本文主要目的在釐清集合住宅的設計價值，並進一步分析「設計」影響台灣集合住宅「價值」的關鍵因素。本研究以Sharkawy（1994）所提出的「設計經濟中各種決策間抵換模型」（PHYS-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-offs）為基礎，發展適用於分析台灣集合住宅設計的經濟模型。本研究透過十五個業者，包含建設公司、代銷業者、建築師事務所及營造廠，蒐集近三年來北台灣381筆集合住宅大樓資料，對設計經濟作實證分析。實證結果顯示對建設公司集合住宅大樓開發，特定的設計行為（公設比、機房二次施工、柱皮面積、陽台二次施工、陽台設計、雨遮設計、外露樑設計、容積率提高、高度、露台、法定空地專用、室內挑空、景觀配合）對集合住宅開發的經濟價值有不同的影響，可以對建設公司在考量集合住宅開發經濟利益上的設計方式提出一定程度的解釋。經過本文研究，實證模式的整體的解釋力（Adj-R2）達到87.8％，反映出實證資料期間的北台灣集合住宅設計，因為開發商極盡追求開發經濟利益的結果，對於財務價值追求的設計方式已發生非正面的影響情形。 / The main purpose of this paper is to discuss the design value of housing project, and analyze further that influences the key design factor of Taiwan housing development value. This paper is based on Sharkawy(1994) “PHYS-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-offs” to develop the economy model of design for Taiwan housing projects. We collected the data of 381 housing projects from 2006 to 2008 in northern Taiwan. The empirical results found that the ratio of public area, utility room, post areas, balcony, rain hiding, roof beam area, floor area ratio, height, platform, building coverage, and view factors can explain properly the design value of housing projects. The results show that design value of housing development in Taiwan has been distortion through illegal or disappropriate of floor area added.

近年來集合住宅的公共設施比例不斷增加，已成為不動產買賣時消費者關注的焦點，到底公共設施的內容有些什麼？消費者購買的集合住宅其中有多少比例是公共設施？由於目前在登記公共設施產權時沒有一定的標準，造成個案的公設比差異極大，常令消費者無所適從。公共設施中屬各層樓電梯間、屋頂突出物、地下室機電設備空間等法規所必須設置的，本研究稱之為「必要性」公共設施；其他提供給住戶交誼、休閒、運動使用的，非法規所必須設置的，本研究稱之為「非必要性」公共設施，這些公共設施有的使用率極低（如宴會廳、圖書室…等），有的維護成本極高（如游泳池、三溫暖…等），在使用一段時間後，經常遭到閒置不用的命運。為探討集合住宅必要性與非必要性公共設施的比例，乃以台北大學特定區最近五年內完工的集合住宅為研究範圍，從樹林地政事務所調閱20筆地號，其中485筆建號的產權登記資料，統計分析當前集合住宅公設比的現況，再按本研究對「必要性」與「非必要性」的定義，重新調整各類公設比的計算方式。最後，建立公設比的模型，透過實證研究探討公設比的影響因素，希望以此揭開「公設比」的神秘面紗，提供消費者在購買不動產時有所參考依循。

台灣的建築師事務所多以中小型規模為主，百分之九十以上為獨立經營之型態。長久以來，建築師們秉持傳統的經營腳步，以拓展人脈的方式承接業務，對於建立品牌形象則較少著墨。建築師除了加強本身的專業、管理能力以外，如能更積極從塑造作品風格之差異化，進而建立品牌形象，對於事務所的經營應是一大助益。 近年來由於住宅市場趨近飽和、公共工程業務又逐漸萎縮、都市土地資源取得不易，再加上國際建築師進入台灣市場，壓縮了本土建築師的執業空間，使得建築師的業務量逐年降低，在大環境變化劇烈的情況下，要能抓緊潛在的機會，是建築師要面對的課題。因此，本研究透過台灣地區建築師事務所產業環境現況分析，提出產品差異化策略，並以台北地區集合住宅設計為差異化個案分析對象，檢視建築作品於設計的過程中，如何由作品風格的差異化建立品牌形象。 經研究發現，建築師事務所可藉由：1.建立設計作品風格的差異化策略；2.建立作品與目標市場的關聯性；3.由作品差異化塑造事務所的品牌形象之策略。塑造與同業間的差異化，及建立本身的知名度，進而拓展事務所的業務範疇，並達永續經營之目標。 最後，提出三點建議：1.擴大研究個案的建築類型；2.建立建築產業設計作品吸引力構面的前導性研究；3.深化研究設計作品風格在集合住宅不同產品定位中的分配比例。作為後續研究方向之參考。

京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(地球環境学) / 甲第19876号 / 地環博第150号 / 新制||地環||30(附属図書館) / 32912 / 京都大学大学院地球環境学舎地球環境学専攻 / (主査)教授 勝見 武, 教授 岡﨑 健二, 准教授 乾 徹 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Global Environmental Studies / Kyoto University / DFAM

