傳統的都市地租理論，都在沒有管制的假設下，認為土地使用的競爭源於各種活動對可及性的需求。但隨著人口與經濟活動的成長，加上土地有限，一都市的地價上漲乃成為必然的現象，其直接的反應，即為建築物的高層化。鑑於這種垂直的都市發展愈來愈重要，三度空間的利用益形複雜，一般區位理論已不足以說明此種空間使用型態。而往昔討論高樓的題目，僅注意到興建高樓的經濟性，卻從未討論過使用型態的問題。 首先，本文試提出一高樓使有的理論，主要依據地租學說與區位理論的概念，連同建造成本，並引進建物效率的觀念，在完全競爭市場的假設下，演繹出高樓使用型態的理論。據此說明都市活動的競爭現象，不僅在平面上發生，亦在各樓層之間發生。 臺北市在民國五十七年改制為院轄市後，房屋建築不但數量愈來愈多，而且愈來愈高，尤其是七層以上的高樓，如雨後春簡般的興旺起來。因此，對於高樓使用型態，吾人有加以探討的必要，一方面可藉之了解台北市日後高樓發展的梗擬，一方面也可藉之印證理論的真實性。 根據本研究抽樣調查資料，有以下的發現：(1)台北市的高樓，就商業使用而言，主要分佈在以城中及中山二區為主的商業區，在此二區中的高樓，商業在各樓層的分布亦較平均。其他地區的商業則主要分佈在路線商業區，但以底層為主，向上大致至第十層為限，在住宅區中之高樓，商業的數量很少，且絕大部分在底層，而向上至第七層為限。因此可以說，不論就不同區位之間來看，或就同一區位高樓各樓層間來看，皆發生競爭的現象。 (2)以事務所而言，主要分佈在商業中心的城中區及中山區，而以中山區為主，但近處來已有向高所得住宅區侵入的趨勢，在路線商業區中則已發生承繼的現象。以樓層的分佈來看，事務所在商業區中以第六、七層為主，在以住宅為主的大安，松山二區則以第二層至第四層居多。由此看來，事務所亦如同商業，在樓層間發生競爭的現象。 (3)台北市的高樓住宅，有71%的樓地板面積及61%的戶數集中在大安及松山二區，而且此二區的每戶平均居住面積亦較他區為高。且在此二區中高樓住宅又集中在八德路、復興南路、信義路及光復商路之間，這些高樓住宅乃是臺北市高所得家族的集中地，充分的說明了衝涮過程（Trrickling down process）。就住宅在各樓層的分佈來看，則以第五層至第七層為主。惟近年來，事務所大量侵入住宅高樓，已使高樓居住環境漸漸惡化。 (4)上述不同用途的使用在各樓層之間的競爭，主要受到可及性的影響。此外，可及性亦影響商業營業規模及居住面積，亦即商業營業規模離市中心遠則愈小，而居住面積離市中心愈遠則愈大。 (5)至少在短期來看，臺北市高樓的空屋率相當的高。探討影響高樓空屋率高的因素，大致有環境（高樓鄰近環境及內部環境）差，使用年期較短及隔間不當等。但尤其嚴重的是，路線商業區的商業機能不強，且高樓底的租金過高，不易作零售業使用，均亦為造成過高空屋率之原因。 (6)就臺北市的高樓使用型態而言，本研究發現，大部分為事務所使用，但是底層仍是以商業為主；如探討離市中心距離對使用型態的影響，則可及性是影響高樓商業使用及住宅使用的主要因素，而符合區位理論所昭示的原則。惟臺北市的辦公大樓甚多分佈在離市中心較遠而寬廣的主要道路兩旁，且辦公中心不在城中區而在中山區，因此，可及性對高樓事務所而言，可說亳無影響： 基於以上的發現，吾人建議臺北市今後應重新檢討土地使用分區，在有關機關的配合之下，嚴格管制其使用的變更，尤其應制止事務所侵入住宅高樓中。另外，對於高樓管理機構，應訂定合理的管理辦法，納入管理；對小套房式的變相旅館則嚴加取締，或是納入旅館業的管理範疇，加以管理。最後，也是最重要的，應正視高樓的消防問題。 至於將來研究高樓問題，吾人建議。應調查臺北市的全部高樓，以期得到更正確的結果，並應研究事務所的區位及規模的偏好，以助於正確規劃商業區的範圍。

