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La aplicación del análisis de opciones reales en inversiones inmobiliariasArenas Lazarte, Javier Rodrigo 21 March 2019 (has links)
El presente trabajo aplica la metodología de las opciones reales a un
proyecto inmobiliario de venta de lotes y expandible a venta de casas para uso
residencial en el Peru, departamento de Cusco, provincia de Cusco, distrito de
San Sebastián, aprovechando las oportunidades que se presentan por la
demanda del sector socioeconómico B y C.
Primero se hará el análisis económico por los métodos de valoración de
proyectos utilizando un flujo de efectivo descontado que permite el cálculo del
VAN y la TIR y considera el tradicional análisis estático en escenarios pesimista,
normal y optimista. La teoría del análisis de inversiones ha incorporado la
valoración de oportunidades de inversión en un escenario flexible y de
incertidumbre. La teoría de las Opciones Reales es entonces, un complemento
a la metodología tradicional.
Luego de evaluar el proyecto de desarrollo inmobiliario por la metodología
tradicional se procederá a realizar una simulación mediante el Análisis de
Montecarlo, para determinar el coeficiente de variabilidad del proyecto y
diagnosticar la flexibilidad operativa frente a la incertidumbre relevante del
proyecto inmobiliario.
Finalmente se procederá a analizar la incertidumbre relevante del
proyecto mediante el Análisis de Opciones Reales a través del modelo binomial, para comprobar si el valor del proyecto en estudio aumenta en relación con la
evaluación tradicional.
Entonces, la valoración de proyectos inmobiliarios mediante las Opciones
Reales brinda potencial a un proyecto que posee incertidumbre, utilizándolo
como elemento en la agregación de valor al mismo.
Los resultados obtenidos se concentran en la incertidumbre durante el
período de preventa y establecen una importante ganancia de valor si se paga
por acceder a una opción de compra del terreno por un año; y luego valoran la
opción de expandir el proyecto de la venta de lotes a la venta de casas, cuándo
la demanda lo aconseja, consiguiendo también un importante aumento de valor.
La expansión del proyecto de venta de lotes a venta de casas se plantea en dos
etapas de construcción de casas y cada etapa determinada por escenarios de
demanda. / Tesis
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Análisis de inversión de proyectos inmobiliarios de alquiler de vivienda en el PerúQuiroz Farias, José Antonio, Malca Rodríguez, Estefany Milagros 28 May 2022 (has links)
En la última década, los datos oficiales del Perú y de países vecinos, siguiendo las
tendencias de países desarrollados, han mostrado un aumento significativo de hogares
habitando en viviendas alquiladas; una de las razones que explica esta evolución es el
incremento que ha tenido del costo de las viviendas en relación a los salarios, lo que las
hace inaccesibles a buena parte de la población.
Asimismo, el crecimiento del mercado de arrendamiento de viviendas, se debe a
cambios demográficos, como la reducción del tamaño promedio de los hogares y a
cambios en la dinámica de vida de la población, que muestra preferencia por vivir en
zonas con buena accesibilidad, cerca de puestos de trabajo y de lugares que ofrezcan
una amplia variedad de servicios.
A nivel Latinoamérica, un análisis comparativo de la expansión urbana y la tenencia de
la vivienda de las últimas décadas, nos muestra que el Perú tiene uno de los mayores
porcentajes de crecimiento informal de sus ciudades y uno de los menores porcentajes
de vivienda en alquiler en la región.
En las actuales condiciones de déficit habitacional en el país, resulta imprescindible
brindar a la población diferentes alternativas de acceso a viviendas formales dignas y,
de esta manera fomentar el crecimiento planificado de nuestras ciudades. En los últimos
años, el Estado, a través diferentes programas, ha venido promoviendo el acceso a la
vivienda en propiedad, pero no ha fomentado con el mismo énfasis, ni de manera
estructurada, una alternativa de acceso a la vivienda en alquiler.
