一、研究動機與目的 土地稅為我國地方政府重要財源之一。土地稅除了滿足財政需要外，尚有促進土地利用之政策目的。我國土地稅包含三個項目：田賦、地價稅、土地增值稅。此三項租稅在戰後台灣經濟發展階段中，先後扮演重要之角色。 本研究即在探討田賦、地價稅、土地增值稅三者在在經濟成長過程中，其財政地位之消長，在各地方政府財政之地位及比較各縣市土地稅之租稅負擔程度，並提出未來改革方向之基本建議。 二、研究發現與建議 （一）田賦徵實制度在台灣光復初期，除了對政府財政之貢獻外，亦有提供糧食、穩定物價之功。惟我國已由農業社會進入工商業經濟社會，田賦徵實制度之早期功能，日趨減弱，其在財政上之地位隨之沒落。隨經濟變遷，地價稅與土地增值稅在地方財政上之貢獻良多，其在地方財政之地位不容忽視。 （二）土地稅在我國稅制中占有重要地位，是地方政府重要財源之一。地價稅在民國60年代，其占全國總稅收之比重上升；土地增值稅之比重則在60年代中期之後，逐漸超前並躍居第一。然與地價稅相較，土地增值稅稅收波動甚為劇烈，其受景氣波動影響甚深。 （三） 1、 稅收比重偏低： 與國外相較，我國土地稅無論占全國總稅收或占GDP之比重，皆明顯偏低，扣除土地增值稅後，地價稅占GDP之比重不到1%。 2、 財政水平不均： 由於各地發展程度不一，土地稅收入差異頗大，以每人平均土地稅金額來看，金額較高者多為工商繁榮之縣市。 3、 租稅負擔程度： 以地價稅之租稅負擔來看，71會計年度時，半數以上縣市之租稅負擔低於平均水準，至86會計年度時，大部份縣市租稅負擔都有增加。以土地增值稅來看，大部份縣市三個年度租稅負擔變化較小，且租稅負擔程度較高者，多位居中南部。 4、 土地稅收占歲出決算數： 71會計年度時，全省過半數之縣市比重不到20%；83年度時，大部份縣市比重都有上升；86年度時，各縣市之比重多呈下降之趨勢。又三個會計年度，各縣市之平均比例分別為16.95%、25.05%、15.05%，顯示自有財源不足。 （四） 1、 田賦方面： 田賦之免稅原意，固然在減輕農民之負擔，然農民有收益卻無須納稅，且農民不見得都是低收入者之情況下，對租稅之公平性將造成衝擊。免稅應對「人」（農民），而非對「物」（農地），是以田賦免稅應檢討之。 2、 地價稅方面： 公告地價雖規定三年調整一次，但時有延長調整之措施，造成公告地價與市價向去甚遠，且造成不同區段相對地價差異。稅基宜每三年調整一次，各地評估地價應採齊一之估價標準。地方政府無獨立自主之權力訂定地價稅稅率，欲提昇地價稅在地方稅收之地位，應授權地方政府據其地方財政支出規模，適當調整其稅率。稅率宜適度提高（尤其是自用住宅稅率僅千分之二）以反映地方公共支出成本。公用事業、公賣事業與民間企業一樣享受地方公共支出服務，對其之免稅措施應取消之。 3、土地增值稅方面： 土地於同一年度移轉而有增益，不僅免納土地增值稅，亦無須繳納所得稅，與公平原則相違。土地增值稅長期而言自宜採實價課徵，確實掌握稅基，並著重於估價制度之建立。現行土地增值稅稅率並不低，長期而言，宜考慮調降稅率，以所得稅之最高稅率40%為最高標準。自用住宅用地移轉，土地增值稅優惠稅率10%之規定，易造成投機、避稅之現象，一般人因遷徙而更換自用住宅可以土地稅法第35條售舊屋購新屋之退稅規定而減輕其負擔。農地移轉免徵土地增值稅對稅基之侵蝕甚為嚴重，應審慎考慮。 目錄 論文提要…………………………………………………………Ⅰ 目錄………………………………………………………………Ⅲ 圖表目錄…………………………………………………………Ⅳ 第一章 緒論…………………………………………………… 1 第一節 研究動機與目的………………………………… 1 第二節 研究範圍與方法………………………………… 1 第三節 本文架構………………………………………… 2 第二章 土地稅之理論基礎…………………………………… 3 第一節 財產稅歸宿理論………………………………… 3 第二節 資本增益稅理論………………………………… 7 第三章 各國土地稅制度分析………………………………… 8 第一節 各國土地稅制度………………………………… 8 第二節 各國土地稅稅收分析……………………………19 第四章 台灣地區土地稅收入之分析…………………………24 第一節 土地稅制…………………………………………24 第二節 土地稅稅收分析…………………………………29 第五章 土地稅與各級政府財政收入之關係…………………37 第一節 土地稅對地方財政之影響………………………37 第二節 土地稅與地方財政水平不均之分析……………43 第三節 土地稅稅收負擔之分析…………………………45 第四節 土地稅之未來趨勢………………………………53 第六章 結論與建議……………………………………………56 第一節 結論………………………………………………56 第二節 建議………………………………………………58 參考文獻 ……………………………………………………‥59 附錄 …………………………………………………………‥ 62