台灣地區之工商業成長迅速，人口大量湧入都市，但因地小人稠，造成都市內高樓大 廈林立。尤以近年來地價飆漲，土地取得成本增加，為求單位土地之有效利用，住宅 建築型態之高層化發展，乃為必然趨勢。 隨著建築物的高層化，產生的安全、維護、衛生等問題，因涉及共同空間及共同設施 之所有及使用，而益感困難。然現行有關高層集合住宅管理之法規，不僅紊亂、重疊 之處頗多，甚且為了配合時宜，不得不以行政命令來應急，更增加法規適用的複雜性 與矛盾性；除此，由於法規之繁雜，各相關管理機關之間難免發生重疊、疏漏等現象 ，加以住戶共同組成之自治性管理委員會，因欠缺法定地位，致無強制執行權，類此 均使高層集合住宅之管理未臻健全，亟須建立管理體系，以為遵循。 據此，本研究首就不動產所有權之遞嬗與環境權之探討，建立「居住權」作為住宅管 理之理論基礎，論證政府得在「社會本位」下，為公共利益，對住宅進行公權力的管 理，私人亦可請求政府為保障行為的積極受益權。然後再選定安全性、健康性、便利 性、舒適性做為居住品質指標與管理目標。復以區分所有權之探討，界定各相關名詞 定義，並就「管理」之意義，分別建立高層集合住宅之定義與管理模式。在管理模式 中，建立住宅管理體系，而以組織、法規、控制、運作等四項為管理體系主要內容， 之後即就維護、安全、衛生、鄰里、財務等五項運作內容分作檢討，再參考美國、日 本、新加坡對高層集合住宅管理之經驗，針對我國現狀檢討所得，提出建議與改進方 向。 本研究認為，健全高層集合住宅管理體系，應確定各相關管理機關權責，研擬有關法 令，健全法律基礎，賦予自治管理組織明確法律地位，並對民間成立之專業住宅管理 公司予以輔導，以協助居住品質之提升；除此並應建立住宅品質保證制度，以配合高 層集合住宅管理體系之建立。

京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(人間・環境学) / 甲第22519号 / 人博第922号 / 新制||人||220(附属図書館) / 2019||人博||922(吉田南総合図書館) / 京都大学大学院人間・環境学研究科共生人間学専攻 / (主査)教授 岡田 温司, 教授 増井 正哉, 准教授 武田 宙也, 教授 中谷 礼仁 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Human and Environmental Studies / Kyoto University / DGAM

京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(工学) / 甲第18973号 / 工博第4015号 / 新制||工||1618(附属図書館) / 31924 / 京都大学大学院工学研究科都市環境工学専攻 / (主査)教授 髙田 光雄, 教授 門内 輝行, 教授 鉾井 修一 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Philosophy (Engineering) / Kyoto University / DFAM

京都大学 / 0048 / 新制・論文博士 / 博士(工学) / 乙第13093号 / 論工博第4154号 / 新制||工||1676(附属図書館) / 京都大学大学院工学研究科建築学専攻 / (主査)教授 髙田 光雄, 教授 髙橋 大弐, 教授 三浦 研 / 学位規則第4条第2項該当 / Doctor of Philosophy (Engineering) / Kyoto University / DFAM

