摘 要 地價稅乃地方財政之主幹，若按「平均地權」申報地價與照價徵稅的辦法，課徵地主的不勞而獲，不但可以充裕地方財政收入，且可抑制地價上漲，後者更有協助經濟發展之功用，但因土地具不移性與異質性，以致土地市場的資訊無法充分流通，再加上政府在財力有限的情況下無法推行「照價收買」，以致在民國42年以前所推行的地主自行申報地價多屬偏低，無法貫徹政策目標，政府乃不得已根據傳統的市場比較法進行公告地價的評估，囿於政治因素與估價方法兩項原因，公告地價的成果一直過份偏低，以本文所研究的台中市為例，由83至88年，公告地價僅及交易價格的一成一。 本文首先建立理論模型，此乃將Fujita的家庭居住均衡模型加以擴充，在加入地價稅的考慮以後，本文證實應將各都市的差額地租收歸公有，藉以興建公共財，本文進一步研究發現地價稅稅基評估若有不實，一方面使得土地利用浪費，另一方面政府所提供的公共財必有不足，由此產生資源分配的無效率。 本文特以土地稅稅基評估的「效率性」與「公平性」兩項指標，藉以檢定公告地價評估的成效，效率性乃指評估價格與交易價格的比率，如前所述，台中市歷年的評估價格比率僅有一成一，而公平性又可分為水平公平與垂直公平，本文首先利用變異係數以測定水平公平，台中市公告地價的變異係數高達71%，此表示相同價值的土地，評估結果相差甚鉅，次利用Kochin and Parks公式測定垂直公平，也發現具有累進現象。 本文主張未來土地市場若能加強資訊流通，可採業主估價法，藉民間力量協助政府進行地主自行申報地價，在此之前，可採各種大量估價法，因其估價客觀，又有固定的公式可供遵循，不會像目前遭受地價評議委員會的非議，本文所探討的包括標準宗地估價法、特徵價格法、無母數迴歸估價法、以及逼近調整法，其中以逼近調整法較佳，因其評估價格比率可接近於1，變異係數接近30%，而且達到垂直公平，故無論在稅基評估的效率性與公平性兩方面，均有長足進步。 本文更進一步認為，公告地價無須每年重新評估，因其需動用大量人力與物力，在非全面重估的期間，可以「地價指數連動法」以評估公告地價，本文所提出的地價指數編製方法共有重複交易法、特徵價格法、以及無母數迴歸法，其中以特徵價格法與無母數法的效果較佳，但特徵價格法有函數設定問題，故本文建議採無母數迴歸法以編製地價指數。 以往一般均懷疑公告地價的評估結果偏低，但無實際數據可茲參考，本文根據實際資料，指出偏低的成數，並經實証求得在公平上也不理想，經過研究提出各種大量估價法以求改進，且利用地價指數連動法以節省評估的工作，方法客觀，切實可行，而且本文所研究的各種方法均可推廣至其他地區，這是本文的貢獻，政府若能採本文的建議，不但可以充實地方財政收入，且可達到增進土地利用的目標。 目 錄 頁次 目 錄 ………………………………………………….… Ⅰ 圖 目 錄 ………………………………………….………… Ⅲ 表 目 錄 …………………………………………….……… Ⅳ 第一章 緒論 ………………………………………..…… 1-22 第一節 研究動機與目的 …………………………………… 2 第二節 研究方法與範圍 ………….………………………… 5 第三節 文獻回顧 …………………………………………… 8 第二章 公告地價的評價理論 ……………..……………. 23-38 第一節 土地市場的資訊效率……….………………………… 23 第二節 地價稅的課稅評價理論 …………………….……… 28 第三章 現行公告地價評價方法之探討 ……………… 39-73 第一節 現行公告地價評價的方法 ………………….……. 39 第二節 實証樣本的說明 …………………………………….. 51 第三節 目前公告地價評估結果的檢定 …….….………… 59 第四章 公告地價評價方法的改進 ……………………. 75-157 第一節 業主估價法…………………….…………….………. 76 第二節 標準宗地估價法……..………………………………. 82 第三節 特徵價格法..….….………………………………….