國有非公用地上權住宅可以解決高房價與土地投機的問題，惟目前的地租調整機制有阻礙地上權住宅發展的疑慮。定有期限的地上權，使用價值會隨著時間遞減，隨申報地價調整的地租則會隨著時間漸增，在地租超過使用價值的時候，會產生使用不經濟與使用者抗爭的現象，此將造成地上權住宅無法發揮預期的功能。 本文透過地租理論與地上權發展的文獻歸納，使用他人土地合作經營，是土地經濟中不可避免的模式，公平與明確的契約關係，可以促進經濟與效率。此外，依法律行為設定地上權的取得，與繼受他人既有地上權權利移轉的取得不同，設定地上權為權利的直接創設取得，而地租的性質也會依取得地上權的原因而有所不同。 國有非公用土地設定地上權作業要點，是管理機關常態釋出基地利用的法規依據，其係源於公有土地經營及處理原則第 3點，與住宅政策具有關聯性。作業要點發布以前管理機關缺乏辦理招標設定地上權的經驗，以過往管理出租的地租收取習慣，套用於設定地上權契約，是造成地租隨地價調整的原因。 以招標個案進行分析發現，分期給付的地租隨地價調整時，依目前公告地價的平均年增率，會使地上權人難以經營地上權住宅。使用者也難以負擔普通適宜住宅的地租，因為地租的漲幅是以地價的複利模式調整。 研究結果發現招標設定地上權分期給付的地租調整，以契約當時之地租附加適當利息為合理。研究建議：提高持有空地的負擔，是加速土地有效經濟使用的辦法；依土地使用計畫利用的公有非公用住宅基地，建議免徵地價稅，而間接地從土地利用的經濟活動，取得更多的所得稅基；國有非公用土地設定地上權利用的辦法，應提升至立法機關得以監督的法規命令，才能使依法利用的地上權人，得到應有的法律保護。 / The problems of high house price and speculations on land price could be solved by national non-public Superficies-Housing. However, the current mechanism of rental increasing is a hindrance for the developments of Superficies-Housing. The value of fixed-term Superficies-Housing decreases as time goes by, on the contrary the announced land value increases. When the rentals surpass its value, the Superficies-Housing is no longer economic for users and could further trigger off their to refusal to perform the contracts. As the result, the Superficies-Housing will fail to bring itself into full productive use. Supported by The Theory of Ground Rent and papers of superficies, I conclude that co-organization using other's land is inevitable in the land economy. Thus, only with fair and detailed rights and obligations can we assure the efficiency of the economy. There are different acquisition methods of superficies, the superficies creation by juridical acts or the transfer of established superficies. Furthermore, based on diversed juridical acts, the types of contracts should be different as well. The authority use the public land for non-public purpose creation of superficies operation guideline as the accordance to release the site; the guideline is orginated from the third point of the principle of public land management and process which is related to housing policy. Before the guideline is released, the authority lacks the experience of holding a public auction for superficies creation. Thus, they apply the custom of leasing management to the superficies creation contracts which is the cause of the rentals increases along with the announced land price. By analyzing the public auction, I discovered that the installment plans will make the operation situation arduous for superficiaries to run a Superficies-Housing and the suitable housing unaffordable for public users. The installment plans are currently increasing along with the announced land values, which, are raised according to the rate of compound interest. The research finds out that the reasonable rental increase of superficiencies creation should only be the initial rental with appropriate interest if necessary. The research advises, increasing the burden of the vacant owner is a manner to improve the land use efficiency. Additionally, the reduction of the land value tax on building sites which follow the land use plan can make the nation indirectly earn more tax basis through land use economic activities. At last, the public land for non-public purpose creation of superficies operation guideline should be lifted to the level of legal order; in the case, the rights of land users can be protected under the law.

