El informe aborda los aspectos legales del arbitraje entre Inversiones Esparza Triveño S.A.C. (“Inversiones Esparza”) y la Municipalidad Distrital de Jesús María (MDJM), donde se discute la validez de dos adendas modificatorias del contrato de arrendamiento de un bien público de dominio privado, acto regulado tanto a nivel sectorial como municipal. La selección de este expediente se ha encontrado jurídicamente relevante por generar una discusión que contrapone instituciones del Derecho Civil tales como acto jurídico, contratos, derechos reales y obligaciones, frente a los principios que informan los procedimientos y actos del Derecho Administrativo. También las diferencias de regulaciones vinculadas (Contrataciones con el Estado con Derecho Municipal) y normativa elemental como es el Derecho Constitucional, todo ello enmarcado en el Arbitraje. En este contexto, la decisión del árbitro único como mediador de estos intereses contrapuestos permite apreciar que el punto central y determinante para solucionar esta disputa es definir la rama pertinente del Derecho cuyas reglas se aplican en la estimación del caso. Para lograr este objetivo se toman en cuenta las particulares circunstancias del arrendamiento, que, si bien es un contrato típico del Derecho Civil, tiene en esta ocasión elementos esenciales, subjetivos y objetivos, que obligan a ver este acto con otros ojos y percibir (como finalmente lo hizo el Árbitro Único) que corresponde un análisis más afín con el Derecho Administrativo. Si bien compartimos la decisión adoptada, vemos por conveniente aportar argumentos adicionales, para lo cual se revisa la particular regulación de los bienes estatales y se exploran las bases constitucionales de la autonomía municipal, con lo cual consideramos se refuerza la diferencia con el criterio voluntarista del Derecho Civil, que en nuestra opinión no proporciona una línea de argumentación, y, por ende, tampoco un fallo consistente. Como punto aparte se anotan incidencias en el proceso de arbitraje producto de cambios normativos.

Esta tesis presenta el planeamiento estratégico del Sector de Arrendamiento de Oficinas Compartidas (Coworking) de Lima Metropolitana Emergente, analizando la situación actual, las tendencias macroeconómicas y macrosociales que lo afectan, y propone una estrategia para su expansión, hacia los niveles NSE B y C. Si bien el Sector actualmente se puede considerar incipiente y de baja estructuración, haciéndose difícil por ende la recopilación de literatura y datos de estudio, las características que presenta se enmarcan dentro de tendencias globales y nacionales importantes que auguran un potencial importante para su desarrollo, y por lo tanto, se presenta como un tema merecedor de análisis. Entre las principales tendencias macrosociales, macroeconómicas, y demográficas analizadas se deben destacar: a. El surgimiento de la economía colaborativa en el ámbito global, economía de “pago por uso” o “pago por acceso” versus propiedad o uso exclusivo; b. La importancia creciente de la clase media emergente en el Perú, la cual se ubica en los NSE B y C, y su impacto en los mercados y la economía nacional; c. El predominio de los pequeños empresarios, incluidos los informales, los independientes o freelancers en la economía peruana, y la creciente movilidad de la fuerza laboral, aprovechando la ubicuidad de la conectividad por medios tecnológicos, bajo modalidades como el hot desking [uso de escritorios por hora], o el teletrabajo. Es en este contexto que se ubica el potencial del Sector, puesto que como se explica a través del desarrollo de este estudio, la oferta actual de opciones de oficinas compartidas en Lima Metropolitana, se concentra prácticamente en el sector Premium de manera exclusiva, dirigido al NSE A, con un menor número de opciones disponibles para el NSE B, y ninguna detectada para el NSE C. Es justamente esta aparente falta de adecuación a la demanda la que por un lado, dificulta el crecimiento del Sector, limitándose a, y saturando la oferta para el NSE A, y a la vez pone de manifiesto el alto potencial que ostenta ampliar la oferta de oficinas compartidas hacia los NSE B y C. La visión para el Sector Coworking es: Al 2025, contar con una oferta de 600 posiciones de trabajo para Lima Metropolitana Emergente, con infraestructura que favorezca el trabajo colaborativo e incremente la productividad de los freelancers y emprendedores, ofreciéndoles servicios diferenciados con valor agregado, desarrollando una nueva forma de trabajar, que contribuya al desarrollo económico de los NSE B y C. Los objetivos que permiten alcanzar esta visión al 2025 se describen a continuación: a. Consolidar al 100% el Sector Coworking de Lima Metropolitana Emergente y ser reconocido como una opción de espacios de trabajo viable, sostenible, y con servicios confiables y estandarizados; b. Operar 600 puestos de trabajos de Coworking en Lima Metropolitana Emergente en los NSE B y C; c. Obtener una rentabilidad sobre las ventas mayor al 15%; d. Obtener una tasa de crecimiento anualizado compuesto del Sector Coworking en Lima Metropolitana para los NSE B y C del 30%; y e. Contar con tres clústeres