Durante el desarrollo de los 7 capítulos se comprobó la factibilidad técnica, económica y financiera de la gestión de un proyecto inmobiliario sustentable de carácter social alineado a los requisitos del Código Técnico de Construcción Sostenible. El capítulo 1 es destinado al desarrollo del marco teórico de la Teoría de Opciones Reales. Se presenta la terminología usada en Opciones Financieras y su símil con Opciones Reales. Se describe la metodología, modelo y método a usarse en la valorización por Opciones Reales. Asimismo, se identifican variables del modelo que condicionan la valorización del proyecto. En el capítulo 2 se desarrolla el análisis estratégico, se describe el ambiente externo e interno al cual se enfrenta el proyecto, se presenta la misión y visión, y se determina las estrategias del proyecto. El capítulo 3 corresponde al estudio de mercado, se identifica una oportunidad de mercado en los estratos medio y medio-bajo, y se segmenta el mismo mediante variables psicográficas y conductuales. Posteriormente, se realiza la proyección de la oferta y demanda para calcular la demanda del proyecto. Finalmente, se desarrolla la estrategia de comercialización. En el capítulo 4 se realiza el estudio técnico, se opta por localizar el proyecto en el distrito de Comas. Asimismo, en base a los parámetros urbanísticos y el código técnico, se determinan las características físicas del producto a ofrecer. En el capítulo 5 se presenta el estudio legal y organizacional, en el cual se determinan todos los trámites necesarios para la existencia de la empresa y proyecto. Luego, se detalla los requerimientos de personal y se decide los servicios a tercerizar. En el capítulo 6 se desarrolla el estudio de inversiones y se evalúa el proyecto usando la metodología del Flujo de Caja Descontado. Finalmente, en el capítulo 7, se evalúa la Opción de Expandir y Abandonar usando la metodología de Opciones Reales. / Tesis

Los proyectos de inversión son soluciones a la necesidad de generar valor que enfrentan las empresas, tanto públicas como privadas. Debido a que los recursos económicos disponibles son limitados, es de vital importancia realizar una evaluación de la rentabilidad del proyecto para justificar su emprendimiento. Los métodos tradicionales de evaluación económico-financiera de proyectos, tales como las reglas de decisión a partir del valor presente neto o la tasa interna de retorno de los flujos de caja proyectados, presentan la debilidad fundamental de no poder incorporar la flexibilidad de respuesta ante la incertidumbre futura que enfrenta el proyecto. La metodología de opciones reales como herramienta para la valorización de proyectos de inversión surge con el propósito de superar estas carencias, y así reflejar el impacto económico de la gestión activa de proyectos. La flexibilidad en la gestión representa la capacidad del gestor de proyectos de tomar nuevas estrategias durante la vida del proyecto frente a cambios inesperados en el entorno económico, ya sean estrategias de carácter defensivo u ofensivo, que incrementan la rentabilidad del proyecto. Una opción real, entonces, se define como la posibilidad de ejercer una flexibilidad en la gestión. Se buscará demostrar, a través de un ejemplo de aplicación, cómo el considerar las opciones reales presentes en un proyecto de inversión revela el valor adicional disponible. La aplicación se realizará en un proyecto de desarrollo inmobiliario de viviendas en Lima, Perú. Esta elección se debe a que es un proyecto complejo, con exposición a diversos riesgos y con inversión intensiva en capital. No obstante, la metodología de opciones reales puede emplearse en proyectos de cualquier rubro. Por otro lado, la actividad constructora es de especial importancia para el desarrollo económico de un país, y en particular para el caso del Perú existe una desaceleración en el crecimiento del sector debido a la concentración de oferta en los niveles socioeconómicos A y B, mientras que existe demanda insatisfecha en los demás niveles. El utilizar la metodología de opciones reales revela el valor adicional que generan las respuestas ofensivas y defensivas ante la incertidumbre, por lo que proyectos que inicialmente se desestimaban por ser poco atractivos en rentabilidad podrían emprenderse a la luz de este valor incremental. En tal sentido, esta metodología de análisis podría facilitar el aumento de desarrollo inmobiliario y por ende la oferta de viviendas dirigidas a los niveles socioeconómicos que hoy no son atendidos en su totalidad. El presente estudio está dividido en cinco capítulos. En el capítulo 1 se presenta el marco teórico, revisando la literatura existente en el tema y definiendo los conceptos clave para el estudio. El capítulo 2 consiste en un estudio del sector construcción en el Perú, resaltando la importancia de la investigación. El capítulo 3 presenta el modelo matemático a ser empleado, incorporando las técnicas de pronóstico de series de tiempo y simulación requeridas para la valorización del proyecto de inversión bajo la metodología de opciones reales; la implementación fue a través del lenguaje de programación R. En el capítulo 4 se presenta el análisis y discusión de resultados, buscando demostrar que las opciones reales presentes en el proyecto generan valor económico adicional versus el proyecto sin considerar las opciones. Finalmente, el capítulo 5 consta de las conclusiones del estudio y de recomendaciones para futuras aplicaciones de la metodología.

