自有文明以來，人類為了維持生存而進行的活動，均與土地有關，舉凡民生六大需要都脫離不了土地。臺灣近年來由於人口之激增，都市化現象進行得激烈，工商業之長足發展等諸種因素之影響，乃使國家產生出無數的社會與經濟新問題，究其原因直接，間接地多與土地取得困難有關。臺灣地區總面積有三、五九八、一四四公頃，其中公有土地佔了二、五○四、六七三公頃，約為全數的六九％，土地資源有限，是以如何利用有限的土地資源來肆應各種需要，藉以調劑土地之供需，如何就各級政府機關所管理之公有土地平均地權土地政策下，發揮其最高效用，實乃本論文研究之主要動機。 本論文所稱管理，包括地籍之整理、公地之利用，收益及其處理而言。研究範圍以國有土地為主，因其資料較比齊全，且所佔面積最大，較具代表性，就臺灣省與台北市境內之公有土地加以統計分析，所採資料多半以民國三十五年為基期，以五十九年為終期，若有近期資料隨即加以修正補充。 全文共分七章，首就公有土地之基本概念加以申述，而後討論公有土地地籍之整理工作，再就公地之取得加以剖析，公地一經取得便得合理的利用，使用之餘毋須供公用時方得加以處理，處理後收益應合理分派，最後就所有公地施以保管與檢核工作，如此脈絡分明，最後作成結論，玆就各章概要撮述如下： 第一章結緒論、章內分三節，就公有土地之基本概念加以敘述，第一節為公有土地之界說，第二節就公有土地劃分以土地法之精神，其將公地分為國有土地，省（市）有土地，市縣有土地及鄉鎮有土地四者。第三節公有土地之管理機關，係依前節劃分尺度而分為中央與地方管理機關，唯其管理機關理應以地政機關為主，然現行管理範圍幾全由財政機關綜理，地政機關除管理公有耕地部份外尚有公地之清理事項，其他地類公地以財政機關單位為主要之管理機關，其他有關機關或屬會辦單位性質爾。 第二章為公有土地之地藉整理，本章分為三節，依一般地籍整理之程序，首為公有土地之清查清理，先確定其權屬，就清理之結果加以地籍測量，目的在正經界、為一切施政之本，最後就測量之結果繪製地籍圖，編定地號、製卡、依地段，地號別依序整理登記入冊，務期消除漏管失管之現象。 第三章公有土地之取得亦分三節，首為概述公有土地取得之主要方式有接收日人留下之土地，或以公庫支款購置，或實施區段征收，或土地重劃之替費地，或以交換方式取得者，臺灣現行所採以征收與購買為主。至於照價收買其性質著重於政策性，以現行法律精神旨在打擊低報地價，逃避地價稅與土地增值稅，故其實施場合較少。征收則限於實施國家經濟政策及政府舉辦公共事業，得依法片收私有土地以為公共用途之需，然往往因地價補償問題不得解決，糾紛頗多。 第四章就公有土地利用加以探討，先述一般土地利用之原則，而後依上諸原則研討公用土地與非公用土地之利用概況；以國有土地供公用與非公用其利用價值作比較研究之中心，由各種統計資料研析結果，國有非公用土地其利用價值隨其用途而有不同之開發潛能。 (一)建地約二、八○○公頃（包括委託代營約三二○公頃）極大部份分佈於臺灣各市區都市計劃範圍內，概為租用、借用、佔用土地，或都市計劃預定地，零星分散，開發利用除非以交換方式或合作從事都市更新外，其開發利用潛能不大。 (二)直接生產用地約三三、三○○公頃計分委託代營一二、六八○公頃，其餘為祖用、佔用、或閒置土地，分佈各地，尚具開發利用潛能。 (三)交通水利用地約一、三九二公頃（包括委託代約三六○公頃）分佈全台，備供交通水利建設之用。 (四)荒蕪地約二、五三八公頃（包括委託代營尚待開發者約一、六○○公頃）分佈於偏僻之處，交通不便，其開發利用之潛能有限。 根據上述利用狀況及須以綜合開發之眼光，從事規劃利用有限的土地資源，一般平地之公有土利用已達飽和狀態，今後土地利用將著重於山坡地與海埔地之開發、「上山下海」已為今後臺灣開發利用土地資源之趨勢，為未兩綢繆，為求臺灣地區均衡發展計，宜早日擬定「國土綜合開發計劃」，循此指針依序漸進，力求公地利用之合理。