我國對消除土地不勞而獲、實現漲價歸公，係以課征土地增值稅為手段；然買賣雙方當事人即使移轉價格高於當期公告土地現值，亦以當期公告土地現值來申報移轉現值，雖合法減輕土地增值稅負擔，但造成漲價歸公不能完全貫徹實現。其次，以偏低之公告土地現值作為徵收補償及規費計收標準，造成民眾抗爭及政府收入減少，影響建設及都市健全發展。故現行公告土地現值偏低，如何使其接近市價？如何使政府機關所查估之地價更精確、有時效性？如何找出一套以一當十、以簡馭繁之新方法，以改進現行公告土地現值制度，並節省人力和財力？得進一步深入研究。 　　本論文首先探討現行公告土地現值制度之缺失，並根據地價波及現象理論、替代原則、特徵價格理論、地價形成因素之固定性等理論基礎，提出以公告地價區段之指數替代公告地價區段之地價，來改進現行公告土地現值制度。其方法為採每個地價區段之標準宗地地價，來編製地價區段指數。由於受到時問與經費之限制，以新店市中央路至中華路之間之福民段作為個案分析之地區，並只限八十四年三月至八十七年二月福園段之買賣實例。經實證分析後證明：地價區段指數制度是可行的，可據以編製地價指數、掌握全國地價高低層次、計算土地漲價總數額、供學術研究及國土規劃之參考。最後，提出建議：速建立土地估價師制度、提高地價人員素質、改進地價評議會功能、速訂定「查價業務委託民問辦理辦法」、法令配合修改等，並建議後續研究方向：對個別因素評價基準及期日修正研究、對全國作實證研究、對於其他用地影響地價區域因素評價基準表研究、研究查定特殊用地地價之方法。

我國地價制度在立法意旨上，偏重於土地政策，而這些土地政策的精神又深受孫中山先生遺教影響。以地價為核心的土地政策體系，發展出公告地價與公告土地現值，分別執行土地政策，以達成「地盡其利，地利共享」的理想目標。地 價訂定過程是否妥適，將影響後續政策之執行。 申報地價，乃人民向政府陳報之土地價格，便於照價徵稅、照價收買。一般人民深知政府無力收買，不免低報，而期減輕賦稅負擔，此種地價常較時價低，政府為控制此種弊端，故於申報前，公布公告地價，以防低報或匿報。第一次規定地價之申報地價，在確認私有土地現在私人所擁有之權益價值，或劃分私人主張私有地擁有之權利價值界限。已規定地價之地區辦理重新規定地價，目的在使地價稅之課稅基礎，隨著地價之變動，作適當的調整。重新規定地價時，是否仍有必要按申報地價，徵收地價稅，將進行深入研究。 土地權利移轉現值是有其真實價額的，台灣民間土地買賣，屬當事人雙方之契約行為，政府對於實際交易價格查證不易。公告土地現值制度取代自報地價或真實交易價格，由於無法反映市場價格，使漲價歸私，助長土地投機壟斷。公告土地現值制度肩負課徵土地增值稅之依據與徵收補償之政策意義，二者無論性質與目的均不相同，公告土地現值制度多功能的設計，模糊公告土地現值制度作為課徵土地增值稅依據之原設計目的。現行土地徵收條例第30條修正規定，「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。」，公告土地現值制度，其政策功能，應重新界定，以貫徹平均地權漲價歸公之理想。 地價是否公平合理，攸關平均地權土地政策的成敗。為落實平均地權土地政 策，希冀透過上述的研究，提出建言，作為地價制度改進時之參考。

本研究主要探討政府實施房地合一所得稅對土地增值稅實徵稅額的影響，爰以新北市為研究對象，蒐集2009至2016年土地增值稅實徵稅額資料，藉由長期追蹤資料（Panel data）方法來分析房地合一所得稅實施前後土地增值稅實徵稅額是否有差異。經由實證分析結果後，發現實施房地合一所得稅制對於土地增值稅實徵稅額統計上有顯著的影響，且針對公告土地現值調幅比率、土地持有期間、土地移轉筆數、土地移轉現值、土地漲價總數額、建築執照核准使用用途為住宅用之樓地板面積等變數進行迴歸分析，發現對於土地增值稅實徵稅額統計上有顯著的影響。係新北市土地增值稅稅收徵起金額多寡之決定因素；又經實證分析也發現，實施房地合一所得稅制及建築執照核准使用用途為住宅用之樓地板面積，對土地增值稅申報件數，也就是土地交易數量統計上有顯著的影響。

本論文針對我國不動產整體稅制及合理性之探討，區分為每年繳納的持有稅及買賣移轉時課徵的交易稅，分別歸類爭議問題。 【持有稅】 地價稅： （一）稅基偏低。 （二）自用住宅用地認定標準過於寬鬆。 （三）減免範圍過於浮濫。。 房屋稅： （一）稅基偏低。 （二）非自住房屋稅率偏低。 （三）減免範圍過大。 （四）課稅範圍不合理。 豪宅稅： （一）無法抑制房價。 （二）「八大標準」難以客觀認定。 （三）加徵豪宅稅徒增稅制複雜性。 【交易稅】 奢侈稅： （一）成效不彰。 （二）未將預售屋轉讓契約及非都市土地納入課徵範圍。 （三）逃漏稅手法層出不窮。 （四）不論盈虧皆要繳納奢侈稅。 土地增值稅： （一）稅基以公告土地現值評價易形成漲價歸私。 （二）重購退稅以公告土地現值為比較基準有失公允。 （三）違反量能課稅。 財產交易所得稅制：稅制不符合公平正義。 契稅：契價與市價落差大。 印花稅：稅基偏低。 本論文參酌國際稅制、專家及學者探討不動產整體稅制及合理性爭議問題的見解後，提出下列建議： 地價稅： （一）縮短公告地價期間及調升公告地價以接近市價並調高「累進起點地價」與各級距累進稅率。 （二）修訂「自用住宅用地」優惠稅率之適用範圍。 （三）重新檢討減免範圍。 房屋稅： （一）調高房屋評定現值以貼近市價。 （二）重新修訂自住房屋定義採全國總歸戶並提高囤房稅率。 （三）縮減房屋稅減免範圍。 （四）不動產持有稅房地合一：房屋稅併入地價稅課徵「不動產稅」 豪宅稅： （一）調高公告地價並增加「多屋族」「富豪群」租稅負擔。 （二）重新檢視豪宅稅的課稅範圍。 （三）不動產持有稅房地合一：房屋稅與地價稅房地合一並以「實際成交價格」為認定標準。 奢侈稅： （一）加強打擊不動產投機交易動機。 （二）重新審定課稅標的。 （三）加強查緝逃漏奢侈稅。 （四）政府應朝實價課徵資本利得稅方向調整稅制。 土地增值稅： （一）調整土地公告現值接近市價。 （二）以實價登錄之成交價作為重購退稅衡量標準。 （三）不動產交易稅房地合一：土地增值稅與財產交易所得稅「房地合一」實價課稅。 財產交易所得稅：循序漸進按實價課稅。 契稅：以房地合一的交易價格實價課徵「取得不動產稅」且稅率應配合調降。 印花稅：依實價課稅且稅率應配合調降。

