國父在「實業計劃」中指出：「居室為文明之一因子，人類由是所得之快樂，較之衣 食為多」，住宅之重要性，由此可見一斑。三十多來，台灣地區由於人口急遽增加， 都市化人口集中、社會結構改變、住宅售價偏高以及住宅供需未能配合等因素，使得 「住宅」一直是社會大眾難以解決的問題。政府有鑑於此，乃大量投資興建國民住宅 ，以期能為中低收入家庭提供良好的居住環境。 由於住宅投資計劃將會投入為數不少的資源，在資源有限，而政府各項支出又柵當浩 繁的今天，審慎衡量住宅投資計劃的投入與產出，實具有其重要性。 本文研究之主要目的，在於利用成本效益分析的方法，評估住宅投資計劃的各項成本 與效益，並為今後的國民住宅建設，提供努力的方向。 本文共五章，十五節，茲將各章內容簡單說明如下： 第一章緒論：對研究動機與目的、研究方法及研究限制做一概述。 第二章住宅問題與住宅政策：從台灣住宅問題形成的原因，探討政府在住宅問題之解 決上應扮演的角色。其次敘述可資借鏡的各國住宅政策，最後說明我國從事國民住宅 投資計劃概況。 第三章住宅投資計劃之成本效益的模式：就成本效益分析之理論基礎，住宅投資計劃 有關的成本效益及其衡量方法，以至於住宅投資計劃成本效益分析有關文獻之回顧， 逐一陳述。 第四章第五甲國宅社區投資劃成本效益分析之實例研究：先從五甲國宅社區投資計劃 作一概述，然後對該計劃之成本、效益分別加以評估，最後再將分析結果作一敘述。 第五章結論與建議：將以上研究結果作一總結，並對今後我國在國民住宅建設有關的 努力方向，提出建議。

都會區之發展乃是由人口與產業之帶動所形成，因人口與產業的聚集促成了都市之成形，且於人口聚集移動的過程中，住宅區位的選擇便成為人口遷徙之另一種表現態樣，也因此住宅土地使用類別之變動情況，間接說明了人口遷移之方向，後促成了都會區內部居民生活空間結構之改變，進而影響了都會區的擴張與成長。都會區於持續擴張的過程中，如何抑制無效率之擴張蔓延趨勢，乃是未來都市規劃者所需關注之課題。本研究選取台北都會區為研究對象，以之探討台北都會區之住宅開發分佈情形及區位選擇因素，透過結合都會區發展與住宅開發區位影響因素，來探究政府的重大投資建設與其他因素，對於住宅開發之區位影響關係為何？期能有助於有效率地引導都會區內部人口之移動方向與意願。首先，針對台北都會區之發展背景進行說明，其中包含人口變遷之空間圖示分析；同時，藉由分析民國79-94年之住宅開發分佈情形，瞭解其於台北都會區之發展概況；最後，根據相關理論與文獻回顧，找出可能影響住宅開發分佈變遷之替代變數，建立實證模型，以供未來都市發展與住宅政策之規劃實施參考。獲得以下結論： 一、由都會區發展角度切入觀察發現：台北都會區目前處於Hall(1984)的城市演變模型中之相對去中心階段。其住宅開發利用分佈之趨勢與人口之空間分佈變遷走勢，皆是呈現核心地區減少而外圍地區增加之分佈情況，有移往郊區地區分散之趨勢。 二、住宅開發區位影響因素方面：由Panel Data實證模型結果發現：民國84-94年間台北都會區住宅開發分佈影響因素有：各鄉鎮市人口密度、家庭戶數、各鄉鎮市市中心距離最近交流道距離、各鄉鎮市市中心最近捷運車站之有無、景氣指標概況及區域因素。且住宅開發之分佈同時受到區域間之發展差異影響，驗證了台北都會區住宅開發之分佈，符合Newling（1969）都會區發展階段說，其指出整體都會發展過程中，都市內部各不同分區（市中心、郊區）之發展態樣亦有所差異。因此，各不同發展分區之都市發展規劃策略也應有所差異，不應出現一體適用之情況。 三、模型設定之政府重大投資因素為各市鄉鎮市中心距離最近交流道距離，實證結果發現：其顯著地影響台北都會區之住宅開發分佈；距離交流道距離愈近的地區，住宅開發增加情形愈多，此說明了政府重大投資建設對於住宅開發之分佈產生顯著之正面效益。因此，於政府重大政策投資建設之規劃引導下，同時有助於降低都會中心或附近區域內，人口與住宅土地使用過度飽和與擁擠的情況，並促成都會區周圍之其他地區的發展，以有效達到區域均衡發展與防止無秩序之擴張的目的。

本研究針對住宅使用人為對象之火災保險市場作一研究，期能使住宅火災 保險市場順利採用顧客需求導向之觀念。 @ 在研究方法上，以經濟上 的供給面和需求面區分，探討問題。 在供給面，著重文獻探討，對住 宅火災保險市場潛在問題及未來發展方向作一探討。在需求面，以實證研 究方式進行。利用EKB消費者購買行為模型為骨幹，透過該模型，對社會 大眾火災保險消費者的需求進行瞭解。藉由住宅火災保險市場需求面和供 給面探討，尋求消費者的真正需求後，提出具體建議。

