權與日俱增之社會作 用。

台灣公有土地為數之大，對土地供給市場的影響可見一斑，以台北市信義計畫地區為例，區內公有非公用土地佔全區可開發土地面積之34.6%，其開發決策過程、開發方式，將對全區土地開發活動及地價變化具有相當程度的影響；有鑑於此，本研究將探討現行公有土地開發政策與法令規定，提出公有土地在土地開發市場中，所應扮演的角色功能。再者，在公有土地開發主體方面，利用歐美國家都市建設中大量使用的公私合營土地開發方式(Pubic-Private Partnership, PPP)，公有土地開發主體由政府主導型轉為公私合營土地開發方式，不但可以節省政府財政支出，亦可藉由民間專業人才投入，達到更高的開發效率，正符合了政府獎勵民間參與投資建設的政策。 在公私合營開發公有土地的決策過程中，政府與土地開發商，兩者或因目標並不完全一致，或者是彼此間風險態度不同，其個別尋求的效用函數是不相同的，公部門在政策考量下開發公有土地將尋求公有土地開發效用最大，私部門則站在求取最大利潤報酬的觀點，考量是否參與公有土地開發作業，此時政府則需提供相當的誘因機制，以吸引私部門參與公有土地開發，在此情況下，不同公私合營土地開發方式--設定地上權開發、BOT開發及合作開發，本研究將比較各公私合營開發方式的內涵、運作流程及決策時間的差異，並重新加以定義，作為公有土地開發方式選擇的依據，並利用財務模擬分析，設計各公私合營開發機制，充分發揮公地開發的角色，以滿足都市發展的需要;最後，針對不同土地使用，選擇適合的公有土地開發方式。 本研究建議為下列四點：一、公有土地開發方式制度設計應隨政策目標的不同而有所差異；二、信義計畫區公有土地應暫停標售；三、公有土地各開發方式誘因機制隨土地用途及區位改良；四、公有土地開發方式依景氣情況作開發決策依據。

近年來國內各項重大公共政策、公共建設的實施，使政府財政日益困難；相對於政府財政拮据情形，民間資本不斷累積，公部門遂逐漸有引進民間資金的意願，欲藉著結合公有土地與民間資金、技術、經營管理能力進行土地開發，來達到提昇全民利益的目的，於是「公私合營」土地開發方式形成。公私部門以訂定契約的方式，將雙方擁有的資源結合。在此過程中，雙方必須密切配合，才能達到合營的目的。但不論目的為何，皆需考量成本，過去從成本觀點探討土地開發方式的研究多侷限在以財務分析方式評估，而事實上在整個開發過程中因雙方交易行為而產生的交易成本對於開發過程的影響是不容忽視的，因此本研究試圖從交易成本理論來探討目前相關法令規定與實際運作中設定地上權、BOT模式、合作興建、委託開發這幾種「公私合營」土地開發方式。 　　本研究之研究內容如下： 　　（一）目前國內公私合營土地開發方式相關法令規定、案例之整理、歸納。 　　（二）以交易成本理論分析、比較公私合營土地開發方式。 　　（三）降低四種公私合營土地開發方式交易成本的方法。