達到地盡其利之崇高目標。 第五章乃就公有土地之處理方式加以探討；一般公地原則上避免出售，政府機關至少需擁有足額的公有土地用以調劑土地之供需，藉收平抑地價之效。然現行公地政策鷶全以財政目的為主，各機關幾以出售公地作為預算收入之來源，因公地管理機關紛歧，其管理政策便務自為政，缺少協調，非但不足平抑地價，反有促過土地投機之嫌。本章共分五節，首談一般公地處理之方式，次敘公有土地售出，以公有耕地之放領，建地之讓售，標售為討論中心，主張建地出售從嚴，非但要售與需用土地人供建築使用，尚且須有面積最高限額之規定；然後論公有土地出租，仍以建地、耕地及林地分別加以研析，主張出租年期加長，以利於現使用人從事改良，力求公地合理利用。上述為供使用收益之非公用土地之處理，至於撥用僅限於供公用，不得有收益行為發生。撥用之地不得供撥用計劃外之使用，管理機關應隨時考查其用途。最後為公地收益之分派，就國產局成立以來國有土地之收益情況作縱的分析。 第六章討論公有土地之保管與檢核，務求公地管理之確實無誤，建立公地會計制度，使卡吻合，利用帳目可一目了然公地管理之現況，以達到「有土斯有卡、有卡必有帳」之目標。 第七章為結論、乃就以上各章所述綜合討論，而後作成建議，以供從從事公地管理之參考。

土地不但為可滿足人類慾望的天然資源，亦為人類生息其間不可須臾或離，一切經濟發展社會繁榮道先反應於地價，地價漲跌的波動直接影響到大眾的生活。再者歷代用以代表土地者，各國都採用面積或二者併用，藉以表示土地之品質及大小，但近以科學發達，對於土地的瞭解與認識已異於往昔，悉以為表示土地價值最適當者莫過於地價，國父以創新的觀點，非僅採用地價作為土地的代表，更進而運用地價作為實行平均地權的主要工具，所以國父所暄平均地權主的施行辦法首日規定地價。平均地權為我國土地政策的最高目標，平均地權以地價為中心，由規定地價起，照價征稅，照價收買，漲價歸公，全部平均地權四項辦法都離不開地價，就照價征稅言，規定地價是政府計算徵稅數額的依據。就照價收買言，規定地價是國家收買私人土地給價的標準。就漲價歸公言，規定地價為國家收取土地未來增價的計算基礎。若不能確實規定地價，即難以推行平均地權土地政策，甚至反刺激了地價的高漲，得了相反的效果，此即所謂一著有錯，全盤皆輸。故國父在其地方自治開始實行法中言：「此定價一事，實吾國民生根本之大計，無論地方自治或中央經營，皆不可不以此為著手之急務也」。規定地價在我們國家的現行土地政策，社會福利，或人民的生活任何一觀點來看，地價都是現代社會經濟發展中最使人關心的的問題。中國國民黨十全大會所通過的「策進全面施平均地權及貫徹耕者有其田」綱領，首條即特別標明：「為南徹平均地權之全面實施，除已實施平均地權之都市地區外，其他都市地區及都市地區以外各地目之土地，應分期分區舉辦規定地價」，足徵規定地價在今日土地政策中之重要性。 平均地權遲遲未能遵奉國父遺教全面實施，平均地權政策在都市施行已久而績效距理想目標尚遠，實施都市平均地權條例雖一再的修正，仍未能解決都市土地問題達到平均地權的目的，究其原因，吾人認為癥結所在乃為地價問題。 本文對臺北市現行規定地價制度與採用方法，從規定地價時期與規定地價後如何掌握地價變動資料及作業情形作一系統的分析研究，並參酌各國土地估價的方法，藉以探討現行方法有那些值得商權改進的地方，作進一步研究提出適合實情的改進方法，藉供主管當局及關心土地問題人士研究之參考。 本文共分八章，茲將各章提要分述如下： 第一章結論：(一)從地租的發生說明地價的起因，(二)說明影響地價的因素，同時配合本文研究需要，特別就影響市地地價之因素加以分析，(三)規定地價在現行土地政策中具有特別的獨立意義，就其由來，獨立意義，目的分別說明之。 