關於台灣的土地登記制度，學者們皆謂之為托崙斯登記制度，或是兼採托崙斯登記制度與權利登記制度的優點創設而成的制度；無論何者為正確，都可發現台灣的土地登記制度與澳大利亞的托崙斯登記制度有相當的淵源。 然而，托崙斯登記制度的內涵為何，長久以來國內的文獻卻幾乎付之闕如。這造成了兩個問題，第一：缺乏對托崙斯登記制度的認識，但是在土地登記制度的研究上卻指稱其與托崙斯登記制度有一定程度上的相關，這在邏輯上面產生了矛盾之處。第二：在國內的登記制度運作下，學理上或實務上產生的問題，常只能就法條規定的字義作解釋，無法回過頭掌握當初的立法精神，更無法瞭解數十年來托崙斯登記制度是否亦遭遇相同的問題，以及解決方式。尤其若稱國內的登記制度便是托崙斯登記制度時，則托崙斯登記制度的演化及變革，便是我國土地登記制度可參考的重要資料；因此國內數十年來對於這方面資料的缺乏且亦乏人研究，甚為可惜。 因此本文嘗試由澳大利亞的法令規定、文獻，以及大陸地區現有對於托崙斯登記制度研究的些許資料著手，企圖一窺托崙斯登記制度的相關規定及精神內涵等。在呈現出托崙斯登記制度後，再進一步與台灣土地登記制度作比較，並為台灣土地登記制度現所遭遇的一些課題，從托崙斯登記制度的角度下手為其提供些許建議，以期國內的土地登記制度能夠更臻完善，更能兼顧到土地權利關係人的保障。

在資源有限，欲望無窮的情況下，分工合作與交易是人類為求生存必然採取的經濟活動。Buchanan(1975)認為若要達到交換的利益，即須有財產權(property right)的保障。新制度經濟學者認為，財產權的本質是一種排他性的權利，而政府基於其暴力潛能，在保護財產權方面，具有相對優勢，而成了保護財產權的組織。我國憲法第十五條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」，明白指出保障人民財產權是政府的必要任務之一。 我國土地登記制度依民法第七百五十八條及第七百五十九條規定，正是政府界定財產權之後，於土地市場自行運作下，為執行保障財產權之輔助制度或正式規則。基於財產權保障之重要性，究竟土地登記制度如何保障不動產財產權？發揮什麼樣的功能？在什麼情況下，財產權會受到侵害？土地登記制度應如何有效保障財產權？值得進一步研究。 本研究以檢討現行土地登記制度保障財產權之功能，促使其能更有效保障財產權為研究目標，首先探討土地登記制度對財產權保障之基本理念，及該制度於財產權保障之執行機制及所發揮之功能，再藉由過去土地登記制度於財產權保障上之變遷，發掘財產權保障之課題，並輔以實務上所發生危害財產權之具體個案，分析危害財產權之原因，最後得到以下結論：登記要件主義、總登記、土地權利變更登記及土地登記絕對效力等機制具有確定產權、維護及保障交易安全，減少耗租行為、提供投資誘因、降低交易成本(transaction cost)，促成交易達成，進而提高經濟效益之積極功能。此外，限制登記、實質審查、異議案件列管、權利書狀之設置、更正登記、塗銷登記及損害賠償等機制能防免侵害財產權事件之發生或彌補因執行不力對權利人所造成之侵害，具有保障財產權之消極功能。 土地登記制度雖具有上述保障財產權之功能，但仍有未臻完善之空間，例如在正式規則方面，規定不明確或缺乏規定、缺乏協商機制及忽略解決問題所採用手段之交互性質(reciprocal nature)及未考量對整體經濟效益之影響，是對財產權保障不完全之主要因素。而在執行機制方面，登記審查人員自身效用函數、衡量及監督成本、其他制度之執行及與土地登記制度聯繫之緊密程度，則為影響執行機制對財產權保障之重要因素。故本研究建議在正式規則方面，應建立協商機制並注意交互性質問題及規定之明確性；在執行機制方面，建議運用代理理論(Principal-Agent Theory)之誘因機制及採用電腦科技及網路聯結，以提升土地登記制度保障財產權之功能。以上建議，期能提供政府未來改進土地登記制度，增進其對不動產財產權保障功能之參考。

