<p>Problem: Problemet som legat till grund för intresset och inriktningen med denna magisteruppsats är då tidigare kontorsfastigheten Skatteskrapan skulle byta ägare och användningsområde. En planerad ombyggnad ställde till problem med avseende på uppskattningen av ombyggnadskostnader. I slutändan handlar problemet om ett värderingsproblem. Detta problem tillsammans med andra ex-empel där fastigheter bytt användningsområden har väckt ett intresse att göra en ingående undersökning av det svenska fastighetsvärderingsområdet. Denna uppsats är indelad i fem olika delundersökningar. Initialt sker en presentation av svenska metoder för fastighetsvärdering. Vidare under-söks olika faktorer som har olika värdepåverkande effekter på fastighetsvärdet. Därefter genomförs en undersökning av hur nya användningssituationer kan vålla värderingsproblem samt hur ett värde fastställs i en sådan situation. Nästa steg består utav en undersökning av internationella värderingsmetoder. Studien avslutas sedan med en undersökning av nya trender som utvecklats inom fastighetsvärderingen.</p><p>Syfte: Syftet med denna magisteruppsats är att studera fenomenet fastighetsvärdering via svenska fastighetsvärderare för att erhålla en förståelse för hur de resonerar vid valet av värderingsmetod och bestämmer det slutliga värdet. Dessutom är syftet också att belysa relationen mellan svenska och internationella värderingsmetoder för att utröna likheter och skillnader.</p><p>Metod: Vi har valt en kvalitativ metod i form av åtta intervjuer. En förstudie, i form av en intervju, görs med professor Stellan Lundström, vilken ämnar till att ge en uppdaterad bild av forskningen inom området. Därefter hålls sju intervjuer med auktoriserade fastighetsvärderare. Värderarnas synpunkter analyseras sedan tillsammans med resultat från förstudien, teoretiskt ramverk samt tidigare studier. Analysen är baserad på en modifierad tankemodell som är skapad av forskaren Jan Matts-son. Genom denna modell har sedan fem viktiga nivåer, knutna till uppsatsens problemområde, analyserats.</p><p>Slutsats: Vi fann att de svenska värderingsmetoderna i stort sett utgörs av tre olika metoder. Dessa är avkastningsmetod, ortsprismetod samt produktionskostnadsmetod. De viktigaste värdepåverkande faktorerna var fastighetens läge samt dess skick och standard. Även hyreskontrakten och vakanser påverker till stor del. Beslut om ny användningssituation kan tas av olika anledningar. Det största problemet relaterat till denna förändring är uppskattningen av framtida kostnader, där ombyggnadskostnader utgör den största svårigheten. De internationella värderingsmetoderna är överlag de samma som de svenska. Kulturella skillnader föreligger i vilka metoder som används i olika situationer. De viktigaste nya trenderna är effekten av de internationella redovisningsstandarderna. En annan trend är det ökade användandet av automatiska analysverktyg.</p> / <p>Problem: The underlying problem within this Master of Science thesis is the emanating issues from the changed owner and usage situation of the former Tax Department. A planned reconstruction led to difficulties in estimating the reconstruction costs. In the end this problem is an appraisal issue. This problem led to an interest to make a thorough investigation of the area of Swedish real estate appraisal. The thesis is constituted by five different subinvestigations. Initially an exploration is made concerning Swedish real estate appraisal methods. Further, factors affecting the real estate value are examined. This is followed by an investigation of what appraisal issues that might occur in a new usage situation and how the value is estimated in such a situation. The relation between Swedish and International appraisal methods is then illuminated. The final investigation is concerning what new trends that have occurred on the Swedish real estate appraisal market.</p><p>Purpose: The purpose of this Master of Science thesis is to study the phenomenon real estate appraisal via Swedish real estate appraisers to gain an understanding of how they reason when choosing appraisal method and determine the real estate value. Additionally, the aim is also to highlight the relation between Swedish and International real estate methods to reveal differences and similarities.</p><p>Method: We have chosen a qualitative method taking the form of eight interviews. A total of eight interviews are performed. The study is offset by a pre-study with a professor at RIT, Stellan Lundström. The aim with this interview is to get an updated view of the latest research within real estate appraisal. This is followed by seven interviews with certified real estate appraisers. The results from the interviews with the appraisers are analysed together with the pre-study, theoretical framework and previous studies. The analysing process is based upon a modified thought model, originally developed by the researcher Jan Mattsson. The analysing process is presented in five steps that all are connected to the modified thought model and related to the problem area of this Master of Science thesis.</p><p>Conclusion: We found that the Swedish appraisal methods generally are constituted by three methods. These are the avkastnings method, the ortspris method and production cost method. The most influent factors on the real estate value are the location as well as the condition and standard. Also the rent contracts and vacancies to some extent affect the value. A rather large problem originates in the estimation of future costs, where the estimation of reconstruction costs is referred to as the largest issue. The international appraisal methods are equivalent to the Swedish methods. The largest differences are of cultural kind mostly caused by differences in legislation. New trends that are presented are the impact of the international accounting standards (IAS). Another significant trend is the increased use of automatic real estate analysis tools.</p>
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA/oai:DiVA.org:hj-209 |
| Date | January 2005 |
| Creators | Andersson, Fredrik, Landberg, Robert |
| Publisher | Jönköping University, Jönköping International Business School, Jönköping University, Jönköping International Business School |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | English |
| Detected Language | English |
| Type | Student thesis, text |
Page generated in 0.1698 seconds