第二章就各種規定地價方法加以探討，藉以瞭解各種方法的利弊及如何建立良好的制度。 第三章說明臨街地段及臨街街角地塊擁有先天優越條件，地價昂貴，不得相略，舉述各國對臨街地及街角地的計算方法，藉以比較檢討我國現行辦法對臨街地段及街角地塊評估的得失。 第四章就臺北市規定地價作一總括的說明，如現行規定地價制度之沿革及其有關名詞，舉辦的時期，法令根據，採行地積單位，執行人員及輔助評議機關等，藉以瞭解人員編制的運用是否配當，都市地價評議委員會委員名額的分配是否能充分發揮功能。 第五章就現行規定地價步驟逐一詳細分析，以瞭解實際作業的過程與方法。 第六章對公告現值查評之過程及公告現值之目的作一扼要的說明。 第七章針對臺北市規定地價的利弊得失，分別加以檢討。 第八章就臺北市規定地價制度和方法方面提出改進意見作為本文結論。

本文廣泛的討論了西周時期土地的各種現象，初步將當時的土地情形分為取得和轉讓兩個主要部份。在取得方面，指出「王土」的觀念雖然確實存在，但其實際內含是名義遠超過實質。在轉讓方面，除了確定諸侯貴族對土地已掌握所有權，並提出掌握土地所有權的可能途徑即來自於職官組織的強化和累世不變的主從關係的確立。在諸侯貴族已確實掌握土地所有權並以兼併行為擴張土地的情況下，春秋諸侯的霸權與西周末葉的混亂即本於此。 / This paper makes a broad discussion about various situations of land distributions during the Western Chou Dynasty. First，two types of land distributions are mainly illustrated : one is acquirement of lands ; the other is transfer of the ownership of lands. In acquirement，it is suggested that the idea of " crown land "（王土） did exist，though，it in fact existed in the name more than in the substance. In transfer of ownership，this paper assures that feudatories and the nobility held the ownership of lands ; in addition，it affirms that possible approaches of obtaining ownership of land have indeed come from the reinforcement of bureaucracy and persistent subjection relations. While feudatories and the nobility actually possessed the ownership of lands and tried to extend their lands through annexation，this was where the hegemony of feudatories during the Spring and Autumon Period and turmoil of the last years of the Western Chou originated in.

