En la última década, los datos oficiales del Perú y de países vecinos, siguiendo las
tendencias de países desarrollados, han mostrado un aumento significativo de hogares
habitando en viviendas alquiladas; una de las razones que explica esta evolución es el
incremento que ha tenido del costo de las viviendas en relación a los salarios, lo que las
hace inaccesibles a buena parte de la población.
Asimismo, el crecimiento del mercado de arrendamiento de viviendas, se debe a
cambios demográficos, como la reducción del tamaño promedio de los hogares y a
cambios en la dinámica de vida de la población, que muestra preferencia por vivir en
zonas con buena accesibilidad, cerca de puestos de trabajo y de lugares que ofrezcan
una amplia variedad de servicios.
A nivel Latinoamérica, un análisis comparativo de la expansión urbana y la tenencia de
la vivienda de las últimas décadas, nos muestra que el Perú tiene uno de los mayores
porcentajes de crecimiento informal de sus ciudades y uno de los menores porcentajes
de vivienda en alquiler en la región.
En las actuales condiciones de déficit habitacional en el país, resulta imprescindible
brindar a la población diferentes alternativas de acceso a viviendas formales dignas y,
de esta manera fomentar el crecimiento planificado de nuestras ciudades. En los últimos
años, el Estado, a través diferentes programas, ha venido promoviendo el acceso a la
vivienda en propiedad, pero no ha fomentado con el mismo énfasis, ni de manera
estructurada, una alternativa de acceso a la vivienda en alquiler.
En la primera parte de esta tesis se analizan las tendencias del mercado inmobiliario y
la política nacional de fomento del alquiler residencial, haciendo un comparativo de la
situación actual del Perú con la de con otros países de la región, como Colombia y Chile,
con mercados de renta inmobiliaria más desarrollados. Luego de este primer análisis, se identifican las debilidades de las actuales políticas
nacionales y se realiza una propuesta de mejora de las mismas, con el objetivo de
brindar a la población otras alternativas de acceso a la vivienda formal; analizando a su
vez, el impacto que pueda tener esta propuesta en la reducción del déficit de viviendas
y en la formalización de la expansión urbana del país.
A fin de determinar la factibilidad de inversión en un proyecto de vivienda para alquiler
en el Perú, en la segunda parte de la tesis, se ha propuesto el análisis de factibilidad de
un edificio multifamiliar destinado íntegramente al arrendamiento.
En base a la creciente demanda por vivienda en alquiler en el área central de Lima, y
tomando en consideración la ordenanza municipal que regula las edificaciones de
vivienda social en Lima, Ordenanza 2361-2021-MML, se ha proyectado un edificio
multifamiliar orientado íntegramente al alquiler en una zona de la ciudad conectada a
vías metropolitanas y próxima a establecimientos de comercio y servicios.
Luego del análisis de los requerimientos del mercado de alquiler de viviendas en Lima
y del relevo de información dentro de nuestra zona de influencia, se realizó un análisis
de la segmentación y el target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como también
una propuesta de posicionamiento que optimice el value a ofrecer. A continuación de
esta etapa de estudio, en el Marketing Mix, se definieron las características del producto
a ofrecer a fin de tener un proyecto consistente con las expectativas del mercado.
El diseño del proyecto, un edificio multifamiliar de 100 departamentos para alquiler, se
ha realizado considerando los requerimientos del mercado local y las características de
tipología de vivienda y amenities que han tenido gran aceptación en países
latinoamericanos con mercados de alquiler más desarrollados.
Finalmente, a fin de determinar el impacto de las propuestas de mejora de las actuales
políticas de fomento del mercado de alquiler residencial, se ha realizado una evaluación
económica – financiera del proyecto en tres escenarios; el primero aplicando la política
tributaria actual con un pago del Impuesto General a las Ventas (IGV) para el alquiler de
18% y del Impuesto a la Renta (IR) de 29.5%; el segundo escenario con una exención
del IGV, una exención del IR para viviendas sociales y un IR de 5% para viviendas no
sociales y el tercero con un IGV de 18% y una exención del pago del IR. De acuerdo a lo anterior, se evaluó el proyecto a una tasa descuento del accionista del
12% y una estructura financiera que se divide en el aporte del accionista y un préstamo
convencional de manera tal que cubra los dos primeros años de inversión. Con estas
premisas fijas se elaboró un flujo económico y financiero, obteniendo en todos los casos
un VAN (valor actual neto) positivo y una TIR (tasa interna de retorno) mayor a la
requerida.
Por último, se realizó una evaluación de riesgos a través de un análisis de la sensibilidad
del proyecto de inversión tomando 5 variables: primera y segunda: según el costo de
alquiler por metro cuadrado de las dos tipologías de departamentos de mayor número
en el proyecto; tercera: según el costo de construcción por metro cuadrado; cuarta:
según el costo de mantenimiento por metro cuadrado, y quinta; según el porcentaje de
ocupación del primer año. Del análisis financiero se concluye que las variables más
incidentes en la rentabilidad del proyecto son las 3 primeras, las cuales también fueron
parte fundamental del análisis de mercado realizado.
Esta tesis busca realizar un aporte al sector inmobiliario mediante una propuesta de
mejora de la política actual de fomento a las viviendas de alquiler en el Perú, los
resultados obtenidos en el análisis realizado demuestran la pertinencia de su aplicación;
la mejora de las actuales políticas impulsaría el desarrollo del mercado de
arrendamiento residencial, que tiene el potencial de convertirse en una de las
alternativas de solución a las actuales necesidades habitacionales de gran parte de la
población.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:PUCP/oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/22493 |
| Date | 28 May 2022 |
| Creators | Quiroz Farias, José Antonio, Malca Rodríguez, Estefany Milagros |
| Contributors | Luna Briceño, Alfredo Martin |
| Publisher | Pontificia Universidad Católica del Perú, PE |
| Source Sets | Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | info:eu-repo/semantics/masterThesis |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/closedAccess |
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