估價理論中分離房地價格的原理，可分為土地貢獻說、聯合貢獻說及建物貢獻說，由於土地貢獻說及聯合貢獻說兩者運用常產生爭議，故本文利用89年至92年內政部房地產交易價格簡訊的台北市房地交易資料，根據特徵價格理論，建立不同房地價格分離方法的地價模型，比較以何種分離原則所產生的地價資料較為合理，並進行地價指數建立及公告土地現值評估，與現今相關地價制度比較之。 實證結果發現，在控制相同自變數的地價模型，聯合貢獻說分離地價資料所建立地價模型，其自變數顯著程度、模型解釋力、AIC與BIC值、樣本外估計誤差均較土地貢獻模型佳，故以聯合貢獻說分離房地價格較為合理，此外，土地貢獻說分離地價平均高於聯合貢獻說分離地價13.13%。而與現今公部門分離方法比較上，發現地價調查估計規則的房地分離方法，在建物價格估算上多考量裝潢費用，造成高估房地的建物價格，而其地價模型在自變數顯著程度、模型解釋力、AIC與BIC值均較聯合貢獻模型差，表示以地價調查估計規則所估計地價，並非最佳地價資料，而其分離地價平均低於以聯合貢獻說分離地價7.98%。在地價指數方面，發現以控制土地品質地價指數的趨勢較接近房價指數，且較能確實反映市場情形，其為內政部地價指數不足之處，主要是因內政部未控制選樣品質造成指數趨勢變動偏離所致。 而於公告土地現值評估部分發現，台北市特徵價格模型估計地價與公告土地現值約差三成左右，其與政府說明的公告土地現值與市價間的兩成差距，有所差距，由分離方法價差可知政府以較低的分離地價進行地價區段劃分，再定出公告土地現值，反而使公告土地現值與市價間的差距越拉越大。而於各變數的價差中發現臨街關係與使用分區的價差有逐漸增加的趨勢，可見公告土地現值評估於個別因素修正不足，於區位因素上則無價差增加的情形，故公告土地現值評估於區域因素修正較為足夠。

摘 要 目前我國地價制度是以公告土地現值為核心，但現行公告土地現值嚴重偏離市價，區段內各筆土地相對值極不合理，以此作為課稅稅基及徵收補償的依據，違背賦稅公平原則，為避免稅負漏損，落實漲價歸公，並於土地徵收時作到完全補償，讓公告土地現值趨近於市價，是現階段政府平均地權土地政策「價」的目標。 本研究即以此為論述出發點，從房地總價分離地價的根本查估問題導入，房地分離地價雖是現行公告土地現值查估最重要的價格來源基礎，但因公告土地現值掺雜了素地價和房地分離地價，造成「價」的定位不清、性質不明。經本研究實證結果發現，素地價格區間值相對於房地分離地價是較穩定且乖離率較低，房地分離地價會因建物存在狀態不同而異，且求算過程易受三個貢獻學說爭議的影響，不若素地地價單純，分離地價因含有超額利潤，有重複課稅之嫌，故公告土地現值及基準地價應以定位為「素地價」為宜。 採聯合貢獻所分離出來的地價較採土地貢獻分離地價，更接近素地地價，且與周邊的地價較為均衡，因此房地價格的分離方式應以聯合貢獻說較為合理。現行地價調查估計規則條文過於簡陋，應徹底修訂和不動產估價技術規則接軌，將房地分離方式納入聯合貢獻說的運用，採聯合貢獻分算房地價格時，分算基礎應以含間接成本的建物成本價格為宜，且不動產估價技術規則有關房地分離的相關法規，應予整合統一，房地分離估價方法定義、房地價值比率求算方式，應予明訂。 本研究建議採「價稅分離」，將公告土地現值功能用途單純化，使不同需求之地價回歸其功能目的，讓地政機關查估地價得以切實反應市價。並持續推動基準地地價查估制度，基準地查估不但具有個別宗地估價之精確度，又不失大量估價之方便性，亦能使公告土地現值更趨近於市價，應可改善現行公告土地現值查估制度的諸多缺失。 關鍵字：房地價格分離、公告土地現值、基準地、素地價、區段地價 / Currently, the core of the land value system in Taiwan is based on the Announced Current Land Value(ACLV). However, the ACLV deviates from the market value and the relationship between each parcel of land within the Land Value District is not reasonable. If the ACLV becomes part of the tax base and the foundation for compensation when the land is expropriated, it would be against the fairness and equity principle of taxation. In order to prevent tax loss, put the “Land Increment to the Public” into reality, compensate to the fullest when expropriation, the current goal of the Equalization of Right, the “Land Evaluation” of the land policy by the government is to make the ACLV approximating to the market value. Based on those issues mentioned above, this research delves into the core issue, the separation of improved property price. Although the land value separated from the improved property price is the most important foundation of the ACLV, the orientation of the value is not certain, and