Thesis (LLM (Private Law))--University of Stellenbosch, 2010. / ENGLISH ABSTRACT: The most important innovations of the revised German Wohnunungseigentumsgesetz which
came into force on 1 July of 2007, concern the possiblity to amend parts of the constitution of
the scheme (Gemeinschaftsordnung) by majority instead of unanimous resolution; the
extension of the decision-making competence of sectional owners; the easier and more
appropriate distinction between maintenance of and luxurious and non-luxurious
improvements to the common property; the recognition that the body corporate has legal
capacity to act in certain circumstances; the increase in the functions and powers of the
professional manager (Verwalter); and the replacement of the procedure for non-contentious
matters for the settlement of disputes by the ordinary civil court procedure. These
predominantly valuable innovations raise the question in how far South African law could
benefit from these amendments, and whether they could be used as a model for solving
some of the unsatisfactory aspects of the South African sectional title law.
The revised Wohnungseigentumsgesetz now allows apartment owners to amend more
provisions of the constitution by majority resolution. The harsh unanimity principle is in many
contexts replaced by the majority principle and individual apartment owners are allowed to
request an amendment of certain provisions of the constitution for important reasons. The
Sectional Titles Act and the model management and conduct rules regulate the relationship
between sectional owners in South Africa. Both the developer and the body corporate have
the authority to supplement or amend the existing model rules by special rules. However, in
comparison with the revised Wohnungseigentumsgesetz the management and conduct rules
can only be amended by a unanimous or special resolution for management and conduct
rules respectively and an individual owner is not allowed to request an amendment of a
model rule on account of the unfair consequences suffered by him or her.
An important advantage of the revised Wohnungseigentumsgesetz in comparison with
section 32(4) of the Sectional Titles Act is furthermore that no written consent is required
from the sectional owner who is adversely affected by an amendment of certain aspects of
the participation quota. This requirement causes many problems. First, the circumstances in
which an owner can be considered adversely affected have not been judicially determined.
Second, the South African requirement is out of step with modern conditions, which witness
the number of larger schemes increasing, because it allows one owner to block objectively
necessary resolutions of the body corporate. The provision requiring the written consent of
the adversely affected owner should therfore be repealed.
The same applies to the general requirements for carrying out maintenance of and
improvements to the common property. On closer analysis it becomes clear that the
management rules contain no criteria to distinguish between maintenance and improvement
measures or between luxurious and non-luxurious improvements. In final analysis these
distinctions seem to depend on subjective rather than on objective criteria. By contrast the
revised Wohnungseigentumsgesetz contains a clear objective distinction between the four
categories of improvements to the common property. / GERMAN ABSTRACT: Seit dem 1. Juli 2007 gilt in Deutschland ein novelliertes Wohnungseigentumsgesetz. Die
wichtigsten Neuerungen betreffen die Ermöglichung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung
nicht nur durch einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer, die Erweiterung
der Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer, die Erleichterung der Durchführung
baulicher Maßnahmen, die Gestaltung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft
und die Festlegung der erweiterten Rechte und Pflichten des Verwalters sowie die
Überleitung des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit in die Zivilprozessordnung. Die
überwiegende Zahl der grundsätzlich zu begrüßenden Neuregelungen gibt auch für das
südafrikanische Recht wertvolle Denkanstöße zu der Frage, ob eine Novellierung des
Sectional Titles Act im Sinne der Neuregelungen des WEG eine Möglichkeit wäre,
bestehende „Ungereimtheiten“ und Probleme zwischen den Wohnungseigentümern und im
Wohnungseigentumskomplex in Südafrika besser lösen zu können.
Im neuen novellierten WEG sind mehr als bislang Mehrheitsentscheidungen der
Wohnungseigentümer zulässig. Statt des starren Einstimmigkeitsprinzips gilt nun oftmals das
Mehrheitsprinzip. Zudem ist es auch dem einzelnen Wohnungseigentümer möglich, eine
Änderung einer Vereinbarung zu verlangen, sofern ein Festhalten an einer geltenden
Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des
Einzelfalles, unbillig erscheint. Gesetzliche Regelungen, welche das Gemeinschaftsverhältnis
in Südafrika ordnen, sind im Sectional Titles Act selbst und in den management und
conduct rules der Annexure 8 und 9 des Sectional Titles Act enthalten. Zudem hat sowohl
der developer als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (body corporate) die
Befugnis, die Rechte, Pflichten und Nutzungsrechte der Wohnungseigentümer in
sogenannten „special rules“ selbst festzulegen. Im Vergleich zu den Regelungen des
novellierten WEG ist es für Wohnungseigentümer in Südafrika jedoch schwerer, eine
Änderung solcher Regelungen herbeizuführen. Wollen die Wohnungseigentümer von den
Regelungen der management oder conduct Rules abweichen, können sie dies bezüglich der
management rules nur durch einheitlichen Beschluss (resolution) und hinsichtlich der
conduct rules mittels eines Beschlusses mit 75%er Mehrheit (special resolution). Ein
individueller Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung, Ergänzung oder
Ersetzung der rules bei Unbilligkeit besteht nicht.
