En la última década se viene experimentando un dinamismo inmobiliario bastante
atractivo. Se tuvo un auge muy bueno en los años 2013 – 2014, retrayéndose posteriormente
un par de años, sin llegar a caer. En la actualidad, nuevamente se vive un auge muy positivo,
donde se encuentran ofertas de productos nuevos, probando al mercado con edificios de usos
mixtos, donde las diferentes funciones conviven sin problema.
En la actualidad el concepto de vivienda ha cambiado, ya cada vez son menos las personas
que piensan en departamentos mayores a 100m2, y buscan más comprar un inmueble con los
espacios básicos y funcionales para vivir y, por lo que se vuelve indispensable que el edificio
ofrezca espacios que complementen la vivienda, con amenities.
Así mismo, si se habla del mercado de oficinas en Lima, este siempre se ha caracterizado por
tener gran porcentaje de su oferta en modelos prime, siendo este inventario tomado por
medianas y grandes empresas que necesitaban ubicarse netamente en zonas financieras
consolidadas. En la actualidad, Lima se recupera de un periodo de sobre stock de oficinas
Prime en el mercado. Por ello el mercado de oficinas se vio obligado a hacer un cambio de
concepto en las oficinas, hablar de grandes metrajes se cambió, para pensar en metrajes
pequeños, óptimos y funcionales.
El Proyecto Inmobiliario: “New Mixt”, es una propuesta moderna e innovadora, que pretende
hacer convivir dos usos distintos (oficina y viviendas) en un mismo edificio, con el propósito
de mejorar la calidad de la vida de sus usuarios, reduciendo tiempos de transporte en el
tráfico pesado de Lima, con una ubicación estratégica, cerca de centros comerciales,
hospitales, colegios, universidades, y sobre todo cerca al centro financiero de la ciudad.
Del estudio de mercado realizado, concluimos que el targeting del Proyecto “New Mixt”
estará dirigido: para el caso de vivienda a parejas jóvenes, solteros, inversionistas; y para el
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caso de oficinas para emprendedores y pequeñas empresas. El producto ofrecido está
compuesto por una torre de 27 pisos más un nivel de azotea y 7 sótanos, en el primer nivel se
encuentra el zócalo comercial (5 locales comerciales), seguido por 3 niveles de oficinas (45
unidades en total), y 23 niveles de vivienda (230 unidades en total). El producto de viviendas
ofrece departamentos de 1 y 3 dormitorios de 40m2 y 75 m2 respectivamente, con amenities
complementarios a los departamentos en la azotea: como terraza, piscina, gimnasio, zona de
lavandería comunal, estacionamiento de bicicleta, lobby de ingreso, etc., y el producto de
oficinas, ofrece un formato de oficinas boutique de 40m2 en promedio, con áreas comunes
como sala de reuniones, lobby de ingreso, cafetería, etc.
Para sustentar la viabilidad del proyecto, se analizaron dos escenarios financieros, el primero
donde se propone vender todas las unidades inmobiliarias, desarrollándose en un plazo total
de 71 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 22.4%, ROI de 25.30% y VAN de
$/. 2,362,883. En el segundo escenario se propone vender las unidades de vivienda y locales
comerciales, y rentar las oficinas hasta llegar a una ocupabilidad de 80%, por un plazo de 3
años: se propone 30% en el primer año, 50% en el segundo año y 80% al tercer año, logrando
un CAP RATE de 9% para vender el flujo de renta; por lo que el proyecto se alargará hasta
un plazo total de 85 meses, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 19.49%, ROI de
29.43% y VAN de $/. 1,851,288.
Si bien es cierto en la evaluación económica de ventas la TIR y VAN del proyecto, es mayor
que en rentas, en este último se obtiene un mayor monto de retorno sobre la inversión, esto se
debe a que la TIR es la tasa de interés o rentabilidad que tendrá el inversionista y depende de
la temporalidad de flujo del Proyecto (menor plazo en el caso de ventas), al igual que el Valor
Actual Neto (VAN).
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En ambos escenarios financieros presentados se concluye que el proyecto es rentable, es decir
una VAN>0 y TIR del accionista>19%, y además puede ser estresado con variables de
velocidad de ventas y precio xm2, por debajo del histórico en los últimos años, y menor a la
oferta inmobiliaria ofrecida actualmente en Jesús María, manteniéndose rentable con
resultados positivos; por lo que el inversionista tendrá menor riesgo de colocar su dinero en el
proyecto.
En nuestro caso como accionista nos inclinamos hacia el segundo escenario: rentas de
oficinas y venta de departamentos y locales comerciales, ya que nuestro segmento prefiere
asumir una deuda financiera para la compra de vivienda y no para una oficina, en esta última,
en Lima Metropolitana, prefieren evitar cargar la capacidad de endeudamiento de su negocio
con esta adquisición. Por ello, empresas pequeñas optan por la alternativa de alquiler de
oficina, donde se tiene un control preciso de los costos, se tiene un mayor rango de
posibilidades a nivel de flexibilidad y movilidad, ya que fácilmente puedes cambiar tu
ubicación; y sobre todo porque se puede optimizar la inversión de los recursos del negocio.
Debido a esto, creemos que el producto de oficinas tendrá mejor aceptación en la alternativa
de renta que venta.
Adicional a lo mencionado, el segundo escenario nos ofrece a nosotras como accionistas, la
oportunidad de gestionar un proyecto inmobiliario retador e innovador, no solo como
desarrolladores sino también como operadores durante un periodo de 3 años, ofreciendo un
plus al socio inversionista de un mayor monto de retorno de inversión. / Tesis
| Identifer | oai:union.ndltd.org:PUCP/oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/16841 |
| Date | 17 August 2020 |
| Creators | Prada Simpson, Thalia Antonella, Torres Lujan, Yuliana Edith |
| Contributors | Gómez-Debarbieri, Pablo Javier |
| Publisher | Pontificia Universidad Católica del Perú, PE |
| Source Sets | Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | info:eu-repo/semantics/masterThesis |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess, http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/2.5/pe/ |
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