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Informe sobre Expediente 2269-2012-CCL “Inversiones Esparza Triveño S.A.C. vs. Municipalidad Distrital de Jesús María”Díaz Anderson, Raúl Ernesto 08 August 2022 (has links)
El informe aborda los aspectos legales del arbitraje entre Inversiones Esparza Triveño
S.A.C. (“Inversiones Esparza”) y la Municipalidad Distrital de Jesús María (MDJM), donde
se discute la validez de dos adendas modificatorias del contrato de arrendamiento de un
bien público de dominio privado, acto regulado tanto a nivel sectorial como municipal.
La selección de este expediente se ha encontrado jurídicamente relevante por generar una
discusión que contrapone instituciones del Derecho Civil tales como acto jurídico, contratos,
derechos reales y obligaciones, frente a los principios que informan los procedimientos y
actos del Derecho Administrativo. También las diferencias de regulaciones vinculadas
(Contrataciones con el Estado con Derecho Municipal) y normativa elemental como es el
Derecho Constitucional, todo ello enmarcado en el Arbitraje.
En este contexto, la decisión del árbitro único como mediador de estos intereses
contrapuestos permite apreciar que el punto central y determinante para solucionar esta
disputa es definir la rama pertinente del Derecho cuyas reglas se aplican en la estimación
del caso. Para lograr este objetivo se toman en cuenta las particulares circunstancias del
arrendamiento, que, si bien es un contrato típico del Derecho Civil, tiene en esta ocasión
elementos esenciales, subjetivos y objetivos, que obligan a ver este acto con otros ojos y
percibir (como finalmente lo hizo el Árbitro Único) que corresponde un análisis más afín con
el Derecho Administrativo. Si bien compartimos la decisión adoptada, vemos por
conveniente aportar argumentos adicionales, para lo cual se revisa la particular regulación
de los bienes estatales y se exploran las bases constitucionales de la autonomía municipal,
con lo cual consideramos se refuerza la diferencia con el criterio voluntarista del Derecho
Civil, que en nuestra opinión no proporciona una línea de argumentación, y, por ende,
tampoco un fallo consistente. Como punto aparte se anotan incidencias en el proceso de
arbitraje producto de cambios normativos.
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Planeamiento estratégico del sector de arrendamiento de oficinas compartidas (coworking) de Lima Metropolitana emergenteBottger Garfias, Otto, Chipoco Chiroque, Luis, Morey Altuna, Jorge, Pinedo Cavassa, Gustavo 05 August 2019 (has links)
Esta tesis presenta el planeamiento estratégico del Sector de Arrendamiento de
Oficinas Compartidas (Coworking) de Lima Metropolitana Emergente, analizando la
situación actual, las tendencias macroeconómicas y macrosociales que lo afectan, y propone
una estrategia para su expansión, hacia los niveles NSE B y C.
Si bien el Sector actualmente se puede considerar incipiente y de baja estructuración,
haciéndose difícil por ende la recopilación de literatura y datos de estudio, las características
que presenta se enmarcan dentro de tendencias globales y nacionales importantes que
auguran un potencial importante para su desarrollo, y por lo tanto, se presenta como un tema
merecedor de análisis. Entre las principales tendencias macrosociales, macroeconómicas, y
demográficas analizadas se deben destacar:
a. El surgimiento de la economía colaborativa en el ámbito global, economía de “pago por
uso” o “pago por acceso” versus propiedad o uso exclusivo;
b. La importancia creciente de la clase media emergente en el Perú, la cual se ubica en los
NSE B y C, y su impacto en los mercados y la economía nacional;
c. El predominio de los pequeños empresarios, incluidos los informales, los independientes
o freelancers en la economía peruana, y la creciente movilidad de la fuerza laboral,
aprovechando la ubicuidad de la conectividad por medios tecnológicos, bajo modalidades
como el hot desking [uso de escritorios por hora], o el teletrabajo.
Es en este contexto que se ubica el potencial del Sector, puesto que como se explica a
través del desarrollo de este estudio, la oferta actual de opciones de oficinas compartidas en
Lima Metropolitana, se concentra prácticamente en el sector Premium de manera exclusiva,
dirigido al NSE A, con un menor número de opciones disponibles para el NSE B, y ninguna
detectada para el NSE C. Es justamente esta aparente falta de adecuación a la demanda la
que por un lado, dificulta el crecimiento del Sector, limitándose a, y saturando la oferta para el NSE A, y a la vez pone de manifiesto el alto potencial que ostenta ampliar la oferta de
oficinas compartidas hacia los NSE B y C.