En la primera parte de esta tesis se analizan las tendencias del mercado inmobiliario y
la política nacional de fomento del alquiler residencial, haciendo un comparativo de la
situación actual del Perú con la de con otros países de la región, como Colombia y Chile,
con mercados de renta inmobiliaria más desarrollados. Luego de este primer análisis, se identifican las debilidades de las actuales políticas
nacionales y se realiza una propuesta de mejora de las mismas, con el objetivo de
brindar a la población otras alternativas de acceso a la vivienda formal; analizando a su
vez, el impacto que pueda tener esta propuesta en la reducción del déficit de viviendas
y en la formalización de la expansión urbana del país.
A fin de determinar la factibilidad de inversión en un proyecto de vivienda para alquiler
en el Perú, en la segunda parte de la tesis, se ha propuesto el análisis de factibilidad de
un edificio multifamiliar destinado íntegramente al arrendamiento.
En base a la creciente demanda por vivienda en alquiler en el área central de Lima, y
tomando en consideración la ordenanza municipal que regula las edificaciones de
vivienda social en Lima, Ordenanza 2361-2021-MML, se ha proyectado un edificio
multifamiliar orientado íntegramente al alquiler en una zona de la ciudad conectada a
vías metropolitanas y próxima a establecimientos de comercio y servicios.
Luego del análisis de los requerimientos del mercado de alquiler de viviendas en Lima
y del relevo de información dentro de nuestra zona de influencia, se realizó un análisis
de la segmentación y el target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como también
una propuesta de posicionamiento que optimice el value a ofrecer. A continuación de
esta etapa de estudio, en el Marketing Mix, se definieron las características del producto
a ofrecer a fin de tener un proyecto consistente con las expectativas del mercado.
El diseño del proyecto, un edificio multifamiliar de 100 departamentos para alquiler, se
ha realizado considerando los requerimientos del mercado local y las características de
tipología de vivienda y amenities que han tenido gran aceptación en países
latinoamericanos con mercados de alquiler más desarrollados.
Finalmente, a fin de determinar el impacto de las propuestas de mejora de las actuales
políticas de fomento del mercado de alquiler residencial, se ha realizado una evaluación
económica – financiera del proyecto en tres escenarios; el primero aplicando la política
tributaria actual con un pago del Impuesto General a las Ventas (IGV) para el alquiler de
18% y del Impuesto a la Renta (IR) de 29.5%; el segundo escenario con una exención
del IGV, una exención del IR para viviendas sociales y un IR de 5% para viviendas no
sociales y el tercero con un IGV de 18% y una exención del pago del IR. De acuerdo a lo anterior, se evaluó el proyecto a una tasa descuento del accionista del
12% y una estructura financiera que se divide en el aporte del accionista y un préstamo
convencional de manera tal que cubra los dos primeros años de inversión. Con estas
premisas fijas se elaboró un flujo económico y financiero, obteniendo en todos los casos
un VAN (valor actual neto) positivo y una TIR (tasa interna de retorno) mayor a la
requerida.
Por último, se realizó una evaluación de riesgos a través de un análisis de la sensibilidad
del proyecto de inversión tomando 5 variables: primera y segunda: según el costo de
alquiler por metro cuadrado de las dos tipologías de departamentos de mayor número
en el proyecto; tercera: según el costo de construcción por metro cuadrado; cuarta:
según el costo de mantenimiento por metro cuadrado, y quinta; según el porcentaje de
ocupación del primer año. Del análisis financiero se concluye que las variables más
incidentes en la rentabilidad del proyecto son las 3 primeras, las cuales también fueron
parte fundamental del análisis de mercado realizado.
Esta tesis busca realizar un aporte al sector inmobiliario mediante una propuesta de
mejora de la política actual de fomento a las viviendas de alquiler en el Perú, los
resultados obtenidos en el análisis realizado demuestran la pertinencia de su aplicación;
la mejora de las actuales políticas impulsaría el desarrollo del mercado de
arrendamiento residencial, que tiene el potencial de convertirse en una de las
alternativas de solución a las actuales necesidades habitacionales de gran parte de la
población.
