首先針對租屋市場與與購屋市場，分別估計其所得彈性與價格彈性。對租 屋者而言，僅包括消費性的需求。藉由彈性的估計，我們可知道住宅為必 需品或是奢侈品；在價格上漲時，消費者是否有議價能力。另外再將購屋 市場依不同的需求目的，如居住目的與非居住目的，估計所得彈性與價格 彈性。對非居住目的的購屋者而言，僅包含投資性的住宅需求。接著利用 估計的消費性與投資性需求彈性，計算出對只有一棟房屋的購屋者，其消 費與投資需求佔房屋支出之比例。 In this paper, we estimated the elasticity of income and price for rental and purches housing. For rental housing, it just includes the consumption demand for housing. By these estimations, we can know housing is a luxury or a necessity. When the price increase, the consumers are able to charge. On the other hand, by the different targets --- living or not, there is only one or there are two or more houses, we estimate the elasticities. For two or more houses, it just includes the investment demand for housing. Then we use the elasticities to computer the share of consumption and investment in housing expenditure.

由於傳統國人的觀念「安土重遷、購屋保值」，使得一般人都想要擁有自己的房屋，然而房價居高不下，國人大多需仰賴長時間之儲蓄，始有購屋之能力，使得許多人一屋難求，因此，本研究利用79年台北市家戶及住宅普查調查資料，探討家戶住宅租購選擇之影響因素，並瞭解選擇租屋或購屋之對象及其選擇行為，進而估計各類型家戶選擇租屋或購屋之機率。 本研究採用巢式多項羅吉特(Logit)模型分析家戶之住宅租購選擇，及各類型家戶之租購選擇機率，並估計出自有房屋市場與租賃房屋市場間有很高的替代性存在，若忽略租購選擇，則所估計到之住宅需求將會造成誤差，因此，為避免產生錯誤的結果，不應將自有房屋市場與租賃房屋市場分開來討論。 在影響家戶住宅租購選擇之因素方面，所得、住宅價格．利率、家庭因素、預期因素、心理因素等其他因素，皆會影響家戶之選擇行為，而本研究僅就家戶組成來探討住宅之租購選擇。此外，在住宅租購選擇之機率方面，各類型家戶選擇自有房屋之機率均相當高，凸顯台北市高住宅自有率之現象，此種現象正反映傳統國人購屋保值的觀念，房價在高漲的情況下，許多人仍將購屋視為理想目標。

住宅市場因其內容包括各類住宅次市場，又因為實質住宅單位難以衡量，以及實證資料難以蒐集等原因，使得住宅需求分析較為複雜。 本研究主要在探討何種函數形式較適合使用於住宅需求模型，而該種函數形式必須能對實際的住宅需求變動情形充分說明，並非如一般住宅需求模型之建立忽略了函數形式與模型之間的關連性；以外本文對不同所得階層、不同區位對位宅需求是否有明顯的影響之課題作一深入探討。而值得注意的是，不論對不同所得或位於不同區位的住宅需求來說，利率對住宅消費性需求的影響並不顯著，有別於一般利率對住宅需求有明顯影響力的印象。 本研究共分為五章，摘要內容如下： 第一章：介紹本文的動機、目的，研究限制與架構，並界定本研究之研究對象為住宅消費性、有效需求。 第二章：針對發展較成熟的國外文獻作一回顧整理，藉以發現一般在研究住宅需求相關課題時可能遇到的問題；此外介紹建構本文之基礎理論。 第三章：在對國外文獻進行回顧之後，本研究尚對國內住宅需求模型作驗證分析，探討造成各模型差異甚大的原因；並特別針對住宅價格資料之課題作比較分析。 第四章：在以Stone-Geary 效用函數以及目的變數建立住宅需求模型之後，以台北市為實證範圍，進行縱斷面的迴歸分析，發現以Stone-Geary 效用函數建立的住宅需求模型，頗能說明台北市住宅需求的變動情形。 第五章：針對國內外文獻處理以及實證分析結果，提出本研究之結論建議與後續研究。