一、土地稅之定義及其在地方財政上之重要性： 1、我國土地稅，係政府為實現平均地權土地政策，而期達成財政、經濟、及社會等目的，以土地為對象，向負稅人強制征收之賦稅。 2、臺灣現行土地稅，稅目甚為紛繁，計包括地價稅、土地增值稅、田賦、契稅等四項。歲入約四十餘億元，為地方最重要之賦源。而土地稅中，又以地價稅田賦所佔地位最為重要。 二、田賦之現況與檢討： 1、臺灣當前田賦，係以徵收地價稅以外之土地，為其實施範圍，並仍沿用日人據臺時期所制訂之賦率，及民國三十三年銓訂之地目等則，為課稅之基礎。田地目土地，一律徵收稻榖實物並實施隨賦徵購；田以外各地目土地，則按應徵稻榖實物折徵代金。 2、臺灣田賦，係就土地之收益能力為課稅標準，並採累進稅率。就每宗土地言，田賦負擔深能符合量能課稅之原則；但就每一納稅人言，因各人所持有之土地數量、品質不一，故負擔難期公平。 3、臺灣原定田賦地目等則，甚為細密詳實。惟因賦率係採全額累進稅率，致使高等則土地之負擔遠較低等則土地負擔為重。尤其當前地目等則甚多失實，益使地主負擔不平。 4、田地目土地徵收稻榖實物及隨賦徵購，對於供應軍糈民食，穩定糧價，甚有貢獻。但因徵實對象，僅以田地目土地為限，而稻榖公定價格復與市價有差距，故造成田與田以外各地目土地負擔之不平。益以徵實手續煩瑣，更使徵、納雙方增加紛擾。 三、地價稅之現況與檢討： 1、臺灣之地價稅，僅以實施都市平均地權地區之建地，及依法編定工業用地區域內，直接供工業使用之土地為實施範圍。故全部課征地價稅之土地，尚不及已規定地價土地之四分之一。 2、地價稅以按土地所有權人之地價總額累進課稅為原則。但對自用住宅用地，及農、工直接生產用地則分別採取優惠之比例稅率；對於都市空地及不在地主土地，則加重其稅。此一稅制，對於促進地權平均與地盡其利，均著成效。 3、惟地價稅差別優惠稅率與累進稅率併行，非僅削弱地價稅累進稅率之作用，難達「稅去地主」之目的，且肇致稅制紛煩，徵、納雙方均感不便。 4、都市農地於規定地價後仍課田賦，使都市土地稅制兩岐，稅負失平。為造成都市郊區土地壟斷投機之導因。 四、全面實施平均地權與土地稅制之改善： 1、平均地權為我基本國策，而土地稅－照價徵稅與漲價歸公，非但是實現此一基本國策之手段，並且也是平均地權土地制度之一環。因之，我國土地稅制之改善，自應以平均地權理論，為最高指導原則。 2、為期貫徹上述基本國策，臺灣地區於完成全面規定地價後，應即廢止田賦，並代之以照價徵稅、照價收買及漲價歸公諸措施，以公平土地稅負擔，健全平均地權新土地制度。 3、至於田賦改課地價稅後之農地負擔、及政府糧源掌制問題，可以調節稅率，及對生產稻榖土地依地價稅額折徵實物等措施，予以解決。 4、據初步估計，農地如以收益地價為準，一律按千分之十之稅率改課地價稅，則高、中等則土地之負擔均將減輕，低等則土地負擔則加重；田地目之土地負擔大部份減輕，旱地目土地負擔大部份加重。此一稅負增減變化趨勢，適足以校正目前田賦「高等則土地負擔偏重，低等則土地負擔偏輕；田地目土地負擔偏重，旱地目土地負擔偏輕」之稅負不公平現象。復就政府稅收言，按照上述估計，地價稅每年將較原徵田賦減收百分之二•五，惟對地方財政影響不大。

一、本論文題目謂：「台灣都市人口與都市土地利用問題之研究」，乃就台灣地區近年來都市化人口增長之情形及其對都市建設與市地利用之影響，加以論述。研究之範圍則以整個台灣地區之都市化現象與市地利用問題為經，以個別的都市化現象與市地利用型態為緯。故本論文所研究者，係以整個台灣地區為單位，即使在行政系統上已不隸屬於台灣省的台北市，亦為本文之主要研究對象。良以台北市近年來人口增長與都市發展最速，歐美先進國家大都市所具有的種種特性與病徵，台北市亦逐漸顯現，具有日益嚴重之勢。因此，在討論台灣都市士地利用問題時，大多以台北市為典型之例子，以說明本省其他都市所已發生或可能發生之種種現象。 二、本論文共分九章，全文凡十四萬言。第一章「緒論」，從人類生活的演進過程，看都市成長之現象、原因、及其對人類集團生活的影響，進而透視都市土地問題之特性。蓋市地與農地在性質上有很大的不同，農地的價值多半由其生產力之大小來表示，市地之價值則決定於其地位、特性、及其他各種條件，諸如土地的位置、用途、交通情況、人口密集程度、政治與經濟或文化的因素等。