La visión para el Sector Coworking es: Al 2025, contar con una oferta de 600
posiciones de trabajo para Lima Metropolitana Emergente, con infraestructura que favorezca
el trabajo colaborativo e incremente la productividad de los freelancers y emprendedores,
ofreciéndoles servicios diferenciados con valor agregado, desarrollando una nueva forma de
trabajar, que contribuya al desarrollo económico de los NSE B y C.
Los objetivos que permiten alcanzar esta visión al 2025 se describen a continuación:
a. Consolidar al 100% el Sector Coworking de Lima Metropolitana Emergente y ser
reconocido como una opción de espacios de trabajo viable, sostenible, y con servicios
confiables y estandarizados;
b. Operar 600 puestos de trabajos de Coworking en Lima Metropolitana Emergente en los
NSE B y C;
c. Obtener una rentabilidad sobre las ventas mayor al 15%;
d. Obtener una tasa de crecimiento anualizado compuesto del Sector Coworking en Lima
Metropolitana para los NSE B y C del 30%; y
e. Contar con tres clústeres en Lima en los NSE B y C que cubra Lima Norte, Centro, y Sur.
Las principales estrategias generadas producto de la Matriz de Decisión Estratégica
son:
a. Establecer oficinas con accesos a las principales avenidas y de transito fluido en zonas de
los NSE B y C;
b. Desarrollar una propuesta de valor asequible para el sector informal, que incluya acceso a
asesoría contable, tributaria, y formularios SUNAT y SUNARP;
c. Desarrollo del mercado de Coworking mediante una campaña de marketing para
masificar el negocio, resaltando atributos relevantes; y d. Realizar acuerdos comerciales con empresas de servicios que generen valor a la propuesta
de Coworking promoviendo mediante ellos la experiencia de trabajar en una oficina
propia.
Finalmente, se debe destacar que esta propuesta ofrece beneficios a toda la sociedad,
puesto que ampliando la oferta del Coworking a los NSE B y C, se mejora la eficiencia de los
pequeños y microempresarios, freelancers, y profesionales independientes que componen la
clase media emergente; y a la vez, se promueve la formalización de dichos negocios o
empresas individuales, reditando todo ello en una mejoría en la competitividad general de la
economía nacional. / This thesis presents the strategic planning of the Leasing Sector of
Coworking Offices of Emerging Metropolitan Lima, analyzing the
current situation, macroeconomic and macrosocial trends that affect it, and proposes
a strategy for its expansion, towards levels NSE B and C.
Although the Sector can currently be considered as incipient and of low structuring,
making it difficult to collect literature and study data, the characteristics
which it presents are framed within important global and national trends that
augur an important potential for its development, and therefore, is presented as a topic
worthy of analysis. Among the main macrosocial, macroeconomic trends, and
Demographics analyzed should be highlighted:
to. The emergence of the collaborative economy in the global sphere, economy of “payment for
use ”or“ payment for access ”versus property or exclusive use;
b. The growing importance of the emerging middle class in Peru, which is located in the
NSE B and C, and their impact on markets and the national economy;
c. The predominance of small entrepreneurs, including informal, independent
or freelancers in the Peruvian economy, and the growing mobility of the workforce,
taking advantage of the ubiquity of connectivity by technological means, under modalities
such as hot desking [desktops per hour], or telecommuting.
It is in this context that the potential of the Sector is located, since as explained to
Through the development of this study, the current offer of shared office options in
Metropolitan Lima, focuses almost exclusively on the Premium sector,
addressed to NSE A, with fewer options available for NSE B, and none
detected for the NSE C. It is precisely this apparent lack of adequacy to demand the
On the one hand, it hinders the growth of the Sector, limiting itself to, and saturating the offer for the NSE A, and at the same time highlights the high potential of expanding the supply of
shared offices to NSE B and C.
The vision for the Coworking Sector is: By 2025, have an offer of 600
work positions for Emerging Metropolitan Lima, with infrastructure that favors
collaborative work and increase the productivity of freelancers and entrepreneurs,
offering differentiated services with added value, developing a new way of
work, that contributes to the economic development of the NSE B and C.
The objectives that allow us to achieve this vision by 2025 are described below:
to. 100% consolidate the Coworking Sector of Emerging Metropolitan Lima and be
recognized as a viable, sustainable, and service-based workspace option
reliable and standardized;
b. Operate 600 Coworking jobs in Emerging Metropolitan Lima in the
NSE B and C;
c. Obtain a profitability on sales greater than 15%;
d. Obtain a compound annualized growth rate of the Coworking Sector in Lima
Metropolitan for NSE B and C of 30%; Y
and. Have three clusters in Lima in the NSE B and C covering Lima North, Center, and South.