the nature of the value is not clear due to the ACLV is a combination of the land value from the vacant land and improved property. This thesis discovers the vacant land value range is more stable and the possibility of deviation is lower compared to the improved property price. The land value separated from the improved property will differ owing to the difference of the buildings which have already existed, and the controversy resulted from three contribution principles, which makes it more complicated than the vacant land value. If the land value separated from the improved property contains surplus profit, whether the double taxation occurs or not is in doubt. Hence, the orientation of the ACLV and the benchmark land value is better to be identified by the vacant land value. The separated land value adopting the land-build-united contribution principle approximates the vacant land value more compared to land contribution, and maintain better equilibrium status with surrounding lands. Hence the land-build-united contribution is more reasonable when separated the value from the improved property. Current articles of the “Regulations on the Land Value Investigation and Assessment” are too simplified. It needs to be totally overhauled to be in conformity with the “Regulations on the Real Estate Appraisal.” The land-build-united contribution should be incorporated for the separation of improved property price. The building cost value, which is to be deducted, should consider the indirect cost. Related stipulations of the separation of improved property price should be unified. The definition of the separation approach of improved property price and estimation of the land value ratio and the building value ratio shall be stipulated. This dissertation suggests the “separation of the evaluation and the taxation” and makes the function and purpose of the ACLV simple. When the land value identified for different function and political purpose is not directly relevant to the ACLV, the ACLV the land administration assess would reflect the market value. The land value benchmark system needs to be implemented continuously. Not only is the precision of the land value benchmark appraisal identical to the individual parcel of land appraisal, but also maintains the efficiency of the mass appraisal as well as making the ACLV closer to the market value, the implementation of the Land Value Benchmark could improve the deficiency of the current Announced Current Land Value system. Keywords: the separation of improved property price, Announced Current Land Value, Land Value Benchmark, vacant land value, District Land Value.

