Syftet med denna kandidatuppsats är att undersöka differensen i direktavkastning mellan Sveriges tre största CBDs (Central Business Districts): Stockholm, Göteborg och Malmö. Som utgångspunkt studeras kontorsmarknaden, och relationen mellan yielden och ortens storlek. Initialt redogör uppsatsen för begreppen direktavkastning och direktavkastningskrav, dess ingående parametrar, uppbyggnad och vilka faktorer som påverkar dess variation och storlek. Vidare följer en genomgång av begreppet risk, för att undersöka de risker som associeras med fastighetsinvesteringar och hur dessa risker påverkar yielden. Uppsatsens övergår sedan till dataundersökning som utöver en 10-årsperiod granskar de undersökta områdenas hyresnivåer, yielder och vakansgrader. Undersökningen gjordes för att studera huruvida fluktuation och samspel av de utvalda variablerna kan motivera skillnader i yielden. Studien skiftar sedan fokus till nutiden och hur yielder tillämpas och uppskattas av branschens aktörer. Initialt genomfördes en enkätundersökning som ställdes ut till verksamma personer i fastighetsbranschen, på både ägar- och konsultsidan, med innehav och/eller kompetens inom områdena i fråga. Därefter genomfördes två semistrukturerade intervjuer med två av de deltagande i enkätundersökningen. Intervjuerna baserades på observationer och samband som uppkom i samband med enkätundersökningen. Resultatet visar en alltmer komplex bild än vad som förväntades. Marknadens tillämpning av yielder tycks mindre teoretisk än vad som framställs i litteraturen. Det gör att ingående parametrar är svåra att precisera utan att ta till en mer övergripande uppskattning. Vår undersökning visar då att ortens storlek inte spelar en direkt avgörande roll till varför yielderna skiljer sig mellan de studerade områdena. Däremot erhåller den snarare en indirekt roll, där utgångspunkten är en riskavvägning av områdets långsiktiga förutsättningar för uthyrning och försäljning av kontorsfastigheter. Detta härleds i stor utsträckning till områdets utbud, ekonomiska tillväxt och förväntningar på driftnettoutvecklingen. I den bemärkelsen tycks Stockholm CBD ha ett försprång som en mer socioekonomiskt utvecklad stad. Detta motiverar i förlängningen en lägre risk och förklarar således varför direktavkastningskraven tenderar att vara lägst i Stockholm CBD. / The purpose of this report is to evaluate the yield spread between Sweden's largest CBD’s: Stockholm, Gothenburg and Malmö. The report takes its stance in the office market, and whether the size of the city influences the yield The initial parts of the report refer to the theoretical determination of what defines an appropriate yield. In doing so, the report discusses the impact of the various, intertwining factors that constitute the theory. A thorough review of the fundamentals of risk is then introduced. The segment entails a review of the different types of risk associated with a real estate investment, and how this assessment impacts the yield. Moving on, the report performs a 10-year analysis of how the yield-, rent- and vacancy rates have moved within the three areas. The analysis introduced a discussion of whether the volatility of the latter two variables has impacted the yield historically. The report then turns its focus to a contemporary state and looks at how the current real estate market determines risk regarding the three areas. The report includes a market survey that is directed towards people in the industry that work for owning or consulting real estate companies, and that have the experience to make assumptions in the areas in question. Two of the people involved in the survey were then invited to reflect upon the results in two separate, semi-structured interviews. The results indicate that there is no outstanding factor that explains the varying yields. The market seems to determine the yield in a manner that is a lot less theoretical than what could be expected from the reviewed literature. Thus, the individual components that make up the formula for the yield are very difficult to determine. In order to understand the reasons why the yield differs between the areas, a more holistic approach is required. Ultimately, the size of the city seems to play an indirect role, and boils down to an assessment of the area's long term leasing risk and exit risk. This, in turn, relates to the area’s overall asset supply, economic expansion and expectations to grow the net operating income. Stockholm CBD seems to outshine the others in that regard and appears to be reviewed as a more developed and socioeconomically established city. Ultimately, that resonates with a lower risk and, subsequently, a lower yield.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-297765 |
| Date | January 2021 |
| Creators | Ernhagen Jönsson, Hannes, Gullström-Hughes, Miles |
| Publisher | KTH, Fastigheter och byggande |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
| Relation | TRITA-ABE-MBT ; 21347 |
Page generated in 0.0025 seconds