The main strategies generated by the Strategic Decision Matrix
are:
to. Establish offices with access to the main avenues and fluid traffic in areas of
the NSE B and C;
b. Develop a proposal of affordable value for the informal sector, which includes access to
accounting, tax, and SUNAT and SUNARP forms;
c. Coworking market development through a marketing campaign to
massify the business, highlighting relevant attributes; Y d. Make commercial agreements with service companies that generate value to the proposal
Coworking promoting through them the experience of working in an office
own.
Finally, it should be noted that this proposal offers benefits to the whole society,
since extending the Coworking offer to the NSE B and C, the efficiency of the
small and microentrepreneurs, freelancers, and independent professionals that make up the
emerging middle class; and at the same time, the formalization of said businesses or
individual companies, redeeming all this in an improvement in the overall competitiveness of the
national economy.
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La Naturaleza Jurídica del Leasing Inmobiliario y su empleo con fines habitacionalesPerez Chavez, Pedro Cesar 28 August 2023 (has links)
Dos exigencias resumen los objetivos trazados para el presente trabajo de investigación:
la necesidad de delimitar adecuadamente la configuración de la figura contractual del
leasing inmobiliario y, determinar la eficiencia de la referida figura negocial como
plataforma de financiamiento de proyectos inmobiliarios de acceso a la vivienda para los
sectores económicos medios y bajos.
En ese sentido, se detallaron los contratos con los cuales el leasing inmobiliario guarda
mayor semejanza, así como, aquellos que contienen las prestaciones esenciales que
configuran su naturaleza jurídica; posteriormente, nos aproximamos a los orígenes del
contrato objeto de estudio, señalando algunas de las definiciones brindadas en los
últimos años por diversos autores nacionales y extranjeros al arrendamiento financiero
propiamente dicho y al leasing inmobiliario.
Asimismo, detallamos los rasgos particulares del arrendador, arrendatario y empresa
proveedora como sujetos esenciales para la configuración del leasing, enumerando las
principales obligaciones asumidas por las partes contratantes, lo cual nos sirvió para
fundamentar los atribuidos particulares y distintivos del contrato de arrendamiento
financiero.
Del mismo modo, se puso de relevancia que el objeto sobre el cual recae el contrato
arrendamiento financiero (bien mueble o inmueble), así como, la finalidad perseguida por
los usuarios del contrato (acceso a la vivienda o financiamiento de la adquisición de un
bien para actividades comerciales), influyen en la naturaleza jurídica del contrato, lo cual
desemboca en el surgimiento de un tipo diverso de leasing cuando este recae sobre un
bien inmueble con fines habitacionales.
De otro lado, se expusieron algunos datos estadísticos referidos al contexto actual del
mercado inmobiliario y las expresiones provenientes de autoridades del sector ejecutivo,
mostrándose a favor de continuar la implementación de nuevas modalidades de
financiamiento para el acceso a la vivienda (entre ellas, una reformulación de la
reglamentación dada al leasing inmobiliario con fines habitacionales).
Las cifras exhibidas sobre la situación actual del mercado inmobiliario, nos permitieron
elaborar diversas proyecciones analíticas para verificar el grado de eficiencia del leasing
inmobiliario ante opciones actualmente presentes en el negocio de transferencia de
inmuebles, como son: la compraventa directa y el alquiler de viviendas, asimismo,
establecimos el costo del ejercicio del derecho de la opción de compra con relación al
total del valor del inmueble.
Mientras que, ante las deficiencias advertidas en el marco regulatorio del contrato materia
del presente estudio, presentamos algunas propuestas de modificación en el Decreto
Legislativo N° 1177, específicamente el capítulo referido a la regulación del
arrendamiento financiero con destino de vivienda. En este escenario, ratificamos la
hipótesis planteada con referencia a la naturaleza jurídica singular del contrato del leasing
inmobiliario y su empleo como una herramienta que se adiciona al grupo de contratos
que sirven de plataforma de financiación de acceso a la vivienda.
