Die Arbeit stellt sich die Frage nach den Preiseffekten großer Wohnungsportfoliotransaktionen auf das allgemeine Preisniveau am Markt für Bestandswohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH). Hintergrund der Fragestellung sind zahlreiche solcher Transaktionen seit den 2000er Jahren sowie die kritischen Stimmen zu diesem Geschehen in der Öffentlichkeit und den Medien, die den Zusammenhang zu steigenden Kauf- und Mietpreisen in diesem so wichtigen Segment großstädtischer Wohnungsmärkte postulieren.
Hier setzt die Arbeit, mittels geeigneter Datengrundlage und mittels geeigneter Methodik, an, um für 17 großstädtische Wohnungsmärkte die Forschungsfrage zu Preiseffekten großer Wohnungsportfoliotransaktionen auf das Kaufpreisniveau von MFH-Bestandswohnungen zu beantworten.
Dabei wird die Preisentwicklung im Untersuchungssegment der einzelnen Standorte, im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, anhand lokaler, hedonischer Preisindizes dem Stattfinden außergewöhnlicher Transaktionsereignisse in Form großer MFH-Bestandswohnungsportfolios
gegenübergestellt und analysiert.
Mit insgesamt 2,55 Mio. Wohnungen umfassen die untersuchten Märkte zum Stand 2011 6,3 % des deutschen Gesamtwohnungsbestandes, und mit 2,49 Mio. Bestandswohnungen (Baujahr vor 2005) sowie einem durchschnittlich 79,3 %igen MFH-Anteil weisen sie mit geschätzten 1,975 Mio. Wohnungen im MFH-Bestand einen Anteil von 9,23 % am spezifischen Marktsegment Gesamtdeutschlands auf.
Die Marktauswahl stützt sich auf eine Datenanfrage an 78 deutsche Gutachterausschüsse aller kreisfreien Großstädte bzw. großstädtischer Stadtkreise. Im Ergebnis der Datenbereitstellung wurden für 17 dieser Märkte (rund 22 %) auf Basis der lokalen Kaufpreissammlung, für 44 Quartale im Zeitraum Q1:1998 bis Q4:2008 reale Transaktionsfälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ausgewertet. Die Untersuchungsmärkte repräsentieren
dabei nach gängiger Typisierung alle Marktausprägungen gut. Insgesamt wurden ca. 110.000 bereinigte Datensätze des gewöhnlichen Transaktionsgeschehens für die Ableitung lokaler, hedonischer Kaufpreisindizes sowie deren nachfolgender Analyse berücksichtigt.
Theoretisch stützt sich die Arbeit auf das wissenschaftlich anerkannte Immobilienmarktmodell von DiPasquale und Wheaton.
Methodisch greift sowohl die Ableitung der Kaufpreisindizes für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf Basis des hedonischen Ansatzes, als auch die panelökonometrische Analyse mittels fixed-effects-Modell den Stand der Forschung auf.
Die vorliegende Arbeit liefert damit einerseits theoretisch und methodisch fundierte sowie empirisch belegte Erkenntnisse zur aktuellen und gesellschaftlich relevanten Frage der Preisentwicklung an großstädtischen Wohnungsmärkten, leitet andererseits aber aus ihren theoretischen und methodischen Arbeitsschritten auch wichtige Erkenntnisse und Empfehlungen für die laufende Wohnungsmarktbeobachtung ab.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:DRESDEN/oai:qucosa:de:qucosa:34146 |
| Date | 04 June 2019 |
| Creators | Hennig, Anne |
| Contributors | Müller, Bernhard, Kurzrock, Björn-Martin, Gans, Paul |
| Publisher | Technische Universität Dresden, Technische Universität Dresden |
| Source Sets | Hochschulschriftenserver (HSSS) der SLUB Dresden |
| Language | German |
| Detected Language | German |
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| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
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