台灣隨覂經濟的快遠成長，各產業對於土地方面的需求亦隨之增加，而在產業競爭的 情況下，土地使用型態常由地租來決定，能生產最高地租的用途，即取得該土地的使 用權，但農業生產乃屬於有機性生產，常受制於自然條件，故而競爭力薄弱，利潤偏 低，加上政府有關單位，對土地使用管制執行效果不彰，因此，常有土地遭受到變更 使用的情形發生，一般而言，可將之分為農業部門內之轉用，及農業與非農業部門間 之變更使用，前者因係挖掘為養魚池，或改為養豬場或養難場等用途，從而引起地層 下陷影響農村居住環境等問題，而後者則因變更為工業用地，住宅用地，或遊憩用地 ，既破壞農業生產環境，同時亦嚴重影響農業發展，是以如何調和並避免前述土地使 用相互間之衝突，實有深入研究探討之必要。 玆扼要說明本論文研究之內容如下： 第一章、緒論 首先揭櫫本論文研究的動機與目的，其次檢討有關之文獻，以確定研究之範圍，進而 就所收集之次級資料加以分析，並配以問卷調查分析法，做為本研究之實證；此外亦 繪製研究流程圖，俾便於瞭解本研究之基本理念與研究程序。 第二章、台灣土地使用競爭之原因與問題探討 本章首先透過文獻回顧與次級資料的分析，對農地使用現況，及現行農地使用管制之 相關法令加以瞭解，其次就造成農地轉用與變更使用之原因，分為內部之因素與外在 之誘因予以分析，並對使用競爭問題之形成加以探索，以便充分瞭解目前台灣農地使 用現況，及對使用競爭之問題與緣由深入探討。 第三章、土地使用競爭之實證分析 由問卷統計分析中，可看出台灣農地被轉用及變更使用其附近之農田，絕大部份者是 屬於中等則以上之農地，此顯示被轉用與變更使用之農地，大多數是位於優良農業區 ；而轉用與變更使用後，對農村生產環境影響最大者，大抵是農地土質受污染，農產 量減少，地下水位下降，農地鹽份加重，及農地整體結構受破壞；至於對農村居住環 境影響最大者為生活用水之污染，惡臭味，噪音，地下水鹹化等。 第四章、土地使用競爭對農業與農村之影響 本章就農業部門內轉用，及農業與非農業部門間的變更使用，所造成之水污染，空氣 污染，噪音干擾，惡臭味，地層下陷，地下水鹹化，房屋龜裂，海水倒灌，河堤崩塌 ，農作物減產，農產品品質惡化，地價上漲，農村居住環境惡化，農村人口外流等等 影響加以探究分析。 第五章、農地轉用與變更使用之防制對策 農地轉用與變更使用對農地生產環境，及農村居住環境，有許多不利之影響，故應研 擬防制策略，以減少農地轉用與變更使用，及減少其不利之影響，如：使用地下水， 應申請水權；工廠設立時，應繳納其設廠之土地面積之地價的一定成數，做為開發其 他地區農地之開發基金；除家庭式養豬戶 (五十頭以內) 外，養豬場需遠離住宅區五 ○○公尺以上方准設立等。 第六章、結論與建議 分別就本文研究之課題，擇其重要的部份做一摘述，並提出可行性之建議。