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Modelo prolab: Home to Work, plataforma que simplifica la búsqueda en línea para el alquiler de oficinasDíaz Luis, Melina, Pinedo Espinoza, Lucero de Esperanza, Ramírez Miranda, Giomar Andre 22 September 2023 (has links)
En los últimos años, sobre todo debido al factor impulsor de la pandemia de la COVID-19, el
trabajo remoto más que una alternativa, es hoy una seria necesidad, y no solo para los
peruanos, sino también para la población mundial, situación que generó a su vez que sus
hogares se convirtieran en sus oficinas, teniendo que sobrellevar en simultáneo los temas
laborales y familiares no siendo este el escenario idóneo para alcanzar alto rendimiento
laboral. Por su parte, se ha identificado un alto porcentaje de teletrabajadores y/o trabajadores
remotos que no cuentan con un espacio o lugar de trabajo que garantice las condiciones
idóneas para que pueda desarrollar sus labores a distancia. Estas condiciones favorables se
reflejan en contar con espacios privados, cómodos y con adecuada logística como el internet
de banda ancha y alta velocidad, mobiliario adecuado y otras condiciones que generen
satisfacción y comodidad a los usuarios finales que les permita el correcto desarrollo de su
trabajo. Es en este contexto que se crea la iniciativa o propuesta de solución Home to Work,
la cual tiene como objetivo vincular usuarios con arrendatarios y así simplificar los impactos
asociados al estrés laboral del trabajo remoto ocasionado por diversas situaciones. El modelo
de negocio se sustenta en la economía colaborativa donde se genera un sistema económico
que basa el valor agregado en la seguridad de los leads creados y verificados para hacer uso
del servicio tanto de usuarios y arrendadores. Para poner en marcha Home to Work, se
requiere una inversión inicial de S/600,000, donde se espera un valor de ingresos de
S/12’138,000 para el primer año y que estos se incrementen gradualmente en los siguientes
periodos. Respecto al plan de penetración de mercado, este prevé alcanzar a todos los
distritos de Lima Metropolitana y Callao en el primer año, seguido de la expansión a otras
provincias. Respecto al valor actual neto (VAN), este resultó S/3’001,303, lo cual indica que
el modelo de negocio es financieramente atractivo. Más aún, el VAN social fue de
S/1 ́953,823 valor muy significativo puesto que demuestra el impacto social y ambiental
positivo que el negocio tiene en los consumidores y en el planeta en general. / In recent years, especially due to the driving factor of the COVID-19 pandemic, remote work
has become more than an option, it has become a necessity, not only for Peruvians but for the
global population as well. This situation has resulted in people having to turn their homes into
their offices, dealing simultaneously with work and family issues, which is not an ideal
scenario for achieving high work performance. Furthermore, a high percentage of
telecommuters and remote workers have been identified as not having a workspace that meets
the optimal conditions for the development of their remote work. These favorable conditions
include having private, comfortable spaces with adequate logistics such as high-speed
broadband internet, suitable furniture, and other conditions that generate satisfaction and
comfort for end-users, allowing for the proper development of their work. It is in this context
that the Home to Work initiative or solution is created, which aims to connect users with
landlords and simplify the impacts associated with remote work stress caused by various
situations. The business model is based on the collaborative economy, where an economic
system is generated that bases the added value on the security of the leads created and
verified to use the service for both users and landlords. To launch Home to Work, an initial
investment of S/600,000 is required, with an expected income value of S/12'138,000 for the
first year and gradually increasing in the following periods. Regarding the market penetration
plan, this aims to reach all districts of Lima Metropolitana and Callao in the first year,
followed by expansion to other provinces. Regarding the net present value (NPV), it
amounted to S/3'001,303, indicating that the business model is financially attractive.
Moreover, the social NPV was S/1 ́953,823, a very significant value that demonstrates the
positive social and environmental impact that the business has on consumers and the planet as
a whole.
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La necesidad de la adecuación de los principios registrales de especialidad y legitimación, como medio que garantiza la permanencia de las antenas de telefoníaBlas Infante, Lisbeth Natalia 20 April 2022 (has links)
Es de conocimiento general, que el Perú es uno de los países que enfrenta una situación
deficiente en el servicio de telecomunicaciones. En ese sentido, es de suma importancia que,
con la finalidad de garantizar la efectiva prestación de estos servicios, las empresas de este
rubro generen una mayor inversión para la instalación antenas. En atención a lo anterior, el
Estado a través de la Ley Nº 29022, indica que los servicios públicos de telecomunicaciones
son de interés nacional y necesidad pública, constituyéndose como base fundamental para la
integración de peruanos, el desarrollo social y económico del país. Al respecto, se advierte
que la prestación de estos servicios, llevan implícita la necesidad de celebrar contratos de
usufructo y/o arrendamiento, sobre las azoteas de diversos inmuebles, a fin de poder realizar
la instalación de la antena y así garantizar la efectiva prestación de dichos servicios, sin
embargo, muchas de las edificaciones sobre las cuales se encuentran instaladas las antenas,
no se encuentran debidamente registradas ante la SUNARP, hecho que se constituye como un
impedimento para la inscripción de estos contratos. Lo anterior, en razón a los criterios para
la aplicación del principio de especialidad y legitimación. Cabe precisar, que la importancia
de la inscripción de estos contratos ante la SUNARP, surge a fin de obtener su oponibilidad
ante terceros y así garantizar la permanencia de las antenas. En ese sentido, se requiere de
esfuerzos conjuntos, tanto como de las empresas de telecomunicaciones; así como del Estado,
para que estos servicios se desarrollen con la mejor calidad posible, precisando además que la
calidad del servicio; entre otros factores, depende del despliegue de la infraestructura.