Durante el desarrollo de los 7 capítulos se comprobó la factibilidad técnica, económica y financiera de la gestión de un proyecto inmobiliario sustentable de carácter social alineado a los requisitos del Código Técnico de Construcción Sostenible. El capítulo 1 es destinado al desarrollo del marco teórico de la Teoría de Opciones Reales. Se presenta la terminología usada en Opciones Financieras y su símil con Opciones Reales. Se describe la metodología, modelo y método a usarse en la valorización por Opciones Reales. Asimismo, se identifican variables del modelo que condicionan la valorización del proyecto. En el capítulo 2 se desarrolla el análisis estratégico, se describe el ambiente externo e interno al cual se enfrenta el proyecto, se presenta la misión y visión, y se determina las estrategias del proyecto. El capítulo 3 corresponde al estudio de mercado, se identifica una oportunidad de mercado en los estratos medio y medio-bajo, y se segmenta el mismo mediante variables psicográficas y conductuales. Posteriormente, se realiza la proyección de la oferta y demanda para calcular la demanda del proyecto. Finalmente, se desarrolla la estrategia de comercialización. En el capítulo 4 se realiza el estudio técnico, se opta por localizar el proyecto en el distrito de Comas. Asimismo, en base a los parámetros urbanísticos y el código técnico, se determinan las características físicas del producto a ofrecer. En el capítulo 5 se presenta el estudio legal y organizacional, en el cual se determinan todos los trámites necesarios para la existencia de la empresa y proyecto. Luego, se detalla los requerimientos de personal y se decide los servicios a tercerizar. En el capítulo 6 se desarrolla el estudio de inversiones y se evalúa el proyecto usando la metodología del Flujo de Caja Descontado. Finalmente, en el capítulo 7, se evalúa la Opción de Expandir y Abandonar usando la metodología de Opciones Reales.

El presente trabajo aplica la metodología de las opciones reales a un proyecto inmobiliario de venta de lotes y expandible a venta de casas para uso residencial en el Peru, departamento de Cusco, provincia de Cusco, distrito de San Sebastián, aprovechando las oportunidades que se presentan por la demanda del sector socioeconómico B y C. Primero se hará el análisis económico por los métodos de valoración de proyectos utilizando un flujo de efectivo descontado que permite el cálculo del VAN y la TIR y considera el tradicional análisis estático en escenarios pesimista, normal y optimista. La teoría del análisis de inversiones ha incorporado la valoración de oportunidades de inversión en un escenario flexible y de incertidumbre. La teoría de las Opciones Reales es entonces, un complemento a la metodología tradicional. Luego de evaluar el proyecto de desarrollo inmobiliario por la metodología tradicional se procederá a realizar una simulación mediante el Análisis de Montecarlo, para determinar el coeficiente de variabilidad del proyecto y diagnosticar la flexibilidad operativa frente a la incertidumbre relevante del proyecto inmobiliario. Finalmente se procederá a analizar la incertidumbre relevante del proyecto mediante el Análisis de Opciones Reales a través del modelo binomial, para comprobar si el valor del proyecto en estudio aumenta en relación con la evaluación tradicional. Entonces, la valoración de proyectos inmobiliarios mediante las Opciones Reales brinda potencial a un proyecto que posee incertidumbre, utilizándolo como elemento en la agregación de valor al mismo. Los resultados obtenidos se concentran en la incertidumbre durante el período de preventa y establecen una importante ganancia de valor si se paga por acceder a una opción de compra del terreno por un año; y luego valoran la opción de expandir el proyecto de la venta de lotes a la venta de casas, cuándo la demanda lo aconseja, consiguiendo también un importante aumento de valor. La expansión del proyecto de venta de lotes a venta de casas se plantea en dos etapas de construcción de casas y cada etapa determinada por escenarios de demanda. / Tesis