…. 107 第四節 無母數迴歸………………………………….……….. 131 第五節 逼近調整法 …………………….……………………..143 第六節 各種不動產估價方法之比較 ………………………. 152 第五章 公告地價的指數連動法….……………………… 159-193 第一節 地價指數的編製方法 ………………..………..……. 161 第二節 藉重複交易法編製地價指數……………….….……… 166 第三節 藉特徵價格法編製地價指數 …………………………. 174 第四節 藉無母數模型編製地價指數……………………... .…... 183 第五節 各種地價指數編製方法之比較………………………. 190 第六章 結論與建議 ………………………….……..… 195-201 第一節 結論 …………………………………………….….. 195 第二節 建議 ………………………………………….…...... 200 參考文獻 ………………………………………………..…….…... 203 附 錄 ………………………………………………………….. 213

估價理論中分離房地價格的原理，可分為土地貢獻說、聯合貢獻說及建物貢獻說，由於土地貢獻說及聯合貢獻說兩者運用常產生爭議，故本文利用89年至92年內政部房地產交易價格簡訊的台北市房地交易資料，根據特徵價格理論，建立不同房地價格分離方法的地價模型，比較以何種分離原則所產生的地價資料較為合理，並進行地價指數建立及公告土地現值評估，與現今相關地價制度比較之。 實證結果發現，在控制相同自變數的地價模型，聯合貢獻說分離地價資料所建立地價模型，其自變數顯著程度、模型解釋力、AIC與BIC值、樣本外估計誤差均較土地貢獻模型佳，故以聯合貢獻說分離房地價格較為合理，此外，土地貢獻說分離地價平均高於聯合貢獻說分離地價13.13%。而與現今公部門分離方法比較上，發現地價調查估計規則的房地分離方法，在建物價格估算上多考量裝潢費用，造成高估房地的建物價格，而其地價模型在自變數顯著程度、模型解釋力、AIC與BIC值均較聯合貢獻模型差，表示以地價調查估計規則所估計地價，並非最佳地價資料，而其分離地價平均低於以聯合貢獻說分離地價7.98%。在地價指數方面，發現以控制土地品質地價指數的趨勢較接近房價指數，且較能確實反映市場情形，其為內政部地價指數不足之處，主要是因內政部未控制選樣品質造成指數趨勢變動偏離所致。 而於公告土地現值評估部分發現，台北市特徵價格模型估計地價與公告土地現值約差三成左右，其與政府說明的公告土地現值與市價間的兩成差距，有所差距，由分離方法價差可知政府以較低的分離地價進行地價區段劃分，再定出公告土地現值，反而使公告土地現值與市價間的差距越拉越大。而於各變數的價差中發現臨街關係與使用分區的價差有逐漸增加的趨勢，可見公告土地現值評估於個別因素修正不足，於區位因素上則無價差增加的情形，故公告土地現值評估於區域因素修正較為足夠。

第一章 為緒論，首先陳述地價指數之基本概念，其次闡述指數理論之發展，再次 說明選定台北市、桃園市、新店鎮為研究範圍，及整體研究程序之概要。 第二章 為地價指數的價值分析。大凡理論的提出，皆需確定其價值所在，因而闡 明地價指數的功能所在、編制目的及其用途，乃為必要。 第三章 為當前編制地價指數面臨的基本問題。由於地價指數的編制方法，猶屬初 創階段，舉凡分類標準、查價基準、查價對象、查價技術、查價方式、指 數公式、權數選擇及編佈程序等項目，概需詳盡討論，以期紮下良好根基 ，益臻其健全性。 第四章 為各國編制不動產價格指數方法之舉要。編制地價指數，需參酌各國編制 之先例，引為借鏡。惟各國編制不動產價格指數的方法，不易求得，僅得 例舉美、日編制方法之概要，並敘明我國中位數法的編制過程、及其試編 結果，並作動態分析。 第五章 為各國編制不動產價格指數方法的評價。由指數公式的選擇、調查方法等 項加以比較分析，並對中位數法的效益予以評估。 第六章 結論。綜合前節各項所述，進一步提出編制地價指數應注意的問題。