Respecto a lo anterior, mediante la Ley Nº 29022, se han implementado diversas facilidades
administrativas que permiten el despliegue de instalación de antenas, sin embargo, no se han
establecido facilidades administrativas que garanticen la inscripción de los contratos antes
referidos, poniendo en riesgo la permanencia de la antena y seguridad jurídica de estos
contratos. Al respecto, es imprescindible que los criterios registrales relacionados a la
aplicación de los principios antes referidos se adecuen de manera excepcional. Es así que,
mediante el presente trabajo a través del enfoque metodológico del análisis jurisprudencial, se
desarrollaran las diferentes interpretaciones que el Tribunal Registral ha concebido en relación
a la aplicación del principio de especialidad y legitimación.
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Evaluación de Proyecto Modelo de Vivienda Colectiva para Arrendamiento Orgánico bajo la Propuesta de Modificación de la Norma Técnica A.020Rodriguez Romero, Antonio Jose 02 June 2022 (has links)
El año 2021, el gobierno promulgo una modificación de la norma A.020 del
Reglamento Nacional de Edificaciones que introduce la tipología de vivienda
colectiva dirigida a los proyectos de renta bajo un solo propietario – renta orgánica –
buscando favorecer la oferta de vivienda en renta para personas solas que hoy tienen
formatos de habitaciones, Apart hotel o vivienda compartida “roommates”, quienes
requieren espacios básicos, funcionales y cómodos para vivir complementados con
los otros usos que no estén dentro de la vivienda en espacios comunes.
Basados en este cambio normativo es que el presente trabajo desarrolla un
concepto de activo inmobiliario para la renta orgánica de vivienda mínima dirigida a
un segmento del mercado de jóvenes solteros trabajadores entre 25 y 36 años que
buscan independizarse y aun no pueden adquirir vivienda, que además buscan que
esta tenga todas las prestaciones y comodidades para desarrollar sus actividades y a
la vez poder desarrollar vida en comunidad. Para ello nace la marca Ayllu.
El presente trabajo desarrolla el proyecto piloto de Ayllu, ubicado en la
urbanización Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima en la ciudad de Lima, y que
busca aprovechar las oportunidades y demandas del mercado de la zona y del sector
de Lima Norte.
Del estudio de mercado, que incluye la investigación de edificios similares en el
mundo; el producto ofrecido está compuesto por una torre de 19 pisos y azotea, con
3 sótanos, en el primer y segundo nivel se encuentra el zócalo comercial (9 locales)
y 16 pisos de vivienda (136 unidades), departamentos de 1 dormitorio de 26 m2, con
amenities complementarios como son cocina comunitaria, comedor comunitario,
lavandería, delivery room, point market, gimnasio y zona de deporte, así como
terraza y parrillas en el azotea.
Para sustentar la viabilidad del proyecto, se tiene el escenario financiero donde se
propone el alquiler de las unidades inmobiliarias con una tasa de ocupación
escalonada que va desde el 60% hasta el 85% en el cuarto año, y la venta al flujo del
activo inmobiliario con un Cap Rate de 5.39%, venta que se realiza al finalizar el año
8 de la inversión, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 14.41%, VAN de S/
2’742,851.00, ROS de 30.10% y ROE de 169.68% (ROE Anual 21.21%) antes de
impuestos.
Del escenario financiero presentado, se concluye que el proyecto es rentable, es
decir una VAN>0 y TIR del accionista>11.07% (antes de impuestos) y además puede
ser estresado con variables de precio de renta menor cercanos a los de la oferta de la
competencia secundaria (recordando que somos pioneros en este negocio), siendo el
precio del ticket conservador para estar más cercano a lo que se oferta en los
productos sustitutos.
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