近年由於消費能力提升，加上民眾的消費型態轉變為「用後即丟」，因此造成垃圾數量的急速增加，而且前臺灣地區已有七成的垃圾掩埋場呈現飽和狀態，且尋找新的垃圾掩埋場地點十分困難，因此更突顯出垃圾問題的嚴重性。資源回收不僅可減少垃圾量及污染，並可延長垃圾掩埋場及焚化爐的壽命，因此可用於解垃圾問題。目前國內三大回收系統中，以拾荒體系分佈的範圍最廣，而其中向拾荒者收購廢棄物的廠商，稱為中小盤舊貨商或廢棄物商，而業者堆放及整理廢棄物的場地稱之為資源回收站。 　　在愈來愈重視資源回收及現有資源回收站多位於住宅區內，因此本研究選擇大安區及中山區住宅區內的資源回收站，藉由現況調查及問卷調查方式，以探求資源回收站對居住環境的影響，居民對資源回收站的接受意願及接受位置，環境認知對居民接受意願是否有影響，最後希望得出資源回收站與住宅區是否相容。 　　本研究結論與建議如下： 　　一、結論 　　　　1.由環境認知與接受意願相關檢定中，發現接受資源回收站之意願受到居住時間、住家整棟建物使用情況、資源回收站設置的必要性、與日常生活的密切性、設置地點、知道資源回收站與否等的影響，因此可看出居民態度的重要性。 　　　　2.經問卷調查發現，以「造成環境髒亂」、「破壞環境景觀」二項，影響程度為嚴重，而其他八項的影響程度為普通，僅「振動」一項影響不太，故得知資源回收站對居住環境影響是普通程度。 　　　　3.對資源回收站接受意願而言，「廢紙」資源回收站的比例為七成六，「廢鋁」資源回收站是六成七，「廢鐵」資源回收站是六成五，故過半數的受訪者願意接受資源回收站。 　　　　4.就資源回收站接受位置而言，對「廢紙、鐵鐵、廢鋁」三種資源回收站最願意接受的位置為「在同一街廓的建物」或「相隔一條街的建物」的位置。 　　　　5.由分析中得知現有資源回收站最為人詬病的影響，即是環境景觀的破壞，環境髒亂，這此皆屬於較易改進的項目，再者因資源回收站未對廢棄物進行化學方面的處理，所以不會有毒性污染的產生，所以，資源回收站與住宅區不會有完全不相容的情形出現。 　　二、建議 　　　　1.建議在土地使用管制法令修法時，能將資源回收站列入「附條件允許使用」的項目內，容許資源回收站設置住宅區內。 　　　　2.建議有關單位對於資源回收站，不僅在設置前予以管制外，設置後亦需的不定期檢查。 　　　　3.建議主管單位應先建立衡量資源回收站外部性的標準，此標準應包含實質性及非實質性的影響的評估。 　　　　4.政府在積極倡導資源回收的同時，建議宜利用現有的回收管道，尤其是拾荒系統。 　　由於本研究是以住宅區內二十坪至五十坪的資源回收站，因此建議後研究可根據其不同規模、不同分區內的資源回收站作其他的探討，而文中所提「資源回收站與住宅區相容使用之原則」則僅供參考，需後績研究再做進一步的評估與計論。 / Because of the increasing consuming abillty and the disposable consuming pattern, the volume of trash increases rapidly in Taiwan. Nowadays over 70% of landfills in Taiwan are over-loaded and new sites are difficult to find, which results in a serious waste disposal problem. Recycling can reduce the volume of trash, control the pollution, and extend the life-cycle of landfills and incinerators as well. Among Taiwan's three recycling systems, the garbage collecting system is the most widely practiced system in urban areas. Those collectors or waste vendors. The places storing and packaging recyclable items are called recycling centers. 　　Recyling is becoming more and more important in residential areas, and recycling station is widely set up in urban areas as well, Therefore, this research focuses on recycling centers in residential areas in Da-An and ChungShan Districts, Taipei. Using field surveys and questionnaire data, the author tries to explore the impact of recycling centers on residential environments. The author also tries to examine resident's willingness to accept the recycling station and the location of the recycling station as well. Furthermore, the author studies whether environmental attitudes have impacts on the willingness to accept the recycling station. In the last part of this research, the author examines whether there exists compatibility between recycling station and residential environments. 　　