en Lima en los NSE B y C que cubra Lima Norte, Centro, y Sur. Las principales estrategias generadas producto de la Matriz de Decisión Estratégica son: a. Establecer oficinas con accesos a las principales avenidas y de transito fluido en zonas de los NSE B y C; b. Desarrollar una propuesta de valor asequible para el sector informal, que incluya acceso a asesoría contable, tributaria, y formularios SUNAT y SUNARP; c. Desarrollo del mercado de Coworking mediante una campaña de marketing para masificar el negocio, resaltando atributos relevantes; y d. Realizar acuerdos comerciales con empresas de servicios que generen valor a la propuesta de Coworking promoviendo mediante ellos la experiencia de trabajar en una oficina propia. Finalmente, se debe destacar que esta propuesta ofrece beneficios a toda la sociedad, puesto que ampliando la oferta del Coworking a los NSE B y C, se mejora la eficiencia de los pequeños y microempresarios, freelancers, y profesionales independientes que componen la clase media emergente; y a la vez, se promueve la formalización de dichos negocios o empresas individuales, reditando todo ello en una mejoría en la competitividad general de la economía nacional. / This thesis presents the strategic planning of the Leasing Sector of Coworking Offices of Emerging Metropolitan Lima, analyzing the current situation, macroeconomic and macrosocial trends that affect it, and proposes a strategy for its expansion, towards levels NSE B and C. Although the Sector can currently be considered as incipient and of low structuring, making it difficult to collect literature and study data, the characteristics which it presents are framed within important global and national trends that augur an important potential for its development, and therefore, is presented as a topic worthy of analysis. Among the main macrosocial, macroeconomic trends, and Demographics analyzed should be highlighted: to. The emergence of the collaborative economy in the global sphere, economy of “payment for use ”or“ payment for access ”versus property or exclusive use; b. The growing importance of the emerging middle class in Peru, which is located in the NSE B and C, and their impact on markets and the national economy; c. The predominance of small entrepreneurs, including informal, independent or freelancers in the Peruvian economy, and the growing mobility of the workforce, taking advantage of the ubiquity of connectivity by technological means, under modalities such as hot desking [desktops per hour], or telecommuting. It is in this context that the potential of the Sector is located, since as explained to Through the development of this study, the current offer of shared office options in Metropolitan Lima, focuses almost exclusively on the Premium sector, addressed to NSE A, with fewer options available for NSE B, and none detected for the NSE C. It is precisely this apparent lack of adequacy to demand the On the one hand, it hinders the growth of the Sector, limiting itself to, and saturating the offer for the NSE A, and at the same time highlights the high potential of expanding the supply of shared offices to NSE B and C. The vision for the Coworking Sector is: By 2025, have an offer of 600 work positions for Emerging Metropolitan Lima, with infrastructure that favors collaborative work and increase the productivity of freelancers and entrepreneurs, offering differentiated services with added value, developing a new way of work, that contributes to the economic development of the NSE B and C. The objectives that allow us to achieve this vision by 2025 are described below: to. 100% consolidate the Coworking Sector of Emerging Metropolitan Lima and be recognized as a viable, sustainable, and service-based workspace option reliable and standardized; b. Operate 600 Coworking jobs in Emerging Metropolitan Lima in the NSE B and C; c. Obtain a profitability on sales greater than 15%; d. Obtain a compound annualized growth rate of the Coworking Sector in Lima Metropolitan for NSE B and C of 30%; Y and. Have three clusters in Lima in the NSE B and C covering Lima North, Center, and South. The main strategies generated by the Strategic Decision Matrix are: to. Establish offices with access to the main avenues and fluid traffic in areas of the NSE B and C; b. Develop a proposal of affordable value for the informal sector, which includes access to accounting, tax, and SUNAT and SUNARP forms; c. Coworking market development through a marketing campaign to massify the business, highlighting relevant attributes; Y d. Make commercial agreements with service companies that generate value to the proposal Coworking promoting through them the experience of working in an office own. Finally, it should be noted that this proposal offers benefits to the whole society, since extending the Coworking offer to the NSE B and C, the efficiency of the small and microentrepreneurs, freelancers, and independent professionals that make up the emerging middle class; and at the same time, the formalization of said businesses or individual companies, redeeming all this in an improvement in the overall competitiveness of the national economy.