為滿足灌溉、公共給水、發電、防洪等多項功能，同時達到涵養水量、維護優良水質及確保水土保持工作等目的，便有水庫集水區、水源保護區的劃設與管理，並附帶對區域內的土地使用與開發行為加以限制。然而現階段水源保護區的土地使用管理制度，卻存在著許多問題，不但無法有效達到保護水源各目的，更使區域內的住民抱怨與抗爭不斷。 本研究以永續發展之「經濟效率」、「注重公平」與「環境整合」三理念出發，運用德爾菲技法－－專家學者問卷調查與分析，歸納出現階段水源區土地使用管理制度的相關課題，並以國外水源保護相關制度為借鏡，研議出符合永續發展理念的水源區土地使用管理制度，據此提出下列相關的改進策略作為政策上的建議： （一）土地使用管理方面 1、檢討現行水源區劃設方式。劃設方式應考慮各種有關土地使用的利益與需求，並將水源區置於國土計畫中合理位置，以進行保育方案的研擬與管理。 2、檢討現行水源區土地使用管制方式（管制事項內容、水源特定區土地使用管制要點等）使之臻於合理。 3、長遠而言，應以分級分區方式管理，並結合國土綜合開發計畫下的開發許可制進行管理。 4、研究訂定各分區之管理程度與等級，以績效標準、污染總量管制、水質監測等措施進行之。 （二）法令及管理機關方面 短期內應以修法方式檢討現行法令體系與管理組織機關的設計。長期而言，則應以訂定水源保護區管理專門法規（並考量與現行法規之整合）、設置水源保護專責管理機關（亦應考量與現行機關、地方政府之權限劃分）。 （三）回饋補償措施方面 1、水源保護既為必要，對於水源保護區居民土地使用受限之「特別犧牲」情況，必須給予合理補償。 2、修改《自來水法》12條之1，釐清回饋與補償的意涵。並將回饋金成立為基金、協助民眾參與地方建設。 3、協助地方建設的內容範圍應廣泛，且顧及水源區居民所需，考量社會福利、水源區振興及重建計畫。 （四）建立水源保護區廣泛與開放的民眾參與管道。