There are five major findings in this thesis: 　　(1)From the correlation analysis, the author finds that the willingness to accept depends on the duration of residence, the condition of building, land use patterns, necessity of placing recycling stations, relationships to everyday life, location of recycling stations and the information about recycling centers. 　　(2)"Environmental chaos' and "landscape exploitation" are the two most serious impacts to the residential environments. 　　(3)In terms of the willingness to accept, about 76% of the residents wil accept paper recycling stations, and 67% will accept aluminum recycling stations, and 65% will accept iron recycling stations, That is to say, over 60% of respondents will accept recycling centers in residential areas. 　　(4)Regarding the location of recycling centers, the most acceptable locations for recyclable paper, iron, and aluminum are "building in the same block" and "one street away". 　　(5)The worst impacts of recycling centers are landscape exploitation and environmental chaos, These are negative externalities which are easy to improve, therefore, there will be on incompatibility between recycling centers and residential land use. 　　The suggestions are as follows: 　　(1)The recycling stations can be set up in the residential areas under the "conditional permit" land use regulations. 　　(2)In addition to the regulations before the set-up of the recycling stations, there should be regulations "after" the set-up of the recycling stations. 　　(3)The government should first lay out the performance standards for the recyling stations. These standards should include the evaluation of physical impacts to the environment . 　　(4)The government should make good use of the existing recycling systems, especially the garbage collectors. 　　This research only focuses on recycling stations from 20 to 50 pins (Taiwanese measurement unit), Future research should study recycling stations of different sizes and locations, The Principles of Compatibility Between Resources Recycling Centers and Residential Areas proposed in this thesis are preliminary principles. Future researchers should reevaluate and refine these principles.