本文之研究重心，主要從日本統治開始至今施行地籍清理條例為止，有關台灣之土地登記制度之建立緣由、辦理經過及其登記結果，以及制度更迭時，相關形成背景、法規範及實際情形；然日治初期辦理土地登記時，其得登記之土地權利，係對清治時期之台灣土地舊有慣習，加以歸納、類型化並改造，故亦對清治時期之土地舊慣及法律制度予以研究。至於研究方法上，本文先行蒐集台灣現存有關各個時期歷史文獻、檔案，探求各個時期形成法律之原因，如政治、經濟、社會因素及思想觀念等，歸納出法規範內容如何產生，再研究法律規範內容，以及法律對社會之效應，例如人民對法律之理解、對法律之態度與反應等。解明形成法律之原因、法律規範內容及法律對社會之效應三部份互動關係後，再從法解釋學及比較法學等方法論之視角，探知台灣土地法律制度發展之真實歷程。 基於以上認識，本文首先對清朝統治時期之土地法律加以研究。事實上，台灣於清治後，由於中國大陸漢人移入，帶來中國傳統法下之土地交易慣行，並由於人口增長、經濟活動繁盛，致衍生形態相當複雜之土地使用利益之交易。有關土地法律關係，因為人民得以自由約定，以致台灣各地相類似之土地法律關係，其實質內容未盡相同；惟大致上，土地法律關係仍可歸類為業主、地基關係、贌佃關係、典關係、胎關係及役關係。依當時台灣之舊慣，有關土地法律關係之設定、轉移，是依當事者之意思表示一致而成立，且大多以土地占有之交付為生效要件；僅對土地所享有之某種法律關係，無法將土地現實交付時，纔依當事者之意思表示合致而成立生效，無須任何公示方法，即可對抗第三人。此外，民間習慣上所能獲致之土地法律關係，未必能得官府強制力保護而實現。簡言之，在本時期有關土地法律（管理）制度，尚未完善，即使有些微規範，似亦未具法實效。 但於日本治台後，即著手地權清理工作。日政府先從事舊慣調查，以歐陸法不動產物權之概念，類型化並詮釋有關舊慣；而對於土地利益之使用、交易，仍從其舊慣規範，然此所稱之舊慣是指經法院及有關行政機關所承認之舊慣。次在清賦事業基礎上，辦理土地調查，以確定土地經界與地權歸屬；再以政府資金補償大租戶後消滅大租，並引進近代歐陸法上之所有權等物權法律概念，改造台灣土地舊慣。於土地調查完成後，即導入西方式土地登記法制，而日本本土施行西方式土地登記之經驗就成為重要參考。 台灣歷史上首次導入近代西方土地登記法制，主要是依據依台灣土地登記規則與準用日本不動產登記法及相關行政命令；因而構成台灣之西方式土地登記法規範。當時係採權利登記制(登記生效主義)與契據登記制（登記對抗主義）兩者並行。首先在登記生效主義方面，係規定已登錄於土地台帳上之業主權、典權、胎權、贌耕權等4種權利之得喪變更，除因繼承或遺囑情形外，非依本規則進行登記不生其效力。次在登記對抗主義方面，例如，在本規則施行前所設定之典權、胎權及贌耕權，自本規則施行之日起1年內，非依本規則登記不得對抗第三者；又例如，台灣土地登記規則施行後，新登錄於土地台帳之土地，其登錄前設定之典權、胎權及贌耕權非自土地台帳登錄之日起6個月內登記，不得對抗第三者。而隨著登記生效主義之公示原則的採行，在其立法例上，登記具有公信力；但在台法界，最後多認為依土地登記規則所為之登記無公信力。 事實上，日政府著眼於稅收、掌握土地權利關係及便利日後引進日本資本推動殖產興業政策，纔因緣際會導入西方式土地登記法制。但是，向來在台灣土地上生活之人民，未曾接觸西方式土地登記法制，而此時期所施行之西方式土地登記法制，分別採登記生效與登記對抗主義，亦容許某些土地利益，依舊慣繼續進行土地交易，並將舊慣上之利益權利化。此對於剛接觸西方式法律之台灣人民，無疑會感覺法律相當複雜或晦暗不明；甚至，執法者本身對於有關法律解釋，亦見解不一。 嗣因日本採同化政策施行於殖民地，於是在法制上大部分適用與日本相同之法律，其中在土地登記方面，則完全轉化為日本契據登記制，並將台灣原有土地權利，業主權、典權、胎權（起耕胎權、對佃胎權）、贌耕權、永佃權、佃權、地基權轉化為日本民法上相對應之土地權利。而得登記土地權利依日本之不動產登記法（1899年2月24日，法律第24號修正公布）規定，得登記之權利有：一、所有權；二、地上權；三、永小作權；四、地役權；五、先取特權；六、質權；七、抵當權；八、租賃權。 台灣光復後，再次對於土地權利與土地登記制度轉化。將得登記之土地權利從日本法規定，改為適用我國民法物權篇規定，並將土地登記制從日本原施行之契據登記制，改為適用我國繼受西方法所制定之權利與托崙斯混合登記制。