１９５０年代，中、韓兩國均針對地權不均與惡劣的租佃制度，進行土地改革，中華 民國台灣地區首先改善租佃制度，繼之推行耕者有其田政策。大韓民國則在消除租佃 制與創設自耕農的原則之下，實行農地改革。由於兩國所採取的改進措施有些不同， 而顯示不同的結果，隨著農業環境之變化，而面臨了新的租佃問題。於是筆者乃著眼 兩國之租佃問題之所在與已實行的改進措施，並比較分析相類點與相異點，導出相互 可供借鏡之處，以探尋向後租佃制之改進方向。 租佃制度與各種農業問題相互涉及的範圍相當廣泛，因此，本文的研究範圍限於租佃 制度之實態與已推行的改進措施。採用比較研究法，蒐集相關資料，進行整理分析， 俾能了解兩國的租佃制，並提出改進意見，以供兩國之參考。 第一章導論，分析本論文之研究動機、目的目、方法及範圍。 第二章首先諭論及租佃問題之所在與其改進措施，加以說明租佃制與農地利用關係。 第三、四章探討中、韓兩國之租佃制，分析農地改革前之租佃問題，加以說明其改善 措施與結果。 第五章比較分析，探討農地改革以來租佃制之演變過程與問題之背景等，加以比較兩 國所採用的改進措施與當前課題。 第六章提出改進意見，做為結論與建議。

本論文共一冊，計七萬五千字，分八章共廿九節。 本研究以D. Ricardo的地租理論為出發點，利用資源經濟學的理論，以Simple Ricardian Model 驗證土地資源的稀少性並計量其稀少性地租與使用者之機會成本（ user cost）。 其次經由地租與土地使用相關性之分析，藉土地使用均衡模型、開發 管制模型及政治地租模型以計量使用管制地策。再對集水區土地之仗用及對其他資源 衝擊的研究，提出Public Land Banking 的方法，作為集水區土地使用之有效管制方 法，並藉對石門水庫集水區土地之模擬操作，提出對我國集水區土地使用與管理之對 策，使集水區內的資源得為吾人永續利用，以達地利共享與地租歸公之政策目標。

台灣地區自民國三十八年推行一連串土地改革以來，成效非凡，不但解除積弊已欠的 土地問題，同時奠定了今日經濟繁榮的基礎。唯時至今日，由於社會、經濟結構急遽 變遷，在農地方面也同時衍生了本質上與過去完全不同的租佃問題，針對這些問題自 應另謀解決的對策。本研究之目的，即在謀求合理的解決方案姿提供制定農地政策之 參考。至於研究方法則係利用問卷調查與實地訪談方式，深入農村實地了解業主與佃 農的經濟背景與個人意願，並將調查結果，以個別分析和交叉分析法進行分析研究。 在研究過程中，首先就我國農地租佃制度的歷史背景，做一簡述，作為鑑往知來旳理 論基礎，其次分析業佃雙方的家庭經濟結構，作為判斷雙方家庭客觀上是否具備耕作 能力及從事農業經營可能性的指標，並進一步假設解除三七五策佃契約時，對雙方可 能造成的影響。最後配合訪問所得的業佃雙方主觀意願，以判斷當今農地租佃制度應 遵循的方向，係由業主收回自耕或者放領予佃農耕作，還是其怹更合理可行的辦法。 經分析結果發現三七五租佃制度雖有其卓越貢獻，但因客觀情勢改奱，該制度已漸無 法適應時代所需，為解決日益嚴重的農地租佃問題，並預防可能衍生的其他相關問題 ，宜適度調整其手段與限制，以因應社會潮流及人民需要，同時，政策指導方向亦應 由注重土地分配問題轉移為以如何合理利用土地為重心的農地利用問題

自有土地私有制度以來，租佃制度亦隨之盛行，而租佃制度之良窳，主要取決於租佃 條件； 以台灣地區而言，在不同時期，不同的社會經濟背京，不同的租佃制度嶼租佃條件下 ，所產生的租佃問題，亦隨之不同。 本論文即針對此一問題，探討台灣農地租佃制之演進，及各種租佃問題之來龍去脈與 影響；並以新竹地區為個案研究地區，藉著實地調查，以瞭解租佃現況，同時探討租 佃問題癥結所在，及業佃雙方對租佃土地之皮理意願，據以分析比較三七一租佃土地 之各種皮理方法，期能為處理三七五租佃土地闢一可行途徑。