Dos exigencias resumen los objetivos trazados para el presente trabajo de investigación: la necesidad de delimitar adecuadamente la configuración de la figura contractual del leasing inmobiliario y, determinar la eficiencia de la referida figura negocial como plataforma de financiamiento de proyectos inmobiliarios de acceso a la vivienda para los sectores económicos medios y bajos. En ese sentido, se detallaron los contratos con los cuales el leasing inmobiliario guarda mayor semejanza, así como, aquellos que contienen las prestaciones esenciales que configuran su naturaleza jurídica; posteriormente, nos aproximamos a los orígenes del contrato objeto de estudio, señalando algunas de las definiciones brindadas en los últimos años por diversos autores nacionales y extranjeros al arrendamiento financiero propiamente dicho y al leasing inmobiliario. Asimismo, detallamos los rasgos particulares del arrendador, arrendatario y empresa proveedora como sujetos esenciales para la configuración del leasing, enumerando las principales obligaciones asumidas por las partes contratantes, lo cual nos sirvió para fundamentar los atribuidos particulares y distintivos del contrato de arrendamiento financiero. Del mismo modo, se puso de relevancia que el objeto sobre el cual recae el contrato arrendamiento financiero (bien mueble o inmueble), así como, la finalidad perseguida por los usuarios del contrato (acceso a la vivienda o financiamiento de la adquisición de un bien para actividades comerciales), influyen en la naturaleza jurídica del contrato, lo cual desemboca en el surgimiento de un tipo diverso de leasing cuando este recae sobre un bien inmueble con fines habitacionales. De otro lado, se expusieron algunos datos estadísticos referidos al contexto actual del mercado inmobiliario y las expresiones provenientes de autoridades del sector ejecutivo, mostrándose a favor de continuar la implementación de nuevas modalidades de financiamiento para el acceso a la vivienda (entre ellas, una reformulación de la reglamentación dada al leasing inmobiliario con fines habitacionales). Las cifras exhibidas sobre la situación actual del mercado inmobiliario, nos permitieron elaborar diversas proyecciones analíticas para verificar el grado de eficiencia del leasing inmobiliario ante opciones actualmente presentes en el negocio de transferencia de inmuebles, como son: la compraventa directa y el alquiler de viviendas, asimismo, establecimos el costo del ejercicio del derecho de la opción de compra con relación al total del valor del inmueble. Mientras que, ante las deficiencias advertidas en el marco regulatorio del contrato materia del presente estudio, presentamos algunas propuestas de modificación en el Decreto Legislativo N° 1177, específicamente el capítulo referido a la regulación del arrendamiento financiero con destino de vivienda. En este escenario, ratificamos la hipótesis planteada con referencia a la naturaleza jurídica singular del contrato del leasing inmobiliario y su empleo como una herramienta que se adiciona al grupo de contratos que sirven de plataforma de financiación de acceso a la vivienda.

