摘要 現階段政府對於民眾在持有土地或買賣、移轉土地應申報土地價格時，是以公告地價與公告土地現值方式作為民眾申報的依據；政府不管在評定公告地價或是當年的公告土地現值，都是依據「地價調查估計規則」所訂定一套評估地價方式去進行，而「地價區段」的劃分是整個估價作業程序的首要，因此地價區段劃分的正確與否，不僅牽扯到政府對各宗土地估價的精準程度，也會影響到地主課稅、繳款的多寡；如何擬定一套公平、客觀且為民眾所認同的「地價區段」劃分模式？應是現行政府機關值得深入研究的課題。 本研究即想以「地價區段劃分作業電腦化」作為公平、客觀及獲得民眾認同基本訴求，研究內容是先從現行的作業模式出發，探討作業流程的盲點與缺失，尋求利用電腦輔助地價區段劃分的契機；另一方面，想透過現行土地交易市場下的「地價」來說明「土地價格」與「土地價值」兩者之間的差異，衍生出地價區段劃分的多元性；用特徵價格理論的觀點來分析都市土地「價值」與「價格」異質的特性，用特徵條件束的觀念來建立同質區塊的地價區段，用同等價值的區段性土地來建立民眾所認為較公平、客觀的「地價區段」。 在電腦軟體運用方面，本研究針對形成地價區段的變數擁有區域差異的特質，選用地理資訊系統軟體作為輔助分析工具，將影響區域地價的因素轉成一張張的變數圖層，再透過圖層的套疊空間分析整合同質的特徵條件數，產生電腦作業下的「地價區段」。 經過模擬分析發現，利用法律層面變數配合地理資訊系統的空間分析方式進行同質地價區段的構建是可行的，但是礙於模擬地區因都市發展程度不一，致使各地區的細部計畫頒布時段不同，產生各時期法令對都市土地使用限制條件無法一致，使適用範圍無法擴大，如何克服現有問題是本研究另一個值得繼續探討的課題。 關鍵詞：地價區段、特徵價格理論、地理資訊系統 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 1-1 第二節 研究方法與研究流程 1-4 第三節 理論基礎 1-8 第四節 文獻探討 1-15 第二章 地價區段的劃分 第一節 地價區段的意義 2-2 第二節 現行地價區段劃分方法分析 2-7 第三節 現行地價區段劃分之檢討 2-15 第四節 地價區段劃分的準則 2-19 第五節 改良式地價區段劃分的方式 2-21 第三章 運用地理資訊系統劃分地價區段 第一節 地理資訊系統之簡介 3-1 第二節 劃分地價區段所需之地理資訊 3-7 第三節 劃分地價區段之模式設計 3-9 第四節 劃分地價區段之操作方式 3-15 第四章 個案模擬 第一節 模擬地區概述 4-1 第二節 前置作業 4-10 第三節 圖層套疊 4-26 第四節 成果檢討分析 4-34 第五章 結論與建議 第一節 結論 5-1 第二節 建議 5-3

我國對消除土地不勞而獲、實現漲價歸公，係以課征土地增值稅為手段；然買賣雙方當事人即使移轉價格高於當期公告土地現值，亦以當期公告土地現值來申報移轉現值，雖合法減輕土地增值稅負擔，但造成漲價歸公不能完全貫徹實現。其次，以偏低之公告土地現值作為徵收補償及規費計收標準，造成民眾抗爭及政府收入減少，影響建設及都市健全發展。故現行公告土地現值偏低，如何使其接近市價？如何使政府機關所查估之地價更精確、有時效性？如何找出一套以一當十、以簡馭繁之新方法，以改進現行公告土地現值制度，並節省人力和財力？得進一步深入研究。 　　本論文首先探討現行公告土地現值制度之缺失，並根據地價波及現象理論、替代原則、特徵價格理論、地價形成因素之固定性等理論基礎，提出以公告地價區段之指數替代公告地價區段之地價，來改進現行公告土地現值制度。其方法為採每個地價區段之標準宗地地價，來編製地價區段指數。由於受到時問與經費之限制，以新店市中央路至中華路之間之福民段作為個案分析之地區，並只限八十四年三月至八十七年二月福園段之買賣實例。經實證分析後證明：地價區段指數制度是可行的，可據以編製地價指數、掌握全國地價高低層次、計算土地漲價總數額、供學術研究及國土規劃之參考。最後，提出建議：速建立土地估價師制度、提高地價人員素質、改進地價評議會功能、速訂定「查價業務委託民問辦理辦法」、法令配合修改等，並建議後續研究方向：對個別因素評價基準及期日修正研究、對全國作實證研究、對於其他用地影響地價區域因素評價基準表研究、研究查定特殊用地地價之方法。

我國公部門以課徵土地稅、發放土地徵收補償為目的而進行土地大量估價，並以區段價法與路線價法為主要估價方法。由於此二估價方法之評估基礎為平均區段地價，故是否能準確劃分地價區段乃至關重要。然而，地價調查估計規則中有關地價區段之劃分規定，並無具體規範劃分準則與方式，導致地價人員僅能透過參考各項可得之圖表資料，並根據自身認知與前輩經驗，將地價相近、地段相連、情況相同或相似之土地劃為同一區段。因此，地價區段劃分之公平、客觀、準確性往往遭受民眾質疑。 劃分地價區段之目的係為掌握地區特性，故其實屬劃分同質區之概念。惟地區特性乃難以定義或量化之區域因素的空間聚集特性，致使地價人員難以掌握具體劃分準則，並準確劃分地價區段。而過去相關研究指出難以定義或量化之空間因素存於特徵價格模型的殘差之中，遂有分析殘差之空間特性以劃分同質區者。但是，各種劃分方式皆侷限於已知樣本所在位置的空間關係，導致可能出現無法就整體地區劃分同質區，或出現預測樣本不屬於任何同質區的情況。 由於克利金法可依據樣本的空間變異結構特性推估未知空間位置的觀察值，因此本研究以區域化變數理論為基礎，應用克利金法結合地理資訊系統之空間分析功能，進而依殘差之空間特性劃分空間效果同質區。