La presente tesis desarrolla una metodología para determinar la factibilidad económica de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Juliaca, así como los principales factores que influyen en el desarrollo de proyectos inmobiliarios ubicados en dicha ciudad. El proyecto inmobiliario a estudiar es un edificio de vivienda multifamiliar de siete pisos que actualmente se encuentra en construcción. Se ha tenido como principales fuentes de datos las publicaciones emitidas por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) y el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), así como el Plan de Desarrollo Urbano Juliaca 2016 – 2025. En primer lugar, se realiza un análisis de la situación económica, financiera e inmobiliaria del macro entorno. Seguidamente se realiza un análisis situacional del micro entorno, en el que se muestran las principales características del mercado inmobiliario de la ciudad de Juliaca. También se determina la oferta y demanda de viviendas. En segundo lugar, se realiza el planeamiento estratégico para desarrollar el proyecto. Se prosigue con la segmentación del mercado según variables socioeconómicas y psicográficas para así poder determinar el perfil del cliente objetivo. Luego se realiza el estudio de mercado en el que se detallan las principales características del terreno y de los proyectos de la competencia. En base a estos datos y a los parámetros urbanísticos emitidos por la municipalidad se establecen las características generales del proyecto (perfil) y se desarrolla la cabida arquitectónica. En tercer lugar, se determina la factibilidad técnica del proyecto; para ello se exponen los estudios de ingeniería previos necesarios, las consideraciones para el diseño estructural, instalaciones sanitarias y eléctricas, así como las consideraciones para la construcción. Luego, se determina la factibilidad comercial del proyecto, donde se definen las características del producto, el precio, la plaza y la promoción. Finalmente, se determina la factibilidad económica del proyecto; para ello se evalúa el estado de ganancias y pérdidas, así como los indicadores económicos y financieros obtenidos del flujo de caja (VAN y TIR). También se realiza un análisis de sensibilidad de flujo para poder analizar cómo cambian los indicadores económicos y financieros cuando las principales variables del proyecto son alteradas. Se espera que el presente trabajo pueda servir de guía para el desarrollo de estudios de factibilidad económica de proyectos de vivienda multifamiliar en la ciudad de Juliaca. / Tesis

Se ha estudiado el estilo de vida y las actividades de consumo de lo que se define como el nivel socioeconómico B de Lima Metropolitana, específicamente en la zona de Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima. Debido a la proximidad de Santa Beatriz con los distritos de Lima Moderna y la conectividad que le otorgan las principales vías metropolitanas con el resto de la ciudad, se reconoce un gran potencial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Después de realizar una segmentación y analizar el mercado potencial, definimos como público objetivo a parejas jóvenes sin hijos (hogares en formación) y a familias con hijos mayores (hogares en desmembramiento). El producto se ha diseñado para satisfacer las necesidades de los mercados metas definidos y con las áreas comunes que éstos más valoran. En consecuencia se tienen departamentos, en su mayoría de dos y tres dormitorios, los cuales se desarrollan en 18 niveles del proyecto. Con el fin de aprovechar la densidad empresarial de la zona, se han destinado los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan locales comerciales de característica zonal como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking. Ambos niveles conforman el zócalo del proyecto, los cuales se ven beneficiados por el tránsito vehicular y peatonal a su vez sirven de barrera para los niveles de vivienda. Así mismo permite aprovechar las visuales hacia el Parque Cervantes y el Parque de la Reserva. A pesar de haberse definido un nicho de oportunidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, la empresa que va a desarrollarlo no cuenta con la experiencia en este segmento de mercado. Sin embargo tiene experiencia en el NSE A y en la construcción de grandes edificios de vivienda. La inversión requerida para este proyecto es de S/. 44´951,027.63 y tiene una duración de 65 meses. Con la condición de velocidad de ventas de 2.5 unidades por mes, se espera una recuperación de la inversión a partir del mes 54. Finalmente se espera que el sector construcción recupere su crecimiento este año para que las variables consideradas de alto riesgo, como la velocidad de ventas, no se vean dramáticamente afectadas e impacten en la utilidad del Proyecto. / Tesis