En los últimos años, sobre todo debido al factor impulsor de la pandemia de la COVID-19, el trabajo remoto más que una alternativa, es hoy una seria necesidad, y no solo para los peruanos, sino también para la población mundial, situación que generó a su vez que sus hogares se convirtieran en sus oficinas, teniendo que sobrellevar en simultáneo los temas laborales y familiares no siendo este el escenario idóneo para alcanzar alto rendimiento laboral. Por su parte, se ha identificado un alto porcentaje de teletrabajadores y/o trabajadores remotos que no cuentan con un espacio o lugar de trabajo que garantice las condiciones idóneas para que pueda desarrollar sus labores a distancia. Estas condiciones favorables se reflejan en contar con espacios privados, cómodos y con adecuada logística como el internet de banda ancha y alta velocidad, mobiliario adecuado y otras condiciones que generen satisfacción y comodidad a los usuarios finales que les permita el correcto desarrollo de su trabajo. Es en este contexto que se crea la iniciativa o propuesta de solución Home to Work, la cual tiene como objetivo vincular usuarios con arrendatarios y así simplificar los impactos asociados al estrés laboral del trabajo remoto ocasionado por diversas situaciones. El modelo de negocio se sustenta en la economía colaborativa donde se genera un sistema económico que basa el valor agregado en la seguridad de los leads creados y verificados para hacer uso del servicio tanto de usuarios y arrendadores. Para poner en marcha Home to Work, se requiere una inversión inicial de S/600,000, donde se espera un valor de ingresos de S/12’138,000 para el primer año y que estos se incrementen gradualmente en los siguientes periodos. Respecto al plan de penetración de mercado, este prevé alcanzar a todos los distritos de Lima Metropolitana y Callao en el primer año, seguido de la expansión a otras provincias. Respecto al valor actual neto (VAN), este resultó S/3’001,303, lo cual indica que el modelo de negocio es financieramente atractivo. Más aún, el VAN social fue de S/1 ́953,823 valor muy significativo puesto que demuestra el impacto social y ambiental positivo que el negocio tiene en los consumidores y en el planeta en general. / In recent years, especially due to the driving factor of the COVID-19 pandemic, remote work has become more than an option, it has become a necessity, not only for Peruvians but for the global population as well. This situation has resulted in people having to turn their homes into their offices, dealing simultaneously with work and family issues, which is not an ideal scenario for achieving high work performance. Furthermore, a high percentage of telecommuters and remote workers have been identified as not having a workspace that meets the optimal conditions for the development of their remote work. These favorable conditions include having private, comfortable spaces with adequate logistics such as high-speed broadband internet, suitable furniture, and other conditions that generate satisfaction and comfort for end-users, allowing for the proper development of their work. It is in this context that the Home to Work initiative or solution is created, which aims to connect users with landlords and simplify the impacts associated with remote work stress caused by various situations. The business model is based on the collaborative economy, where an economic system is generated that bases the added value on the security of the leads created and verified to use the service for both users and landlords. To launch Home to Work, an initial investment of S/600,000 is required, with an expected income value of S/12'138,000 for the first year and gradually increasing in the following periods. Regarding the market penetration plan, this aims to reach all districts of Lima Metropolitana and Callao in the first year, followed by expansion to other provinces. Regarding the net present value (NPV), it amounted to S/3'001,303, indicating that the business model is financially attractive. Moreover, the social NPV was S/1 ́953,823, a very significant value that demonstrates the positive social and environmental impact that the business has on consumers and the planet as a whole.

