摘要 青年離巢而後成立新家戶對住宅市場需求面而言相當重要，而哪些因素對青年之離巢決策有關鍵性影響？本研究區分未婚單身青年與已婚夫妻這兩個次樣本後，企圖探究個人屬性的影響外，主要貢獻即在於剖析住宅於青年離巢決策中所扮演的角色。 實證結果發現年齡較長、所得較高的未婚青年較易選擇離巢；平均而言，當青年年齡每增長一歲，選擇離巢的機率增加了3.35%；而年所得每提高1萬元，選擇離巢的機率增加了0.96﹪。 在已婚夫妻樣本方面，由於已婚女性多隨丈夫與公婆同住，因此本研究採取夫妻配對的模式進行分析，結果顯示傳統父系社會價值觀對已婚男性之離巢意願仍有影響，而其配偶在「為妻」、「為母」、「為媳」的多重角色壓力下，對於夫妻倆是否離開公婆而自組小家庭此課題的態度較為積極，且其協商能力取決於所得狀況。是以，夫妻個別所得變數雖對其離巢決策有顯著正向影響，但當妻子的所得邊際影響效果(0.56%)高於丈夫的所得邊際影響效果(0.51%)。然而，在夫妻皆就業的情況下，由父母所提供的「托兒服務」在青年的離巢決策中顯現了相當價值，形成了另一種不離巢的誘因。 外在住宅成本攀升的確阻卻青年的離巢意願，而由父母提供的住宅享受，通常因為不須支付使用代價，是一種類似於「居住補貼」的「住宅代間移轉」，此移轉愈多，便使身為既得利益者之青年子女愈不容易選擇自立；實證結果顯示住在使用成本總租金較高、自家所有房屋中之台北市未婚青年，其離巢可能性相對較低。而已婚夫妻是否離巢，首先考慮到同住後的生活空間是否足夠，對住宅面積變化較未婚者敏感，住宅代間移轉之多寡則未有顯著影響。另一方面，父母因多希望與兒媳、孫子同住的偏好，亦使其為了因應三代同堂的空間需求而購置了坪數較大的房子，以便實踐華人家庭中「傳承」、「香火延續」等傳統觀念。換言之，已婚夫妻的離巢決策深受住宅面積變數影響，父母家中面積愈大其離巢自組小家庭的可能性就愈低；然而，也正因為上一代對於三代同堂有所偏好，他們不離巢的選擇甚而同時左右了父母的住宅消費量。 此外，為了測知未離巢者是否能夠獨立擔負離巢後的住宅成本？本研究以未婚已離巢者的平均住宅屬性進行推估後發現，未離巢者如欲獨立不但將放棄以往的代間移轉效益，且其住宅成本所得比將為33%，高於已離巢者所得中21%的比例許多，未離巢之已婚夫婦若以相同方式進行估算，住宅成本所得比亦高於已離巢者，未離巢者似乎力有未逮，惟已婚夫妻之住宅成本所得比較未婚者為低，隱含已婚者不離巢的決定下其他非經濟因素之作用。且縱然願意降低居住水準以彌補所得不足的問題，卻必須在居住品質上有相當的犧牲，離巢的決定於權衡後顯然弊多於利。若不願降低離巢後的居住享受，部分青年乃選擇延後離巢時點，企圖藉由代間移轉效益以籌措購屋資金，在房價穩定時有其可行性，但如房價持續攀升，青年累積資金速度相對緩慢，其購屋離巢的時點將繼續後延。

相較世界各國，我國已屬高住宅自有率國家，住宅自有率的成長幅度理應減緩。然而，1988年至2006年間，經歷了幾波房地產波動，我國住宅自有率卻再以每年平均0.51%的增加速度，由78.13%上漲至87.83%，是否意味著不論房價漲跌，國人都深受「有土斯有財」這個傳統觀念影響？值得研究。 過去國內探討住宅自有率變化的研究，多以行政區、年度別切分資料，僅探討哪些因素影響不同縣市或各年度自有率，較少針對年齡別，及時間早晚期與年齡因素對住宅自有率產生之綜合影響做深入探討。本文依年齡層（24歲以下、25-35歲、36-50歲、51-65歲、66歲以上），以及時間（早期和晚期）切分資料，並且設置年齡組別、年齡層與時間交乘項之虛擬變數，探討當控制其他可能影響自有率的因素不變後，觀察在房價波動下之不同時期各年齡層住宅自有率的變化，是否隱含「有土斯有財」之觀念。 本文實證資料來源為行政院主計處發佈的家庭收支調查報告，應用一般迴歸分析方法建立實證模型。實證結果在控制變數方面，教育程度愈高、收入愈多、有偶率愈高、景氣愈佳、都市發展愈低，對於住宅自有率將有正向影響。在觀察變數方面，本文發現年齡層愈高住宅自有率愈高，推論年齡層愈高可能愈受「有土斯有財」之觀念影響之傾向、年齡層愈低可能因房價逐年高漲而愈難以己力購屋，然而隨著時間經歷、房價高漲及投資工具增加，在部分年齡層顯現「有土斯有財」之觀念可能有愈來愈淡薄之傾向。