El presente trabajo aplica la metodología de las opciones reales a un proyecto inmobiliario de venta de lotes y expandible a venta de casas para uso residencial en el Peru, departamento de Cusco, provincia de Cusco, distrito de San Sebastián, aprovechando las oportunidades que se presentan por la demanda del sector socioeconómico B y C. Primero se hará el análisis económico por los métodos de valoración de proyectos utilizando un flujo de efectivo descontado que permite el cálculo del VAN y la TIR y considera el tradicional análisis estático en escenarios pesimista, normal y optimista. La teoría del análisis de inversiones ha incorporado la valoración de oportunidades de inversión en un escenario flexible y de incertidumbre. La teoría de las Opciones Reales es entonces, un complemento a la metodología tradicional. Luego de evaluar el proyecto de desarrollo inmobiliario por la metodología tradicional se procederá a realizar una simulación mediante el Análisis de Montecarlo, para determinar el coeficiente de variabilidad del proyecto y diagnosticar la flexibilidad operativa frente a la incertidumbre relevante del proyecto inmobiliario. Finalmente se procederá a analizar la incertidumbre relevante del proyecto mediante el Análisis de Opciones Reales a través del modelo binomial, para comprobar si el valor del proyecto en estudio aumenta en relación con la evaluación tradicional. Entonces, la valoración de proyectos inmobiliarios mediante las Opciones Reales brinda potencial a un proyecto que posee incertidumbre, utilizándolo como elemento en la agregación de valor al mismo. Los resultados obtenidos se concentran en la incertidumbre durante el período de preventa y establecen una importante ganancia de valor si se paga por acceder a una opción de compra del terreno por un año; y luego valoran la opción de expandir el proyecto de la venta de lotes a la venta de casas, cuándo la demanda lo aconseja, consiguiendo también un importante aumento de valor. La expansión del proyecto de venta de lotes a venta de casas se plantea en dos etapas de construcción de casas y cada etapa determinada por escenarios de demanda. / Tesis

Dos exigencias resumen los objetivos trazados para el presente trabajo de investigación: la necesidad de delimitar adecuadamente la configuración de la figura contractual del leasing inmobiliario y, determinar la eficiencia de la referida figura negocial como plataforma de financiamiento de proyectos inmobiliarios de acceso a la vivienda para los sectores económicos medios y bajos. En ese sentido, se detallaron los contratos con los cuales el leasing inmobiliario guarda mayor semejanza, así como, aquellos que contienen las prestaciones esenciales que configuran su naturaleza jurídica; posteriormente, nos aproximamos a los orígenes del contrato objeto de estudio, señalando algunas de las definiciones brindadas en los últimos años por diversos autores nacionales y extranjeros al arrendamiento financiero propiamente dicho y al leasing inmobiliario. Asimismo, detallamos los rasgos particulares del arrendador, arrendatario y empresa proveedora como sujetos esenciales para la configuración del leasing, enumerando las principales obligaciones asumidas por las partes contratantes, lo cual nos sirvió para fundamentar los atribuidos particulares y distintivos del contrato de arrendamiento financiero. Del mismo modo, se puso de relevancia que el objeto sobre el cual recae el contrato arrendamiento financiero (bien mueble o inmueble), así como, la finalidad perseguida por los usuarios del contrato (acceso a la vivienda o financiamiento de la adquisición de un bien para actividades comerciales), influyen en la naturaleza jurídica del contrato, lo cual desemboca en el surgimiento de un tipo diverso de leasing cuando este recae sobre un bien inmueble con fines habitacionales. De otro lado, se expusieron algunos datos estadísticos referidos al contexto actual del mercado inmobiliario y las expresiones provenientes de autoridades del sector ejecutivo, mostrándose a favor de continuar la implementación de nuevas modalidades de financiamiento para el acceso a la vivienda (entre ellas, una reformulación de la reglamentación dada al leasing inmobiliario con fines habitacionales). Las cifras exhibidas sobre la situación actual del mercado inmobiliario, nos permitieron elaborar diversas proyecciones analíticas para verificar el grado de eficiencia del leasing inmobiliario ante opciones actualmente presentes en el negocio de transferencia de inmuebles, como son: la compraventa directa y el alquiler de viviendas, asimismo, establecimos el costo del ejercicio del derecho de la opción de compra con relación al total del valor del inmueble. Mientras que, ante las deficiencias advertidas en el marco regulatorio del contrato materia del presente estudio, presentamos algunas propuestas de modificación en el Decreto Legislativo N° 1177, específicamente el capítulo referido a la regulación del arrendamiento financiero con destino de vivienda. En este escenario, ratificamos la hipótesis planteada con referencia a la naturaleza jurídica singular del contrato del leasing inmobiliario y su empleo como una herramienta que se adiciona al grupo de contratos que sirven de plataforma de financiación de acceso a la vivienda.