台北市政府早期為順利進行公共設施開闢，興建了多處整建住宅作為安置之因應，坪數單元規劃設計為每戶8~12坪，與今日台北市平均每戶居住樓地板面積約30.49坪差異甚大，更顯現整建住宅居住環境有待提昇。台北市政府為提昇整建住宅居住環境，將其列入台北市政策白皮書之重要項目之一，修訂相關法令提供整建住宅更新誘因，然而除水源路一期整建住宅改建完成外，其餘各處則面臨各項推動問題而延宕不前。 本研究針對都市更新之相關理論基礎、議題之研究進行回顧與分析，瞭解台北市整建住宅的歷史淵源與興建概況、實質與非實質概況、更新政策、更新推動概況，再經由斯文里二期整建住宅問卷調查與訪談分析比較現況整建住宅都市更新制度與居民期望之更新方式差異，由結果得知，居民期望透過更新改善生活品質，然而因整建住宅更新無利潤誘因吸引實施者進入，故僅得由居民自組都市更新會辦理，除現行1.5倍都市更新容積獎勵難以滿足居民需求、更新重建所需之相關龐大費用難以籌措外，居民對都市更新會不信任的態度亦是阻礙更新工作推動的主要原因之一。 為加速整建住宅更新事業進行，本研究依據問卷調查與訪談之分析結果建議：（一）應加強宣導都市更新正確觀念、明確規範都市更新會之作業程序，或由政府主管機關擔任實施者角色，以提昇居民之信任感；（二）政府主管機關透過公權力確實執行、放寬容積獎勵或修訂都市計畫、協助財務融資、提供簡便的行政作業規範，協助整建住宅更新推動；（三）相關信託制度、政府中繼住宅政策、政府組織都市更新團隊協助等方式的配合，以公私合作的方式，共同推動整建住宅都市更新事業。 未來在相關議題之研究也建議能針對整建住宅都市更新容積獎勵放寬之額度、住宅政策與都市更新之配合，以及從都市窳陋、不衛生、防災、景觀等角度切入整建住宅更新政策等層面進行探討，期望能經由各個整建住宅個案的研究與通案的歸納，結合相關更新政策研究結果，協助台北市整建住宅順利更新完成，提供居民一個良好的生活環境，也改善周圍公共設施服務水準，提昇都市環境景觀，使台北市成為更適合居住之都市。 關鍵詞：都市更新、整建住宅

住宅者，乃人類生活起居之所，為民生六大需要之一，亦為文明之一因子，可視為一 個國家文明及強弱的表徵。興建國民住宅，為一項多目標之社會福利措施；不僅可使 中、低收入者安居樂業，提高其生活水準，且可以帶動相關工業之發展，增加就業機 會，促進經濟繁榮，確保社會之安定。 本論文旨在藉由台北市國宅政策執行之評估檢討，尋求未來國宅政策應走之方向與工 作重點，國宅產生滯銷之原因，以供各級國宅主管機關之參考，並介紹國情、民俗與 我相近之新加坡、日本、韓國之國宅建設制度，以為借鏡。 全文一冊，計分六章十五節，共十二萬餘言。 第一章 緒論：首先界定名詞，並敘述研究動機、目的、方法、分析架構，研究範圍 與研究限制。 第二章國民住宅政策的相關概念：介紹國宅政策的緣起暨發展，以及國民住宅建設應 具備之功能。 第三章 台北市國宅政策之執行：首先簡析政策執行概念，並檢視台北市為執行國宅 政策而成立之執行機關、相關之法令規章、執行經費，以及歷年來國宅之興建成果。 第四章 台北市國宅政策執行之評估與檢討：先做政策評估概念予以檢討；繼就台北 市國宅政策之執行提出評估，如各階段興建完成數目與計畫目標數目之比較，有關政 策執行各項投入因素之檢討，以及國宅滯銷原因之剖析。 第五章 亞洲地區國宅建設之個案研究：選擇新加坡、日本、韓國等三個在國宅建設 上較有成效之國家，就其國宅建設之成果、相關法令與制度等，予以介述探討。 第六章 建議與結論：乃針對北市國宅政策執行之評估結果，並參酌星、日、韓三國 國宅興建措施，嚐試提出可行性建議。最後根據建議，指出我國國宅政策未來發展之 方向與途徑。

根據行政院主計處於民國79年所進行的戶口及住宅普查報告中可知，台灣地區一般住戶租屋而居約佔總住戶的13.3%，台北縣l8%，台北市則高達20%，顯示租賃房屋已成為今日台灣都市地區民眾居住之主要形式之一。然而長久以來，我國在「有土斯有財」之傳統觀念下，政府及一般民眾皆偏重「住宅自有率」的提昇，造成在探討住宅課題的文獻及調查中，多偏重於「房價」方面，而有關「房租」方面的研究則較少探討。 本研究主要乃利用崔媽媽服務中心與主計處住宅狀況調查的出租住宅資料，針對民國70年至85年台北地區（台北市、台北縣）的住宅租金水準進行探討與分析，探討重點為住宅租金影響因素（特徵租金函數）、住宅租金歷年變化情形（租金指數）、住宅租金與價格相對變動關（租金乘數）係等三方面。 住宅租金影響因素方面，由於房客承租住宅屬於單純的消費行為，純粹享受住宅所提供的服務，因此租金可視為住宅的使用價格。反觀自有住宅者對於住宅則具有消費與投資雙重需求，房價除了使用價值外，亦包括預期增加的交換價值。實證結果發現影響住宅租金的主要因素為面積、內部隔間（房間數、廳數）、衛浴設備套數、住宅類型、屋齡、區位，而出租住宅提供家具與否、所在樓層、距小學或市場距離對於租金的影響則較不顯著。 住宅租金歷年變化情形方面，台北地區住宅租金受到住宅價格波動所影響，但租金反應價格波動具有時間上的落差，住宅價格在民國75、76年即有明顯上漲的趨勢，而住宅租金則遲至民國78年才出現大幅上漲的趨勢。主要原因在於租金受到租賃契約期限的關係，無法及時反應市場狀況而作調整，因此產生落後的現象。 住宅租金與價格的相對變動情形方面，台北市歷年來月租金乘數平均為298，台北縣則為274，表示台北市的住宅價格為住宅每月租金的298倍，台北縣則為274倍；顯示台北市之住宅投資、投機需求於房價高峰期遠遠超過台北縣，相對影響租金乘數幅度。