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Análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario de oficinas en el distrito de Santiago de SurcoZambrano Alberca, Melva Elvira 08 February 2019 (has links)
El presente trabajo de tesis plantea el análisis de viabilidad de un proyecto
inmobiliario de oficinas en el distrito de Santiago de Surco, con el objetivo de
demostrar cuan rentable es para los inversionistas, el alquiler de oficinas
respecto a la venta, según las políticas de venta de la empresa. El proyecto se
ubica en la Av. Manuel Olguín, distrito de Santiago de Surco, provincia y
departamento de Lima; y ocupa un área de terreno de 1,500 m²
aproximadamente.
Dada la actual situación económica del país respecto a la mundial, esta
se muestra estable y favorable a las inversiones y desarrollo, a pesar de la crisis
mundial originada en EEUU y Europa. Apreciándose un incremento en la
demanda de oficinas prime, debido a que grandes empresas extranjeras ven al
Perú como un lugar seguro y atractivo para sus inversiones, sumándose a esto
una actitud similar de los inversionistas nacionales.
El trabajo de esta tesis se enfoca en la utilización de conceptos y
herramientas aprendidos durante el desarrollo de la maestría. Realiza la
evaluación del entorno, a nivel macro y micro; realiza también el análisis de
mercado, analiza y compara la competencia, segmenta el mercado y define el
target, analiza la estrategia de posicionamiento, para luego presentar el
producto, los precios, la promoción y la plaza; y finalmente realiza el análisis
económico y financiero del proyecto, con un perfil, flujo de caja, estructura de
financiamiento y análisis de sensibilidad, demostrando cuan viable es el producto
en la modalidad de alquiler y venta.
Para que el proyecto sea rentable se optimiza los estacionamientos,
buscando distribuir la mayor cantidad por sótano. El proyecto es más rentable
cuando la inmobiliaria construye su propio proyecto. La opción de inversión para
la venta resulta ser más rentable que la opción de alquiler. / Tesis
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Evaluación de factibilidad de un proyecto inmobiliario usando la teoría de opciones realesRojas Huamanlazo, Pamela 04 March 2019 (has links)
Durante el desarrollo de los 7 capítulos se comprobó la factibilidad técnica, económica y financiera de la gestión de un proyecto inmobiliario sustentable de carácter social alineado a los requisitos del Código Técnico de Construcción Sostenible. El capítulo 1 es destinado al desarrollo del marco teórico de la Teoría de Opciones Reales. Se presenta la terminología usada en Opciones Financieras y su símil con Opciones Reales. Se describe la metodología, modelo y método a usarse en la valorización por Opciones Reales. Asimismo, se identifican variables del modelo que condicionan la valorización del proyecto. En el capítulo 2 se desarrolla el análisis estratégico, se describe el ambiente externo e interno al cual se enfrenta el proyecto, se presenta la misión y visión, y se determina las estrategias del proyecto. El capítulo 3 corresponde al estudio de mercado, se identifica una oportunidad de mercado en los estratos medio y medio-bajo, y se segmenta el mismo mediante variables psicográficas y conductuales. Posteriormente, se realiza la proyección de la oferta y demanda para calcular la demanda del proyecto. Finalmente, se desarrolla la estrategia de comercialización. En el capítulo 4 se realiza el estudio técnico, se opta por localizar el proyecto en el distrito de Comas. Asimismo, en base a los parámetros urbanísticos y el código técnico, se determinan las características físicas del producto a ofrecer. En el capítulo 5 se presenta el estudio legal y organizacional, en el cual se determinan todos los trámites necesarios para la existencia de la empresa y proyecto. Luego, se detalla los requerimientos de personal y se decide los servicios a tercerizar. En el capítulo 6 se desarrolla el estudio de inversiones y se evalúa el proyecto usando la metodología del Flujo de Caja Descontado. Finalmente, en el capítulo 7, se evalúa la Opción de Expandir y Abandonar usando la metodología de Opciones Reales. / Tesis