如何客觀有系統的估計公告土地現值一直是土地估價研究領域的熱 門話題，目前公告土地現值的查估，多數以區段地價作為宗地地價，受限 人為主觀與人力不足的缺點，查估的結果並不一定能有效反應各區段間地 價差異。由於以往房地產實證研究的領域中，特徵方程式一直是受到廣泛 運用的工具，然多數著重於各別宗地價格進行模型設計，較少以地價區段 範圍建立估價模型。本研究以三峽鎮住宅區民國89 至98 年區段地價進行 實證分析。變數的選取主要是配合「地價調查估計規則」所規範影響普通 住宅用地區域因素基準，並將全部變項納入複迴歸模型中，先測試綜合影 響程度，再將未符合預期及篩選合理顯著變項重新建立區段地價估價模 型。實證顯示接近公車站牌之程度、區段內道路規劃及開闢建程度、景觀 有無、保排水良否、地勢是否高低起伏、至國中小距離、至市場超市距離、 至三峽老街距離、停車是否便利、至墓地殯儀館火葬場距離及是否具發展 潛力等11 項變數達顯著水準，於20%內之Hit Rate 達91.18%，MAPE 亦僅 7.9%，均能符合預期表現。本文透過區段地價估價模型之建立，提供電腦 輔助區段地價估價可行方案，藉以增進公告土地現值評估客觀及科學化程 度。 / How to estimate the announced current land value objectively and systematically is always a hot issue in land valuation research field. And, since the announced current land value is the foundation for levying the land value increment tax and compensation when land expropriation, the risk of unfairness might happen if the announced current land value is not objective and systematical. Under the announced current land value system, most parcel land values are produced using the district land value. Although decades of valuation experience by assessors, the district land value would not necessarily reflect fundamental value effectively. Taking into consideration of the difference between the degree the zoning affect the land value and the heterogeneity characteristic of land, this paper construct district land value model on different zoning. The empirical study region is the residential zoning area in the Sanshia Township, for its landscape with new and old mixed buildings, featuring metropolitan development characteristic, and stable sales transaction volume. The empirical time period is from 2000 to 2009. The district land value estimated from sales, collected from the Shulin Land Office, is the dependent variable. The selection of the independent variables is in line with the region factors of common residential area regulated by “The Regulations on the Land Value Investigation and Estimation” after combining similar attributes for easing the bias possibility from co linearity. The empirical result shows the significant variables are the ratio of constructed road area to total area within the land value district, parking convenience, development potentiality and the distance from bus station, junior, elementary schools, market, service facilities, graveyard, etc. The model fit is good with adj-R2. This paper hopes to increase the automation degree of the announced current land value and make the announced current land value objectively and systematically by establishment of the district land value model.