Es de conocimiento general, que el Perú es uno de los países que enfrenta una situación deficiente en el servicio de telecomunicaciones. En ese sentido, es de suma importancia que, con la finalidad de garantizar la efectiva prestación de estos servicios, las empresas de este rubro generen una mayor inversión para la instalación antenas. En atención a lo anterior, el Estado a través de la Ley Nº 29022, indica que los servicios públicos de telecomunicaciones son de interés nacional y necesidad pública, constituyéndose como base fundamental para la integración de peruanos, el desarrollo social y económico del país. Al respecto, se advierte que la prestación de estos servicios, llevan implícita la necesidad de celebrar contratos de usufructo y/o arrendamiento, sobre las azoteas de diversos inmuebles, a fin de poder realizar la instalación de la antena y así garantizar la efectiva prestación de dichos servicios, sin embargo, muchas de las edificaciones sobre las cuales se encuentran instaladas las antenas, no se encuentran debidamente registradas ante la SUNARP, hecho que se constituye como un impedimento para la inscripción de estos contratos. Lo anterior, en razón a los criterios para la aplicación del principio de especialidad y legitimación. Cabe precisar, que la importancia de la inscripción de estos contratos ante la SUNARP, surge a fin de obtener su oponibilidad ante terceros y así garantizar la permanencia de las antenas. En ese sentido, se requiere de esfuerzos conjuntos, tanto como de las empresas de telecomunicaciones; así como del Estado, para que estos servicios se desarrollen con la mejor calidad posible, precisando además que la calidad del servicio; entre otros factores, depende del despliegue de la infraestructura. Respecto a lo anterior, mediante la Ley Nº 29022, se han implementado diversas facilidades administrativas que permiten el despliegue de instalación de antenas, sin embargo, no se han establecido facilidades administrativas que garanticen la inscripción de los contratos antes referidos, poniendo en riesgo la permanencia de la antena y seguridad jurídica de estos contratos. Al respecto, es imprescindible que los criterios registrales relacionados a la aplicación de los principios antes referidos se adecuen de manera excepcional. Es así que, mediante el presente trabajo a través del enfoque metodológico del análisis jurisprudencial, se desarrollaran las diferentes interpretaciones que el Tribunal Registral ha concebido en relación a la aplicación del principio de especialidad y legitimación.

El año 2021, el gobierno promulgo una modificación de la norma A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones que introduce la tipología de vivienda colectiva dirigida a los proyectos de renta bajo un solo propietario – renta orgánica – buscando favorecer la oferta de vivienda en renta para personas solas que hoy tienen formatos de habitaciones, Apart hotel o vivienda compartida “roommates”, quienes requieren espacios básicos, funcionales y cómodos para vivir complementados con los otros usos que no estén dentro de la vivienda en espacios comunes. Basados en este cambio normativo es que el presente trabajo desarrolla un concepto de activo inmobiliario para la renta orgánica de vivienda mínima dirigida a un segmento del mercado de jóvenes solteros trabajadores entre 25 y 36 años que buscan independizarse y aun no pueden adquirir vivienda, que además buscan que esta tenga todas las prestaciones y comodidades para desarrollar sus actividades y a la vez poder desarrollar vida en comunidad. Para ello nace la marca Ayllu. El presente trabajo desarrolla el proyecto piloto de Ayllu, ubicado en la urbanización Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima en la ciudad de Lima, y que busca aprovechar las oportunidades y demandas del mercado de la zona y del sector de Lima Norte. Del estudio de mercado, que incluye la investigación de edificios similares en el mundo; el producto ofrecido está compuesto por una torre de 19 pisos y azotea, con 3 sótanos, en el primer y segundo nivel se encuentra el zócalo comercial (9 locales) y 16 pisos de vivienda (136 unidades), departamentos de 1 dormitorio de 26 m2, con amenities complementarios como son cocina comunitaria, comedor comunitario, lavandería, delivery room, point market, gimnasio y zona de deporte, así como terraza y parrillas en el azotea. Para sustentar la viabilidad del proyecto, se tiene el escenario financiero donde se propone el alquiler de las unidades inmobiliarias con una tasa de ocupación escalonada que va desde el 60% hasta el 85% en el cuarto año, y la venta al flujo del activo inmobiliario con un Cap Rate de 5.39%, venta que se realiza al finalizar el año 8 de la inversión, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 14.41%, VAN de S/ 2’742,851.00, ROS de 30.10% y ROE de 169.68% (ROE Anual 21.21%) antes de impuestos. Del escenario financiero presentado, se concluye que el proyecto es rentable, es decir una VAN>0 y TIR del accionista>11.07% (antes de impuestos) y además puede ser estresado con variables de precio de renta menor cercanos a los de la oferta de la competencia secundaria (recordando que somos pioneros en este negocio), siendo el precio del ticket conservador para estar más cercano a lo que se oferta en los productos sustitutos.