由於這些因素的存在，遂使市地的投機價格不斷高漲，地價的高漲，對都市發展與國計民生所造成的影響，至深且鉅。可見現代農地與市地問題，最大的差異即是前者著重於土地分配之解決，後者則偏於土地利用之改進。換言之，現代各國都市土地問題中，真正起於土地缺乏之情形者少，緣於土地利用不當之原因者多。如何促進有限土地之經濟利用，如何避免及消滅土地錯誤利用之型態發生，乃是本文研究之重心所在。第二章「台灣人口成長與都市人口之變化」，是就台灣近二十年來人口急速膨脹與都市人口驟增，以致農村人口比重日小，都市人口比重日大等現象，分析其對市政建設與社會、經濟諸方面之影響。因為人口迅速增長，乃一切社會、經濟及都市建設問題之根源所在，不瞭解本省人口的結構、變化、及其增長趨勢，則一切設計與規劃皆屬枉然。本章研究之重要意義，亦即在此。第三章「都市人口劇增與都市發展之關係」，係在指出都市人口劇增後所造成的基本都市病徵，例如交通混亂，公共設施不敷應用，社區設施與人口密度不能配合，市區環境衛生不良等問題，以及農村人口在工業化與都市化聲中，無秩序地向都市邊緣地區擴散而造成所謂的「都市蔓延」之醜陋現象及其後果。第四章「都市蔓延與農地被侵」，是第三章的延續，詳細討論都市人口增加後，農地遭受蠶食所蘊含的危機。近年來本省人口增殖率至為驚人，人口急增後所面臨的最迫切問題之一，就是糧食的生產。為了養活日趨眾多的人口，不能不增加糧食生產，欲增加糧食生產不能沒有土地。而另一方面，工業的發展與人民住宅的增建，亦需利用土地，農業與工業及住宅爭地之情形，於焉產生。此一問題近來各方聚訟紛紜，莫衷一是。本章則就土地利用價值與本省客觀環境，予以評述。都市土地地價變動，是各國都市化過程中所普遍發生的難題，台灣各大都市近年來工商發展，人口集中，交通發達，故地價變動劇烈，對市政建設，經濟發展與國民生活構成嚴重的影響。市地地價變動的因素既多旦複雜，大體說來，可分為自然與人為兩大因素：前者如人口增加，經濟發展，交通建設，政治安定等是。後一因素，至為紛歧複雜，要詳盡列舉頗不容易。一般以為，法律之漏失，執行之不力與金融政策之失當，實為助長土地投機的重要原因。地價暴漲基於自然因素者較少，由於人為因素者居多，影響所及，百般物價亦步亦趨的跟著升騰，人為的土地缺乏與土地利用之不當，尤為都市建設之障礙。一般人認為提高建築的高度與人口密度，就是彌補高地價之損失與節省土地利用的萬應靈藥。殊不知，高地價固可影響土地利用之型態，而人口密度同樣可以刺激地價上漲。於是，密度愈高，地價亦愈高，地價愈高漲，土地愈得不到合理的利用。同時，高密度所需支付的代價，絕不是節省有限土地所能抵補的。第五章「都市土地地價變動與都市土地利用之關係」，主要即在指明高地價並非決定土地利用的唯一因素，提高人口密度亦非解決土地利用的根本辦法。第六章「商業繁榮地區土地利用」，旨在說明本省各大都市中心區土地低度利用，不利用及過度利用等不正常現象，並借著代籌，就一般國家對此類問題所採行之辦法，加法比較分析其利弊，藉以明瞭何者最適宜在本省運用施行。第七章「市郊地區的土地利用」，是在闡明都市成長與都會區域之關係，並就目前各國對都市邊緣地區土地所實施之辦法，詳加比較，以說明何種途徑最適合我國當前之需要。現階段都市土地政策最重要的使命，乃在戢滅土地投機之風，促進市地有效利用，以達到國父「平均地權」之最終目標。惟揆之我國當前的都市土地政策，仍多偏重消極的課稅制度，缺乏積極的土地開發利用措施，故實施以來績效不彰，有等彌補改進之處正多。本文第八章「現階段都市土地政策之檢討」，一方面檢討現行土地課稅制度與租金管制制度之利弊得失，另方面針對政策之缺失而提出應積極採取之各項措施，俾供爾後改進之參考。第九章「結論」將前面各章所述之問題，予以歸納，以視筆者對各種問題之基本看法。 三、本論文之作，承恩師景蘇公之鼓勵與垂詢，指導教授洪瑞堅先生之熱心指導。此外，地政研究所蕭所長青萍教授、周一□教授、潘委員廉方先生、經合會顧問孟松夫（Astrid Monson） 等土地問題專家，或提供寶貴意見，或供給珍貴資料。還有任職於經合會都市建設與住宅計劃小組的李茂松同學，與梁義文先生，在本文撰寫過程中，惠予協助，並幫忙搜集有關資料，使本文得以順利完成，謹在此一併誌謝！