本論文計壹冊，約八萬字，共分五章十六節。內容主要在探討土地法有關共有土地處 分法令（土地法第三十四條之一），自增訂以來，對解決共有土地處分上之困擾問題 ，其實施成效如何？又法令＿行政機關在執行上，應如何配合修訂與改進，以符合本 法之立法意旨，是為本文之重心，茲將各章＿述如左： 第一章、緒論：說明本文之研究動機與目的，研究範圍與方法。 第二章、土地法第三十四條之一立法緣由：本章先對共有土地概況與相關法令之規定 作一說明，＿探討本法之立法背景、經過與目的。 第三章、土地法第三十四條之一法令內容分析：本章就本法之法規與行政命令之內容 作一分析以了解法理上有何問題存在。 第四章、土地法第三十四條之一實施成效分析：本章就實際執行時，社會上有關人員 之反應，與實施情形作一調查分析，以明瞭其成效如何？ 第五章、結論與建議：綜合各章之結論作一摘要，並提出建議，以供有關機關之參考 。

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土地為人類一切活 動之舞台，不僅各種生產事業胥由土地予以載養，即如政經、社會與文化各方面，亦莫不以土地是賴。土地異於一般財貨，其數量有限，而再造與搬動之不易，尤為獨具之特性。近代國家鑑於私人土地所有權之排他性及土地使用、收益與處分之完全放任自由，遵致經濟效率低下，生活環境惡化及資本缺乏資源浪費等弊害，乃積極從事有計劃之開發利用，俾國利民福；土地征收制度 除為公共目的或公用事業由國家運用公權力，以適時取得適地外，即為政府積極指導土地資源利用之重要工具。 所有權神聖不可侵犯之觀念，既因公權力之大幅增加而相對受到限制，則土地征收必然益增其適用範圍，但基於民主作風並避免國家公權力之濫用，仍以事前經雙方協議無諧，方予援用為宜。 一般而言，土地征收分為程序與補償兩大部分，前者貴簡捷而後者以公平合理為尚，然而一般社會科學非如自然科學之有確定公式或標準，難有放諸天下而皆準之辦法，必須顧及時空性并考慮各種客觀條件，權之衡之而後行；土地征收自不例外。譬如征收補償，若干國家之土地所有權人咸認公家或興辦事業人均 係大老闆，為上門之財神，顗＊領受更多之補償金，故如聽任其漫天要價，苛索補償，則仁有餘，勢必流為姑息，不獨增加需用土地人興辦事業之固定成本，其且影響附近地區之正常地價，反之，若國家仰仗其最高土地所有權，以低於市價之價格為補償，而剝奪私有權益，則執行征收者氣勢磅礡而政府威信盡失，姑置不論，其如人民犧牲何？ 吾人深信，大凡作事，其長於此者，必不足於彼。為求征收制度臻於完善，其道無他，但求適中而已。筆者為文之動機即在乎此。 愚者千慮必有一得，乃盡魯鈍，夙夜憂勤，搜集專家理論及各方資料，研究闡述，完成本論文。全文共分六章，凡十七節，都十七萬言；前二章引述土地征收之意義與目的及基本理論，并略加比較，以瞭解一般概念。第三章係就我國既有法律關於土地征收之規定，為縱的論述分析。第四兩及第五章，就世界各國對土地征收程序與補償之規定，為橫的比較并詳加分析其利弊，從而研判本國征收辦法之優劣。第六章為結論與建議，除簡述本文重點而外，就報章雜誌所刊載現存土地征收問題與各級地政機關經辦人員辦理土地征收所遭遇之困難以及筆者實際工作躬自體驗得之者，略抒拙見，提出解決之道，期能濟事。

一、亞里斯多德有云：「都市為人類經營高尚目的之共同場所。」欲達此目的，則有賴於都市土地之合理使用。但是現代的都市由於工商業發達的結果，人口都市化的現象，較以往任何時期為顯著，結果產生都市土地供求失調的情形，地價飛漲，需要土地者，無法獲得土地，有土地者又囤積居奇，待價而沽，於是產生了貧民窟，違章建築，土地投機等現象；另一方面由於使用管制不當，致破壞土地的分區使用，造成土地使用之混亂，工業區夾雜著住宅商店，住宅區裹又混過了工廠，不一而是，致破壞市容，造成污穢，髒亂的生活環境，影響國民健康，並使整個都市的機能無法充份地發揮，於工於商於住宅均不得其宜。 臺北市為我國戰時的首都，為全國政治、經濟、文化等活動的重心，且為國際觀瞻所擊，但是其所給予人們的印象，卻是普遍存在的「髒」與「亂」，追根溯源，主要係由於土地使用之不當所致。 