本研究擬以地價人員面對公告土地現值評估時，所形成的心理機制，以計劃行為理論為基礎架構，透過估價相關文獻與社會心理學觀點，尋覓出與本研究相關的外生因素共計6項變數，分別為定錨、從眾、主群體、次群體、自我效能、工作便利性。藉此瞭解影響評估公告土地現值因素，以提供政府機關的參考依據。 經本研究實證結果發現，影響地價人員評估公告土地現值模式內變數，僅有主觀規範未達到統計水準要求，而態度、知覺行為控制皆到達統計水準要求。另外生變數而言定錨、從眾皆會影響地價人員評估公告土地現值的態度。主群體、次群體也會影響地價人員評估公告土地現值的主觀規範。自我效能會影響地價人員評估公告土地現值的知覺行為控制。 / According to mental mechanism that is formed when land-value personnel face the evaluation of announced land current value, the study planned to use the theory of planning behavior as basic frame to find out exogenous factors that are related with the study through documents and social psychology viewpoints related with evaluation. All together, there are six variables: anchoring, conformity, main group, secondary group, self-efficiency, and job convenience, which are used to find out the factors that affect the evaluation of announced land current value, and will be provided to the government offices for reference. The study got the following results through factual evidences: for the variables that affect the evaluation of land-value personnel on, only subjective norm has not met the requirement of statistics level, while both attitude and perceived behavioral control have met the requirement of statistics level. For exogenous variables, anchoring and conformity will affect the attitude of land-value personnel on evaluating announced land current value; main group and secondary group will also affect the subjective norm of land-value personnel on evaluating announced land current value; and self-efficiency will affect the perceived behavioral control of land-value personnel on evaluating announced land current value.

我國公告土地現值係作為人民土地移轉時申報實際買賣價格之參考，且為主管機關審核土地移轉現值及徵收土地補償地價之依據。公告土地現值之數額即攸關人民財產權益之負擔與損失之填補，涉及土地所有權人之權益，因此，其查定除應公平、具合理性外，更應符合相關之法律規範。 惟本研究發現，在現行體制、架構下產生之公告土地現值，存在不少適法性之問題。從公告土地現值形成之依據而言，現行辦理公告土地現值之作業僅以地價調查估計規則作為操作準據，缺乏法律之明確授權，違反法律保留原則。除此之外，形成公告土地現值必須辦理之程序—劃設地價區段、估計區段地價、舉辦公開說明會、提請地價評議委員會評議、編製土地現值表公告等等，更有著地價區段之劃設未符合明確性原則、估計估計區段地價應有之規範未以自治條例訂之、未以法律直接規範或明確授權命令規定，直轄市或縣（市）提請地價評議委員會評議區段地價前應舉辦公開說明會、地價評議委員會無法落實法律制度設計所賦予之功能、現行各直轄市或縣（市）政府有意地將一般正常交易價格打折後，評定作為公告土地現值，已違反立法原意、不得逕以地價調查估計規則第二十三條規定將公告土地現值定為區段價制等問題。 再者，公共設施保留地之公告土地現值，依現行規定係由直轄市或縣（市）政府於每年編製土地現值表時，預先依平均地權條例施行細則第六十三條規定，計算其補償地價，以作為公告土地現值。惟現行預先以較高之補償地價作為其公告土地現值之作法，將有高估其公告地價之情事，也就造成公共設施保留地之土地所有權人於其土地利用權能受限制之情況下，反須多繳納地價稅，顯有不公。 另外，由於公告土地現值之形成涉及高度之專業判斷，且因規範密度不足，造成行政法院對於公告土地現值形成之司法審查密度，係採消極審查方式，僅能以公告土地現值之決定，是否提經地價評議委員會評議來作為其審查標準。惟現行地價評議委員會無法達到制度設計所賦予之功能，因此，此刻最重要之課題，即應強化法律對於公告土地現值形成程序面之規範密度，藉以保障人民財產權益。 由於我國已邁入民主法治國家，政府的行政行為除以國民權利、自由之保障為職志外，並以實現公益、公共性為目的，其實現之價值內涵更應避免行政單方地操縱及對人民有不平等之處遇，政府之行政行為即需有法治國原理之注意。本研究爰於終章試著建構我國現行公告土地現值制度應有之法規範。