過去由於國內住宅市場的資訊並不流通，以致市場上出現的價格資訊相當混亂，就價格的種類來看，各種名目住宅價格間的差異未有明確釐清，使一般人常會對不同的住宅價格產生誤解。就時間序列來看，不同的時間、地區及住宅類型，到底住宅價格的變動如何，也未能有一嚴謹且量化之指標表示。 　　本研究運用標準住宅的概念編製住宅價格指數，所謂標準住宅乃是指一定時間、地區、類型，市場上成交的住宅中，典型的住宅屬性及其數量的組合，也就是說，觀察市場上成交典型住宅的價格變動情形，作為指數編製的基礎，以控制住宅的異質性，再以特徵價格法來求得各屬性的單價以進一步控制品質。另外，由於住宅成交數量變動較大，因此運用裴氏公式作為指數公式，使加權權重的誤差不致太大。 　　由各地區的指數變動趨勢可得到以下幾點結論：首先，一般所認為的三次房地產價格高峰期（62至63年、68至70年、76至78年），從指數的變動來看並不明顯，只有76至78年的上漲趨勢較明顯，在經過幣值平減後，長期趨勢更顯平緩；其次，長期來看，住宅價格持續上漲，部分時期持平或下跌，但幅度及持續時間有限，故所謂房價下跌，其實跌的是上漲率；最後，就上漲幅度來看，台北縣、市的幅度最大，除台北市外，非都市地區（非省轄市）房價的上漲速度較都市地區（省轄市）為高。 　　最後歸納二個造成一般人對住宅價格變動之錯誤印象的原因。主要是品質未加控制，由於品質會影響住宅價格，且消費的住宅品質及數量會隨時間而改變，一般人未察覺此點，而造成對房價上漲的誤解。其次是未考慮幣值，由於「今天的一塊錢不等於明天的一塊錢」，因此以名目價格觀察住宅價格變動的作法，也會造成對房價變動的誤解。

首先針對租屋市場與與購屋市場，分別估計其所得彈性與價格彈性。對租 屋者而言，僅包括消費性的需求。藉由彈性的估計，我們可知道住宅為必 需品或是奢侈品；在價格上漲時，消費者是否有議價能力。另外再將購屋 市場依不同的需求目的，如居住目的與非居住目的，估計所得彈性與價格 彈性。對非居住目的的購屋者而言，僅包含投資性的住宅需求。接著利用 估計的消費性與投資性需求彈性，計算出對只有一棟房屋的購屋者，其消 費與投資需求佔房屋支出之比例。 In this paper, we estimated the elasticity of income and price for rental and purches housing. For rental housing, it just includes the consumption demand for housing. By these estimations, we can know housing is a luxury or a necessity. When the price increase, the consumers are able to charge. On the other hand, by the different targets --- living or not, there is only one or there are two or more houses, we estimate the elasticities. For two or more houses, it just includes the investment demand for housing. Then we use the elasticities to computer the share of consumption and investment in housing expenditure.