研究結果顯示該同質區可合理呈現空間效果之同質性，應用於大量估價的準確性佳，且不會扭曲地價高低層次。因此，應用克利金法劃分地價區段確實為合理、準確且可行之方式。 / Public assessors evaluate official land value for taxing and compensating by land value district approach and street value approach. Since the basis of these two approaches is land value district, whether public assessors could define it accurately or not is an important issue. However, there are no specific defining criterions in Regulations on Land Value Assessment; public assessors could only refer to concerning information, especially their own subjectivity and experience of senior assessors, to define district in terms of “close land value, connected relation and similar circumstances of lands”. Accordingly, district that defined by public assessors not only the fairness and objectivity, but also the accuracy are quite doubtful. The main purpose of defining land value district is capturing local characteristics; therefore, it’s similar to the task of defining homogeneous area. Nevertheless, local characteristics are agglomerations of spatial effect, which are difficult to define or quantity. Due to the fact that public assessors are unable to get specific defining principles, they cannot define land value district accurately. A few researches indicate that spatial effect is in the residuals of hedonic pricing model, thus, some researches defining homogeneous area according to the spatial distribution of residuals. However, the defining approaches of these researches are all restricted to spatial location of known samples. Hence, it’s possible to fail to segregate different homogeneous area, or fail to take unknown samples into consideration. For the reason that kriging estimation can predict unknown spatial location’s value in basis of spatial variation structure characteristics, this research apply kriging estimation and GIS to define homogeneous area based on Theory of Regionalized Variables. The research concludes that homogeneous area which is defined by kriging can capture homogeneity of spatial effect. Besides, the prediction accuracy is quite well by adding variables of homogeneous area to hedonic pricing model. On the other hand, predicted land values still remain the exact relation between each other. Therefore, applying kriging estimation to define land value district is a reasonable, accurate and feasible method.