住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常有兩大類選擇：住戶自行負責或委託管理維護公司。目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況，係「自行管理」佔了68﹪，「委託管理」佔32﹪，這樣的比例與香港及日本的集合住宅大部分係屬委託管理的情形相差甚遠。為何台灣集合住宅委託管理的情形較不普遍？究竟是什麼因素在影響住戶對管理維護模式的選擇？而不同的管理模式其管理維護的效果有何不同？又是哪一種管理維護模式最能讓住戶感到滿意？此乃本研究關注之焦點。 實證結果發現，集合住宅的「規模」與「價格」是影響管理模式選擇的關鍵，當戶數規模與管理費用越足夠，選擇委託管理模式的機率將越大。平均而言，高層大廈與社區，選擇委託管理較自行管理的勝算分別為公寓的6．357倍與4．245倍。此外，當戶數規模平均每增加10戶，選擇委託管理模式的機率就會增加3．9﹪；而當管理費用平均每坪增加10元時，選擇委託管理模式的機率亦會增加6．5﹪。 至於管理維護模式與住戶滿意度的探討，委由管理維護公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意，而「部分委託管理模式」則是四種模式中滿意度最高者。究其原因，管理公司雖有其專業知能與經驗的優勢，但也可能存在著代理問題，受到這二者相互權衡（trade-off）的影響，全部委託管理的滿意度便不如部分委託管理。 為使理論實證結果能與實務連結，本研究對「規模」與「價格」做門檻值推估，發現委託大樓管理業者的社區，住戶至少每月每坪需繳交70元的管理費，且該社區的總戶數應該在100戶左右，由此可知，台北市集合住宅的平均戶數可能因未達經濟規模門檻值（因為目前已報備管理組織的公寓大廈有八成其戶數都在百戶以下），致使台北市委託管理的情形並不普遍。此外，集合住宅內生存在的協商困難與外部性問題，也是委託管理比例偏低的原因，建議政府應藉租稅優惠方式來使外部效果內部化，並直接或委託民間非營利團體協助輔導集合住宅管理組織之報備，減少其中的協商成本。 　　關鍵字：集合住宅、管理維護、管理模式、住戶滿意度、戶數與管理費門檻值 / Households typically manage their living environment using one of two modes. Under the first, household conducts all of the basic and day-to-day management functions. Under the second approach, the household hires a property management company to provide and monitor a number of services such as repair and maintenance quality control. In Taiwan, the current proportion of the implementation of condominium ( collective housing ) management and maintenance is 68% of owner management and 32@/o of company management. Comparing to Hong Kong and Japan where the company management is more common than owner management, this proportion is far behind. This research is focus on the reason of less popular of company management in Taiwan collective housing and the factors of affecting the choice of management mode. Moreover this research also discusses the results and effects of different management modes and which management mode can provides the highest degree of satisfaction. The empirical results show that the main factors of selections between different management modes are the "scale" and the "price" of the condominium. On average, comparing company management and owner management, the possibility of choosing company management is 6.357 times more in high-rise buildings (above 13 floor) than in apartment (under 5 floor) and 4.245 times more in the community (large projects) than in apartment. Besides, when the scale of the quantity increases additional ten units averagely, the possibility of choosing company management will increase 3.9% ; and when the management cost averagely goes up extra ten dollars per Pin, the possibility of choosing company management will also increase 6.5 % . As for the discussion of the relationship between the management modes and the household satisfaction, general speaking, the household can get more satisfaction from the result of appointing building management & maintenance companies. Moreover, the outcome of "part company management mode" is the most outstanding one in the four types. The reason is that although the company has the professional knowledge and superior management skills, there does also exist the problem of agency. Due to the trade-off relationship, the satisfaction of complete company management mode is less than part company management mode. In order to relate the theoretical model to the practice, this research infers the thresholds of "scale" and "price". The results show that every household in the community which has hired the building management & maintenance industry has to pay 70 NT$ per Pin-Month in average; furthermore, the number of its households should be approximate 100 units. Therefore it can be said because of the fact that the average number of the household in condominium in Taipei might not excess the threshold of economic scale, company management is not very common in Taipei.( note that at this stage 80% of the registered condominium is less than hundred households.). Besides, the reason of low proportion of company management is that there does exist the difficulty in negotiations and externalities. Consequently, it is suggested that government should use the effect of tax policy to intemalize the externalities. It is also recommended that government can direct or indirectly authorize the non-profit organizations to assist home owners associations to register, so that the cost of negotiations can be reduced. keywords: condominium、 management & maintenance 、 management mode、household satisfaction 、 thresholds of "scale" & "price"

集合住宅社區共同使用部份屬於住戶分別共有的「共有資產」，具有類似公共財的特性，可能會因為相關使用衝突課題，或集體行動困境，而減損多數願意配合社區事務的住戶之使用效益。此外，代理問題可能衍生自管理委員會所建立的管理模式，其影響程度可能因決策控制權及管理權不同程度的委外而有異。 因此，本論文主要有三個探討課題：第一，從集體行動困境角度分析並釐清管理委員會自治管理問題；第二，依據代理理論、公司治理機制，從決策控制權移轉的程度來重新定義集合住宅社區的事務管理模式，分析事務管理模式對於管理維護效率的影響；第三，了解使用混合與面積混合所產生的使用衝突與管理維護績效間的相互關係。本文使用台北集合住宅管理維護現況調查的問卷資料進行實證研究，期望透過上述課題的探討，釐清管理維護潛在問題，並對不同類型社區提出適宜管理維護方式的建議，產生兼具學術與實務面之貢獻。 / Common property belonging to all owners of a condominium may cause usage conflicts or collective action dilemmas, due to the characteristic of quasi-public goods diminishing most residents' utility or benefits. Besides, agency problems derived from different management modes established by management committees may have unfavorable influence on management performance to some extent ccording to the delegation degree of decision control and management. Therefore, the main topics of this dissertation are as follows: First, analyzing and cectifying the collective action dilemmas through the self-organized CPR regimes; Secondly, redefining condominium management modes through delegation or outsourcing degrees of decision control according to agency theory and corporate governance framework and analyzing the effects of these modes on management performance; Thirdly, discovering the relationship between usage conflicts derived from the features of housing mix and usage mix and management performance of condominiums. Data collected from a postal questionnaire survey in Taipei city was used in several empirical analyses based on the main topics. Clarify the potential problems of condominium management and proposing appropriate management modes and approaches according to various features of condominiums are expected to be both academic and practical contributions.