中國大陸自一九七八年十一屆三中全會實行改革開放以來，即開始改革其經濟體制，發展外向型經濟。一九八○年代開始城市經濟體制改革，之前"二無"（無償，無限期）的土地使用制度，以及"福利制，低租金"的住房制度產生了許多弊端，因而在沿海開放城市開始了"有償，有限期"土地使用制度的試點，並有了住宅商品化的觀念。如此，在中國大陸幾乎不復存在的房地產業，又開始在沿海開放城市發展起來。上海市作為現階段中國大陸發展的重點城市之一，挾其優越的地理位置，中共中央的支持，擁有廣大的腹地，便利的交通.....等條件，雄心勃勃地要成為國際金融、經濟中心。九○年代以來，由於浦東開發計劃的實施，吸引了大量外資。作為產業"火車頭"的房地產業更成為外商投資的熱點。一九九一至一九九二年，整個中國大陸的房地產發展達到了高潮，出現許多混亂現象，因此中共中央自一九九三年起開始對房地產業實施宏觀調控，上海市因有其發展的必要性與特殊性，所受影響較小。目前，台商在中國大陸投資房地產的，約有四，五成集中於上海市。對於上海市的土地使用制度及租稅、各種房產開發經營的特點及有關稅賦等，由其是自一九九四年一月一日起實施的<土地增值稅暫行條例>以及自一九九五年一月一日起實施的<中華人民共和國城市房地產管理法>等，以及其他有關注意事項應有相當程度的了解，以免乘興而去、敗興而歸。最後，也是最基本的，即對中共政權的本質與後鄧時期中國大陸的演變趨勢，更應有深刻的認識。

近年來大陸經濟放緩，導致爛尾樓問題頻傳。造成爛尾樓的原因除經濟大環境之外，很大程度應歸咎於大陸預售商品房按揭制度的不健全。本文就大陸按揭制度及其相關爭議進行分析後，認為大陸預售商品房按揭制度的不健全，係因法規多半為原則性規定，加上各管理機關對法規執行落實不足。 為解決對大陸預售商品房按揭制度中爛尾樓，及預售屋購屋者保障不足問題，本研究即針對已臻成熟台、港在預售屋交易安全保障制度深入探討，總結有：履約保證制度的施行，興建資金的專款專戶，專戶款項支付需由第三方履約監管單位掌控，以及購屋者在完工交屋前支付之自備款比例低等特點，此恰為大陸現行預售商品房按揭制度不足之處。 爰此，本文建議得參考台、港的預售制度，進行以下近期措施以改善現行大陸預售商品房按揭制度之缺失：修法明定預售款專戶相關規範並嚴格落實執行，以及調降購屋者預售資金支付比例。就中長期措施而言，本文認為最佳的調整建議為：全面檢討修正大陸預售制度相關法律與行政規範，試行台灣現行預售屋強制履約保證機制，確保預售屋完工機率，以符合交易各方當事人之權益。 / In recent years, China’s economic slowdown leads to endless problems of unfinished buildings. Besides economic climate, imperfect mortgage system for pre-sale commercial housing in Mainland China largely contributes to these problems. After the analysis of mortgage system in China and contentious issues thereof, the thesis finds that imperfect mortgage system is due to only established principles rather than specific regulations in relevant legal systems and limited law enforcement by administrative authorities. To solve issues on unfinished buildings and insufficient protection for house buyers, the thesis studies well established and comprehensive transaction security system on pre-sale commercial housing in Taiwan and Hong Kong, and their advantages are thus concluded as: the enforcement of Escrow system, the establishment of special financial account earmarked for the building fund, the control of the payment for the earmarked building fund, and the reduction of a down payment before handover. These advantages reflect the inadequacies of current mortgage system in China. In light of this, the thesis suggests the following short-term measures with reference to pre-sale systems in Taiwan and Hong Kong, including: stipulating rules as to special pre-sale financial account, enforcing those rules strictly and reducing the portion of down payment. In mid - to - long – term goal, the suggested best strategies herein are to comprehensively review and amend relevant laws, regulations, decrees and policies and launch current mandated Escrow system in Taiwan. By those strategies, the closing of pre-sale housing can be ensured to meet interests of all parties involved in the transaction.