自從民國28年及29年之司法院1919號與1956號解釋之後，對於土地登記之公信力問題，便無人對其進行完整的論述與分析。然由於時代的轉變，公信力之保護範圍便受到重視。 本文探討我國土地登記之公信力之相關問題，以界定公信力之保護範圍為主，參考國外之制度與立法，首先定義公信力之意義與目的，再以我國司法院之解釋來推導出公信力之保護範圍，以減少目前實務上之爭議。接著檢視我國登記申請書之審查項目，對登記項目有一個全盤性的了解，再收集相關之判決、判例以及實務見解，對公信力之爭議進行進一步之分析。最後將公信力與不動產物權變動之相關議題進行探討，主要以民法第759條以及更正登記為例，進行公信力與其相關議題之分析。

本文主要係以民國六十七年至九十年四月底止之行政法院裁判為主軸。先就我國憲法中之財產權保障與土地徵收之意涵加以論述，其次說明我國土地徵收制度之內容，再述及行政法院裁判中有關土地徵收之爭議問題點，分為得為徵收之認定、申請徵收前之協議程序、徵收之核准、徵收之公告與通知、徵收補償費之發放與提存、殘餘地之一併徵收、收回權以及私人之徵收請求權等八個課題，此外，並對於土地徵收條例公布施行以來就此些爭議問題點是否有改進等提出說明。 經由整理論述行政法院土地徵收裁判後發現，行政法院所受理之裁判案件中，人民勝訴之比率極低。且歷年對於相同爭議問題點所採之見解多所雷同。此外，在裁判中，顯現出行政法院多依賴或偏向行政機關之見解，惟行政機關之見解往往是站在行政便宜之立場為之，對於人民財產權之保障似有不足，也正因如此，行政法院之見解在受其影響下便有部份顯得無法保障人民財產權之虞。另，土地徵收條例公布施行後，對於類此行政法院裁判中所遇之爭議問題點仍無法悉數獲得完善之解決。 本文最終乃就我國土地徵收制度，依徵收程序，大致區分為「申請」、「核准」及「執行」等三部份，提出幾點改進方向；在「申請」程序中，需用土地人所提出之興辦事業計畫之合理性、必要性與公益性至為重要，因此，應建立一套審核事業計畫之機制，此外，申請徵收前協議價購配套措施之建構亦極為重要；在「核准」程序中，審核標準自過去土地法時代便未有詳明之規範，因此，如何審核以及民眾意見之如何納入，方可在追求公益之同時，亦重視民眾權益之保障亦屬重要；在「執行」程序中，徵收案於核准後，公告與通知皆缺一不可，應確實為之，以使民眾知有徵收案之存在而得以適時提出意見或循救濟管道以為救濟，至於發價及提存應有一定期限之限制；除此之外，在殘餘地一併徵收以及收回權要件之適用上，應尋求法保障民眾權益之意旨來加以審酌；另，有關公共設施保留地或既成道路之地主得否請求政府加以徵收以為補償，本文以為仍不宜賦予民眾徵收請求權，但對於類此「特別犧牲」應有一套補償機制存在，如此，方可保障人民之財產權。總之，我國徵收法制，或有些許規範有未盡詳明之處，然倘行政機關或司法機關（指行政法院）能站在保障人民財產權之立足點上，尋求較嚴格之法解釋者，則相信在追求公益之同時亦可較顧及民眾權益之保障，而與憲法所欲保障人民財產權之目標較為接近。

本文之研究重心，主要從日本統治開始至今施行地籍清理條例為止，有關台灣之土地登記制度之建立緣由、辦理經過及其登記結果，以及制度更迭時，相關形成背景、法規範及實際情形；然日治初期辦理土地登記時，其得登記之土地權利，係對清治時期之台灣土地舊有慣習，加以歸納、類型化並改造，故亦對清治時期之土地舊慣及法律制度予以研究。至於研究方法上，本文先行蒐集台灣現存有關各個時期歷史文獻、檔案，探求各個時期形成法律之原因，如政治、經濟、社會因素及思想觀念等，歸納出法規範內容如何產生，再研究法律規範內容，以及法律對社會之效應，例如人民對法律之理解、對法律之態度與反應等。解明形成法律之原因、法律規範內容及法律對社會之效應三部份互動關係後，再從法解釋學及比較法學等方法論之視角，探知台灣土地法律制度發展之真實歷程。 基於以上認識，本文首先對清朝統治時期之土地法律加以研究。事實上，台灣於清治後，由於中國大陸漢人移入，帶來中國傳統法下之土地交易慣行，並由於人口增長、經濟活動繁盛，致衍生形態相當複雜之土地使用利益之交易。有關土地法律關係，因為人民得以自由約定，以致台灣各地相類似之土地法律關係，其實質內容未盡相同；惟大致上，土地法律關係仍可歸類為業主、地基關係、贌佃關係、典關係、胎關係及役關係。