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Análisis de opciones reales como herramienta para la valorización de proyectos de inversión inmobiliaria en PerúBrown Martínez, Erick 11 September 2020 (has links)
Los proyectos de inversión son soluciones a la necesidad de generar valor que enfrentan las empresas, tanto públicas como privadas. Debido a que los recursos económicos disponibles son limitados, es de vital importancia realizar una evaluación de la rentabilidad del proyecto para justificar su emprendimiento. Los métodos tradicionales de evaluación económico-financiera de proyectos, tales como las reglas de decisión a partir del valor presente neto o la tasa interna de retorno de los flujos de caja proyectados, presentan la debilidad fundamental de no poder incorporar la flexibilidad de respuesta ante la incertidumbre futura que enfrenta el proyecto. La metodología de opciones reales como herramienta para la valorización de proyectos de inversión surge con el propósito de superar estas carencias, y así reflejar el impacto económico de la gestión activa de proyectos. La flexibilidad en la gestión representa la capacidad del gestor de proyectos de tomar nuevas estrategias durante la vida del proyecto frente a cambios inesperados en el entorno económico, ya sean estrategias de carácter defensivo u ofensivo, que incrementan la rentabilidad del proyecto. Una opción real, entonces, se define como la posibilidad de ejercer una flexibilidad en la gestión.
Se buscará demostrar, a través de un ejemplo de aplicación, cómo el considerar las opciones reales presentes en un proyecto de inversión revela el valor adicional disponible. La aplicación se realizará en un proyecto de desarrollo inmobiliario de viviendas en Lima, Perú. Esta elección se debe a que es un proyecto complejo, con exposición a diversos riesgos y con inversión intensiva en capital. No obstante, la metodología de opciones reales puede emplearse en proyectos de cualquier rubro. Por otro lado, la actividad constructora es de especial importancia para el desarrollo económico de un país, y en particular para el caso del Perú existe una desaceleración en el crecimiento del sector debido a la concentración de oferta en los niveles socioeconómicos A y B, mientras que existe demanda insatisfecha en los demás niveles. El utilizar la metodología de opciones reales revela el valor adicional que generan las respuestas ofensivas y defensivas ante la incertidumbre, por lo que proyectos que inicialmente se desestimaban por ser poco atractivos en rentabilidad podrían emprenderse a la luz de este valor incremental. En tal sentido, esta metodología de análisis podría facilitar el aumento de desarrollo inmobiliario y por ende la oferta de viviendas dirigidas a los niveles socioeconómicos que hoy no son atendidos en su totalidad.
El presente estudio está dividido en cinco capítulos. En el capítulo 1 se presenta el marco teórico, revisando la literatura existente en el tema y definiendo los conceptos clave para el estudio. El capítulo 2 consiste en un estudio del sector construcción en el Perú, resaltando la importancia de la investigación. El capítulo 3 presenta el modelo matemático a ser empleado, incorporando las técnicas de pronóstico de series de tiempo y simulación requeridas para la valorización del proyecto de inversión bajo la metodología de opciones reales; la implementación fue a través del lenguaje de programación R. En el capítulo 4 se presenta el análisis y discusión de resultados, buscando demostrar que las opciones reales presentes en el proyecto generan valor económico adicional versus el proyecto sin considerar las opciones. Finalmente, el capítulo 5 consta de las conclusiones del estudio y de recomendaciones para futuras aplicaciones de la metodología.
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La aplicación del análisis de opciones reales en inversiones inmobiliariasArenas Lazarte, Javier Rodrigo 21 March 2019 (has links)
El presente trabajo aplica la metodología de las opciones reales a un
proyecto inmobiliario de venta de lotes y expandible a venta de casas para uso
residencial en el Peru, departamento de Cusco, provincia de Cusco, distrito de
San Sebastián, aprovechando las oportunidades que se presentan por la
demanda del sector socioeconómico B y C.