2013年聯合國於兩公約人權報告中揭示，「居住權」為重要的基本人權之一，然而，根據行政院研考會於2010年的網路民調，「房價高漲」為十大民怨之首，受到外在政治經濟環境影響，政府放任投資客自由進出房地產市場炒房的結果，使得一般市井小民欲在臺北都會區買房，得不吃不喝15.73年才得以買到一處安身立命的處所，由此可知，我國居住權人權狀況與國際人權標準尚有一段差距。 　　本研究目的在於以政策分析途徑界定政策問題，接著從「政策變遷」（policy change）的角度切入，比較臺灣住宅政策的主要政策方案，包括「只租不售」的社會住宅、「出售式」的合宜住宅，進而探討在多項政策方案供選擇的政策決策過程中（policy making process），政策行動者所採取的互動策略如何影響政策變遷的結果，並透過深度訪談了解不同行動者對這些變化過程的解釋為何、如何看待那些變化，並依據個案的合適性選擇莊文忠（2003）提出的整合性分析架構，從外在環境因素、政策本身特性、結構因素、政策網絡等面向，分析社會住宅與合宜住宅相互變遷的政策過程，歸納影響政策變遷的因素有哪些，進而提出政策建議。 　　基於文獻分析與訪談結果，本研究發現，政府推動社會住宅相較於合宜住宅面臨較大的困難，包括缺乏整體的社會住宅政策、心理上的抗拒、法規制度的限制等，《住宅法》於2011年底通過與地方政府重要政策轉變構築變遷的政策過程，然而，從2010年到2014年短短4年的時間，社會住宅卻取代合宜住宅成為中央政府或地方政府積極推動的住宅政策。 從社會住宅與合宜住宅相互變遷的政策過程來看，影響兩項政策變遷的因素有許多：在政策外在環境因素的部分，包含高房價民怨促使政府回應、2014年底九合一選舉的影響、政策學習不應照單全收、社會共識逐漸形成、葉世文行賄弊案的衝擊；在政策屬性因素的部分，包含從國宅政策思維到社會價值的展現、焦點事件促成民眾政策偏好的改變、民間參與並非住宅政策的萬靈丹、合宜住宅的無形政策成本超載；在結構因素的部分，包含政策選擇與政治績效形塑決策者的政策思維、決策者的意識型態會影響其住宅政策決策、中央與地方各有本位主義、中央住宅部門層級過低等等，再加上政策網絡中行動者互動的交互影響，使得複雜性、不確定性如此高的社會住宅成為目前的政策主流，許多政府單位因為首長選舉的政見承諾紛紛開始重視社會住宅這樣的政策，而政策不會一成不變，相反地，它們會受到政治結構變遷及決策者政策思維改變而持續不斷地演化，因此，社會住宅政策未來是否能維持主導地位，仍有待吾人持續關注後續的政策變遷。 / In 2013, the human rights reports in two International Covenants both disclosed that “right of residence“ as one of the most important fundamental human rights. However, according to an on-line poll conducted by Research Development and Evaluation Commission of Executive Yuan in 2010 showed that “rising house prices“ issue was top one grievances among others. Affected by political and economic environment externally, the result of letting free access of investors unlimited entering and exiting real estate market has made it very difficult for civilians to buy house around urban Taipei. In order to buy a new house around unban Taipei, a civilian has to live without drinking or eating for 15.73 years. Therefore, it clearly shows that there is still a big gap between the right of residence in Taiwan and international standard. The purpose of this study is to define policy issues through policy analysis approach. Furthermore, the study tries to compare major policy programs of housing policy in Taiwan from the perspective of policy change, including "only for rent not for sale" social housing and "sale type" affordable housing, so as to discuss how interactive strategies that policy actors adopted affect the result of policy changes in the policy making process. The study adopts in-depth interview method to understand how different actors explain and interpret the changes, along with specific case study based on the integrated analysis framework proposed by Wen-Jong Juang in 2003. Through the integrated analysis framework, from external environment factors, policy features, structural factors and policy networks, the study analyzes the policy changing process between social housing and affordable housing, concluding which factors affect the changes in policy. Additionally, hope to come up with some policy suggestions. By reviewing related literatures and conducting interviews, the study shows that government faces greater difficulties when promoting social housing rather than promoting affordable housing. The reasons include lack of comprehensive social housing policy, mental resistance, and restrictions on laws as well as institutions and so on. The passing of Housing Act in the end of 2011 and the significant policy changes in local governments have created the policy change process. However, from 2010 to 2014, instead of promoting affordable housing policy, both central and local governments promote strongly on social housing policy. By observing the policy changing process between social housing and affordable housing, the study shows that many factors affect policy changes. First, the external environmental factors, including the high housing price issue, influence of local election in the end of 2014, policy learning, social consensus, and bribery scandal of Shi-Wen Ye all have impacts externally. Second, the factors of policy features, including past public housing policy to social value; focus events led to changes of public preferences; private participation in housing policy is not a panacea; the intangible cost of affordable housing overloaded are all possible factors. Third, the structural factors, including policy thinking formed by policy chose and political performance; ideologies of decision makers; centralism and localism; hierarchy of residential department in central government and so on, all have different effects. Last but not least, the interactions among policy network actors cause interaction effects. Hence, factors above make social housing as mainly policy, even though it is still highly uncertain and complex. Many government agencies have begun to pay attention to social housing policy due to the promises made by local officials. On the other hand, policies change, continually evolve affected by changes in the political structure and the policy thinking of decision makers. Therefore, whether the social housing policy will maintain the dominant position still remains question, and we will keep follow up with what might change in future policies.

