El objetivo del documento es construir un indicador líder que permita anticiparse al dinamismo de la inversión privada considerando variables reales, indicadores de costo de financiamiento, expectativas, entre otras. Para ello, se emplearán diversas metodologías como componentes principales y factores dinámicos que permita obtener uno o más factores comunes que anticipen convenientemente a la inversión privada. Además, se buscará el número de factores óptimos y, luego, los mejores modelos explicativos para la inversión privada. Para identificar a estos modelos el documento considerará estadísticos tradicionales (como Akaike, Schwarz, R-cuadrado ajustado) y otras metodologías no convencionales (como las propuestas por Clark y McCracken (2001) y McCracken (2007)).Uno de los principales hallazgos es que la metodología de factores dinámicos es superior a otras metodologías para el caso peruano. Además, el modelo que considera 4 factores dinámicos y dos componentes auto-regresivos es superior a otras especificaciones evaluadas. Por último, se comparó el mejor modelo estimado contra los resultados obtenidos en la literatura reciente por Cuenca (2012) y Arenas y Morales (2013). El modelo estimado en este documento es superior a los estimados anteriormente y anticipa entre 3 y 5 meses el ciclo de la inversión privada. A pesar de ello, el modelo tendría limitaciones para proyectar el número exacto de inversión privada en periodos muy cortos. / Tesis

Entre 2018 a la fecha, me he desempeñado como analista en la Dirección de Proyecciones Macroeconómicas del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), encargada de realizar diagnósticos y proyecciones acerca de la actividad macroeconómica. En particular, me desempeñé realizando seguimiento a la dinámica de la inversión privada a nivel de sectores (ejecución de proyectos de inversión) y sus indicadores adelantados1 con la finalidad de realizar proyecciones respecto a esta variable y anticipar riesgos a su crecimiento. Esto me permite contribuir a la elaboración del Marco Macroeconómico Multianual2 (MMM) de Perú, documento de política económica y fiscal publicado por el MEF, en el que se presentan proyecciones acerca de las principales variables macroeconómicas. Mi experiencia profesional se ubica en el campo de la macroeconomía, en particular en la rama de proyecciones macroeconómicas, en la que se requiere caracterizar los determinantes de las principales variables de las cuentas nacionales, a través de un análisis en series de tiempo, previo a la realización de proyecciones del PBI3. De esta manera, en el presente Trabajo de Suficiencia Profesional (TSP) se pretende caracterizar los determinantes de la inversión privada a nivel de sectores con la finalidad de presentar un método de proyección de las tasas de crecimiento de esta variable.

El objetivo del documento es construir un indicador líder que permita anticiparse al dinamismo de la inversión privada considerando variables reales, indicadores de costo de financiamiento, expectativas, entre otras. Para ello, se emplearán diversas metodologías como componentes principales y factores dinámicos que permita obtener uno o más factores comunes que anticipen convenientemente a la inversión privada. Además, se buscará el número de factores óptimos y, luego, los mejores modelos explicativos para la inversión privada. Para identificar a estos modelos el documento considerará estadísticos tradicionales (como Akaike, Schwarz, R-cuadrado ajustado) y otras metodologías no convencionales (como las propuestas por Clark y McCracken (2001) y McCracken (2007)).Uno de los principales hallazgos es que la metodología de factores dinámicos es superior a otras metodologías para el caso peruano. Además, el modelo que considera 4 factores dinámicos y dos componentes auto-regresivos es superior a otras especificaciones evaluadas. Por último, se comparó el mejor modelo estimado contra los resultados obtenidos en la literatura reciente por Cuenca (2012) y Arenas y Morales (2013). El modelo estimado en este documento es superior a los estimados anteriormente y anticipa entre 3 y 5 meses el ciclo de la inversión privada. A pesar de ello, el modelo tendría limitaciones para proyectar el número exacto de inversión privada en periodos muy cortos.

El presente trabajo de tesis plantea el análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario de oficinas en el distrito de Santiago de Surco, con el objetivo de demostrar cuan rentable es para los inversionistas, el alquiler de oficinas respecto a la venta, según las políticas de venta de la empresa. El proyecto se ubica en la Av. Manuel Olguín, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima; y ocupa un área de terreno de 1,500 m² aproximadamente. Dada la actual situación económica del país respecto a la mundial, esta se muestra estable y favorable a las inversiones y desarrollo, a pesar de la crisis mundial originada en EEUU y Europa. Apreciándose un incremento en la demanda de oficinas prime, debido a que grandes empresas extranjeras ven al Perú como un lugar seguro y atractivo para sus inversiones, sumándose a esto una actitud similar de los inversionistas nacionales. El trabajo de esta tesis se enfoca en la utilización de conceptos y herramientas aprendidos durante el desarrollo de la maestría. Realiza la evaluación del entorno, a nivel macro y micro; realiza también el análisis de mercado, analiza y compara la competencia, segmenta el mercado y define el target, analiza la estrategia de posicionamiento, para luego presentar el producto, los precios, la promoción y la plaza; y finalmente realiza el análisis económico y financiero del proyecto, con un perfil, flujo de caja, estructura de financiamiento y análisis de sensibilidad, demostrando cuan viable es el producto en la modalidad de alquiler y venta. Para que el proyecto sea rentable se optimiza los estacionamientos, buscando distribuir la mayor cantidad por sótano. El proyecto es más rentable cuando la inmobiliaria construye su propio proyecto. La opción de inversión para la venta resulta ser más rentable que la opción de alquiler. / Tesis