Primero se hará el análisis económico por los métodos de valoración de
proyectos utilizando un flujo de efectivo descontado que permite el cálculo del
VAN y la TIR y considera el tradicional análisis estático en escenarios pesimista,
normal y optimista. La teoría del análisis de inversiones ha incorporado la
valoración de oportunidades de inversión en un escenario flexible y de
incertidumbre. La teoría de las Opciones Reales es entonces, un complemento
a la metodología tradicional.
Luego de evaluar el proyecto de desarrollo inmobiliario por la metodología
tradicional se procederá a realizar una simulación mediante el Análisis de
Montecarlo, para determinar el coeficiente de variabilidad del proyecto y
diagnosticar la flexibilidad operativa frente a la incertidumbre relevante del
proyecto inmobiliario.
Finalmente se procederá a analizar la incertidumbre relevante del
proyecto mediante el Análisis de Opciones Reales a través del modelo binomial, para comprobar si el valor del proyecto en estudio aumenta en relación con la
evaluación tradicional.
Entonces, la valoración de proyectos inmobiliarios mediante las Opciones
Reales brinda potencial a un proyecto que posee incertidumbre, utilizándolo
como elemento en la agregación de valor al mismo.
Los resultados obtenidos se concentran en la incertidumbre durante el
período de preventa y establecen una importante ganancia de valor si se paga
por acceder a una opción de compra del terreno por un año; y luego valoran la
opción de expandir el proyecto de la venta de lotes a la venta de casas, cuándo
la demanda lo aconseja, consiguiendo también un importante aumento de valor.
La expansión del proyecto de venta de lotes a venta de casas se plantea en dos
etapas de construcción de casas y cada etapa determinada por escenarios de
demanda. / Tesis
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Evaluación de inversión inmobiliaria de un edificio sostenible en MirafloresEspinoza Redhead, Jhonatan Edgard, Miranda Norabuena, Fredy Ernesto 03 June 2022 (has links)
El trabajo tiene como objetivo determinar la viabilidad y los requisitos necesarios para el
desarrollo de un proyecto inmobiliario que contemplará un Edificio de uso mixto: residencial y
comercial, en el marco de las normas de incentivo a la construcción sostenible del distrito de
Miraflores.
Edificio “Schell” se encuentra ubicado en la intersección de la Calle Schell con la Calle
Grimaldo del Solar, en el distrito de Miraflores, en un terreno con zonificación de Comercio
Metropolitano (CM) y uso compatible con Residencial de Alta Densidad (RDA).
El desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar para el Sector Socioeconómico
Alto abarca desde la concepción del proyecto hasta la entrega a los propietarios finales.
El proyecto consta de 4 sótanos, 1 piso con locales comerciales independientes y 10 pisos
de departamentos, con una Azotea para usos comunes. El terreno tiene una forma trapezoidal y
una superficie de 1,131.28 m2, con 20.00 m. de frente por la Calle Grimaldo del Solar y 48.00 m.
de frente por la Calle Schell. El proyecto cuenta con 112 estacionamientos para autos y 120
parqueos de bicicletas distribuidos en los sótanos; en el primer piso tiene un área destinada a
locales comerciales, el ingreso a estacionamientos y el acceso a Lobby que distribuye a los pisos
de departamentos, además de áreas comunes y áreas verdes; en planta típica se tienen 10
departamentos por piso, entre departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios. El proyecto se enmarca en
las ordenanzas 510/MM y 539/MM que promueven la edificación sostenible en el distrito de
Miraflores, para lo cual se ofrecen algunos beneficios de ocupación como incentivo. La idea es
que el proyecto considere el aprovechamiento de tales normas de incentivo en el desarrollo de la
propuesta de negocio. Es relevante para la concepción del proyecto el marco regulatorio reciente, gracias a los
incentivos otorgados por la Municipalidad de Miraflores en ánimo de promover la inversión en el
distrito y la construcción sostenible. Estos beneficios inciden de forma directa en el precio
absoluto de las unidades (ticket), al reducir entre 10% y 25% las áreas mínimas por departamento
respecto a los requerimientos de los Parámetros Urbanísticos que existen. La aplicación de
algunas medidas bajo estándares de construcción sostenible, requiere una inversión adicional en
el costo de la construcción que se considera en el orden del 5% sobre el costo regular de la
construcción.