依當時台灣之舊慣，有關土地法律關係之設定、轉移，是依當事者之意思表示一致而成立，且大多以土地占有之交付為生效要件；僅對土地所享有之某種法律關係，無法將土地現實交付時，纔依當事者之意思表示合致而成立生效，無須任何公示方法，即可對抗第三人。此外，民間習慣上所能獲致之土地法律關係，未必能得官府強制力保護而實現。簡言之，在本時期有關土地法律（管理）制度，尚未完善，即使有些微規範，似亦未具法實效。 但於日本治台後，即著手地權清理工作。日政府先從事舊慣調查，以歐陸法不動產物權之概念，類型化並詮釋有關舊慣；而對於土地利益之使用、交易，仍從其舊慣規範，然此所稱之舊慣是指經法院及有關行政機關所承認之舊慣。次在清賦事業基礎上，辦理土地調查，以確定土地經界與地權歸屬；再以政府資金補償大租戶後消滅大租，並引進近代歐陸法上之所有權等物權法律概念，改造台灣土地舊慣。於土地調查完成後，即導入西方式土地登記法制，而日本本土施行西方式土地登記之經驗就成為重要參考。 台灣歷史上首次導入近代西方土地登記法制，主要是依據依台灣土地登記規則與準用日本不動產登記法及相關行政命令；因而構成台灣之西方式土地登記法規範。當時係採權利登記制(登記生效主義)與契據登記制（登記對抗主義）兩者並行。首先在登記生效主義方面，係規定已登錄於土地台帳上之業主權、典權、胎權、贌耕權等4種權利之得喪變更，除因繼承或遺囑情形外，非依本規則進行登記不生其效力。次在登記對抗主義方面，例如，在本規則施行前所設定之典權、胎權及贌耕權，自本規則施行之日起1年內，非依本規則登記不得對抗第三者；又例如，台灣土地登記規則施行後，新登錄於土地台帳之土地，其登錄前設定之典權、胎權及贌耕權非自土地台帳登錄之日起6個月內登記，不得對抗第三者。而隨著登記生效主義之公示原則的採行，在其立法例上，登記具有公信力；但在台法界，最後多認為依土地登記規則所為之登記無公信力。 事實上，日政府著眼於稅收、掌握土地權利關係及便利日後引進日本資本推動殖產興業政策，纔因緣際會導入西方式土地登記法制。但是，向來在台灣土地上生活之人民，未曾接觸西方式土地登記法制，而此時期所施行之西方式土地登記法制，分別採登記生效與登記對抗主義，亦容許某些土地利益，依舊慣繼續進行土地交易，並將舊慣上之利益權利化。此對於剛接觸西方式法律之台灣人民，無疑會感覺法律相當複雜或晦暗不明；甚至，執法者本身對於有關法律解釋，亦見解不一。 嗣因日本採同化政策施行於殖民地，於是在法制上大部分適用與日本相同之法律，其中在土地登記方面，則完全轉化為日本契據登記制，並將台灣原有土地權利，業主權、典權、胎權（起耕胎權、對佃胎權）、贌耕權、永佃權、佃權、地基權轉化為日本民法上相對應之土地權利。而得登記土地權利依日本之不動產登記法（1899年2月24日，法律第24號修正公布）規定，得登記之權利有：一、所有權；二、地上權；三、永小作權；四、地役權；五、先取特權；六、質權；七、抵當權；八、租賃權。 台灣光復後，再次對於土地權利與土地登記制度轉化。將得登記之土地權利從日本法規定，改為適用我國民法物權篇規定，並將土地登記制從日本原施行之契據登記制，改為適用我國繼受西方法所制定之權利與托崙斯混合登記制。實際行政程序上，係令權利人將日治時期之土地權利憑證繳驗，以代替我國土地法規定之土地總登記；於得登記之土地權利，僅有所有權、永佃權、地上權、地役權及抵押權等5種權利；而完成換發者，即視為依照土地法辦理總登記。嗣後，土地權利之移轉、設定、變更或消滅，應依我繼受西方法之登記生效主義規定辦理之，即依法律行為而取得、設定、喪失及變更不動產物權者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權。值得注意者是，當時因台灣高等法院對法院出張所組織法之報核，導致地政署後續之飭函，經台灣行政長官公署函復後，政府纔發覺台灣行政長官公署自訂之單行法規辦理土地權利憑證繳驗，違反土地法、各省市舉辦地政程序大綱等中央法令規定，其後始有「地籍釐整辦法」、「土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」之報核發布。