Ein gewichtiger Vorteil der Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG im Vergleich zu Artikel 32(4)
des Sectional Titles Act ist zudem, dass es in Deutschland keiner schriftlichen Zustimmung
des von der Entscheidung negativ betroffenen Wohnungseigentümers bedarf. Eine
Änderung der participation quota hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels ist nur
möglich, wenn ein von der Entscheidung negativ betroffener Wohnungseigentümer seine
schriftliche Zustimmung erteilt. Wann eine solche negative Betroffenheit („adversely
affected“) letztlich vorliegt, ist zum einen nicht abschließend geklärt. Zum anderen ist gerade
unter der Prämisse immer größerer werdender sectional titles schemes nicht mehr
zeitgemäß, einem einzelnen Wohnungseigentümer die Möglichkeit zu geben, objektiv
notwendige Entscheidungen der body corporate zu blockieren. Das Erfordernis der
Zustimmungsbedürftigkeit eines negativ betroffenen Wohnungseigentümers sollte daher
aufgegeben werden. Gleiches gilt für die generelle Zulässigkeit von baulichen Veränderungen.
Bei genauerer Analyse des südafrikanischen Rechts wird zudem klar, dass in den
Management Rules nicht definiert ist, was unter Verbesserungen, d.h. unter „improvements
to the common property“ zu verstehen ist oder wie im Einzelfall zwischen luxuriösen und
nicht-luxuriösen Aufwendungen zu unterscheiden ist, da es letztlich von der subjektiven
Betrachtungsweise Einzelner abhängt. Das novellierte WEG enthält im Vergleich dazu eine
klarere objektive Begriffsabgrenzung der vier Kategorien baulicher Maßnahmen. / AFRIKAANSE OPSOMMING: Die belangrikste veranderings aangebring deur die wysiging van die Duitse
Wohnunungseigentumsgesetz wat op 1Julie 2007 in werking getree het, is die volgende: die
wysiging van die reëls van die skema (Gemeinschaftsordnung) deur middel van ‘n
meerderheidsbesluit in plaas van ‘n eenparige besluit; die uitbreiding van die
besluitnemingsbevoegdhede van deeleienaars, die helder en meer gepaste vereistes vir die
aanbring van verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom, die erkenning van die
regsbevoegdheid van die regspersoon in sekere gevalle, die uitbreiding van die
bevoegdhede van die professionele bestuurder en die vervanging van die informele
geskilbeslegtingsprosedure deur die gewone hofprosedure. Hierdie veranderinge laat die
vraag ontstaan in hoeverre die Suid-Afrikaanse reg voordeel kan trek uit hierdie wysigings en
in hoeverre die veranderings as model kan dien vir wysiging van onbevredigende aspekte
van die Wet op Deeltitels.
Die gewysigde Wohnunungseigentumsgesetz laat deeleienaars tans toe om meer bepalings
van die model reëls deur meerderheidsbesluit te verander. Die streng eenparigheidsbeginsel
word in meerdere verbande deur die meerderheidsbeginsel vervang en deeleienaars word in
sekere gevalle selfs toegelaat om aansoek te doen vir die wysiging van sommige bepalings
op grond van ‘n geldige rede. Die Wet op Deeltitels en die model bestuurs- en gedragsreëls
reguleer die regsverhouding tussen deeleienaars. In teenstelling met die gewysidge Duitse
wet kan die die regspersoon die bestuursreëls slegs deur middel van ‘n eenparige besluit en
die gedragsreëls deur middel van ‘n spesiale besluit verander en ‘n deeleienaar word nie
toegelaat om ‘n verandering van die reëls aan te vra op grond van onregverdige benadeling
nie.
‘n Belangrike voordeel van die gewysigde Duitse wet in vergelyking met artikel 32(4) van die
Wet op Deeltitels is verder dat die skriftelike toestemming van ‘n deeleienaar wat deur die
wysiging van sekere aspekte van die deelnemingkwota benadeel word, nie verkry hoef te
word nie. Dit is ‘n groot verbetering. Eerstens is dit moeilik om te bepaal in watter
omstandighede ‘n deeleienaar se regte deur die wysiging van die deelnemingskwota
benadeel word. Tweedens is die Suid-Afrikaanse bepaling uit pas met moderne
ontwikkelings waar ‘n deeleienaar in groot deeltitleontwikkelings toegelaat word om objektief
redelike besluite van die regspersoon te blokkeer. Hierdie bepaling van die Wet op Deeltitels
moet dus herroep word.
Dieselfde geld vir die vereistes met betrekking tot die onderhoud van en verbeterings aan
die gemeenskaplike eiendom in die Suid-Afrikaanse wetgewing. Op die keper beskou bevat
die bestuursreëls geen geskikte riglyne om tussen die onderhoud van, en luukse en nieluukse
verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom te onderskei nie. Die onderskeiding
berus oënskynlik op subjektiewe eerder as objektiewe oorwegings. Daarenteen bevat die
gewysigde Duitse Wet helder, objektiewe kriteria om onderhoud en vier soorte verbeterings
aan die gemeenskaplike eiendom te onderskei.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:netd.ac.za/oai:union.ndltd.org:sun/oai:scholar.sun.ac.za:10019.1/4206 |
| Date | 03 1900 |
| Creators | Scholze, Gregor |
| Contributors | Van der Merwe, S. E., University of Stellenbosch. Faculty of Law. Dept. of Private Law. |
| Publisher | Stellenbosch : University of Stellenbosch |
| Source Sets | South African National ETD Portal |
| Detected Language | German |
| Type | Thesis |
| Format | xii, 201 p. |
| Rights | University of Stellenbosch |
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