El proyecto de inversión que se presenta en la presente tesis, consta del desarrollo de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Lima y se ha realizado en función a los análisis de situación (macroentorno y microentorno), análisis de la competencia, segmentación entre otros. El proyecto denominado “EDIFICIO MULTIFAMILIAR PARQUE GARDENIAS” se ubica sobre un terreno de 720m2, en la Av. Mello Franco nº 260 – Jesús María (A una cuadra de la Av. Brasil). Se pretende desarrollar una construcción de 17 niveles y 04 sótanos. Este Proyecto se diferenciará por priorizar las áreas comunes creando más espacios colectivos, con la finalidad de que las personas que vivan en el edificio interactúen entre ellas, necesidad que actualmente las personas buscan satisfacer. En virtud al análisis el Proyecto está dirigido al siguiente target: Familias y parejas jóvenes, edades que varían entre los 26 y 45 años, nivel socioeconómico B-C1, que radiquen en los distritos que conforman la Zona 6 de APEIM, Lima Metropolitana y personas con estilos de vida: los progresistas y las modernas. Es preciso mencionar desde un punto de vista económico para los clientes, se ofrecerá uno los beneficios que el Estado promociona actualmente, el cual es “BONO MI VIVIENDA VERDE” y “BONO DEL BUEN PAGADOR”, cuya cantidad de departamentos dirigidos a Bono Verde es mas del 80%. Un elemento diferenciador del proyecto respecto a su competencia es la propuesta de áreas comunes con calidad de espacios y funcionales sin que se eleve el costo de mantenimiento mensual del edificio. Contará con los siguientes ambientes: ➢ Primer nivel: Lobby, Patio central con áreas verdes con mobiliario, sala de juego para niños, zona Pet friendly, sala gamer, gym y estudio coworking. ➢ Azotea: Salón lounge en azotea, , Roof top terraza, zona parrilla, zona de pizza, área de cocina equipada y áreas verdes c/ equipos de Gym para parques. 13 Por tales motivos, podríamos arriesgarnos en afirmar que fácilmente podemos superar la velocidad de ventas promedio que tienen los departamentos que se ofertan en los alrededores actualmente, así como en los vecindarios alejados, pero similares a los de nuestro proyecto. Sin embargo para en el caso de este proyecto en estudio hemos tomado una velocidad de ventas de 04 departamentos por mes. Por ello la duración de nuestro proyecto es de 33 meses y se descompone de la siguiente manera, proyecto Ingenieria 03 meses, preventa 08 meses, construcción 16 meses y entrega de departamentos 06 meses. En base al este perfil económico y realizando el análisis financiero obtenemos una utilidad neta ajustada de $1,875,451.00 que hace un margen neto ajustado de 17.19%, y a partir del flujo de caja proyectado obtenemos un VAN de $ 1,217,269 y una TIR 41.80%, por lo que dichos resultados son muy beneficiosos para el proyecto y lo hace atractivo. En vista que no se cuenta con capital propio se ha analizado contar con un financiamiento de $ 2,875,898.98, entre inversionista (dueño del terreno) y un segundo inversionista (participación) quien nos acompañará durante el ciclo de vida del proyecto. A partir del nuevo flujo financiero obtuvimos un VAN de $ 1,053,437 y una TIR 41.8%, por lo que finalmente, podemos arriesgarnos a asegurar que este proyecto será muy confiable y rentable para los inversionistas que decidan participar desde la concepción de este proyecto. / Tesis

En la última década, los datos oficiales del Perú y de países vecinos, siguiendo las tendencias de países desarrollados, han mostrado un aumento significativo de hogares habitando en viviendas alquiladas; una de las razones que explica esta evolución es el incremento que ha tenido del costo de las viviendas en relación a los salarios, lo que las hace inaccesibles a buena parte de la población. Asimismo, el crecimiento del mercado de arrendamiento de viviendas, se debe a cambios demográficos, como la reducción del tamaño promedio de los hogares y a cambios en la dinámica de vida de la población, que muestra preferencia por vivir en zonas con buena accesibilidad, cerca de puestos de trabajo y de lugares que ofrezcan una amplia variedad de servicios. A nivel Latinoamérica, un análisis comparativo de la expansión urbana y la tenencia de la vivienda de las últimas décadas, nos muestra que el Perú tiene uno de los mayores porcentajes de crecimiento informal de sus ciudades y uno de los menores porcentajes de vivienda en alquiler en la región. En las actuales condiciones de déficit habitacional en el país, resulta imprescindible brindar a la población diferentes alternativas de acceso a viviendas formales dignas y, de esta manera fomentar el crecimiento planificado de nuestras