El proyecto propone aplicar a los incentivos de CEPRES B en el marco regulatorio, para
lo cual debe cumplir con el Código Nacional de Sostenibilidad y la certificación ambiental EDGE
para toda la edificación. Con esta estrategia, se consigue la construcción de un área adicional
equivalente a un 15% adicional a la constructibilidad considerada en los parámetros regulares,
aplicable en un piso más sobre la altura de edificación establecida, así como la reducción de hasta
un 15% en el área mínima de las unidades. Este último beneficio incide positivamente al ampliar
el mercado objetivo e influir positivamente en la velocidad de venta, al reducir significativamente
los valores absolutos de la unidad (Ticket)
Para poder determinar el precio de venta de los departamentos, en un inicio se usará de un
estudio de mercado en la zona, para luego afinarlo teniendo en cuenta algunos factores y
características relevantes asignadas. Luego, se realiza una aproximación por el método de
mínimos cuadrados y se verifica así, el precio estimado por m2 para el proyecto. Además, para
calcular el VAN y el TIR del proyecto, ha sido necesario realizar los flujos financieros y
económicos, calculando los ingresos y egresos a lo largo de toda la duración estimada del
proyecto, desde la concepción hasta la culminación de las ventas. Se considera que las dos variables que determinan el éxito o fracaso de un proyecto, son
la velocidad de venta y el precio, por lo que se hará un análisis de sensibilidad para poder obtener
los rangos máximos y mínimos en los cuales pueden variar dichas variables, para mantener la
viabilidad del mismo.
La elaboración de este trabajo se enfoca en el estudio de la viabilidad del proyecto
“Schell” y para dicho estudio se requiere de estudios de mercado, investigaciones de estudios
inmobiliarios previos para analizarlos y de esta forma obtener los datos más relevantes para este
proyecto. Como resultado del análisis mencionado, se obtiene que el precio por metro cuadrado
para los departamentos es de US$ 2,540.
En paralelo se genera un listado de características del proyecto y se consigue un diseño
arquitectónico afín a dichas características. A continuación, se genera el Plan de Marketing y
Promoción del proyecto “Schell”. Este procede de un análisis de los puntos favorables y las
debilidades del proyecto, de la misma forma, se desarrolla una estrategia de ventas que irá acorde
con los requerimientos propios del proyecto.
Se elabora un flujo financiero considerando un cronograma de desembolsos y gastos así
como una estimación de los ingresos por ventas a partir de la velocidad de venta promedio. Con
este flujo se estudia la viabilidad del proyecto.
Finalmente, se realiza la evaluación con los resultados operativos del proyecto “Schell”.
Dicha evaluación proviene del Flujo de Caja del proyecto para un precio de venta por US$ 2,540
dólares y velocidad de ventas de 1 a 2 unidades inmobiliarias por mes. Asimismo, se considera
un precio de venta del m2 de local comercial es de US$ 3,000 dólares considerando que el
espacio debe ser colocado hasta el final de la construcción. La idea es vender el espacio
comercial a un operador comercial.
Los indicadores, luego de la evaluación financiera son: VAN US$ 1’931,989
TIR Anual 24%
Los demás indicadores económicos son los siguientes:
La inversión del terreno es US$ 4.5 millones de dólares.