近年來我國產業受全球經濟競爭激烈以及中國低廉生產成本等因素影響，外移情形嚴重，甚而造成國內工業區土地閒置及開發單位資金積壓問題，因此政府為解決上開問題及鼓勵廠商投資以帶動景氣復甦，乃貸款投資取得工業區土地，推出「工業區土地租金優惠調整措施」(○○六六八八優惠出租方案)，以提供廠商承租設廠使用。然如何在有限貸款額度內，提升政府資金運用效率，使能在不增加或減少政府財政負擔前提下，達到擴大出租方案資金規模、提振國家經濟以及償還開發單位墊付之開發費用等效益，從而引發本文以不動產證券化方式針對上述議題進行研究之動機。 　　本研究以我國不動證券化制度為基礎，經由相關文獻回顧歸納整理、指標評點分析法、現金流量分析法及不動產證券化證券設計分析方法，從我國工業不動產證券化投資組合選取、證券化前後現金流量及證券設計模擬分析等面向，進行深入探討，經實證結果顯示，透過不動產證券化之財務工具運用，確實能夠改善投資組合財務結構，並達到提升政府資金運用效率，擴大優惠出租方案規模，以減輕政府財政負擔等目標。

第一章緒論共分三節，內容係敘本論文研究的動機與研究範圍及研究上所受限制。第 二章中共土地改革經濟緣起分五節，引述中共實施土地改革的經濟理由，諸如：超經 濟地租、實物地租、馬克斯資本論等等，並試予評析。第三章中共土地改革是否具有 經濟意義？分五節，臚列中共土地政策各期變革，並試評其是否具有經濟上意義。第 四章中共土地改革與捷克、蘇俄及我國土地改革之比較，以見上列各國及中共土地改 革之性質及我國土地改革之成功。第五章中共土地改革之經濟效益，分五節，係從中 共土改前後之人口、糧食生產、耕地面積、勞力集約度、單位產量、國民所得各方面 作經濟效益分析，由於中共歷年公布上列各項統計數字浮夸不實，因此，須引證比較 ，以洞真況。第六章結論，綜合論中共土地改革，就其外表視之可謂已完成，然則實 質上卻問題重重，危機四伏。

在我國仍採行房地得為分離並得為分別交易之基本規制下，尋求我國民法中所有與控管房地分離有關之條文規範，加以統整並藉此歸納出該等規範之共同核心與立法意旨，乃勢在必行，如此始能覷見立法者現今之改革方向與立法理念，對於實務既有問題爭議之處理上方有一棲身之地，俾利吾人提出合理之解決模式。 條文規範中大體包括有事前手段與事後手段兩種規制，所稱事前手段，乃土地與其上建築物之一體化處分規範，以事先禁止土地與其上建築物分別為交易來防止後續產生房地分離之結果；所稱事後手段，乃指一旦土地與其上建築物為分別交易後，透過一些權利賦予之方式，例如優先購買權或土地利用權，來達到建築物仍得繼續存續於土地上，不致令建築物之附著於土地失其權源。而此二種規制，究其目的不外乎「房屋所有權與基地利用權一體化之體現」，惟此理念是否全然反映在我國之立法上，又是否有再加強之空間，即為本文所欲著墨之處，亦期能對我國關於房地之立法提供若干貢獻。 其次，我國實務上發生眾多「基地借貸」之案件，關於此一議題我國學說與實務難得聚焦而同為討論，相關文獻資料繁多，為解決此類案件提供相當多元之思考面向，本文亦參酌各家學說，於細細比較分析之後亦有若干研究心得之提出，希冀能提供我國法院於處理此類案件時有更多之觀點。