由於我國並無明確的住宅政策，再加上土地資源有限及人為炒作住宅價格的影響，往 往使較低收入家庭無法在自由市場中買到或租到適當的住宅，造成市場失靈現象。雖 然我國的國宅政策宗旨便在協助較低收入家庭解決居住問題，但是由於其興建數量不 多，且多半以出售為主，出租數量稀少，造成以大量金額補貼少數人現象，近來甚至 成為轉手圖利的工具，形成不公平且沒有效率，這項社會福利措施已經無法照顧到真 正較低收入家庭。 出租國宅為國宅政策的一部份，為現有住宅政策中較能落實照顧較低收入家庭之措施 ，但卻未積極的推行。本論文旨在探討出租國宅的理論基礎，進而尋找其在推行過程 中所遭遇到的問題癥結，並謀求解決對策。本文共分六章： 第一章為緒論。簡述本篇論文的研究動機與目的、研究架構與流程、研究範圍與限制 及研究的方法。 第二章為文獻回顧與住宅補貼理論之探討。首先探討國內外關於出租國宅的文獻，進 而探討住宅補貼的理論及不同補貼政策的利弊比較，並檢討我國現行的住宅補貼政策 ，最後則探討出租國宅的需求性。 第三章為出租國宅之執行與檢討。探討出租國宅政策的緣起及現況施行與原政策目標 的關係。進而從法規與執行兩方面來檢討出租國宅的受益對象標準、數量與區位、品 質與價格、資金的籌措運用與管理維護等項目。 第四章為個案研究與問卷分析。針對中正及西寧出租國宅做個案研究以瞭解承租戶的 意見，並對政府單位及學術界做問卷調查，瞭解不同角度下對於出租國宅的看法。 第五章為出租國宅之課題與對策。根據前面之研究分析歸納出課題，並針對課題研擬 不同的解決對策，並討論其利弊得失，提出建議對策。 第六章為結論與建議。對於本篇論文的研究結果做成摘要性結論及建議，提出未盡事 宜做為後續研究的參考。

台灣地區之工商業成長迅速，人口大量湧入都市，但因地小人稠，造成都市內高樓大 廈林立。尤以近年來地價飆漲，土地取得成本增加，為求單位土地之有效利用，住宅 建築型態之高層化發展，乃為必然趨勢。 隨著建築物的高層化，產生的安全、維護、衛生等問題，因涉及共同空間及共同設施 之所有及使用，而益感困難。然現行有關高層集合住宅管理之法規，不僅紊亂、重疊 之處頗多，甚且為了配合時宜，不得不以行政命令來應急，更增加法規適用的複雜性 與矛盾性；除此，由於法規之繁雜，各相關管理機關之間難免發生重疊、疏漏等現象 ，加以住戶共同組成之自治性管理委員會，因欠缺法定地位，致無強制執行權，類此 均使高層集合住宅之管理未臻健全，亟須建立管理體系，以為遵循。 據此，本研究首就不動產所有權之遞嬗與環境權之探討，建立「居住權」作為住宅管 理之理論基礎，論證政府得在「社會本位」下，為公共利益，對住宅進行公權力的管 理，私人亦可請求政府為保障行為的積極受益權。然後再選定安全性、健康性、便利 性、舒適性做為居住品質指標與管理目標。復以區分所有權之探討，界定各相關名詞 定義，並就「管理」之意義，分別建立高層集合住宅之定義與管理模式。在管理模式 中，建立住宅管理體系，而以組織、法規、控制、運作等四項為管理體系主要內容， 之後即就維護、安全、衛生、鄰里、財務等五項運作內容分作檢討，再參考美國、日 本、新加坡對高層集合住宅管理之經驗，針對我國現狀檢討所得，提出建議與改進方 向。 本研究認為，健全高層集合住宅管理體系，應確定各相關管理機關權責，研擬有關法 令，健全法律基礎，賦予自治管理組織明確法律地位，並對民間成立之專業住宅管理 公司予以輔導，以協助居住品質之提升；除此並應建立住宅品質保證制度，以配合高 層集合住宅管理體系之建立。