因此如何使都市土地作合理有效的使用，如何使工商、住宅、遊憩等使用，各得其宜，實為當前都市建設最重要的課題；亦為人類經營高尚目的客觀條件。 惟談改善必先從現況之瞭解上著手，否則必流於不切實際，且土地使用有賴於其他使用之相互配合，才能充份地發揮它的效能。若對全盤之使用沒有一個確切的瞭解，即無從討論土地使用之合理配置。且土地使用之是否經濟，合理，必須從整個都市或整個都會區域來著眼。因為就各別土地而言，即使是在住宅區內，其地主亦莫不希望能將其劃為商業用地，以便提高其使用價值。但是就整個都市來說，則可能破壞住宅區的安寧，因此劃為商業用地，即為不合理不經濟的使用。 本文有鑒於此，乃花了將近一年的時間，著手於全市土地使用現況之調查和統計，以為分析研究的依據。 二、本論文計分六章，第一章為緒論，旨在敘述本文研究範圍內的自然環境，社會環境以及它的成長經過，以便對該地區有一全盤性的瞭解，其中特別著重於成長的經過，用以提醒先入開闢草萊，慘澹經營之不易。第二章為闡述土地使用之意義，原則和特性，以便土地使用能因「地」制宜。第三章為土地使用之分類與分區，以便於調查資料之統計和分析。第四章為土地使用現況之調查，其主要的內容在於敘述調查之目的、方法、步驟及結果。第五章為各使用區土地使用現況之分析：為前章之延續，係按工商、住宅、混合、無設定等區的順序，逐區分析，逐區檢討，並提供管見以為施政當局之參考。第六章為緒論：即臺北市土地使用之總檢討，乃將現行土地使用上所產產生的一般問題，加以歸納，並深入探討其所以產生此種問題的根本原因，然後再提出作者對於改善土地使用的淺顯看法作為本文之結束。 三、本論文因研究範圍極廣，極精細，全市每一楝房屋，第一層之使用均加以調查，因此所動用的人員亦甚眾。茲將曾參與之工作人員不論其為時之長短，一併敬列如下： (一)調查計劃之擬訂及調查卡之設計：幸晚教先生 (二)調查：姚文義先生、彭大慶先生及臺北市工學生 (三)調查卡之整理和統計：全國各大專院校學生及研究生、與商職學生。計有：周可貽、尹正平、陳秀如、張琳、陳淑貞、辛明珠、辛彩雲、林秋錦、陳秋香、曾信達、陳淑華、黃清芬、張美蓮、陳淑珠、莊瑞雲、李秀月、廖玉秀、陳台紅、吳寶吉、朱健群、游素妍、余勤儀、翁立欣、林志成、江世豪、許秋惠、譚湘梅、王省三、梁月娥、林秀雲等人。 四、本論文於撰寫期間曾得交通部運輸計劃委員會葉顧問冒鑄先生及姜組長渝生先生租並提供寶貴意見。此外臺灣省地政局塗惇義先生，中興大學來璋教授，趙達文同寧、張芬芬同學、黃正義同學，林義德先生、王志孟先生以及臺北市文獻委員會、市政府工務局、警察局等等，或贈送寶貴書籍雜誌、或借閱秘藏著作、剪報等，盛情隆意均極可感。 五、本文作者對以上近百人之犧牲努力和成全，田衷致以最深刻的謝意！ 最後作者要特別感謝 高師啟明先生，於百忙中撥冗將術語文逐字細閱，校正許多錯誤，提供許多寶貴意見，並借閱書籍雜誌等使本文之完成成為可能。

茲將各章內容說明如次： 第一章：緒論。介紹本文之研究目的及方法。 第二章：祭祀公業土地之概念。分三節。介紹祭祀公業土地產生之原因背景及其分佈 。 第三章：祭祀公業土地之管理。分三節。分析祭祀公業土地之管理現況、探討影響官 理因素及管理問題。 第四章：祭祀公業土地之登記。分四節。探討當前之登記實務及有關規定。 第五章：祭祀公業土地之利用。分三節。分析祭祀公業土地之利用現況、探討影響利 用之因素及利用問題。 第六章：解決祭祀公業土地管理利用問題之對象。分三節。探討問題癥結，尋求解決 對象。 第七章：結論與建議。

國內土地估價技術，面臨兩項問題：一是對同一估價標的物土地，在同一個時間，由兩個以上的估價人員估價，所得到的估價結果常出現頗大的差距。另一是如何判斷某一項影響地價重要因素對地價的影響程度？國內相關文獻，雖嘗試使用複迴歸分析中的一般迴歸及逐步迴歸進行分析，期能有助於解決這兩項問題，但是，研究結果，並不理想。在一般迴歸方面，所建立的土地特徵方程式，變數之間常出現嚴重的線性重合現象，部分自變數的係數估計值的。負符號與土地估價理論或先驅訊息不相符合，整個估價方程式在解釋上有所困難。在逐步迴歸方面，所建立的土地特徵方程式，固然改善了影響地價重要因素之間的線性重合問題，但是，相對的，亦將許多影響地價重要因素排除於土。地估價方程式之外。