ciudades. En los últimos años, el Estado, a través diferentes programas, ha venido promoviendo el acceso a la vivienda en propiedad, pero no ha fomentado con el mismo énfasis, ni de manera estructurada, una alternativa de acceso a la vivienda en alquiler. En la primera parte de esta tesis se analizan las tendencias del mercado inmobiliario y la política nacional de fomento del alquiler residencial, haciendo un comparativo de la situación actual del Perú con la de con otros países de la región, como Colombia y Chile, con mercados de renta inmobiliaria más desarrollados. Luego de este primer análisis, se identifican las debilidades de las actuales políticas nacionales y se realiza una propuesta de mejora de las mismas, con el objetivo de brindar a la población otras alternativas de acceso a la vivienda formal; analizando a su vez, el impacto que pueda tener esta propuesta en la reducción del déficit de viviendas y en la formalización de la expansión urbana del país. A fin de determinar la factibilidad de inversión en un proyecto de vivienda para alquiler en el Perú, en la segunda parte de la tesis, se ha propuesto el análisis de factibilidad de un edificio multifamiliar destinado íntegramente al arrendamiento. En base a la creciente demanda por vivienda en alquiler en el área central de Lima, y tomando en consideración la ordenanza municipal que regula las edificaciones de vivienda social en Lima, Ordenanza 2361-2021-MML, se ha proyectado un edificio multifamiliar orientado íntegramente al alquiler en una zona de la ciudad conectada a vías metropolitanas y próxima a establecimientos de comercio y servicios. Luego del análisis de los requerimientos del mercado de alquiler de viviendas en Lima y del relevo de información dentro de nuestra zona de influencia, se realizó un análisis de la segmentación y el target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como también una propuesta de posicionamiento que optimice el value a ofrecer. A continuación de esta etapa de estudio, en el Marketing Mix, se definieron las características del producto a ofrecer a fin de tener un proyecto consistente con las expectativas del mercado. El diseño del proyecto, un edificio multifamiliar de 100 departamentos para alquiler, se ha realizado considerando los requerimientos del mercado local y las características de tipología de vivienda y amenities que han tenido gran aceptación en países latinoamericanos con mercados de alquiler más desarrollados. Finalmente, a fin de determinar el impacto de las propuestas de mejora de las actuales políticas de fomento del mercado de alquiler residencial, se ha realizado una evaluación económica – financiera del proyecto en tres escenarios; el primero aplicando la política tributaria actual con un pago del Impuesto General a las Ventas (IGV) para el alquiler de 18% y del Impuesto a la Renta (IR) de 29.5%; el segundo escenario con una exención del IGV, una exención del IR para viviendas sociales y un IR de 5% para viviendas no sociales y el tercero con un IGV de 18% y una exención del pago del IR. De acuerdo a lo anterior, se evaluó el proyecto a una tasa descuento del accionista del 12% y una estructura financiera que se divide en el aporte del accionista y un préstamo convencional de manera tal que cubra los dos primeros años de inversión. Con estas premisas fijas se elaboró un flujo económico y financiero, obteniendo en todos los casos un VAN (valor actual neto) positivo y una TIR (tasa interna de retorno) mayor a la requerida. Por último, se realizó una evaluación de riesgos a través de un análisis de la sensibilidad del proyecto de inversión tomando 5 variables: primera y segunda: según el costo de alquiler por metro cuadrado de las dos tipologías de departamentos de mayor número en el proyecto; tercera: según el costo de construcción por metro cuadrado; cuarta: según el costo de mantenimiento por metro cuadrado, y quinta; según el porcentaje de ocupación del primer año. Del análisis financiero se concluye que las variables más incidentes en la rentabilidad del proyecto son las 3 primeras, las cuales también fueron parte fundamental del análisis de mercado realizado. Esta tesis busca realizar un aporte al sector inmobiliario mediante una propuesta de mejora de la política actual de fomento a las viviendas de alquiler en el Perú, los resultados obtenidos en el análisis realizado demuestran la pertinencia de su aplicación; la mejora de las actuales políticas impulsaría el desarrollo del mercado de arrendamiento residencial, que tiene el potencial de convertirse en una de las alternativas de solución a las actuales necesidades habitacionales de gran parte de la población.