社會變遷快速地牽動著國人的生活、消費方式與價值觀，目前我國已是高齡化社會，在人口結構快速少子化、家庭模式對高齡者照顧不足，傳統「養兒防老」觀念逐漸淡化，取而代之是高齡者對老年生活品質的愈益要求與及早安排。 由於家庭不再為老人居住歸附，市場上陸續興起提供高齡者生活照護服務之老人住宅，惟於「國人觀念保守」、「高昂入居費用」、「社會隔離、交通不便」等因素阻礙，多數老人住宅仍難獲得消費者青睞，未來如何使大眾能妥切安排老年居住與經濟生活將為重要課題。因此，本研究欲瞭解個人於年老居住生活之需求，探究結合「年金屋保單」及「機構定居或旅居式生活」概念設計之高齡者樂活住宅模式基礎架構的市場可行性。藉由訪談壽險從業人員與問卷調查台北市40至49歲之中年民眾的看法，推估新世代銀髮族於老年居住型態選擇的趨勢並參酌壽險人員之評估建議，進而提出「高齡者樂活住宅模式」，讓消費者可選擇保險結合老年安居之處的合適保單，與未來壽險業從事商業年金保險結合樂活住宅商品之規劃、行銷設計參考。最後提出個人、壽險業者、政府於面對或提供高齡者多樣化居住型態時所需應有態度與作為建議，期結合民眾與企業、政府之努力，共同建構高齡者的樂活安居環境，以因應社會變遷之浪潮。茲綜合本研究結論與建議如下： 一、 問卷調查台北市中年受訪者有88.43％比例認為高齡者樂活住宅模式基礎架構將成為未來趨勢之ㄧ，69.42％能接受此養老模式，其中傾向選擇入住樂活住宅則有60.33％。另外不論是老人或樂活住宅，受訪者均重視其所提供的醫療服務完善，與價位收費是否合理並能負擔。 二、 訪談壽險人員認為結合老人住宅的年金商品可提升競爭力，但創新商品風險較大，故仍持觀望態度。若所屬集團具備相關資源背景，推出意願及可行性相對較高。而外在市場環境與政策誘因亦會促使壽險業者開發或投資於此。 三、 未來消費者可能於面對多樣化年金屋保單的行銷情況下，需先衡量自身狀況，審慎評估並妥善規劃貫徹之。多方比較投保資訊，以避免後續交易糾紛。 四、 針對壽險業者未來推出樂活住宅模式時，建議設計能符合大眾負擔生活價位、兼顧保戶權益之保障、提供全方位養老保障的保險商品、建構多元化行銷策略、加強專業人才的培育與調整員工激勵制度。 五、 建議政府宣導民眾及早理財規劃老年生活、適度放寬壽險業資金運用等限制、增加壽險業者跨足樂活住宅的誘因，但對於業者仍須有監督機制。

近年來，因房價急速攀升，居住困難的問題在台灣各都會區越形嚴重，為緩解此一現象，保護人民居住的權利，只租不賣的社會住宅成為政府住宅政策的焦點之一，且受到社會大眾的廣泛討論。本文使用文獻分析法爬梳台灣歷來的住宅政策，以及主導這些政策的意識型態，發掘形塑台灣社會住宅論述的主要成因。並對房地產業從業人員、民間從事土地與住宅之社會運動者及政府相關部門公職人員進行深度訪談，以不同角度交互印證前述文獻分析的結果，同時，以台北市和新北市為例，探討台灣實際執行社會住宅政策以來，其發展的現況、面臨的困境與批評，以及可能的解決之道。研究結果顯示，台灣社會住宅論述形成的原因，是由於台灣既有的住宅持有分配不均與住宅市場失靈，造成人民居住權受到壓迫，進而產生一種新型態的住宅提供之訴求，此訴求可視為對原有自由主義市場經濟主宰住宅分配的反動。台灣目前主要推行社會住宅政策的區域為居住困難情形最嚴重的台北市與新北市，其面臨的主要批評有數量少、租金高、租期短、承租對象年齡侷限等，而在政策實施上面臨的困境則有興建經費不足、政府資源分配不均、周邊社區鄰避效應處理與營運管理維護等問題。政府必須著眼於改善現行社會住宅政策的困境與批評，方能使社會住宅政策更臻完善，並能藉此達到落實居住正義之效。 / In recent years, the dramatic increase in house price has led to difficulties for dwellings to serve their own housing needs in the metropolitan area in Taiwan. Social housing therefore becomes a vital policy, in hope of easing the stress on the difficulties of housing needs and moreover, reserving the civilian’s right of habitation. This study is composed of two major parts: literature review and interview. The literature review provides the background and framework of housing policies in the past, identifies the ideologies that formulated the policies, and concludes the main factors that develop the discourse of social housing in Taiwan. The