此外，於光復初期，法令規定彼此間相互抵觸、衝突，所在多有；常令實際承辦之行政機關、人民，無所適從；亦暴露出當時政府機關間缺乏橫向聯繫，導致施政之混亂。 據本文研究顯示，歷來統治者本身即有自己之法律規章，復由於台灣土地向來經界不正、地權紊亂，亦有因政權交替，地籍資料毀於戰亂者；故不論以本身或另訂土地法律制度施行於台灣時，必先釐清地籍，即辦理土地測量、確定地權兩種法制工作後，據以辦理土地登記，爾後纔能對土地資源作出利用、分配。但實際上，於釐清地界、確定地權時，往往引發許多紛爭；而有關紛爭，往往延宕數十年。造成此種情形之原因，於各朝代不盡相同，如粗略歸納，仍可得出相同之原因。第一、對既存土地利益或權利之實質內涵，並未徹底瞭解；第二、對既存之不動產物權變動與土地登記法制，未能全盤掌握；第三、對於相關典章制度之施行，未能普及地廣為宣傳；第四、由於土地登記法制快速輪替，致人民對法律之理解與實定法有所落差，甚至統治者各機關間對於有關規定之適用，見解各異；第五、以本身之不動產法制強加於台灣，未能對兩者法制衝突處，加以判斷、調和，往往以實定法為主要依歸；亦即，未能以保護人民土地權利為適用法律之最高考量；第六、對於衍生紛爭，未能即時立法補救，亦有任由人民爭訟，而司法救濟時有而窮。 總之，台灣於日治後，雖有引進西方式土地登記制度，吸引許多日本資金開發台灣，成為盛極一時之經濟地域；復自光復後，改採同樣源自西方之權利、托崙斯混合登記制，因而得以進行土地改革，帶動工商業發展，進而提升台灣整體經濟競爭力，奠定現今繁榮之基礎。然而，由於百年來土地登記法制快速輪替中，因許多因素之影響，致對部分擁有土地財產權之台灣人民，造成不當之侵害，導致淪為西方式土地登記法制更迭之犧牲者。於是，對於前開台灣歷史上遺留至今之土地問題，以國家立場重新省思其問題成因之歷史因素，並於兼顧私人權利之考量下，思索全面性之解決，即有其必要性。

本論文共分六章。 第一章緒論，分五節，旨在闡述研究動機、目的、範圍、內容、方法及流浧，並敘述 土地使用強度與居住環境品質概念且界定探討層次。 第二章分三節，主要是對台北市現行有關都市土地使用強度管制法令之檢討。 第三章土地使用強度調查分析，分四節。含土地使用強度現況說明及分析，另土地使 用之公共設施部分單獨立節進行調查分析。 第四章居住環境品質問卷調查分析，分三節。係說明問卷之設計、調查、回收統計， 並進行居民居住環境品質之意識分析。 第五章居住環境品質綜合分析，分三節。含二重點： １土地使用強度與居住意識之相關分析； ２法令、土地使用強度現況、公共設施、問卷調查等進行居住品質綜合研討。 第六章結論。

本論文之撰述，旨在研討台灣地區辦理土地權利變更登記之程序，所依據之法令規章，及所發現之問題，進而提出改進之意見。 全文計五章： 第一章「緒論」，略述土地登記之重要，台灣辦理土地登記所依據之法令規章名稱，以及土地總登記，土地權利變更登記，與其他登記之意義。 第二章「土地權利變更登記之种類」，詳細分析土地權利移轉、分割、合并、增減及消減登記之涵義及其主要原因。 第三章「土地權利變更登記之程序」，係本論文之重心所在，詳細研討登記聲請人，聲請登記應提出之文件，登記聲請期限及逾期登記之罰鍰，登記費及權利書狀費等之繳納，登記聲請案件之接收與查之程序，登記總簿之式樣及登記方法，土地權利書狀之式樣及發給與注銷。 第四章「修改土地登記法規」。針對以上各章所發現現行土地登記法令之缺點，將「土地法」及「土地登記規則」之內容，重加修正補充，並將原有章節及條文編排，重加調整，以供採擇。 第五章「改進土地登記行政之措施」。提出健全土地登記機構之組織，及切實實施土地登記革新計劃等兩項，為當前改進土地登記行政之重點。