La utilidad sobre las ventas (ROS) es de 23.60%
La utilidad sobre la inversión operativa (ROA) es de 39.92 %
La utilidad sobre el capital propio (ROE) es de 102.12 %
Dichos indicadores muestran que el proyecto es rentable, puesto que supera la expectativa
y arroja un VAN positivo de US$ 1’931,989. Se considera que con la velocidad de venta asumida
de forma conservadora y el precio de venta ajustado al mercado, el proyecto es VIABLE.
Para evaluar la solidez de la inversión se variarán los parámetros de precio de venta y
velocidad de venta de la siguiente manera: velocidad de venta en a un escenario menos
conveniente y precio de ventas en 10% hacia abajo.
De esta forma, se medirá la incidencia de acuerdo a un análisis de sensibilidad con estas 2
variables.
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Vía Lactea 221: análisis y propuesta para un edificio de viviendas en SurcoHermoza Alarcón, Sandra Pamela, Srebot Rodriguez, Carlos Roberto 22 March 2019 (has links)
El Perú continúa con en vías de desarrollo, prueba de ello es el crecimiento constante del PBI en comparación con los países de América Latina.
A partir del año 2007 se inició el boom de la construcción y con ello una oferta inmobiliaria que fue absorbida rápidamente debido a la fuerte demanda del mercado; no obstante, a partir del año 2013 este crecimiento se vio desacelerado lo cual se vio reflejado en el rubro inmobiliario y en la construcción; esto se reflejó en el sector inmobiliario con la disminución de las colocaciones de unidades inmobiliarias tanto en venta de viviendas como en el alquiler de oficinas, asimismo, en el sector construcción se redujo la cantidad de proyectos en desarrollo. No obstante, a pesar del crecimiento, existe un déficit de viviendas a nivel de Lima Metropolitana y Perú Urbano.
Es así que, a tesis presentada comprende la propuesta de un edificio de vivienda ubicado en el distrito de Surco, considerada como “Lima Top”; cuyo nivel socioeconómico predominante es A.
El sector socioeconómico A en Lima Metropolitana es un público que aún cuenta con demanda de vivienda y los distritos con mayor demanda para este sector son Santiago de Surco y Miraflores, de acuerdo al informe de la Cámara Peruana de la Construcción.
Una característica importante de las viviendas orientadas a este sector son metrajes promedio de 170m2. Sin embargo para el año 2017, la tendencia de estos departamentos es disminuir el área para así disminuir el precio y con ello tener mejor velocidad de ventas.
En ese sentido, ante la tendencia de unidades de vivienda con menor metrado, el proyecto que se presenta busca dinamizar el mercado ofreciendo un producto con departamentos de entre 125m2 y 135m2, este nuevo formato permitirá que el precio de las unidades inmobiliarias sea menor y por ende se obtenga una velocidad venta óptima para el proyecto.
Para desarrollar el proyecto y lograr la mejor rentabilidad se presenta un análisis de la situación mundial y nacional, un análisis de mercado en el que se identifica el comportamiento del distrito y de los productos de competencia directa e indirecta, también se analiza el segmento y target al que debe ir dirigido el proyecto. Finalmente, para poder afinar el producto y luego de los análisis mencionados se realiza el estudio del marketing mix.
Es así que el producto se conforma por 48 departamentos distribuidos en 4 pisos, con un parque interno para mejorar las cualidades de los departamentos que tengan vista interna. Asimismo, a cada departamento le será asignada la venta de un estacionamiento doble con un depósito.
Para continuar con la propuesta, una vez que el producto está definido, se presenta el análisis económico y financiero para demostrar la viabilidad del proyecto, esto permitirá identificar la rentabilidad del proyecto y las variables críticas para la toma de decisiones.