在住宅市場中，「空屋率」一直是備受注目的焦點，在高空屋率的住宅市場之下，其不但對整體社會資源造成浪費外，亦使整體住宅市場機制之扭曲，故探討高空屋率之成因是非常重要的。本文以2000年台灣359區市鄉鎮空屋率來觀察高空屋率之成因，並分析都市發展程度與住宅存量屬性對空屋率之影響。 研究發現，在區市鄉鎮空屋率之成因分析中，透過實證模型檢驗出不同都市發展程度、人口淨遷徙率及住宅存量屬性對空屋率皆有顯著之影響。都市發展處於鄉鎮階段時，住宅存量屬性的變異對於空屋率的影響程度相當高，不論是小坪數、大坪數或高樓層住宅比例的增加，皆會提高空屋率的比率。反之，對於都市發展處於快速成長階段時，住宅空屋率會比鄉鎮地區來得高，但有趣的是，住宅存量變異對空屋率的影響反而是呈現下降的情形。至於當都市發展至成熟階段時，除了小坪數住宅比例外，其餘變數都不會顯著影響到空屋率的增減，而呈現相對穩定的供需狀態。 空屋率政策應該配合都市發展的階段性，以及住宅產品變異的交互影響效果，才能因地制宜解決台灣高空屋率現象或降低投資風險。例如處於都市發展處於鄉鎮階段時，住宅產品應朝向同質與典型的產品規劃，但是當都市快速發展時，適當地放寬高樓層與大面積住宅產品反而可以降低空屋現象。

台灣隨著高齡人口逐年增加，銀髮市場漸受矚目，高級安養住宅的興起即是一例。儘管銀髮安養住宅陸續於一九九０年代中期推出，但是個案數量不多，成功經營者更是屈指可數。本研究藉由調查台北銀髮族的看法，以分析影響高齡者評估銀髮安養住宅之要素。 藉由調查潛在顧客的意見，本研究首先分析人口變數對安養住宅評估標準的影響，接著分析高齡者遷移決策之影響要素與評估標準之間的關係。最後，本研究探索消費者的評估標準與其價值偏好之關係。 本研究提出影響消費者行為的要素，並提供行銷建議供安養住宅業者參考。研究發現65至74歲的銀髮族對所有評估要素的要求，較其他高齡者低，因此對於提供活躍的生活形態和醫療服務的安養住宅而言，這群人最具潛力成為最佳顧客來源。大部分高齡者選擇在熟悉的土地上頤養天年，大台北地區成為最受歡迎的退休居所選擇。在入住保證金方面，由於擔心財務風險與業者的職業道德，多數年長者寧可每月支付較高的管理費，以替代高額的保證金要求。服務品質為競爭優勢的來源。業者設計產品時，應著重於提供優質服務，而非一味追求硬體設施。研究發現認知差異是影響老年人移居安養住宅的主要因素之一，業者應該加強宣傳安養住宅的產品概念，扭轉市場上普遍認為只有老病纏身者才需入住安養住宅的想法。此外，業者行銷時，應該同時增加目標顧客及其子女對產品的瞭解，使其將安養住宅列為退休居所的選擇之一。 / As the proportion of the senior population has increased significantly in Taiwan, the market for seniors is drawing much attention. The recent emergence of the upscale senior housing market is a case in point. Although the independent living communities for healthy seniors have been around since the mid-90s, there have been only a few notable selections and among them even fewer success stories. This research intends to examine the purchasing decisions surrounding high-end independent living communities by surveying the older residents of Taipei. From the perspective of potential customers, this research first examines how demographic variables affect the evaluation criteria of consumers for independent living communities, and then examines the relationship between the influencing factors motivating the decision of seniors to move to independent living communities and the evaluation criteria. Finally, the relationship between the evaluation criteria of consumers and their specific value preferences is determined. The research findings identify factors influencing consumer behavior and derive marketing recommendations for senior housing providers. The seniors between the ages of sixty-five and seventy-four are less concerned than other age groups about all evaluation factors, and can be the best customers for independent living communities that provide both opportunities for an active life style and healthcare services. Most seniors prefer to remain in a familiar place, and therefore the greater Taipei area is the most popular location. Since entrance deposits involve financial risks and moral concerns, seniors would rather pay higher monthly fees. The type of services offered provides the competitive advantage. Developers should emphasize services rather than environmental conditions in designing its product. Given that perceptual differences are one of the major obstacles preventing seniors from moving to independent living communities, the concept of independent living communities should be promoted further to alter the perceptions of seniors that independent living communities are solely for the sick and frail. Marketers should attempt to increase the product awareness of both its target customers and their children to help them view senior housing communities as a viable living arrangement.