於臺灣之都市發展過程中，市場上時可觀察到已開發地區中存在空置或低度利用土地之不連續開發現象（Discontinuous Development），此情形於地狹人稠且土地資源稀少地區將可能產生資源浪費疑慮。何以土地於相同市場環境下呈現不一致之使用決策，其成因值得深入探討，針對此問題，個別土地開發時機決策差異可能為合理解釋之一。有別於以往相關研究由區位及實質選擇權之總體觀點或Evans（2004）所提出之投機及不確定因素等經濟觀點切入分析，本研究乃以個體觀點出發，由土地本身產權條件之非經濟因素為基礎，選定台北市松山二期重劃區商業區土地為研究範圍，觀察於區位、實質選擇權因素對開發之影響力因重劃機制而降低情況下，土地使用決策與土地供給面因素之關係，分別針對土地開發與否及已開發土地開發過程歷時長短、開發前之產權整合情形、未開發土地成因進行探討，進一步建立土地開發與土地產權條件之互動關係，將土地供給面之產權因素帶入土地開發行為分析中。 首先，配合我國之產權條件特徵，本研究以土地面積及所有權權屬狀態作為產權條件指標內容，定義土地面積越大、權屬越單純（所有權人越少、持分狀態越集中）之土地產權複雜度較低，對土地開發具正面效果，反之亦然。立基於以上命題，利用土地登記謄本標示部及所有權部、異動索引及異動清冊資料，整理1984年重劃分回至2013年底研究地區各筆土地之產權條件與歷年產權變動情形。並由敘述性統計、Januszewski Index、Simpson Index、吉尼係數（Gini Coefficient）及賀芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index）呈現每筆土地之產權條件特徵。再配合建築執照存根之開發資料，透過Logistic迴歸模型將產權因素與開發行為進行連結。 由迴歸結果可觀察到土地開發與否與面積及權屬因素具顯著相關，當面積越大、權屬條件越單純則土地開發機率將上升，然而，由皮爾森係數計算結果發現土地開發過程歷時長短則似與產權條件無關聯。此外，土地開發前之土地產權整合行為以權屬整合為主，開發者之整合行為具兩階段論，其傾向優先處理權屬分散問題，次考慮最適開發面積之選擇。於未開發土地成因部分，藉由比較已開發土地與未開發土地之產權條件差異，可觀察到大部分未開發土地之面積確實較小、權屬條件較複雜，其土地空置之原因實可以反共有財困境（Anticommons Dilemma）進行解釋，當一資源之所有權分散於多個所有權人手中，則該資源易落入低度使用或空置之情形，產權分散將阻礙資源有效利用。由此觀之，則市場空置土地似可能受制於產權複雜之僵局而無法自主開發利用，於開發行為分析上若忽略此等因素將可能對未來開發趨勢產生過度樂觀之錯誤預期。 / In the process of city growth in Taiwan, discontinuous development can be found in many markets. This condition, especially in the country with limited amount of land, will lead to the dispute over resource. Therefore, what makes development timing of individual land plots different may be the key issue that deserves further examination. Previous studies have found that option value, speculation, uncertainty are possible causes of discontinuous development. In addition to the macro and economic point of view, this study concentrates on land supply as the basis of research. The Songshan 2nd Land Readjustment Project, that is, Xinyi Planning District, where land is equipped with proper infrastructures is selected as the research area. This study takes advantage of this laboratory-like environment to investigate the interaction between land development and land supply. In order to identify land supply, this study uses land ownership information including size, number of owners and respective land share documented in land registration book as the index, and defines land plots with a larger size and fewer owners to be under a simpler ownership. This study proposes that a simpler ownership condition will have positive impact on land development. The empirical study is arranged as follows. First, the descriptive statistics, Januszewski Index, Simpson Index, Gini Coefficient and Herfindahl-Hirschman Index are calculated to show the configuration of land ownership over time. And the development statuses are identified based on the construction permit. Second, the relationship of land development and land supply is constructed by logistic regression analysis. The empirical results imply that the timing of developing land has a strong connection with land supply, and that land plots with a larger size and fewer owners tend to be developed sooner. However, the duration of development progress seems to be independent of these factors. Besides, there are two phases of the land assembly process. Developers tend to deal with fragmented land ownership first, followed by the consideration of development size. Last, the anticommons dilemma serves to be one possible explanation for the vacant or underused plots in the developed area. The anticommons dilemma indicates that if too many owners hold a resource jointly, the resource may tend to stay vacant or underused for the sake of fragmented ownership. The empirical evidence suggests that the vacant or underused plots appear to suffer from the gridlock of property right diffusion. In consequence, the expected development pace may be too optimistic if this gridlock is not taken into consideration.

