都會區之發展乃是由人口與產業之帶動所形成，因人口與產業的聚集促成了都市之成形，且於人口聚集移動的過程中，住宅區位的選擇便成為人口遷徙之另一種表現態樣，也因此住宅土地使用類別之變動情況，間接說明了人口遷移之方向，後促成了都會區內部居民生活空間結構之改變，進而影響了都會區的擴張與成長。都會區於持續擴張的過程中，如何抑制無效率之擴張蔓延趨勢，乃是未來都市規劃者所需關注之課題。本研究選取台北都會區為研究對象，以之探討台北都會區之住宅開發分佈情形及區位選擇因素，透過結合都會區發展與住宅開發區位影響因素，來探究政府的重大投資建設與其他因素，對於住宅開發之區位影響關係為何？期能有助於有效率地引導都會區內部人口之移動方向與意願。首先，針對台北都會區之發展背景進行說明，其中包含人口變遷之空間圖示分析；同時，藉由分析民國79-94年之住宅開發分佈情形，瞭解其於台北都會區之發展概況；最後，根據相關理論與文獻回顧，找出可能影響住宅開發分佈變遷之替代變數，建立實證模型，以供未來都市發展與住宅政策之規劃實施參考。獲得以下結論： 一、由都會區發展角度切入觀察發現：台北都會區目前處於Hall(1984)的城市演變模型中之相對去中心階段。其住宅開發利用分佈之趨勢與人口之空間分佈變遷走勢，皆是呈現核心地區減少而外圍地區增加之分佈情況，有移往郊區地區分散之趨勢。 二、住宅開發區位影響因素方面：由Panel Data實證模型結果發現：民國84-94年間台北都會區住宅開發分佈影響因素有：各鄉鎮市人口密度、家庭戶數、各鄉鎮市市中心距離最近交流道距離、各鄉鎮市市中心最近捷運車站之有無、景氣指標概況及區域因素。且住宅開發之分佈同時受到區域間之發展差異影響，驗證了台北都會區住宅開發之分佈，符合Newling（1969）都會區發展階段說，其指出整體都會發展過程中，都市內部各不同分區（市中心、郊區）之發展態樣亦有所差異。因此，各不同發展分區之都市發展規劃策略也應有所差異，不應出現一體適用之情況。 三、模型設定之政府重大投資因素為各市鄉鎮市中心距離最近交流道距離，實證結果發現：其顯著地影響台北都會區之住宅開發分佈；距離交流道距離愈近的地區，住宅開發增加情形愈多，此說明了政府重大投資建設對於住宅開發之分佈產生顯著之正面效益。因此，於政府重大政策投資建設之規劃引導下，同時有助於降低都會中心或附近區域內，人口與住宅土地使用過度飽和與擁擠的情況，並促成都會區周圍之其他地區的發展，以有效達到區域均衡發展與防止無秩序之擴張的目的。

在我國土地開發市場中，開發者應偏好整合坵塊、以大面積土地進行開發，惟相關報導指出臺北市近年以狹小基地開發之鳥籠建案有所增加，遂形成實際與預期不符的矛盾情況。本文從土地供給角度出發，認為除了地價昂貴之外，土地整合成本亦對開發基地規模有決定性的影響，且由於容積獎勵制度的施行，當開發者取得大小足以開發的土地後，可能不再進行土地整合、而改以資本替代之。 為驗證上述推測，本研究以民國83至102年第三種住宅區新建住宅之使用執照存根為基礎，建立開發個案之資料庫；並利用集群分析方法，對開發個案之土地、資本配置型態進行歸納。經過統計，歷年均有近40%的新建住宅屬於基地狹小之鳥籠建案，且集群分析實證結果指出在空間上，市中心至郊區的住宅開發型態呈現單獨小規模開發至整合大規模開發的遞移變化，代表土地整合的難題已長期存在於臺北市住宅開發市場中，其中又以土地較零碎的市中心更為明顯。 此外，本文另以基地面積、公告現值與政策虛擬變數對實際容積率進行線性迴歸，結果顯示整併土地確實有提升容積總樓地板面積的規模經濟效果，但效果卻不如政策性容積獎勵來得明顯；且經過模擬亦得知若欲達到同樣的樓地板面積增量，申請政策性獎勵所需的成本將遠低於進行土地整合。是以在取得合理規模之基地後，土地整合已非必要，再加上多樣化卻缺乏總量管制的容積獎勵，開發者將傾向透過政策性手段來達到擴大資本開發規模之目的，遂造成住宅開發型態呈現空間垂直的成長。 / In Taiwan, land developers are expected to prefer assembling small plots into a large lot for development. However, it is widely reported recently that development projects of building on a small plot have been increasing in Taipei. This phenomenon is inconsistent with the above expectation. From the perspective of land supply, this study argues that apart from land prices, costs of land assembly also have a decisive influence on the lot size for land developments. Also, because of the bulk reward regulations, developers might be less willing to conduct land assembly. Instead, they choose capital intensive means which presented as building high-rise housings once they obtain a site. To verify the argument, this study establishes a database of housing projects based on the residential usage licenses from 1994 to 2013, and observes allocation patterns of land and capital by using cluster analysis. Statistically, there are about 40% of housing projects that were built on plots smaller than 330 m2 every year. The empirical result of cluster analysis shows that housing development patterns change from downtown to suburbs. In downtown area, most developers build houses on a small single plot. However, they assemble plots to get a bigger site in the suburbs. It means that housing development market of Taipei has been entangled by land assembly problems for a long time. This issue explicitly exists in downtown area where lands are much more fragmented. In addition, this study uses site area, current land value and a policy dummy as independent variables and building density as dependent variable to conduct a linear regression. The result shows that, although land assembly increases the floor area, its effect is not as large as that of policy incentives. Based on this result, the comparison analysis of land assembly and policy incentives also points out that the application of bulk reward costs less than land assembly, while they can enjoy the same floor area. Therefore, it is believed that developers tend to choose increasing housing scale by applying bonuses instead of assembling lands. This trend makes the housing development forms vertically expand consequently.

本研究從建商供給者角度，探討開發與經營老人住宅時所可能面對的問題以及影響老人住宅開發與經營的相關財務因子。首先，就目前老人住宅現況來探討，透過老人住宅市場分析，以瞭解目前老人住宅的市場趨勢，並從老人住宅營運流程，探討老人住宅與一般住宅的差異；最後，透過問卷設計與訪談方式，實際瞭解建商在開發與經營老人住宅的問題。接下來，從問卷訪談中所得到的相關個案資訊，建立個案財務分析模型；並透過內部報酬率法、敏感性分析、情境模擬分析，探討在不同經營方式下，投資報酬率的變化情形，並找出影響老人住宅開發與經營的關鍵因子，再從財務所得的結論，做最後的結論與建議。