實際行政程序上，係令權利人將日治時期之土地權利憑證繳驗，以代替我國土地法規定之土地總登記；於得登記之土地權利，僅有所有權、永佃權、地上權、地役權及抵押權等5種權利；而完成換發者，即視為依照土地法辦理總登記。嗣後，土地權利之移轉、設定、變更或消滅，應依我繼受西方法之登記生效主義規定辦理之，即依法律行為而取得、設定、喪失及變更不動產物權者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權。值得注意者是，當時因台灣高等法院對法院出張所組織法之報核，導致地政署後續之飭函，經台灣行政長官公署函復後，政府纔發覺台灣行政長官公署自訂之單行法規辦理土地權利憑證繳驗，違反土地法、各省市舉辦地政程序大綱等中央法令規定，其後始有「地籍釐整辦法」、「土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」之報核發布。此外，於光復初期，法令規定彼此間相互抵觸、衝突，所在多有；常令實際承辦之行政機關、人民，無所適從；亦暴露出當時政府機關間缺乏橫向聯繫，導致施政之混亂。 據本文研究顯示，歷來統治者本身即有自己之法律規章，復由於台灣土地向來經界不正、地權紊亂，亦有因政權交替，地籍資料毀於戰亂者；故不論以本身或另訂土地法律制度施行於台灣時，必先釐清地籍，即辦理土地測量、確定地權兩種法制工作後，據以辦理土地登記，爾後纔能對土地資源作出利用、分配。但實際上，於釐清地界、確定地權時，往往引發許多紛爭；而有關紛爭，往往延宕數十年。造成此種情形之原因，於各朝代不盡相同，如粗略歸納，仍可得出相同之原因。第一、對既存土地利益或權利之實質內涵，並未徹底瞭解；第二、對既存之不動產物權變動與土地登記法制，未能全盤掌握；第三、對於相關典章制度之施行，未能普及地廣為宣傳；第四、由於土地登記法制快速輪替，致人民對法律之理解與實定法有所落差，甚至統治者各機關間對於有關規定之適用，見解各異；第五、以本身之不動產法制強加於台灣，未能對兩者法制衝突處，加以判斷、調和，往往以實定法為主要依歸；亦即，未能以保護人民土地權利為適用法律之最高考量；第六、對於衍生紛爭，未能即時立法補救，亦有任由人民爭訟，而司法救濟時有而窮。 總之，台灣於日治後，雖有引進西方式土地登記制度，吸引許多日本資金開發台灣，成為盛極一時之經濟地域；復自光復後，改採同樣源自西方之權利、托崙斯混合登記制，因而得以進行土地改革，帶動工商業發展，進而提升台灣整體經濟競爭力，奠定現今繁榮之基礎。然而，由於百年來土地登記法制快速輪替中，因許多因素之影響，致對部分擁有土地財產權之台灣人民，造成不當之侵害，導致淪為西方式土地登記法制更迭之犧牲者。於是，對於前開台灣歷史上遺留至今之土地問題，以國家立場重新省思其問題成因之歷史因素，並於兼顧私人權利之考量下，思索全面性之解決，即有其必要性。

日本統治台灣期間，所施行之地籍管理（土地登記）制度，曾數度更迭；其關於物權變動之效力，自一九二三年日本民法施行後至台灣光復止，係採意思生效主義，土地登記制度係採任意登記，僅為對抗第三人要件（契據登記制）。然台灣光復後，有關土地登記制度自應改為適用我國土地法制。我國物權變動係採登記生效主義，土地登記制度係強制登記。 於台灣在日治時與光復後不同土地登記制度之情形下，其制度銜接之實情如何？乃為本文論敘之重心。 台灣行政長官公署在台灣光復初期，對於台灣土地法制之銜接，係以土地權利憑證繳驗工作為之，並將其視為依我國土地法辦理第一次所有權登記（土地總登記）。而台灣行政長官公署為辦理土地權利憑證繳驗時，使台灣人民及其所屬各級機關有所依循，曾於民國三十五年四月五日發布所有土地權利人應依限向所在地土地整理處申報登記公告，規定：自民國三十五年四月二十一日起至同年五月二十日止，在此一個月期限內，無論公有、私有土地，凡已取得關係土地上各種權利之團體或個人，各應填妥申報書，並檢齊有關土地權利憑證，持向土地所在地土地整理處申報。此外，並於嗣後發布初期清理地籍實施要點、台灣初期清理地籍圖籍檢查收件審查須知等主要行政命令及下達許多補充性之職權命令。 事實上，台灣行政長官公署依前揭等行政命令，所辦理之地籍清理，係違反當時土地法相關之規定。因此，當地政署察覺時，旋即代電台灣行政長官公署，要求台灣行政長官公署應先將冊籍之整理與抽查、土地權利之清理及土地總登記等三項業務，擬定辦法送地政署或呈行政院核定後，才可實施。