Todo el análisis descrito en este ítem permitirá tener un modelo de negocio sólido e innovador, lo cual lo hace atractivo para inversionistas y para los stakeholders. / Tesis
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Evaluación de factibilidad de un proyecto inmobiliario usando la teoría de opciones realesRojas Huamanlazo, Pamela 04 March 2019 (has links)
Durante el desarrollo de los 7 capítulos se comprobó la factibilidad técnica, económica y financiera de la gestión de un proyecto inmobiliario sustentable de carácter social alineado a los requisitos del Código Técnico de Construcción Sostenible. El capítulo 1 es destinado al desarrollo del marco teórico de la Teoría de Opciones Reales. Se presenta la terminología usada en Opciones Financieras y su símil con Opciones Reales. Se describe la metodología, modelo y método a usarse en la valorización por Opciones Reales. Asimismo, se identifican variables del modelo que condicionan la valorización del proyecto. En el capítulo 2 se desarrolla el análisis estratégico, se describe el ambiente externo e interno al cual se enfrenta el proyecto, se presenta la misión y visión, y se determina las estrategias del proyecto. El capítulo 3 corresponde al estudio de mercado, se identifica una oportunidad de mercado en los estratos medio y medio-bajo, y se segmenta el mismo mediante variables psicográficas y conductuales. Posteriormente, se realiza la proyección de la oferta y demanda para calcular la demanda del proyecto. Finalmente, se desarrolla la estrategia de comercialización. En el capítulo 4 se realiza el estudio técnico, se opta por localizar el proyecto en el distrito de Comas. Asimismo, en base a los parámetros urbanísticos y el código técnico, se determinan las características físicas del producto a ofrecer. En el capítulo 5 se presenta el estudio legal y organizacional, en el cual se determinan todos los trámites necesarios para la existencia de la empresa y proyecto. Luego, se detalla los requerimientos de personal y se decide los servicios a tercerizar. En el capítulo 6 se desarrolla el estudio de inversiones y se evalúa el proyecto usando la metodología del Flujo de Caja Descontado. Finalmente, en el capítulo 7, se evalúa la Opción de Expandir y Abandonar usando la metodología de Opciones Reales.
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Análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario de oficinas en el distrito de Santiago de SurcoZambrano Alberca, Melva Elvira 08 February 2019 (has links)
El presente trabajo de tesis plantea el análisis de viabilidad de un proyecto
inmobiliario de oficinas en el distrito de Santiago de Surco, con el objetivo de
demostrar cuan rentable es para los inversionistas, el alquiler de oficinas
respecto a la venta, según las políticas de venta de la empresa. El proyecto se
ubica en la Av. Manuel Olguín, distrito de Santiago de Surco, provincia y
departamento de Lima; y ocupa un área de terreno de 1,500 m²
aproximadamente.
Dada la actual situación económica del país respecto a la mundial, esta
se muestra estable y favorable a las inversiones y desarrollo, a pesar de la crisis
mundial originada en EEUU y Europa. Apreciándose un incremento en la
demanda de oficinas prime, debido a que grandes empresas extranjeras ven al
Perú como un lugar seguro y atractivo para sus inversiones, sumándose a esto
una actitud similar de los inversionistas nacionales.
El trabajo de esta tesis se enfoca en la utilización de conceptos y
herramientas aprendidos durante el desarrollo de la maestría. Realiza la
evaluación del entorno, a nivel macro y micro; realiza también el análisis de
mercado, analiza y compara la competencia, segmenta el mercado y define el
target, analiza la estrategia de posicionamiento, para luego presentar el
producto, los precios, la promoción y la plaza; y finalmente realiza el análisis
económico y financiero del proyecto, con un perfil, flujo de caja, estructura de
financiamiento y análisis de sensibilidad, demostrando cuan viable es el producto
en la modalidad de alquiler y venta.
Para que el proyecto sea rentable se optimiza los estacionamientos,
buscando distribuir la mayor cantidad por sótano. El proyecto es más rentable
cuando la inmobiliaria construye su propio proyecto. La opción de inversión para
la venta resulta ser más rentable que la opción de alquiler. / Tesis
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