傳統的都市地租理論，都在沒有管制的假設下，認為土地使用的競爭源於各種活動對可及性的需求。但隨著人口與經濟活動的成長，加上土地有限，一都市的地價上漲乃成為必然的現象，其直接的反應，即為建築物的高層化。鑑於這種垂直的都市發展愈來愈重要，三度空間的利用益形複雜，一般區位理論已不足以說明此種空間使用型態。而往昔討論高樓的題目，僅注意到興建高樓的經濟性，卻從未討論過使用型態的問題。 首先，本文試提出一高樓使有的理論，主要依據地租學說與區位理論的概念，連同建造成本，並引進建物效率的觀念，在完全競爭市場的假設下，演繹出高樓使用型態的理論。據此說明都市活動的競爭現象，不僅在平面上發生，亦在各樓層之間發生。 臺北市在民國五十七年改制為院轄市後，房屋建築不但數量愈來愈多，而且愈來愈高，尤其是七層以上的高樓，如雨後春簡般的興旺起來。因此，對於高樓使用型態，吾人有加以探討的必要，一方面可藉之了解台北市日後高樓發展的梗擬，一方面也可藉之印證理論的真實性。 根據本研究抽樣調查資料，有以下的發現：(1)台北市的高樓，就商業使用而言，主要分佈在以城中及中山二區為主的商業區，在此二區中的高樓，商業在各樓層的分布亦較平均。其他地區的商業則主要分佈在路線商業區，但以底層為主，向上大致至第十層為限，在住宅區中之高樓，商業的數量很少，且絕大部分在底層，而向上至第七層為限。因此可以說，不論就不同區位之間來看，或就同一區位高樓各樓層間來看，皆發生競爭的現象。 (2)以事務所而言，主要分佈在商業中心的城中區及中山區，而以中山區為主，但近處來已有向高所得住宅區侵入的趨勢，在路線商業區中則已發生承繼的現象。以樓層的分佈來看，事務所在商業區中以第六、七層為主，在以住宅為主的大安，松山二區則以第二層至第四層居多。由此看來，事務所亦如同商業，在樓層間發生競爭的現象。 (3)台北市的高樓住宅，有71%的樓地板面積及61%的戶數集中在大安及松山二區，而且此二區的每戶平均居住面積亦較他區為高。且在此二區中高樓住宅又集中在八德路、復興南路、信義路及光復商路之間，這些高樓住宅乃是臺北市高所得家族的集中地，充分的說明了衝涮過程（Trrickling down process）。就住宅在各樓層的分佈來看，則以第五層至第七層為主。惟近年來，事務所大量侵入住宅高樓，已使高樓居住環境漸漸惡化。 (4)上述不同用途的使用在各樓層之間的競爭，主要受到可及性的影響。此外，可及性亦影響商業營業規模及居住面積，亦即商業營業規模離市中心遠則愈小，而居住面積離市中心愈遠則愈大。 (5)至少在短期來看，臺北市高樓的空屋率相當的高。探討影響高樓空屋率高的因素，大致有環境（高樓鄰近環境及內部環境）差，使用年期較短及隔間不當等。但尤其嚴重的是，路線商業區的商業機能不強，且高樓底的租金過高，不易作零售業使用，均亦為造成過高空屋率之原因。 (6)就臺北市的高樓使用型態而言，本研究發現，大部分為事務所使用，但是底層仍是以商業為主；如探討離市中心距離對使用型態的影響，則可及性是影響高樓商業使用及住宅使用的主要因素，而符合區位理論所昭示的原則。惟臺北市的辦公大樓甚多分佈在離市中心較遠而寬廣的主要道路兩旁，且辦公中心不在城中區而在中山區，因此，可及性對高樓事務所而言，可說亳無影響： 基於以上的發現，吾人建議臺北市今後應重新檢討土地使用分區，在有關機關的配合之下，嚴格管制其使用的變更，尤其應制止事務所侵入住宅高樓中。另外，對於高樓管理機構，應訂定合理的管理辦法，納入管理；對小套房式的變相旅館則嚴加取締，或是納入旅館業的管理範疇，加以管理。最後，也是最重要的，應正視高樓的消防問題。 至於將來研究高樓問題，吾人建議。應調查臺北市的全部高樓，以期得到更正確的結果，並應研究事務所的區位及規模的偏好，以助於正確規劃商業區的範圍。