嗣後，行政院纔於民國三十五年十二月三日發布台灣地籍釐整辦法，用以作為台灣行政長官公署辦理台灣地籍整理之依據。然本辦法並未對辦理土地權利憑證繳驗之程序、期限、應繳附憑證種類等實體事宜，有所規範。是故，行政院另於民國三十六年三月二十五日第七八○次會議通過台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法，台灣行政長官署隨即於同年五月二日發布施行。值得注意者是，在該辦法發布施行時，台灣地區有關自然人權利憑證繳驗，審查工作已告完畢，部分縣市正進行至土地權利公告接近完成之階段；且亦有部分縣市，已完成登記工作。 又，由於台灣光復初始，接收工作及有關日常行政工作，相當繁重，並由於大陸國共內戰方織，在物資及人力上都相當吃緊，因此不論大陸或台灣地區，時局均處於動盪狀態，也因此無法如承平時期，於充分準備後，再行開辦土地權利憑證繳驗。事實上，政府在開辦前，對台灣既有之土地登記制度及物權變動法制未曾有深入瞭解，致未針對大陸與台灣土地登記制度及不動產物權之不同處，在辦理權利憑證繳驗時，制定過渡辦法，以資銜接；開辦時，又有人員素質不足、語文隔閡、法令不完備及法令變動太快等問題。在前敘情形下，勉強辦理之結果，造成土地登記總簿之記載相當紊亂，有以日治時期□耕權及賃借權等非我國法定物權為登記者，亦有將不合我國法律規定之權利主體予以登記者，如祭祀公業、神明會、會社、財團及組合等，甚至有將台灣總督府登記為權利主體之情形產生；又，對於登記名義人之住址，亦有未記載或記載不全等情形。此外，更有將台灣人民私有土地所有權收歸國有之情形發生。也因此，有關土地權利憑證繳驗衍生之爭議，於土地權利憑證繳驗完成後，不斷在行政部門及法院浮現；甚至許多爭議延宕至今日，仍無法解決。 總之，政府於光復初期所辦理之土地權利憑證繳驗，雖釐正台灣地區之產權，並確立我國於台灣地籍管理（土地登記）之制度；但相反地，由於如上所敘因素之影響，土地權利憑證繳驗工作之結果，進而對某些日治時期擁有土地財產權之台灣人民，造成不當之侵害。

金門地區自國民政府遷台以後，因地理位置及政治情勢，自民國四十五年起實施戰地政務，以軍事管理方法推行民事行政工作，正因其特殊歷史背景，私人財產權難以獲得全面性的保障，尤其土地所有權更為複雜。無論土地總登記時或補辦土地所有權第一次登記期間，諸多土地因逾期視為無主土地，致登記為公有。金門戰地政務終止後，發布「金門馬祖東沙南沙地區安全及輔導條例」以為戰地過渡為民主之依據，又於民國八十三年增訂第十四條之一，以使戰地政務期間非因有償徵收登記為公有之土地，得由原土地所有權人或合於民法規定時效完成取得請求登記所有權之人或其繼承人申請歸還或取得所有權。第十四條之一執行三年，受理八、七八七件申請案，期間爭議不斷，迄今金門縣政府土地調處委員會仍繼續受理調處案件，而行政法院之行政訴訟持續不斷增加中。 本文為深入探討本議題，從金門地區土地總登記談起，並論述戰地政務對財產權利之影響，以暸解公有土地歸還政策之背景；進而陳述案件受理過程中，登記機關之審查權責界限，問題之樣態及解決方案；最後闡述本制度之意義及所造成之波及效果。 以我國土地法制觀之，土地登記具有絕對效力，且地政機關負有無過失損害賠償責任，故對於權利內容即應以實質審查為之，但面對權利證明文件毀損破舊，地形地貌已然改變，人事已非的事實，該如何審查，多數案件僅能以查証困難，無法據以登記而予駁回。土地逾期未辦理土地總登記視為無主土地登記為公有，係為我國土地政策-登記生效主義所為之強制措施，今以特別法方式就特殊歷史背景地區給予補救措施。但因原因發生日期已過許久，對於今日仍存在占有事實並可提出證明文件，或可直接採認，但絕多數案件，乃列為無法審查之列，難以達到土地歸還之政策目的。 公有土地歸還已正式邁入歷史，未來是否將再有類此政策推動，難以定論，但以我國土地登記制度之建立及特色觀之，實不宜使土地權利呈現不穩定狀態，影響政策之推動。且以金門地區執行狀況，真正申請歸還者有之，惟亦有許多不法之徒，偽造文書牟利，社會風氣丕變。本文認為以有償對價方式，使原土地所有權人或長期占有人購回其權利，可使其長期無法登記之權利合法化，亦可兼顧公益，或為一可行之對策。