本論文凡一冊，計五章，約五萬字左右。其各章章節及大致內容如下： 第一章 緒論 一、研究動機：由都市建設財源之短缺，及土地稅收角色相對重要性，觸發研究土地 稅制功能健全與否之動機。 二、問題陳述與分析：從土地發展與土地稅收兩變數的相關性研究，來探討土地稅制 功能的發揮。而在問題的分析方面，則以下列分析模式來建立理論架構： 土地發展 地租 地價 地稅 三、研究方法。 四、研究範圍與名詞定義。 第二章 文獻回顧 藉對財政影響分析、土地稅收預測及土地稅之公平效率模型之回顧，並對其提出批評 與檢討，作為本文架構及驗證之參考。 第三章 研究前提之設定與假設的建立 延續前述問題分析之討論，並參酌文獻回顧之部分，設定土地發展與土地稅收間之關 係當符合地租歸公、量能課稅、追求公平與效率三個前提，並根據此前提提出研究假 設： 假設一：地價稅收當隨土地發展程度之提高而增加。 假設二：增值稅收當隨土地發展程度之提高而增加。 第四章 假設之驗證 第五章 結論與建議

本論文係以澎湖縣之土地利用做為探討之標的，透過各種調查方法了解當地之土地利 用情形，加以分析檢討，並佐以基本圖而實施之實地踏查，藉以提出當前該縣土地利 用上之課題。其次，就澎湖縣都市土地利用之發展趨勢預測未來各種用地之利用趨勢 ，借以做為規劃之依據。最後本文提出土地利用之目標、策略，並加以規劃提出替選 方案，並評估之。期以將最後規劃成果提出建議，供有關方面參考。

憲法第十五條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」揭示了對於人民財產權的保障。憲法對於財產權之保障係透過對於財產權之承認並透過立法者建立財產權之法律制度，即所謂財產權之「制度保障」。而憲法以財產權為人民之基本權利，並予以保障則為財產權之「個別保障」。個別保障使人民產生一積極權力以抵抗公權力對財產之侵害亦是對於財產權法律地位之保障。 然財產權保障並非絕對之保障，財產權於社會中尚須考慮其於眾人間之相互性及普遍性。因此，財產權之實行須受社會環境之限制；換言之，財產權除供「私人利用外」亦應配合公共福祉而負有「社會義務」。憲法第二十三條規定：「國家為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益之必要，得以法律限制財產權及其他自由權利」即蘊有此意涵。此外，憲法第一百四十五條第一項規定：「國家對於私人財富及私營事業，認為有妨害國計民生之平衡發展者，應以法律限制之。」，故立法者藉由法律訂定財產權之內容及界限時，亦由憲法第二十三條及第一百四十五條取得財產權之限制依據。因此，法律對於財產權之限制，如屬財產權之內容及界限之事項，原則上權利人應予容忍而不生補償之問題。但若對於財產權之限制，使權利人與他人相較受有特別不利益時甚或侵害財產權之內涵時，則須予補償，以與憲法對於財產權保障之意旨及平等原則相符。 土地為財產權之一部，當然依法受有保障。但因土地具數量、位置固定之特性，且為人們生活所不可或缺之資源，為調和土地上各種不同使用之需求、競爭並考量社會整體利益，需透過法律或土地利用計畫對於土地使用施以干涉、管制。然土地使用限制可能基於維護公共利益之目的，對土地施以不同強度之限制。甚至許多土地使用管制法令中，政府並無意以徵收程序取得人民之所有權，但這些法管制卻大幅限縮人民使用財產之權利，造成土地權利人相較下承受更多或更嚴苛限制之不公平情形。因此，土地使用規定對財產權之干涉，如為公共利益之目的，而使受干涉之權利人與他人相較受有特別不利益時，應由國家予以合理補償以符憲法保障財產權之意旨及平等原則。但究土地使用管制規定於何種情況無須補償？於何時須予補償？而其間之辨別基準為何？此等問題實為一複雜且不易具體化之重要課題。 有關土地使用限制之界限及補償問題，於我國之法制下並未見出具體之判斷標準。而「特別犧牲」之概念雖已經由大法官解釋引入並作為財產權限制是否須予補償之判斷基準，但關於財產權受限制至何種程度或何種情況始構成「特別犧牲」，解釋中則未進一步闡釋及說明。國內文獻對美國法「準徵收」觀點討論財產權限制之相關問題雖不如「特別犧牲」常見，但美國法有關準徵收之討論自1922年之Pennsylvania Coal Co. v Mahon案以來已有相當之發展，由其文獻及案例之彙整可整理出較為具體的準徵收判斷基準，甚或於國會中提出之財產權利提案已明確指出管制措施對於財產價值造成ㄧ定比例之減損時須予補償。因此，本研究除對於現行土地使用限制之相關問題加以討論，並希冀藉由美國法關於準徵收案例之蒐集及分析，釐出準徵收之判斷標準，並應用其觀點對我國之土地使用法制中有關土地使用限制之規定加以檢視分析，釐清土地使用限制規定中有關管制限度及補償之問題，俾助於土地使用法制與憲法對於財產權保障之意旨更相符合。