台灣自民國五十年代開始進入都市化，都市勞力需求大量增加，鄉村人口大量擁入都市，原住民亦紛紛的遷往都市尋求機會，成為都市最基層的勞力貢獻，隨著時空的轉變，原住民的在整體社會結構中的經濟地位並沒有顯著的改變，更可時常在都市空間上，發現屬於都市原住民特有的違建聚落，這樣的明顯印記，也反應了都市原住民對於都市之中居住問題解決的無奈與無力。 本研究首先以推拉理論的觀點分析都市原住民遷移至都市之原因，並從都市社會學的相關理論基礎，分析及瞭解都市原住民之居住問題，以及居住問題的發生原因，以便從歷史背景、社會結構、經濟層面中釐清都市原住民之居住問題。其次，運用問卷調查與訪談方式探求都市原住民對於居住上的偏好及需求，最後則運用公平性、效率性、回應性、效能性與適當性等指標來檢討政府相關都市原住民住宅政策與方案，分析是否尚有改進之空間及能否實際回應都市原住民居住上之需求，並據此提出都市原住民未來之住宅政策方向，以供日後相關研究之參考。 經由上述之研究方法與分析架構，本研究獲致研究結果如下： 一、在都市原住民的遷移原因方面，原住民受到都市拉力與原鄉推力之影響，本研究認為隨時空轉變，近來原住民的遷移受都市拉力影響較大。都市拉力方面，以都市就業、教育、醫療、社會福利及生活便利較吸引原住民。原鄉推力方面，則以原鄉就業、謀生不易等具較大的影響。 二、在都市原住民居住問題方面，可從下列幾個面向說明 (一)經濟面向 山地社會在光復後並無法面臨平地經濟之衝擊，原鄉經濟環境欠佳，使原住民紛紛遷至都市地區，不過由於上述歷史背景及原住民之就業結構，使原住民在經濟上無力面對都市居住成本，而導致嚴重之居住問題。 (二)社會面向 從都市社會學來看，都市原住民的空間分佈逐漸向都市外圍集中並有隔離的傾向，而都市原住民由於其特殊的人口組成、家庭因素、社會階級及文化價值，常容易在居住上需要同族群的親友給予慰藉與照顧，而漢人異樣的眼光亦使得原住民在居住上容易與大社會產生隔離的現象，而寧願選擇搭蓋違建與同族的朋友共同居住，形成空間上的居住情況。 (三)綜合面向 在面臨經濟上的居住困境及社會文化上的適應問題後，部分的都市原住民選擇於都市外圍地區搭蓋違建，過去的都市外圍地區常可看到這種在空間上的明顯印記，而違建社區常常是衛生及安全堪慮，都市原住民在面臨高昂的居住成本及陌生的都市環境，常無奈的再次發生上述的現象，值得注意。 三、在都市原住民住宅政策方面，都市原住民住宅政策應站在原住民政策、國家整體住宅政策及社會福利政策的立場來考量，故應將原住民或是都市原住民視為一需要在住宅政策上扶植之特殊團體，並建立其補貼及引導之機制，使都市原住民在遷移都市之後皆能「住者有屋住」，而在一定時間之後，促使其自立以達成「住者有屋住」之目標。

由於傳統國人的觀念「安土重遷、購屋保值」，使得一般人都想要擁有自己的房屋，然而房價居高不下，國人大多需仰賴長時間之儲蓄，始有購屋之能力，使得許多人一屋難求，因此，本研究利用79年台北市家戶及住宅普查調查資料，探討家戶住宅租購選擇之影響因素，並瞭解選擇租屋或購屋之對象及其選擇行為，進而估計各類型家戶選擇租屋或購屋之機率。 本研究採用巢式多項羅吉特(Logit)模型分析家戶之住宅租購選擇，及各類型家戶之租購選擇機率，並估計出自有房屋市場與租賃房屋市場間有很高的替代性存在，若忽略租購選擇，則所估計到之住宅需求將會造成誤差，因此，為避免產生錯誤的結果，不應將自有房屋市場與租賃房屋市場分開來討論。 在影響家戶住宅租購選擇之因素方面，所得、住宅價格．利率、家庭因素、預期因素、心理因素等其他因素，皆會影響家戶之選擇行為，而本研究僅就家戶組成來探討住宅之租購選擇。此外，在住宅租購選擇之機率方面，各類型家戶選擇自有房屋之機率均相當高，凸顯台北市高住宅自有率之現象，此種現象正反映傳統國人購屋保值的觀念，房價在高漲的情況下，許多人仍將購屋視為理想目標。

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