此外，價方程式中的截距項出現負值，亦難以合理解釋，凡此種種問題，均尚未提出解決的方法。本文之研究目的，在於探討如何解決國內估價所面臨之兩項問題，在理論方面，提出「土地特徵組合。概念，認為土地係透過「土地特徵組合」地價的形成發生作用，而非透過「土地特徵」直接封地價之形發生用。在實證方面，引用多變量分析中之因子分析及群落分析，先對影響地價重要因素進行因子分析，並以群落分析結果輔助判斷因子的適當個數，然後再以諸項因子與買賣實例地價進行一般迴歸及逐步迴歸，建立一次式土地估價方程式。此外，另測試建立相加相乘混合型態的非一次式土地估價方程式，以克服上述問題。最後, 對兩種估價方程式加以比較，說明研究發現並提出建議。 / There are two problems of land valuation technique in our country, one problem is that there always are different values i for valuating the price of land at the same time by different valuers, and the difference between these values is tool much to be explained. Another problem is that it is very difficult to identify or to calculate the algorism which demonstrate the degree of every characteristic of land affecting land price. Although, the study of this topic have motioned that the less multi-collinearity the explanatory variables included in the model , the better the model, they never research the fact how the land characteristics affect the land price when they choose the alternative hedonic price function forms. Sometimes they find the intercept of the model is negative, or the sign (positive or negative) of the coefficient of explanatory variables is contradicting to the theory, they also never suggest the remedial measures to the problems. The purpose of this paper is to study the land valuation model from the combination of land characteristics. Consequently, We can get some satisfactory results about resolving above problems.

本篇論文共一冊，約六萬餘字，凡分七章二十一節。 本篇論文主要係為了解近似封閉，且較能獨立發展之大學校區；特區定政治大學及文 化大學及其鄰近地區作為研究對象，研究其鄰近土地利用現況及特徵，並經由時間帶 之分布、使用類別質與量之探討及附近地區商業業種對大學校區依存程度之研究；同 時對台北市一般土地利用現況加以比較，找出其特性，從而建立類似類似條件下之大 學校區及鄰近土地利用之特殊型態。 本篇論文內文各章茲簡列如下： 第一章 緒論 第二章 相關文獻之回顧 第三章 研究地區土地利用之調查分析 第四章 研究地區居住土地利用之研究 第五章 研究地區商業土地利用之研究 第六章 研究地區土地利用共同性之比較分析 第七章 結論與建議