市地重劃為台灣常使用的土地開發方式，此政策的規劃將影響該地區的土地市場。本文以台中市第十二期重劃區為例，探討重劃後土地交易與後續開發的情況，將給定重劃後新建的公共設施以及目前已有的既存設施，研究該土地的空間特徵是否會影響土地的交易情況，而其中參與的角色包含了土地所有權人、投資者與建設商。此外，過往的房地產研究中多著重於土地價格的分析，然而卻缺乏「量」之研究，本文將以土地交易次數作為被解釋變數，使用零膨脹卜瓦松模型，觀察重劃後交易的活絡程度。另一方面本文也將重劃完成後的開發分成兩階段，分別為初期土地間分割整合、買賣的階段，以及建商開發成建案的階段，將使用存活分析研究兩個階段的相距時間與空間特徵之關聯。本研究成果中發現，離新建設施與既有設施的距離對於土地交易量有不同影響，其中距離既有設施愈近，其交易量愈少。另外，某些既存設施的周圍也發現建商有養地之情形，使得周遭的土地並無獲得合適的利用。 / Land readjustment is commonly used in Taiwan for land development and the policy has a big impact on the local land market. This paper focuses on the case of the 12th land readjustment area in Taichung City and examines the land transaction in that area after land readjustment. This paper looks into the spatial characters of lands such as distance from new-built or existing facilities and analyzes the influence the spatial characters have on land transaction. The three parties of land transaction, namely the developers, investors, and the land owners, will be thoroughly discussed in this paper. In addition, most previous studies in real estate concentrate on analyzing the price of land instead of the numbers of the land transactions made. This paper uses the numbers of land transactions as dependent variable and zero-inflated Poisson model to analyze the activity in land market after land readjustment. Besides, the study will separate the development of land after readjustment into two stages: one is the phase when the land is divided, assembled, purchased or sold and the other is the phase when the buildings are constructed. This paper use survival analysis to study the relations between time and land transaction. The result of this research shows that the distance between existing facilities and lands does influence the frequency of land transactions: the closer a land is to existing facilities, the less land transactions are made. The study also discovers that the closer a land is to the existing facilities, the less likely developers are to develop that area.

土地與建築物在價值交換上的差異在於建築物壽命是有限的，土地使用則是永續性的，因此不同之利用價值，使得二者在經濟價值上，可分離為二類相異性質的交易。本文將不動產的價值劃分為二，土地部份為其交換價值，建築物部份為其使用價值，利用土地經久不變的特性，以證券化型態建構土地證券及其市場。 土地經由證券化方式形成易於流通之標的，再結合證券市場特性，使得土地價值交換發展成為另一種交易形態。另一方面，土地證券以土地未來的價值作為交換標的物，投資人著眼投資於土地的未來價值，由於土地證券在市場中的價值容易判斷，投資期間容易變現，無形中土地市場的運作與金融市場接軌。因此，土地透過土地證券市場，直接地擴大了投資人的參與，也提供了資金流入的正常管道，滿足土地所有權人資金上的需求以及一般投資人追求穩定投資工具的需求。 土地證券的特性簡化交易煩瑣性，降低了土地交易之總成本，並提供及時評價的基礎，對於周邊土地估價有波及效果，也使得投資人亦藉由交易價格，適時地調整其投資比率。再者土地證券降低大眾投資的門檻；透過大眾持有的方式，土地自然增值空間得以共同分享。 關於土地證券的應用，本文列舉素地、集合住宅、都市更新地區、企業資產及國有土地等情形分別說明，並表列折現現值的方式說明土地證券形成年期與價值的對應關係。其後論述土地證券的效益分別為創造多元的投資管道、公開土地的交易市場、增加不動產金融流通、促進土地的開發利用等四項。 最後，依據以上討論內容，提出本文的研究發現與研究結論。 關鍵字：使用價值、交換價值、土地證券、土地證券市場