second part of the study reinforces the attributions of the literature review based on the statement and experience of the interviewees. The group of interviewees consists of chief executive form a construction company, real estate agent, social activists with awareness on land and housing issues, and civil servants involved in social housing affairs. The different perspectives presented by the interviewees explain the development of social housing, bring up the criticism and predicament on the topic, and contribute in discovering solutions for the difficulties of housing needs. The findings of this study indicate that housing inequality and housing market failure has underlain the discourse of social housing. The exploitation on the right of habitation has raised the appeal for social housing, which can also be suggested as a counteraction to the housing distribution dominated by free market. In Taiwan, social housing policy is mainly enacted in Taipei City and New Taipei City, which suffer most from the difficulties of housing needs. However, there are drawbacks that impede the promotion of this policy: lack of fund for construction, inequality on governmental resource, NIMBY in the community, and maintenance for sustaining operation. In addition, arguments about insufficient availability, unaffordable rent, short tenure and age restrict on tenants are also powerful against the policy. To conclude, the government should try to ensure that the system is designed in the way to minimize the disadvantages, which merits achieving social housing policy aim: reserving the civilian’s right to adequate housing.

當今各先進國家均正經歷人口結構老化的社會變遷課題，我國已於1993年邁入高齡化社會，政府面對人口老化所需解決的便是建構適合老人安居之住宅與居住環境。惟政府總體預算以及人力資源均屬有限，因此如何引進民間投資來減少政府財政負擔及提昇整體老人福利服務之績效與品質，已成為一大課題。本文以老人住宅及老人福利機構為研究對象，探討民間參與高齡者住宅設施的關鍵因素，並參照日本PFI事業模式的發展經驗後，提供後續執行之建議。 本研究主要目的有以下三點，一、我國現況分析：老人住宅及老人福利機構相關法規分析、民間參與老人住宅及老人福利機構推動現況分析；二、日本現況分析：老人住宅及老人福利機構相關法規分析、民間參與老人住宅及老人福利機構推動現況分析；三、民間參與老人住宅及老人福利機構之課題研析，並擬定其建議對策。 在民間參與老人住宅方面，原為依老人福利法設置之社會福利設施，得依促參法辦理，現已納入住宅法中社會住宅之一環，住宅法甫於2011年底公告，並將於2012年底施行，惟相關子法尚未制定，故整體配套措施及後續推動仍有待觀察。 在民間參與老人福利機構方面，除於老人福利法中即有獎勵民間興辦之相關配套措施外，亦得在經中央目的事業主管機關認定後適用促參法辦理之。惟因老人福利機構之興辦較不具自償性，故在民間參與之推動上較為困難。 本文就我國民間參與老人住宅及老人福利機構方面提出相關課題分析，並參酌日本之相關法規及案例，研擬建議對策，以供參考。