韓國從1960年代至今，土地政策的重點在於促進經濟成長的基礎上，使土地利用的效率極大化為目的。但是在此過程中所顯示出的局部性的地價上漲與以此為目的之投極性交易，漸漸招致財富分配與土地壟斷問題。因而最近國民與論及學者、專家成為一體，要在社會正義及國民和諧層面上，解除因土地的不平等要素，此乃是現今對土地問題的一般性認識。 為了因應1990年代日趨增加的土地需求，要設立長期性的綜合土地利用計劃，以促進土地利用之效率。因此1989年韓國政府在土地政策上導入綜合土地稅制，以抑制土地投機與穩定地價，並增進土地利用之效率。 本研究以上述的狀況為背景，就綜合土地稅制理論根據以及租稅政策目的，分析其具體內容，以發掘問題所在並提出解決之方向。 本研究的架構如下： 第一章，緒論，敘述本論文的研究動機、目的、範圍與方法。 第二章，探究綜合土地稅制度之導入與施行根據及其租稅理論。 第三章，重點在於綜合土地稅實施背景之探討，並討論綜合土地稅之租稅政策目的。同時，與主要國家的土地保有課稅制度作為比較分析。 第四章，分析現行綜合土地稅之實際內容，包括課稅對象、納稅義務人、稅率等。 第五章，提示綜合土地稅實際施行的問題焦點。 第六章，總結本文的論點，並提出建議。

土地是國家立國之根本，不僅為國家之財富，更屬國家重要資源，是實現各項建設發 展政策的重要工具。台灣地區土地總面積計3,600,908 公頃，其中約有68% 屬公有土 地。惟公產管理機關過去對數量如此龐大的公有土地，似乎一直著重於處分收益，以 豐裕庫收，並未積極妥善規劃運用，致遭各界所垢病。而國有土地又占公有土地總數 之 86%，故欲檢討台灣地區公有土地之利用課題，自應從國有土地著手。本文研究之 主要目的，即是藉探討台灣地區以往對國有土地之利用目標，發掘問題所在，研擬國 有土地之功能定位，進而探討未來台灣地區國有土地之開發利用策略，期能達成兼顧 資源保育與資源有效利用之目標。 本文共分六章，計有二十一節。 第一章 (緒論) ：首先陳述當前國有土地管理與利用之一般問題，確定研究的問題範 疇與研究目的，並說明本文所採之研究方法。 第二章 (相關文獻回顧與現行法令制度之基本方針) ：回顧相關文獻，以了解國內外 學者對公有土地利用課題之研究範疇與內容，同時分析台灣地區國有土地現行相關法 令所代表之基本方針。 第三章 (現行國有土地利用課題之檢討與分析) ：從現行相關法令規定，分析國有公 用及非公用土地之利用現況，檢討各種利用方式之執行成效，是否符合現行公地管理 制度之基本方針及所產生之問題徵結。 第四章 (台灣地區國有土地開發利用之檢討分析) ：介紹國外有關公地管理利用制度 之重要內容，同時檢討台灣地區現行國有土地及邊際土地之開發利用課題。 第五章 (台灣地區國有土地開發利用構想與改進對策) ：根據前三章探討台灣地區國 有土地利用之基本方針、執行成效及當前土地開發利用課題三者間相互關係所發掘之 問題，參攷國外制度，試擬改進對策。 第六章 (結論與建議) ：綜合歸納本文之研究結果，並配合文中發現的相關研究課題 ，提供後者繼續研究。