本研究主要探討政府實施房地合一所得稅對土地增值稅實徵稅額的影響，爰以新北市為研究對象，蒐集2009至2016年土地增值稅實徵稅額資料，藉由長期追蹤資料（Panel data）方法來分析房地合一所得稅實施前後土地增值稅實徵稅額是否有差異。經由實證分析結果後，發現實施房地合一所得稅制對於土地增值稅實徵稅額統計上有顯著的影響，且針對公告土地現值調幅比率、土地持有期間、土地移轉筆數、土地移轉現值、土地漲價總數額、建築執照核准使用用途為住宅用之樓地板面積等變數進行迴歸分析，發現對於土地增值稅實徵稅額統計上有顯著的影響。係新北市土地增值稅稅收徵起金額多寡之決定因素；又經實證分析也發現，實施房地合一所得稅制及建築執照核准使用用途為住宅用之樓地板面積，對土地增值稅申報件數，也就是土地交易數量統計上有顯著的影響。

京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(地域研究) / 甲第22564号 / 地博第267号 / 新制||地||101(附属図書館) / 京都大学大学院アジア・アフリカ地域研究研究科アフリカ地域研究専攻 / (主査)准教授 大山 修一, 教授 伊谷 樹一, 教授 重田 眞義, 准教授 金子 守恵 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Area Studies / Kyoto University / DGAM

台灣地區自民國四十二年起，連續實施數期經濟建設計劃以降，經濟迅速進展，工業 化與人口都市化現象與日並進，經濟結構亦由原以農業為主之經濟，轉變為以工業為 主之經濟，轉變為以工業為主之經濟。社會現象雖已蛻變，原有的法令典章，卻未能 與之配合，以致今日人文薈萃之都市，竟成為土地投機交易之場所，地價不正常的暴 漲，土地投機風氣盛行，或兼並壟斷，或將土地充置不用，待價而沽，坐享暴利，國 家與人民均身受其害。 地價稅為實現土地政策之手段，土地政策經由地價稅所欲實現之理想為消除土地投機 ，促進土地利用。因此地價稅對於土地政策所能發生之作用乃為稅去地主不勞而獲之 地租，從合獲致所得之公平分配，誘導土地之合理利用。現行地價稅利能否或如何發 揮此項作用，乃為本論文之主要研究動機。 本論文計一冊，約十萬字，共分五章十六節，今就研究內容，略陳於下： 第二章文獻探討：說明地價稅之理論基礎，就地租學說、國父之地價稅理論、近代學 者對於地價稅之主張三者加以整理、分析與比較。 第三章現況分析：首先介紹現行地價稅制，次就歷年地價稅課徵之實績加以整理分析 ，最後就現行地價稅制所達成之財政策效果，經濟政策效果與社會政策效果加以分析 。 第四章檢討與改進：就與現行地價稅制有關之其他因素，如規定地價、重新規定地價 、稅制結構、地價稅與土地增值稅之配合、地籍總歸戶等問題，與現行地價稅制做一 綜合檢討，並提出筆者個人之意見與看法。 第五章結論：綜合以上各章之探討，做一歸納。