El propósito de este trabajo es recopilar las diferentes posturas que tienen los autores sobre la naturaleza jurídica de la iniciativa privada. En ese sentido, coincidir con el concepto de iniciativa privada como un derecho de gracia, reconocido en nuestra Constitución Política del Perú. Asimismo, resulta interesante que se analice el procedimiento actual para el desarrollo de una iniciativa privada y cuestionar el marco jurídico, que no proporciona seguridad o estabilidad para el inversionista, considerando que debería establecerse que todo rechazo a una iniciativa privada debe ser debidamente motivada, con la finalidad de no afectar derechos constitucionales, no sólo el derecho de petición, sino otros derechos económicos como la libertad de empresa. Además, es imprescindible reconocer que, si bien la Administración Pública está dotada de prerrogativas, que le permiten rechazar una propuesta privada, esta solo debe justificarse cuando un determinado proyecto atente contra el interés común o cuando existan otras prioridades como país que no permitan concretar las propuestas de proyectos. Finalmente, se debe considerar que la iniciativa privada es fuente de desarrollo de todo país, por lo cual deberían implementarse mecanismos jurídicos más dinámicos, cortos, con plazos razonables, con decisiones motivadas, que atraigan capitales, que motiven la creatividad del particular, en beneficio del bien común.

El siguiente trabajo de investigación pretende analizar el impacto de las condiciones financieras internas, como también el de las expectativas del sector privado, en el nivel de inversión privada en el Perú para el período de 1997 a 2017, a modo de extensión del trabajo titulado “The determinants of private investment in a mining export economy, Peru: 1997-2017”. Esto se debe a que el trabajo anterior nombrado, no llega a determinar de la mejor manera el efecto de estas condiciones financieras en el nivel de inversión, debido a la variable que se emplea como indicador, que fue la tasa de interés interbancaria. Además, se tiene el efecto de las expectativas que está muy ligado con la demanda agregada del presente y con la futura. Dicho efecto, tampoco se vio plasmado en el trabajo base, por lo que en este trabajo se tiene como objetivo determinar las relaciones que tienen estos dos factores en el nivel de inversión, basándonos en los hallazgos y metodología del anterior trabajo. Es así como, a través del uso de las restricciones de largo plazo de la inversión privada, se plantea estimar un modelo SVAR, pero ahora, con la diferencia de que se emplearán como variables representantes de las condiciones financieras del contexto peruano, al nivel de crédito y su costo (tasa de interés), así como también a la demanda agregada y sus proyecciones.

El presente trabajo de tesis plantea el análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario de oficinas en el distrito de Santiago de Surco, con el objetivo de demostrar cuan rentable es para los inversionistas, el alquiler de oficinas respecto a la venta, según las políticas de venta de la empresa. El proyecto se ubica en la Av. Manuel Olguín, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima; y ocupa un área de terreno de 1,500 m² aproximadamente. Dada la actual situación económica del país respecto a la mundial, esta se muestra estable y favorable a las inversiones y desarrollo, a pesar de la crisis mundial originada en EEUU y Europa. Apreciándose un incremento en la demanda de oficinas prime, debido a que grandes empresas extranjeras ven al Perú como un lugar seguro y atractivo para sus inversiones, sumándose a esto una actitud similar de los inversionistas nacionales. El trabajo de esta tesis se enfoca en la utilización de conceptos y herramientas aprendidos durante el desarrollo de la maestría. Realiza la evaluación del entorno, a nivel macro y micro; realiza también el análisis de mercado, analiza y compara la competencia, segmenta el mercado y define el target, analiza la estrategia de posicionamiento, para luego presentar el producto, los precios, la promoción y la plaza; y finalmente realiza el análisis económico y financiero del proyecto, con un perfil, flujo de caja, estructura de financiamiento y análisis de sensibilidad, demostrando cuan viable es el producto en la modalidad de alquiler y venta. Para que el proyecto sea rentable se optimiza los estacionamientos, buscando distribuir la mayor cantidad por sótano. El proyecto es más rentable cuando la inmobiliaria construye su propio proyecto. La opción de inversión para la venta resulta ser más rentable que la opción de alquiler. / Tesis

El trabajo contempla la construcción y venta del proyecto multifamiliar Sagitario, en la esquina de los jirones Viña Lariena y Diana, en la urbanización Sagitario, Santiago de Surco. Será un proyecto de 8 pisos construido sobre un terreno de 1096 m2 ubicado en esquina con tres frentes y medios libres por donde tomar luz. Contará con 76 departamentos en tipologías de 3 y 1 dormitorios, estacionamiento para 52 vehículos en semisótano y primer piso, un lobby y áreas comunes en la azotea. El tamaño promedio de las unidades de 3 dormitorios será de 78 m2 (de las cuales hay 60 unidades) y de las de 1 dormitorio de 48 m2 (con 16 unidades), y estarán orientadas a un segmento de mercado NSE B1. Se estima una inversión total en dólares de $6,855,379 y unos ingresos totales $8,235,171, dando una utilidad neta (sin considerar impuestos) de $1,379,792 y una utilidad neta contable de $1,007,275. El TIR económico se calcula en 35.7% y el VAN en $809,437. El ratio de utilidad operativa sobre ventas (ROS) se estima en 18.9%, mientras que el de utilidad neta entre inversión total (ROI) en 15.4% y el de utilidad neta entre inversión de la empresa (ROE) en 60.2%. El periodo total del proyecto se estima en 30 meses, durante 15 de los cuales se ejecutará la construcción. El proyecto se financiará trabajando con un banco, con una combinación de capital de la empresa (24%), cuotas iniciales de ventas (24%) y desembolsos de créditos bancarios contra valorizaciones de avance (52%). / Tesis